楊春霞　高方方

一邊賣(mài)一邊買(mǎi)，華僑城似乎在戰(zhàn)略調(diào)整上更加聚焦于文旅產(chǎn)業(yè)

加速布局文旅產(chǎn)業(yè)的央企華僑城，又開(kāi)始“賣(mài)賣(mài)賣(mài)”了。

10月19日，深圳華僑城房地產(chǎn)有限公司（下稱(chēng)“華僑城”）在北京產(chǎn)權(quán)交易所公開(kāi)掛牌出售旗下子公司上海華合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（下稱(chēng)“上海華合”）50%股權(quán)及相關(guān)債權(quán)，這是半個(gè)月內(nèi)華僑城第4次披露資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓信息。

而在售賣(mài)資產(chǎn)的同時(shí)，華僑城另一邊也在不斷拿地。半年報(bào)顯示，2018年上半年，華僑城通過(guò)市場(chǎng)競(jìng)拍、合作拍地、股權(quán)收購(gòu)等多種方式，獲取了濟(jì)南章丘項(xiàng)目、天津西青精武項(xiàng)目、杭州丁橋項(xiàng)目、重慶悅來(lái)項(xiàng)目、蓬萊尚島項(xiàng)目等一批優(yōu)質(zhì)資源，共支付地價(jià)款127億元，支付股權(quán)投資款74億元。耐人尋味的是，上述項(xiàng)目普遍為文旅項(xiàng)目。

業(yè)內(nèi)有觀點(diǎn)認(rèn)為，華僑城此舉或是剝離不良資產(chǎn)，為其文旅戰(zhàn)略調(diào)整做前期鋪墊；也有觀點(diǎn)認(rèn)為，是國(guó)資委對(duì)央企負(fù)債率要求所致?！锻顿Y者報(bào)》記者致函華僑城未能獲得回復(fù)。不過(guò)，從其所拿項(xiàng)目來(lái)看，華僑城拋售資產(chǎn)背后或是為文旅地產(chǎn)輸血，加速布局文旅地產(chǎn)。

頻繁拋售資產(chǎn)

10月19日，華僑城在北京產(chǎn)權(quán)交易所公開(kāi)掛牌出售旗下子公司上海華合50%股權(quán)及相關(guān)債權(quán)，轉(zhuǎn)讓底價(jià)暫未公布。

上海華合成立于2016年7月26日，由華僑城和華潤(rùn)置地（上海）有限公司共同出資設(shè)立，各占比50%，旗下負(fù)責(zé)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目為2016年華僑城與華潤(rùn)置地聯(lián)合拿下的天目社區(qū)C070102單元33-02街坊地塊商住辦項(xiàng)目。

克而瑞顯示， 33-02街坊地塊已于2017年開(kāi)工，竣工時(shí)間預(yù)計(jì)要到2020年，預(yù)計(jì)總投資額45億元。此外，據(jù)媒體報(bào)道，2018年上半年，華僑城、上海華潤(rùn)還為上海華合拆借了10億元。

上海華合并不是華僑城今年以來(lái)擬出售的第一個(gè)項(xiàng)目資產(chǎn)。在此之前，海南華僑城實(shí)業(yè)有限公司（下稱(chēng)“海南公司”）100%股權(quán)及相關(guān)債權(quán)、泰州華僑城有限公司（下稱(chēng)“泰州公司”）部分資產(chǎn)、成都天府華僑城湖濱商業(yè)管理有限公司51%股權(quán)、成都地潤(rùn)置業(yè)發(fā)展有限公司51%股權(quán)、成都安仁華僑城仁里文化旅游開(kāi)發(fā)有限公司（下稱(chēng)“安仁仁里”）100%股權(quán)、成都安仁華僑城仁嘉文化旅游開(kāi)發(fā)有限公司（下稱(chēng)“安仁仁嘉”）100%股權(quán)、深圳市協(xié)豪房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（下稱(chēng)“協(xié)豪地產(chǎn)”）100%股權(quán)等均被華僑城列入出售資產(chǎn)名單。

對(duì)于華僑城頻繁出售資產(chǎn)這一現(xiàn)象，多位業(yè)內(nèi)人士都提到了一個(gè)關(guān)鍵詞：戰(zhàn)略調(diào)整。易居研究院總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，從此類(lèi)項(xiàng)目的拋售邏輯看，其實(shí)也是一個(gè)資產(chǎn)組合的概念，對(duì)于此類(lèi)資產(chǎn)來(lái)說(shuō)，充分體現(xiàn)了當(dāng)前房企的投資邏輯，即不斷做優(yōu)化，對(duì)于部分增值空間少的項(xiàng)目會(huì)積極拋售。

以上述項(xiàng)目為例，上海華合旗下蘇河灣項(xiàng)目仍未竣工，截至2018年9月30日，上海華合凈利潤(rùn)僅為36.42萬(wàn)元；海南公司旗下項(xiàng)目因進(jìn)展緩慢曾被?？谑兄攸c(diǎn)項(xiàng)目推進(jìn)管理委員會(huì)發(fā)函；泰州公司年均虧損近2億元；安仁仁里公司截至2018年9月30日，凈利潤(rùn)為-10.13萬(wàn)元，同期內(nèi)安仁仁嘉凈利潤(rùn)為-9.55萬(wàn)元；此外，截至2018年5月31日，協(xié)豪地產(chǎn)凈利潤(rùn)僅為7100元。

中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)研究院陳晟也認(rèn)為，作為央企華僑城優(yōu)化資產(chǎn)是正常的?！捌洌ㄈA僑城）在文旅方面是有自己的一些優(yōu)勢(shì)的，那么在文旅地產(chǎn)上面的布局，當(dāng)然是需要去做的一些工作，有些不符合方向的，有些或者是前景不大的項(xiàng)目，進(jìn)行調(diào)整也很正常?！标愱杀硎?。

不過(guò)，也有業(yè)內(nèi)觀點(diǎn)認(rèn)為，是國(guó)資委對(duì)國(guó)企、央企的資產(chǎn)負(fù)債率考核要求所致。據(jù)媒體報(bào)道，國(guó)資委對(duì)央企資產(chǎn)負(fù)債率規(guī)定為工業(yè)企業(yè)不得超過(guò)75%，非工業(yè)企業(yè)不得超過(guò)80%。而今年年初，在去杠桿的背景下，國(guó)資委要求國(guó)有企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率進(jìn)一步下降。2018年上半年，華僑城的資產(chǎn)負(fù)債率為73.28%。

加速文旅布局

值得一提的是，在不斷拋售地產(chǎn)項(xiàng)目的同時(shí)，華僑城也在進(jìn)行大手筆投資，且普遍為文旅項(xiàng)目。

10月16日，湛江市和華僑城簽訂了全域旅游開(kāi)發(fā)合作協(xié)議，準(zhǔn)備在5年內(nèi)投資不少于500億元。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至目前，華僑城以“政商合作的模式”在文旅項(xiàng)目上跑馬圈地，已布局了50個(gè)城市，投資總額近萬(wàn)億元。

此外，2018年上半年，華僑城還通過(guò)市場(chǎng)獲取了濟(jì)南章丘、天津西青精武、杭州丁橋、重慶悅來(lái)、蓬萊尚島等文旅項(xiàng)目，共支付地價(jià)款127億元，支付股權(quán)投資款74億元。

對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，無(wú)論是與政府合作還是通過(guò)市場(chǎng)獲取文旅項(xiàng)目，都體現(xiàn)了華僑城在文旅方面持續(xù)推進(jìn)的策略思路。

“這兩年很多文旅資源豐富的城市，類(lèi)似云貴和西北，都面臨基礎(chǔ)設(shè)施改善的機(jī)會(huì)，所以此類(lèi)文旅項(xiàng)目的發(fā)展還是有較好的市場(chǎng)機(jī)會(huì)，本身也和當(dāng)前文旅消費(fèi)需求快速釋放的空間有關(guān)?！币拙友芯吭嚎偙O(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示。

諾亞財(cái)富地產(chǎn)研究負(fù)責(zé)人黃琳珊則認(rèn)為，文旅項(xiàng)目為未來(lái)房企競(jìng)爭(zhēng)的一大實(shí)力，將會(huì)成為一個(gè)潛在的競(jìng)爭(zhēng)新賽道?！拔穆庙?xiàng)目作為企業(yè)的一大品牌，可以提升其綜合地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)實(shí)力，成熟之后還可以給其他地產(chǎn)商輸出自己的綜合運(yùn)營(yíng)服務(wù)，符合未來(lái)的地產(chǎn)存量市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)?！秉S琳珊表示。

不過(guò)，文旅產(chǎn)業(yè)投資是一個(gè)重資產(chǎn)投資模式，且回報(bào)周期長(zhǎng)，需要大量的資本輸血，對(duì)資金是一種考驗(yàn)。易居研究院總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，“華僑城的戰(zhàn)略思路很集中，文旅產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)力，類(lèi)似發(fā)力也要求其資金方面保持充裕的態(tài)勢(shì)?！?/p>

財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)顯示，華僑城近兩年經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流凈額均為負(fù)值。2017年為-77億元，2018年上半年為-92.45億元，且華僑城2018年上半年資產(chǎn)負(fù)債率也由2017年底的69.89%增加到73.28%。

原國(guó)家旅游局規(guī)劃專(zhuān)家王興斌曾在接受媒體采訪時(shí)表示，華僑城前20多年的發(fā)展給旅游業(yè)樹(shù)立了很好的榜樣，但這兩年發(fā)展有點(diǎn)冒進(jìn)。

一個(gè)不爭(zhēng)的事實(shí)是，目前華僑城文旅產(chǎn)業(yè)發(fā)展并不理想，其仍然一直依靠房地產(chǎn)業(yè)務(wù)輸血。半年報(bào)顯示，2018年上半年，華僑城旅游綜合行業(yè)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入46.75億元，同比減少27.31%，房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入為98.97億元，同比增長(zhǎng)39.05%。