淺談房地產(chǎn)行業(yè)財務管理現(xiàn)狀與發(fā)展

黎文海

摘 要 近年來，房地產(chǎn)行業(yè)得到了迅速的發(fā)展，諸多企業(yè)抓住了時代進步的機會加入房地產(chǎn)投資行業(yè)，并取得了社會效益和經(jīng)濟效益。但是隨著房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的不斷深入和市場競爭日漸激烈，其中的財務管理問題也日漸突出。為此，本文分析了房地產(chǎn)行業(yè)財務管理現(xiàn)狀，并針對其中存在的問題制定相應的解決方案。

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)行業(yè) 財務管理現(xiàn)狀 財務管理發(fā)展

一、引言

目前，群眾對房屋質(zhì)量的要求日漸提高。面對這樣的需求，房地產(chǎn)企業(yè)必然向更加規(guī)范的方向發(fā)展，并且管理者需要制定長遠的管理規(guī)劃。房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的一個特點便是開發(fā)周期較長、投資力度較大，這會增加管理者在企業(yè)運行過程中的壓力和負擔，而加強財務管理則能夠幫助管理者更好地實現(xiàn)經(jīng)營目標。

二、房地產(chǎn)行業(yè)財務管理現(xiàn)狀

（一）缺少完善的規(guī)章制度

房地產(chǎn)財務管理工作較為煩瑣，并且具有較大的隨機性和變化，所以盡管部分房地產(chǎn)企業(yè)結(jié)合實際情況制定了財務管理規(guī)章制度，但還是可能出現(xiàn)臨時狀況導致財務管理規(guī)章制度不適應企業(yè)財務管理工作需求的現(xiàn)象。此外，影響房地產(chǎn)企業(yè)財務管理工作質(zhì)量和效率的外界因素較多，導致部分情況下財務管理人員并不能按照規(guī)章制度完成財務管理工作，使得規(guī)章制度形同虛設。[1]上述情況的發(fā)生歸根結(jié)底是房地產(chǎn)企業(yè)財務管理規(guī)章制度不夠完善，具體而言包括資本管理制度、資金預算制度等。

（二）房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)財務管理人員專業(yè)程度不足

由于房地產(chǎn)財務管理工作的煩瑣性和特殊性，企業(yè)財務管理人員需要擁有專業(yè)的管理理論基礎和豐富的實踐經(jīng)驗。財務管理人員除了需要對企業(yè)財務進行核算之外，還需要適當了解企業(yè)運行流程，如投資、納稅、融資等工作環(huán)節(jié)的相關(guān)知識，以此提高自身的風險意識和財務管理水平。但實際上，房地產(chǎn)行業(yè)中專業(yè)的財務管理人員并不多，并且人員變動較大，普遍缺失對整體房地產(chǎn)行業(yè)財務運行的管理意識，容易出現(xiàn)財務管理工作不規(guī)范、不合理的現(xiàn)象，而財務控制和監(jiān)督只停留在建設項目竣工之后，這不利于房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)全過程財務管理。另外，不夠充分和完善的財務管理工作不能為企業(yè)管理者制定后續(xù)運行規(guī)劃提供有效的依據(jù)，這也會削弱財務管理工作的實際意義和價值，不利于企業(yè)的整體運行和持續(xù)發(fā)展。

（三）對成本預算和管理工作不夠重視

房地產(chǎn)企業(yè)運行成本直接關(guān)系到企業(yè)股東的利益，并且房地產(chǎn)企業(yè)中的每一項工作都涉及成本預算和管理，如建設項目規(guī)劃、項目建設、項目竣工驗收、項目銷售等。這些工作需求充分顯示了房地產(chǎn)企業(yè)成本預算和管理工作的重要性。[2]但在實際的房地產(chǎn)行業(yè)中，部分企業(yè)經(jīng)常會忽略成本預算和管理工作的重要性，并且沒有進行全過程的成本預算和管理，通常是從中途開始進行成本管理。例如，在建設項目設計階段，企業(yè)經(jīng)常會因為過多地考慮項目設計感和獨特感而忽略了項目的定位，這會增加項目工程造價；在項目建設階段，企業(yè)經(jīng)常會因為缺少對項目的整體性評估而出現(xiàn)臨時性變動，增加了項目工程造價；在項目銷售環(huán)節(jié)，企業(yè)經(jīng)常會因為沒有對銷售工作進行提前預測，導致企業(yè)匯款不夠及時，增加了項目工程造價。

（四）面臨的財務風險較高

由于房地產(chǎn)行業(yè)對企業(yè)運行資金的需求具有一定的特殊性，并且在項目建設的每個環(huán)節(jié)中都需要投入大量的資金，以此維持企業(yè)的運行，但是資金的回收期卻相對較長。這不但會增加房地產(chǎn)企業(yè)資金管理工作的難度，還會提高企業(yè)的財務風險。目前，房地產(chǎn)企業(yè)進行融資的主要方式是銀行貸款，但如果項目建設中的任何一個環(huán)節(jié)出現(xiàn)錯誤，都可能導致資金回收不全面，這會讓企業(yè)的資金鏈斷裂。在嚴重的情況下，會直接導致管理者沒有能力支付銀行利息和本金。由此可見，出于企業(yè)長遠運行的考慮，財務管理人員需要通過合理規(guī)范的管理方式來預防財務風險。[3]

三、改善房地產(chǎn)行業(yè)財務管理現(xiàn)狀的方式

（一）完善房地產(chǎn)行業(yè)財務管理規(guī)章制度

第一，完善資本管理制度。實現(xiàn)有效的資本管理是保障房地產(chǎn)企業(yè)高效運行和持續(xù)發(fā)展的根本，而財務部門的財務管理工作不單單涉及了財務部門這一個部門，而是涉及了整個房地產(chǎn)企業(yè)的各個部門和工作人員。為此，房地產(chǎn)企業(yè)需要在結(jié)合我國房地產(chǎn)企業(yè)財務管理相關(guān)規(guī)章制度的基礎上，設置規(guī)范的會計科目，并結(jié)合企業(yè)實際情況制定會計核算工作準則，建立完善的會計核算程序，在此基礎上做好資本管理工作。

第二，完善資金預算制度。合理的資金預算是房地產(chǎn)企業(yè)運行資金合理應用的保障。房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)和運行資金較多，并且回收周期較長，財務管理人員需要通過完善的資金預算制度做好資金預算工作，避免企業(yè)出現(xiàn)資金閑置狀況或不足狀況。[4]為此，房地產(chǎn)企業(yè)需要針對土地購買資金預算、建設工程規(guī)劃設計資金預算、有效回收資金預算、企業(yè)資金應用預算等相關(guān)資金預算工作制定完善的規(guī)章制度，為財務管理人員開展資金預算工作提供依據(jù)。

（二）提高房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)財務管理人員的專業(yè)程度

財務管理人員是房地產(chǎn)企業(yè)財務管理工作進展的核心人員，想要提高財務管理工作質(zhì)量和效率，企業(yè)需要提高財務管理人員的專業(yè)程度。房地產(chǎn)行業(yè)財務管理工作的專業(yè)性和規(guī)范性較強，這需要企業(yè)聘請專業(yè)的財務管理人員，并且針對企業(yè)實際情況對新入職的財務管理人員進行培訓，使其掌握企業(yè)財務管理的基本需求。同時，需要定期開展對財務管理人員的培訓工作，使其能夠掌握先進的房地產(chǎn)行業(yè)財務管理方式和技巧，不斷完善其業(yè)務處理能力。還要為財務管理人員搭建溝通平臺，讓工作人員能夠就自身的管理經(jīng)驗和問題進行有效溝通，并且提高了員工之間的凝聚力。同時，需要結(jié)合企業(yè)財務管理工作實際需求進行招聘，并考查財務管理人員的專業(yè)程度，結(jié)合其個人特長為其安排合適的工作，做到各司其職，為企業(yè)財務管理工作的順利進行奠定人力資源基礎。從房地產(chǎn)行業(yè)財務管理人員自身角度而言，也需要不斷學習先進的財務管理知識，了解企業(yè)運行基本流程，提高自身的職業(yè)道德素養(yǎng)和專業(yè)程度，為企業(yè)后續(xù)財務管理工作的順利進行貢獻自己的力量。[5]

（三）提高對成本預算和管理工作的重視程度

成本預算和管理是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的重要工作，并且承擔著執(zhí)行戰(zhàn)略規(guī)劃、進行資源配置、優(yōu)化業(yè)務流程等任務，其工作質(zhì)量和效率直接關(guān)系到企業(yè)能否定期實現(xiàn)發(fā)展目標，并且為企業(yè)后續(xù)發(fā)展規(guī)劃制定提供了參考依據(jù)。房地產(chǎn)企業(yè)提高成本預算和管理工作效果可以從以下三點入手：第一，管理層加大管理力度和規(guī)章制度執(zhí)行力度，以此實現(xiàn)對成本預算和管理工作的有效監(jiān)督和管理；第二，監(jiān)管人員需要加大審核力度，對每一項成本預算數(shù)據(jù)進行審核，從根本上保證企業(yè)資金應用的合理性和規(guī)范性，避免出現(xiàn)資金浪費現(xiàn)象；第三，建立成本預算評估制度，以此保證預算分析工作的規(guī)范性，做到事前規(guī)劃、事中控制、事后分析。

（四）合理控制財務風險

為了保障房地產(chǎn)企業(yè)的長遠運行，財務管理人員需要全面分析企業(yè)在每一項建設項目中可能面臨的財務風險，并采取相應的預防方式。此外，還需要建立風險事故應急處理方案，保證在風險事故發(fā)生時將企業(yè)的損失降到最低，從根本上避免企業(yè)出現(xiàn)不合理的投資現(xiàn)象。[6]此外，財務管理人員可以借鑒先進的房地產(chǎn)企業(yè)財務風險規(guī)避模式，并進行合理的投資組合，考慮到不同建設項目面臨的風險和收益可能各不相同，基于風險和收益成正比的基本投資原則，企業(yè)在承包建設項目時需要全面考慮到自身的財務狀況和財務風險承擔能力，以此順應房地產(chǎn)行業(yè)的市場需求，在保障企業(yè)獲利能力的同時降低財務風險。

四、結(jié)語

房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展優(yōu)勢在未來的數(shù)十年還會持續(xù)，而國家也會出于宏觀經(jīng)濟調(diào)控的目的頒布部分關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)的法律法規(guī)。為此，房地產(chǎn)企業(yè)需要提高對財務管理工作的重視程度，并合理分析和解決當前財務管理工作中的各種問題，旨在探索適合企業(yè)發(fā)展的財務管理方式，在提高財務管理工作質(zhì)量的同時實現(xiàn)企業(yè)的持續(xù)發(fā)展。

（作者單位為廣西新寶通投資控股有限公司）

參考文獻

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[3] 金素文.淺談房地產(chǎn)行業(yè)財務管理現(xiàn)狀與發(fā)展[J].中國國際財經(jīng)（中英文），2018（5）：61.

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[6] 羅曉波.淺談房地產(chǎn)企業(yè)財務管理與內(nèi)部控制體系建設[J].中國鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)會計，2015（11）：224-225.