王明霞

基本案情

2014年10月，南京市民王某發(fā)現(xiàn)其位于鳳凰西街188號房屋的客廳、臥室天花板、墻壁以及屋外公用樓道出現(xiàn)漏水現(xiàn)象，導致天花板、墻面、地板等損壞。王某與樓下103室業(yè)主於某溝通后，於某表示，自家的天花板、墻壁等也出現(xiàn)了漏水現(xiàn)象。2014年11月，小區(qū)物業(yè)服務公司工作人員對103室和203室漏水及受損情況進行檢查，發(fā)現(xiàn)103室的客廳、兩間臥室屋頂、墻面多處滲漏水，多處墻面、地板、屋頂因長時間滲水而損毀。將203室衛(wèi)生間頂部扣板取下一塊查看，未發(fā)現(xiàn)有供水管道，排除了203室供水管道漏水的可能，但發(fā)現(xiàn)其衛(wèi)生間頂部有滲水現(xiàn)象。物業(yè)公司工作人員到樓上303室查看，發(fā)現(xiàn)其衛(wèi)生間墻面滲水。2014年12月，王某將303室業(yè)主張某訴至法院，要求張某排除漏水妨礙，并恢復原狀。法院經審理后同意了王某的訴請。張某對漏水部位進行了維修，203室不再漏水。

之后，103室房屋也不再漏水了。103室業(yè)主於某就先前漏水問題找303室業(yè)主張某溝通解決，要求進行賠償，雙方協(xié)商未果。於某訴至法院，要求判如所請。

法院審理

於某、張某房屋雖不毗鄰，但系樓上下的關系，雙方均未舉證事發(fā)時出現(xiàn)下雨等其他情況，因此排除因雨水等其他原因導致的漏水。從生效判決認定的事實來看，203室房屋客廳、臥室頂部（天花板）、墻面及客廳地板、廚房頂部存在滲水情況，水白上而下滲漏；同時203室頂部滲漏處沒有發(fā)現(xiàn)水源；小區(qū)物業(yè)服務公司經過現(xiàn)場查驗后發(fā)現(xiàn)303室上水管局部滲漏，水通過墻體滲漏至203室，造成203室頂部滲水，因此可以認定103室房屋滲漏水是由 303室水管發(fā)生滲漏后水向下滲透所致，故張某房屋漏水與於某房屋漏水存在因果關系。

於某房屋漏水是由于張某房屋漏水導致，張某未盡到相鄰不動產權利人應盡的損害防免義務，應承擔因其侵權帶來的后果，根據(jù)損失評估鑒定公司出具的評估報告，103室房屋因漏水造成的財產損失價值為8136兒，對此法院予以支持。

律師提醒

不動產的相鄰權利人應當按照有利生產、方便生活、團結互助、公平合理的原則，正確處理相鄰關系；應當盡量避免對相鄰的不動產權利人造成損害，造成損害的，應當給予賠償；同一幢樓房的建筑物區(qū)分所有權人，對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權利，但在行使權利時，不得危及建筑物的安全，損害其他業(yè)主的合法權益。

本案的爭議焦點為103室房屋滲水與303室房屋漏水是否存在因果關系。庭審中，303室業(yè)主張某雖不愿配合鑒定機構對漏水原因進行鑒定，導致鑒定未能進行，但由于之前對于王某的判決已生效，法院在王某的案件中已經查明的事實可以直接作為本案的審理依據(jù)。本案中，103室與303室雖不毗鄰，但303室漏水造成203室滲水后進而導致103室滲水，在物業(yè)公司及案件承辦人現(xiàn)場查看確認203室不再漏水后103室也不再漏水，可以認定303室的漏水為一因多果，即一個侵權行為造成多個侵權結果，從而認定103室房屋滲水與303室房屋漏水存在因果關系。