淺談房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)管理存在的問題及應(yīng)對措施

宋傳敏

【摘 要】近年來，在國家政策的引導(dǎo)下，房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)現(xiàn)了飛速的發(fā)展，逐漸成為影響國民經(jīng)濟(jì)的支柱性產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)在社會經(jīng)濟(jì)中占有越來越重要的地位，面對激烈的市場競爭和國家不斷推出的調(diào)控政策，由于其產(chǎn)出規(guī)模大、行業(yè)競爭激烈、受宏觀經(jīng)濟(jì)影響大等因素，使得財(cái)務(wù)管理在房地產(chǎn)行業(yè)顯得尤為重要。本文闡述了房產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理存在的問題，分析了問題存在的原因，提出了解決問題的應(yīng)對措施，以提高我國房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理水平。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；財(cái)務(wù)管理；措施

站在改革開放40年的關(guān)口，房地產(chǎn)的走勢倍受關(guān)注，我們必須認(rèn)清，宏觀形勢是房產(chǎn)企業(yè)必須接受的，微觀才是房地產(chǎn)企業(yè)可以有所作為的地方，在這個特殊時期，加強(qiáng)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理尤為重要，要保證房地產(chǎn)行業(yè)在日益激烈的競爭中立于不敗之地，房地產(chǎn)企業(yè)必須把財(cái)務(wù)管理作為企業(yè)內(nèi)部控制管理的重要內(nèi)容，我們必須做好財(cái)務(wù)管理工作，進(jìn)一步突出財(cái)務(wù)管理的地位，提高財(cái)務(wù)管理的水平，發(fā)揮財(cái)務(wù)管理的職能，才能促使房地產(chǎn)企業(yè)健康快速發(fā)展。

一、房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)管理的特點(diǎn)

1.產(chǎn)品開發(fā)周期長

房地產(chǎn)企業(yè)從產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)開始，要經(jīng)過項(xiàng)目可行性研究、拿地、設(shè)計(jì)研發(fā)、開發(fā)建設(shè)、銷售等多個環(huán)節(jié)，產(chǎn)品從立項(xiàng)到交付周期長，時間跨度大，不確定因素多。房地產(chǎn)開發(fā)周期越長，各種宏觀不確認(rèn)因素就越多，政策的變化影響土地的拍賣價格，影響銀行貸款利率的變動，從而直接影響企業(yè)的開發(fā)成本和產(chǎn)品的銷售價格。

2.資金壓力大

房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)是一個巨額資金投入的過程，資金壓力是每個房地產(chǎn)企業(yè)都面臨的問題，由于資金占用量大，融資是房地產(chǎn)企業(yè)的一項(xiàng)艱巨任務(wù)。因國家調(diào)控政策影響，金融機(jī)構(gòu)對房地產(chǎn)公司的信貸政策收緊，迫使房地產(chǎn)企業(yè)使出混身解數(shù)開展融資工作，以確保項(xiàng)目正常運(yùn)作。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的現(xiàn)狀及存在的問題

1.缺少健全的財(cái)務(wù)管理制度

很多房地產(chǎn)企業(yè)對財(cái)務(wù)管理的認(rèn)識不夠，對財(cái)務(wù)管理的看法還是僅僅停留在基礎(chǔ)的數(shù)據(jù)核算、成本控制、日常賬務(wù)處理和納稅申報(bào)等這些基本功能上面，并沒有與時俱進(jìn)，對于建立適合本企業(yè)內(nèi)部的財(cái)務(wù)管理制度并不是很積極，導(dǎo)致相關(guān)的財(cái)務(wù)管理制度并不是很完善，甚至有一些小型的房地產(chǎn)企業(yè)根本沒有考慮建設(shè)自己企業(yè)內(nèi)部的財(cái)務(wù)管理制度。另外，有些房地產(chǎn)企業(yè)雖然財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)已經(jīng)建立，但缺乏有效的執(zhí)行力，財(cái)務(wù)管理最終流于形式，沒有充分發(fā)揮出財(cái)務(wù)管理的作用，沒能讓財(cái)務(wù)管理滲透到企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營中去。

2.財(cái)務(wù)管理人員財(cái)務(wù)意識較弱

很多房地產(chǎn)企業(yè)的高層管理者對財(cái)務(wù)管理的重要性的認(rèn)識極為淡薄，他們把更多的精力及關(guān)注度放在了工程部門及銷售部門，有些房地產(chǎn)企業(yè)在一些主要的工程招標(biāo)過程中，竟然可以沒有財(cái)務(wù)人員的參與，忽略了財(cái)務(wù)管理的重要性，他們認(rèn)為財(cái)務(wù)部門只是后勤部門，這種缺乏規(guī)劃，沒有科學(xué)性和前瞻性的財(cái)務(wù)管理方法，增加了房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險。

3.沒有形成有效的資金管理體系

資金是企業(yè)生存發(fā)展的命脈，重視并建立完善的資金管理體系對企業(yè)的健康發(fā)展尤為重要。房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理體系應(yīng)涵蓋項(xiàng)目開發(fā)的全過程?，F(xiàn)在大部分企業(yè)缺少整體資金規(guī)劃，缺少對整個項(xiàng)目的拿地、融資、建設(shè)、銷售等各個環(huán)節(jié)中資金管理控制和統(tǒng)籌安排，可能導(dǎo)致一定期間的資金閑置或因預(yù)算監(jiān)控不到位而引起某環(huán)節(jié)中成本費(fèi)用超支，存在企業(yè)資金鏈緊張甚至斷裂的風(fēng)險。

三、影響財(cái)務(wù)管理效果的因素

1.企業(yè)的經(jīng)營規(guī)模

房地產(chǎn)企業(yè)公司規(guī)模越大，財(cái)務(wù)管理相對越規(guī)范，財(cái)務(wù)崗位的設(shè)置更具體，分工更明確，職責(zé)更明晰，對財(cái)務(wù)管理的重視程度越高，企業(yè)風(fēng)險把控越好。相反，公司規(guī)模越小，資本實(shí)力較差，基于成本控制的考慮，財(cái)務(wù)人員除本職工作外還要被動地處理其他日常事務(wù)，分工、職責(zé)的界定比較模糊，導(dǎo)致財(cái)務(wù)管理的力度及效果相對較弱，甚至缺位。

2.財(cái)務(wù)管理制度的建設(shè)

健全的公司財(cái)務(wù)管理制度可以規(guī)范財(cái)務(wù)工作流程，維護(hù)資金安全，加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理，努力提高公司經(jīng)濟(jì)效益，為促進(jìn)公司健康發(fā)展提供保障。反之，財(cái)務(wù)管理制度不健全，企業(yè)的財(cái)務(wù)管理仍處于簡單的記賬、核算階段，財(cái)務(wù)管控能力薄弱，容易造成企業(yè)成本控制不利，資金周轉(zhuǎn)遲緩，資金成本高等問題，甚至使企業(yè)陷入經(jīng)營不利的困境。

3.財(cái)務(wù)管理方法的運(yùn)用

正確的財(cái)務(wù)管理方法可以使企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作達(dá)到事半功倍的效果。隨著互聯(lián)網(wǎng)思維在企業(yè)財(cái)務(wù)管理中的應(yīng)用，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)人員為了實(shí)現(xiàn)企業(yè)的經(jīng)營目標(biāo)，借助于標(biāo)準(zhǔn)化的企業(yè)管理系統(tǒng)（如ERP系統(tǒng)），結(jié)合經(jīng)營業(yè)務(wù)活動的具體情況，基本實(shí)現(xiàn)資金的高效利用，可變成本的有效控制，大大提高了企業(yè)的財(cái)務(wù)管理水平及經(jīng)濟(jì)效益。

4.財(cái)務(wù)人員管理地位的提升

財(cái)務(wù)人員的管理地位的提升對房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理影響重大。大多數(shù)中小型房地產(chǎn)企業(yè)存在對財(cái)務(wù)人員重使用輕培養(yǎng)的問題，財(cái)務(wù)人員的大量工作時間被日常事務(wù)占用，沒有更多的時間和精力研究和解決財(cái)務(wù)管理中存在的問題，對介入和改善財(cái)務(wù)管理狀態(tài)心有余而力不足，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營者必須重視財(cái)務(wù)工作的結(jié)構(gòu)調(diào)整，把簡單的賬務(wù)核算與復(fù)雜經(jīng)濟(jì)分析有機(jī)的結(jié)合起來，真正讓財(cái)務(wù)管理發(fā)揮在企業(yè)經(jīng)營管理的核心作用。

四、改善房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的對策

1.加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理制度的建設(shè)

首先，促進(jìn)管理制度改革，優(yōu)化企業(yè)管理模式，讓財(cái)務(wù)管理制度不流于形式。制定出符合出本企業(yè)特點(diǎn)的財(cái)務(wù)管理制度，規(guī)范財(cái)務(wù)收支審批流程，嚴(yán)格按管理制度和審批流程操作執(zhí)行。其次，加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)會計(jì)制度建設(shè)，能夠更好地提升企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作的效率，有效地保障企業(yè)的持續(xù)的現(xiàn)金流入，確保企業(yè)的生存與發(fā)展，使企業(yè)能夠在激烈的市場競爭中保有絕對的優(yōu)勢。最后房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理人員要利用自身的專業(yè)知識來幫助企業(yè)正確的、科學(xué)的對企業(yè)進(jìn)行財(cái)務(wù)管理，從而加強(qiáng)企業(yè)在行業(yè)中的競爭力。

2.加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理人員的素質(zhì)的提高

房地產(chǎn)企業(yè)的高層財(cái)務(wù)管理人員首先確保對企業(yè)效益源頭的控制，在關(guān)注公司經(jīng)營、項(xiàng)目施工、房產(chǎn)銷售各環(huán)節(jié)的同時，也要重視財(cái)務(wù)人員的整體素質(zhì)建設(shè)，財(cái)務(wù)專業(yè)人員的綜合素質(zhì)是提升財(cái)務(wù)管理的重中之重。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)致力于打到學(xué)習(xí)型、智慧型的財(cái)務(wù)人員成長平臺，提升文化軟實(shí)力，全員學(xué)習(xí)，共同成長。建立適合房地產(chǎn)企業(yè)的人力資源體系，培養(yǎng)適合企業(yè)發(fā)展的高素質(zhì)的財(cái)務(wù)管理人才。研究學(xué)習(xí)標(biāo)桿企業(yè)的財(cái)務(wù)管理方法及管理上的創(chuàng)新、激勵機(jī)制等。

選拔業(yè)務(wù)能力強(qiáng)、綜合素質(zhì)好、責(zé)任心強(qiáng)的人員擔(dān)任具體項(xiàng)目的財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人，可以有效的保證公司基層財(cái)務(wù)工作的正常、規(guī)范、有效開展。高素質(zhì)的財(cái)務(wù)人員隊(duì)伍建設(shè)，能更好的為房地產(chǎn)企業(yè)健康、穩(wěn)定的發(fā)展提供良好保障。

3.強(qiáng)化資金管理體系建設(shè)

房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的特點(diǎn)是資金數(shù)額大，財(cái)務(wù)周期較長。資金鏈?zhǔn)菦Q定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)生死存亡的重要因素，合理的資金結(jié)構(gòu)是保證資金作用最大化的前提，資金管理可以做到運(yùn)用財(cái)務(wù)測算方法構(gòu)建出最優(yōu)的資金結(jié)構(gòu)，扭轉(zhuǎn)企業(yè)在資金配置上的閑置或資金供應(yīng)不利的現(xiàn)狀；通過推行機(jī)動、多變的結(jié)算方式，改變財(cái)務(wù)部門以往坐等銷售回款的被動局面，加速資金回流，加強(qiáng)財(cái)務(wù)部門對資金的調(diào)控能力，并根據(jù)資金實(shí)際運(yùn)轉(zhuǎn)情況與資金預(yù)算進(jìn)行比對，適時調(diào)整偏差，使企業(yè)資金結(jié)構(gòu)更加合理。因此，加強(qiáng)資金管理，提高資金的利用效率，是房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作中的核心任務(wù)。

資金管理中的重要手段之一就是資金預(yù)算，資金預(yù)算不只是財(cái)務(wù)部一個部門的事，而是企業(yè)全體員工的事。企業(yè)全員都應(yīng)參與到企業(yè)資金預(yù)算的編制工作中去，讓每個人都參與并認(rèn)識到資金預(yù)算的重要性，古語云：“凡事預(yù)則立，不預(yù)則廢。”資金預(yù)算之于企業(yè)同樣適用。資金預(yù)算是結(jié)合企業(yè)的實(shí)際情況而編制預(yù)算計(jì)劃，目的是通過建立完善的預(yù)算流程以實(shí)現(xiàn)對企業(yè)資金的有效控制。資金全面預(yù)算是企業(yè)資金管理基礎(chǔ)，是實(shí)際資金良性循環(huán)的首要環(huán)節(jié)，企業(yè)實(shí)行全面預(yù)算管理，能提高企業(yè)管理效率和優(yōu)化企業(yè)的資源配置。另外，既然制定了資金預(yù)算，就要維護(hù)預(yù)算的嚴(yán)肅性和權(quán)威性，必須嚴(yán)格執(zhí)行管控預(yù)算執(zhí)行，為實(shí)現(xiàn)公司業(yè)務(wù)持續(xù)性增長發(fā)揮作用。

五、結(jié)論

對房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)管理存在的問題及應(yīng)對措施的深入研究，是房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理人員共同的使命。房地產(chǎn)企業(yè)中的財(cái)務(wù)管理工作是整個房地產(chǎn)企業(yè)工作的核心，是企業(yè)健康成長的有力保障。它為房地產(chǎn)企業(yè)各項(xiàng)工作的有序開展指引方向，尤其通過早期的資金預(yù)算，結(jié)合企業(yè)經(jīng)營經(jīng)驗(yàn)，最大限度地提高企業(yè)的效益。同時，我國房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理仍存在很多不足，這需要我們在工作中不斷學(xué)習(xí)改進(jìn)，完善提高財(cái)務(wù)管理對策，讓優(yōu)質(zhì)的財(cái)務(wù)管理體系更好為房地產(chǎn)企業(yè)服務(wù)，為房地產(chǎn)行業(yè)健康持續(xù)發(fā)展保駕護(hù)航。

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