楊茂盛，鄭　芳

(西安建筑科技大學(xué) 管理學(xué)院，西安 710055)

一、引言

自2010年以來，中國(guó)經(jīng)濟(jì)“挽起褲腳”大步前進(jìn)，人民生活質(zhì)量持續(xù)上行，社會(huì)發(fā)展及GDP指數(shù)不斷提升，城市化率更是由47.50%增長(zhǎng)到58.52%[1]。隨著國(guó)家對(duì)城鎮(zhèn)化愈加重視，城鎮(zhèn)化建設(shè)的發(fā)展逐步提升，遠(yuǎn)郊地區(qū)聚居的非農(nóng)業(yè)人口與日俱增，城市功能日趨復(fù)雜，不論是從城市的數(shù)量和規(guī)模，還是物質(zhì)空間及社會(huì)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)都有著巨大的變化。相應(yīng)地，城市系統(tǒng)的內(nèi)部矛盾沖突和復(fù)雜化程度也日益加劇，城市交通擁堵狀況尤為突出，各大城市的交通現(xiàn)狀已經(jīng)從“問題”變成了 “困擾”[2]，提升城市交通建設(shè)水平已然成為解決交通擁堵狀況的必然選擇。黨的十九大報(bào)告中提出明確要求建設(shè)“交通強(qiáng)國(guó)”，隨著國(guó)家社會(huì)經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，人民對(duì)交通及出行的需求日益增加，發(fā)達(dá)的城市軌道交通網(wǎng)線實(shí)現(xiàn)了人們對(duì)便捷出行的要求。而“十三五”規(guī)劃中也提出，加快發(fā)展城市軌道交通，加快300萬以上人口城市軌道交通成網(wǎng)，預(yù)計(jì)城市軌道交通投資將超過2萬億元，到2020年，中國(guó)軌道交通運(yùn)營(yíng)里程將達(dá)到7700公里[3]。城市軌道交通已成為快捷高效、穩(wěn)定安全、環(huán)境友好的公共交通重要選項(xiàng)，成為了居民出行首選的公共交通途徑之一?？焖俑咝У某鞘熊壍澜煌@著地改善了城市內(nèi)部的高峰期擁擠和霧霾問題，同樣遵循了可持續(xù)發(fā)展的原則。不僅如此，城市軌道交通開通運(yùn)行后，對(duì)城市的功能分布、土地開發(fā)形態(tài)、發(fā)展規(guī)劃都有極大的影響，將引發(fā)城市發(fā)展形態(tài)與社會(huì)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)布局發(fā)生轉(zhuǎn)變，帶來了巨大的空間效應(yīng)、社會(huì)效應(yīng)和經(jīng)濟(jì)效應(yīng)。城市軌道交通的高度可達(dá)性，能夠完善沿路土地資源的優(yōu)化利用，加大土地的開發(fā)強(qiáng)度，促進(jìn)周邊住宅地產(chǎn)的快速崛起。而今我國(guó)的城市軌道交通正處在發(fā)展快、建設(shè)多時(shí)期，全國(guó)城市軌道新線路規(guī)劃審批速度愈加變快，國(guó)家發(fā)改委最近統(tǒng)計(jì)顯示，至2016年8月全國(guó)共有41個(gè)城市的地鐵建設(shè)規(guī)劃獲得批復(fù)，規(guī)劃總里程超過8400公里[4]。據(jù)《西安市城市快速軌道交通建設(shè)規(guī)劃》顯示，西安市統(tǒng)共修建6條地鐵線路，總長(zhǎng)約252公里[5]。軌道交通作為我國(guó)現(xiàn)代化城市公共客運(yùn)交通系統(tǒng)里中發(fā)揮主要作用的構(gòu)成部分和城市建設(shè)規(guī)劃的重中之重，對(duì)未來城鎮(zhèn)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到了推動(dòng)性的作用，值得我們深入探討。

與此同時(shí)，軌道交通網(wǎng)線的不斷完善也促進(jìn)了周邊地區(qū)住宅地產(chǎn)的價(jià)格重組，炒熱了周邊的住宅地產(chǎn)行情，通過觀察及搜集房天下等網(wǎng)站的信息得出，在去年一年的時(shí)間里，西安市整體房?jī)r(jià)上漲1500元至4500元不等，房?jī)r(jià)的過快增長(zhǎng)及開發(fā)商的宣傳引導(dǎo)加劇了購(gòu)房者的消費(fèi)盲目性，“地鐵房”成為了購(gòu)房者的首選。在“買漲不買跌”的消費(fèi)心理作用下，人們紛紛拿出存款，購(gòu)置房產(chǎn)成了繼黃金后的又一塊投資洼地，這使得普通老百姓在購(gòu)房時(shí)不能清晰的思考，容易受到房地產(chǎn)市場(chǎng)大趨勢(shì)的影響。研究交通因素特別是軌道交通對(duì)城市住宅地產(chǎn)價(jià)格影響的作用機(jī)制，可以幫助購(gòu)房者理解價(jià)格形成的原因，從而理性購(gòu)房。同時(shí)也為蘭州、西寧等即將建設(shè)地鐵的城市在規(guī)劃時(shí)提供了理論借鑒。

二、交通因素對(duì)住宅地產(chǎn)價(jià)格影響的文獻(xiàn)回顧

城市交通系統(tǒng)對(duì)住宅地產(chǎn)價(jià)格影響的研究早在20世紀(jì)60年代就成為國(guó)外研究熱點(diǎn)，研究已從定性分析過渡到了定量研究，主要研究手段有交通成本模型、特征價(jià)格模型、地理信息中的GIS技術(shù)、灰色預(yù)測(cè)模型等。周夢(mèng)婷和趙強(qiáng)(2016)[6]利用半對(duì)數(shù)特征價(jià)格模型，發(fā)現(xiàn)南京地鐵3號(hào)線對(duì)一定距離范圍內(nèi)的房?jī)r(jià)影響呈現(xiàn)明顯的倒U型關(guān)系。增值效果最佳的距離，玄武區(qū)出現(xiàn)在600～900m內(nèi)，其平均增值幅度為14.8%，而浦口區(qū)出現(xiàn)在300～600m內(nèi)，平均增值幅度為18.9%。3號(hào)線對(duì)浦口區(qū)的影響范圍為1800m，對(duì)玄武區(qū)的影響范圍為1500m。張沈生等(2015)[7]運(yùn)用特征價(jià)格模型分析沈陽(yáng)市地鐵二號(hào)線對(duì)周邊房地產(chǎn)的增值作用，指出了沈陽(yáng)市地鐵與房地產(chǎn)之間具有明顯的相互作用，但這種相互作用關(guān)系存在著嚴(yán)重不平衡性。王雪和吳連喜(2016)[8]利用GIS技術(shù)，研究得出南昌市地鐵一號(hào)線對(duì)沿線二手房?jī)r(jià)格存在影響，但區(qū)域不同，影響程度不同，從市中心區(qū)域，到市副中心區(qū)域，再到市外圍區(qū)域，地鐵對(duì)沿線二手房?jī)r(jià)格的影響呈現(xiàn)逐漸擴(kuò)大的趨勢(shì)。鐘萌琦和湯江龍(2016)[9]也對(duì)南昌市地鐵一號(hào)線對(duì)沿線二手房?jī)r(jià)格影響做了研究，發(fā)現(xiàn)地鐵對(duì)房?jī)r(jià)的正面影響較大。湯清和王梓(2015)[10]通過GM(1，1)模型預(yù)測(cè)得出，地鐵沿線房?jī)r(jià)受地鐵影響明顯上漲，并且隨著地鐵工程的推進(jìn)，實(shí)際房?jī)r(jià)與預(yù)測(cè)房?jī)r(jià)的差值逐漸增大。

三、住宅地產(chǎn)價(jià)格的主要影響因素

馬克思主義經(jīng)濟(jì)學(xué)當(dāng)中對(duì)于住宅地產(chǎn)價(jià)格的詮釋重點(diǎn)與西方經(jīng)濟(jì)學(xué)中的有所差異。馬克思主義經(jīng)濟(jì)學(xué)認(rèn)為，住宅地產(chǎn)的價(jià)格是由建筑物價(jià)格和地價(jià)構(gòu)成，是住宅地產(chǎn)商品價(jià)值和地租資本化價(jià)格的貨幣表現(xiàn)(林崗等，2003)[11]。而在西方經(jīng)濟(jì)學(xué)理論當(dāng)中，住宅地產(chǎn)的價(jià)格主要跟市場(chǎng)供需關(guān)系相關(guān)，而且供需是否平衡不但取決于其自身的供給與需求情況，其他因素也會(huì)帶來正向或負(fù)向的影響。這些因素包括宏觀層面上的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、行政等因素，也包括微觀層面上的區(qū)位、宗地特征、鄰里等因素，下面將對(duì)這些影響因素進(jìn)行展開分析。

(一)宏觀層面影響因素

住宅地產(chǎn)價(jià)格的宏觀影響因素是作用于整個(gè)住宅地產(chǎn)市場(chǎng)的具有普遍影響的因素，不單獨(dú)針對(duì)某個(gè)具體的項(xiàng)目。

1.經(jīng)濟(jì)因素。經(jīng)濟(jì)因素包括了國(guó)家或者地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和發(fā)展速度、居民的收入水平和消費(fèi)水平以及經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)等多個(gè)因素。其中國(guó)家及地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平可由國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值(GDP)，貨幣供應(yīng)量，實(shí)際貸款利率等體現(xiàn)。一般來說，住宅地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展具有周期性，縱觀過去十年住宅地產(chǎn)的市場(chǎng)發(fā)展，不難發(fā)現(xiàn)平均每三年出現(xiàn)一個(gè)波動(dòng)周期，且上行周期持續(xù)時(shí)間久于下行周期，但整體趨勢(shì)呈上漲狀態(tài)，與國(guó)民生產(chǎn)總值的增長(zhǎng)保持同步。同時(shí)，貨幣供應(yīng)量的變化也會(huì)對(duì)住宅地產(chǎn)市場(chǎng)帶來明顯的影響，若貨幣供應(yīng)量增加，就意味著銀行提供給開發(fā)商的貸款金額增多，且開發(fā)商申請(qǐng)借款成功的可能性更大，從而增加了開發(fā)商對(duì)住宅地產(chǎn)市場(chǎng)投資的積極性與收益率。不僅如此，老百姓在購(gòu)房時(shí)也能享受到相對(duì)寬松的貸款政策，減輕了剛需家庭的信貸負(fù)擔(dān)，提高了人們的購(gòu)房熱情，改變了貨幣供應(yīng)量，就等于改變了開發(fā)商的投資力度與居民購(gòu)房能力?？偟膩碚f，區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度越快、政府財(cái)政收入水平和居民收入水平越高，對(duì)住宅地產(chǎn)的需求就越多，住宅地產(chǎn)價(jià)格便會(huì)得到正向刺激從而促使價(jià)格升高。市場(chǎng)利好情形也會(huì)引來開發(fā)商的投資眼光，致使投資密度增加，土地地價(jià)自然升高。而當(dāng)區(qū)域物價(jià)升高時(shí)，建筑所需的人工費(fèi)、材料費(fèi)、機(jī)械費(fèi)等均有增加，繼而提升了住宅地產(chǎn)的購(gòu)置成本，促進(jìn)了價(jià)格的上漲。而居民收入代表的是老百姓對(duì)住宅地產(chǎn)的購(gòu)置能力，不同的購(gòu)置能力有不同的需求，或自住或投資，需求層次不同也會(huì)引起市場(chǎng)行情的變動(dòng)。就我國(guó)的情況來看，平均居民收入高的經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市，其房?jī)r(jià)普遍高于經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)。

2.社會(huì)因素。社會(huì)因素包括人口密度、城鎮(zhèn)化水平、消費(fèi)觀念等因素。隨著國(guó)家對(duì)城鎮(zhèn)化愈加重視，城鎮(zhèn)化建設(shè)的發(fā)展逐步提升，在城鎮(zhèn)化建設(shè)進(jìn)程中，大批人口涌入城鎮(zhèn)，而城市居民作為商品房的消費(fèi)主體，區(qū)域人口密度增加會(huì)帶動(dòng)住宅地產(chǎn)的規(guī)劃與投資，從而導(dǎo)致住宅地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)。城市居民的消費(fèi)心理因素也會(huì)對(duì)價(jià)格產(chǎn)生影響，當(dāng)商品房市場(chǎng)整體利好，價(jià)格不斷攀升時(shí)，不論是出于逐利性的投資性購(gòu)買群體，還是有剛性需求的群體，都會(huì)隨著“買漲不買跌”的行情而進(jìn)行商品房的購(gòu)買，從而“迫使”居民購(gòu)買力提高，反向刺激住宅地產(chǎn)價(jià)格的上漲。

3.行政因素。行政因素主要包括國(guó)家稅收政策及國(guó)家住房政策。具有一定的強(qiáng)制性，政策出臺(tái)后會(huì)快速的作用到市場(chǎng)中，現(xiàn)行的政策主要從需求側(cè)、供給側(cè)、中間環(huán)節(jié)和其它角度出發(fā)，對(duì)住宅地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)力。從需求側(cè)出發(fā)主要是指控制國(guó)民購(gòu)房需求來抑制房?jī)r(jià)的不斷攀升，例如以戶籍、稅款繳納和社保繳納等情況為衡量的指標(biāo)，政府通過出臺(tái)各類限購(gòu)政策或限制貸款來降低城鎮(zhèn)居民對(duì)購(gòu)房的非剛性需求；或者利用提高按揭貸款的首付款比例和貸款利率來增大消費(fèi)者的購(gòu)買成本，繼而抑制老百姓的購(gòu)買跟風(fēng)性，減少非理智住宅房產(chǎn)的購(gòu)置，例如西安市現(xiàn)行的限購(gòu)政策，本地戶口以家庭為單位只能購(gòu)置最多兩套住房，非西安戶口，但交納兩年社保，以家庭為單位最多購(gòu)置一套住房[12]。供給側(cè)的主要措施是從擴(kuò)大市場(chǎng)供給量的角度出發(fā)，降低住宅市場(chǎng)的貨品稀缺性，從而改變市場(chǎng)供求狀況，遏制了住宅地產(chǎn)價(jià)格的非理性增長(zhǎng)。從2006年開始政府出臺(tái)的基于供給側(cè)的政策主要有擴(kuò)大住房建設(shè)用地的出讓、增加商品房占房地產(chǎn)市場(chǎng)總量的比例、加大對(duì)保障性住房的投資與建設(shè)、加快土地出讓以及相關(guān)各項(xiàng)審批的速度。控制中間環(huán)節(jié)是指根據(jù)市場(chǎng)的需要改變中間交易環(huán)節(jié)的稅費(fèi)，從而作用于住宅地產(chǎn)市場(chǎng)的供需，常見的措施有，當(dāng)需要“刺激性調(diào)控”時(shí)，采取減征或免征增值稅的方式，當(dāng)需要“限制性調(diào)控”時(shí)，則取消部分過往的稅收利好政策。今年的政府工作報(bào)告中指出，要貫徹落實(shí)“房子是用來住的，不是用來炒的”[13]，也就是說，宏觀的地產(chǎn)調(diào)控手段仍會(huì)持續(xù)，購(gòu)房投機(jī)性行為將得到嚴(yán)格的控制。但是面對(duì)不同情況應(yīng)分析對(duì)待，宏觀政策的調(diào)控應(yīng)根據(jù)城市具體情況而制定合適當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)行情的政策。

(二)微觀層面影響因素

微觀層面的影響因素主要由區(qū)位因素、宗地特征及鄰里因素構(gòu)成。

1.區(qū)位因素。區(qū)位因素主要包括住宅地產(chǎn)的供需狀況、交通的可達(dá)性、市政配套水平、周邊商業(yè)發(fā)展程度等。從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度來講，住宅地產(chǎn)兼具商品及投資屬性，市場(chǎng)供需狀況與住宅地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)息息相關(guān)。當(dāng)房屋空置率及住宅空置率過大時(shí)，住宅地產(chǎn)存量市場(chǎng)的供給遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過需求，為了改變生產(chǎn)過剩的市場(chǎng)狀態(tài)，開發(fā)商往往會(huì)采取降低投資收益率的方式來拉動(dòng)需求。當(dāng)住宅地產(chǎn)市場(chǎng)存量小于居民的購(gòu)置需求時(shí)，開發(fā)商往往會(huì)借機(jī)鼓吹“饑餓營(yíng)銷”，擾亂市場(chǎng)秩序，出現(xiàn)“預(yù)約看房，排號(hào)買房”的現(xiàn)象，此時(shí)購(gòu)房者心甘情愿以較高的價(jià)格完成購(gòu)買，導(dǎo)致住宅地產(chǎn)價(jià)格一路攀升。此外，在城市發(fā)展過程中，會(huì)因?yàn)橘Y源分布變化而重組為新的功能區(qū)域，例如商業(yè)集中片區(qū)、教育集中片區(qū)、行政集中片區(qū)等，這就會(huì)造成特定消費(fèi)人群對(duì)新形成的功能片區(qū)住宅地產(chǎn)需求大于供給。區(qū)位因素的另一個(gè)重要構(gòu)成為交通可達(dá)性，主要體現(xiàn)為城市居民通勤生活的便利程度，通過發(fā)達(dá)的城市交通網(wǎng)線，城鎮(zhèn)居民可實(shí)現(xiàn)快速的通往市區(qū)各地，極大地節(jié)約了人們的出行時(shí)間及其成本。從區(qū)域經(jīng)濟(jì)學(xué)角度來說，在不改變其它條件的前提下，社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)趨于向城市交通網(wǎng)線發(fā)達(dá)的地區(qū)靠近，且持續(xù)拉動(dòng)區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

2.宗地特征。對(duì)于住宅地產(chǎn)項(xiàng)目而言，其建筑結(jié)構(gòu)特征和項(xiàng)目整體情況存在著許多差異化特征，這些影響因素包括項(xiàng)目開發(fā)商的資質(zhì)和品牌，項(xiàng)目的施工質(zhì)量、建筑類型、建筑面積、建筑朝向、建筑年齡和裝飾裝修程度，樓盤的容積率、車戶比、綠化率等。不同的樓盤其宗地特征不同，在進(jìn)行購(gòu)置時(shí)，根據(jù)購(gòu)房者的側(cè)重點(diǎn)不同，對(duì)樓盤的評(píng)價(jià)也存在主觀的差異。

3.鄰里因素。生活配套設(shè)施是否齊全是鄰里因素的主要指標(biāo)，其內(nèi)容包括醫(yī)院等級(jí)、教育配套、娛樂休閑、距商圈CBD的距離、交通網(wǎng)線發(fā)達(dá)程度以及園林景觀資源等。鄰里特征因素能夠有效的提高人居生活質(zhì)量和便捷度，因此對(duì)住宅地產(chǎn)價(jià)格起到明顯的作用，齊全多樣的生活配套設(shè)施帶給住宅地產(chǎn)價(jià)格的變化是正向的。

三、交通因素對(duì)住宅地產(chǎn)價(jià)格的影響

發(fā)達(dá)的交通網(wǎng)線不僅能夠優(yōu)化城市功能的布局，還能將人口密度引流到衛(wèi)星城市，繼而推動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。近幾年，在合理經(jīng)營(yíng)現(xiàn)有城市交通網(wǎng)線前提下，政府提倡大力加快發(fā)展城市軌道交通。一般來說，建設(shè)一條地鐵線路所帶來的就業(yè)機(jī)會(huì)，相當(dāng)于成立千人規(guī)模的企業(yè)，而“十三五”地鐵建設(shè)規(guī)劃里程8400公里，就意味著帶來了十幾萬的就業(yè)需求。有直接投資及人口密度的增加，就有資本的累積，引發(fā)了對(duì)城市軌道交通周邊土地利用強(qiáng)度的需求增加，此類投資及其累積的資本量通過相鄰效應(yīng)，將經(jīng)濟(jì)效益擴(kuò)大到城市軌道交通沿線地區(qū)，引起了滲透效應(yīng)，繼而提高了沿線地區(qū)土地地價(jià)及住房地產(chǎn)價(jià)格[14]。在西安地鐵三號(hào)線未承建之前，浐灞生態(tài)區(qū)所處的城東被稱為“東郊”，雖然生態(tài)環(huán)境相對(duì)市中心良好，但因?yàn)殡x中心商圈距離遠(yuǎn)且交通不便利，市民出行的時(shí)間成本和交通成本較大，加上灞河橫穿其中，浐灞生態(tài)區(qū)當(dāng)時(shí)更多被用來種植糧食及蔬菜作物。在地鐵三號(hào)線建設(shè)之后，吸引了眾多開發(fā)商來浐灞投資，其中世界500強(qiáng)企業(yè)14家，涉及產(chǎn)業(yè)、民生、生態(tài)等多個(gè)領(lǐng)域，固定資產(chǎn)投資累計(jì)完成1223億元，促進(jìn)了區(qū)域經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速增長(zhǎng)。而浐灞國(guó)家濕地公園和2011西安世界園藝博覽會(huì)舊址等，都為住宅地產(chǎn)提供了有利的生活配套條件，看到商機(jī)的房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)浐灞土地的需求量持續(xù)增加，土地開發(fā)強(qiáng)度大幅提升，浐灞土地交易市場(chǎng)頻現(xiàn)高價(jià)斬獲土地的案例，原本幾乎零溢價(jià)率的西安土地交易市場(chǎng)在2017年底出現(xiàn)了168.12%的高溢價(jià)率[15]。城市軌道交通的另一個(gè)優(yōu)勢(shì)就是大大提高了居民的交通可達(dá)性。城市居民以極低的交通成本通達(dá)全城，實(shí)現(xiàn)了更加快捷的看病投醫(yī)、受教育、通勤工作和購(gòu)物休閑。隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快，人居、環(huán)境質(zhì)量、交通擁堵等各類城市問題日漸凸顯?！皁fo小黃車”等交通工具的出現(xiàn)，仍舊受到出行時(shí)間及天氣條件的限制、出租車及私家車的出行費(fèi)用偏高、公交車分時(shí)段擁擠等情況，都或多或少的削弱了居民出行的舒適度。對(duì)城市軌道交通周邊居民來說，搭乘地鐵線路出行，可實(shí)現(xiàn)以較低的出行成本高效快捷的通達(dá)全城。不僅如此，搭乘地鐵可節(jié)約對(duì)不可再生資源的消耗、減少碳排放，保護(hù)環(huán)境、降低空氣污染、有效改善道路擁堵，符合資源節(jié)約型社會(huì)的理念。

區(qū)位理論指出，城市不同區(qū)位的土地價(jià)格具有較大差異，而到達(dá)不同區(qū)位所花費(fèi)的經(jīng)濟(jì)成本與時(shí)間成本差異會(huì)擴(kuò)大土地價(jià)格差異[16]。交通可達(dá)性越高，地鐵周邊土地的開發(fā)價(jià)值越大，產(chǎn)業(yè)布局重組能力越強(qiáng)，政府的推動(dòng)及開發(fā)商的投資均造成城市軌道交通沿線住宅地產(chǎn)價(jià)格的升高。但是不同的區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度及交通發(fā)展現(xiàn)狀不同，受到城市軌道交通的影響也不盡相同，例如西安市鐘樓商圈及小寨商圈，在地鐵線路開通運(yùn)營(yíng)之前，其交通就已通達(dá)全城，交通可達(dá)性并未因地鐵線路的開通而大幅提高，故沿線土地開發(fā)強(qiáng)度及住宅地產(chǎn)價(jià)格相比非CBD區(qū)域受到的影響弱，此為城市軌道交通對(duì)住宅地產(chǎn)價(jià)格影響的分市場(chǎng)效應(yīng)。

隨著城市軌道交通線路的開發(fā)運(yùn)營(yíng)，增強(qiáng)了水電暖等市政配套設(shè)施的完善程度，教育資源、景觀園林資源、醫(yī)療資源等公共資源的增多，提升了居民生活環(huán)境，社區(qū)發(fā)展程度顯著提高，住宅地產(chǎn)價(jià)值繼而得到提升。

對(duì)于城市軌道交通的發(fā)展，我們也應(yīng)辯證的思考，城市軌道交通所引發(fā)的負(fù)面效應(yīng)同樣不可避免，例如城市軌道交通的可達(dá)性同樣也會(huì)帶來噪音和垃圾污染，持續(xù)高流量的地鐵站在遇到緊急疏散時(shí)會(huì)有安全風(fēng)險(xiǎn)等。但從宏觀層面來看，城市軌道交通帶來的積極影響仍舊大于負(fù)面影響。

四、經(jīng)濟(jì)學(xué)視角的對(duì)策建議

(一)合理城市軌道交通的規(guī)劃，促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展

城市軌道交通的順利建成對(duì)土地的利用形態(tài)、格局、規(guī)模均帶來積極的影響，從而引起城市形態(tài)和經(jīng)濟(jì)布局的更新迭代，形成顯著的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)、社會(huì)效應(yīng)及空間效應(yīng)，同時(shí)，城市軌道交通的開通運(yùn)營(yíng)可以顯著促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，完善城市片區(qū)的功能劃分。所以政府在規(guī)劃設(shè)計(jì)城市軌道交通路線時(shí)，應(yīng)深入解讀經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的演化，判斷人口區(qū)域流動(dòng)的動(dòng)態(tài)格局，確定城市的定位，科學(xué)調(diào)整對(duì)建設(shè)用地的規(guī)劃，合理制定區(qū)域發(fā)展目標(biāo)符合城市未來發(fā)展趨勢(shì)，控制并完善城市產(chǎn)業(yè)的區(qū)域布局，保證區(qū)域經(jīng)濟(jì)健康平穩(wěn)的發(fā)展，優(yōu)化資源配置，提高空間使用效率，增強(qiáng)公共服務(wù)能力和社會(huì)治理能力。

(二)建立健全長(zhǎng)效機(jī)制，完善城市軌道交通網(wǎng)線，加強(qiáng)住宅地產(chǎn)供給側(cè)市場(chǎng)的建設(shè)

政府要盡快完善城市軌道交通網(wǎng)線的建設(shè)，貫徹落實(shí)地方主體責(zé)任，持續(xù)施行差別化調(diào)控手段，做好住宅地產(chǎn)市場(chǎng)的“去產(chǎn)能、去庫(kù)存、降杠桿、降成本、補(bǔ)短板”工作，做好滯銷樓盤周邊的城市軌道交通網(wǎng)線規(guī)劃與建設(shè)、教育資源配套、醫(yī)療條件配套、景觀綠化等公共資源的完善，對(duì)開發(fā)資金短缺，無追加投資能力的爛尾項(xiàng)目，可考慮將其轉(zhuǎn)讓給其他具有開發(fā)資質(zhì)及能力的企業(yè)進(jìn)行再次開發(fā)或推倒重來。政府還應(yīng)建立健全長(zhǎng)效機(jī)制，根據(jù)城鄉(xiāng)規(guī)劃發(fā)展及振興農(nóng)村的要求，增加住房用地供應(yīng)途徑，設(shè)立租購(gòu)并駕齊驅(qū)的住房制度，推動(dòng)住宅地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，加速建設(shè)城市軌道交通網(wǎng)線，加快城鄉(xiāng)融合發(fā)展速度，提高老百姓的生活滿足感。保證老百姓的剛性住房需求，規(guī)范二手房租售市場(chǎng)，發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房。提高多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并駕齊驅(qū)的住房制度建設(shè)，規(guī)避城市軌道交通建設(shè)帶來的負(fù)效應(yīng)，讓老百姓早日過上安居宜居的生活。央行副行長(zhǎng)潘功勝在全國(guó)兩會(huì)期間的記者會(huì)上提出，央行會(huì)督促商業(yè)銀行嚴(yán)格落實(shí)差別化的住房信貸政策，對(duì)住房貸款執(zhí)行差別化的定價(jià)，積極支持居民特別是新市民購(gòu)買住房的合理需求。

(三)理智看待營(yíng)銷概念，理性調(diào)整置業(yè)計(jì)劃

城市居民應(yīng)客觀地看待開發(fā)商的營(yíng)銷手段，了解必要的市場(chǎng)行情及國(guó)家相關(guān)法規(guī)與政策，切勿跟風(fēng)盲目購(gòu)房，結(jié)合自身住房需求及購(gòu)買能力，從實(shí)際情況出發(fā)，從多角度面對(duì)樓盤進(jìn)行考量，例如樓盤的外部環(huán)境，項(xiàng)目的綠化率、建筑密度、車位比、戶型及生活配套完善程度等。避免投機(jī)倒賣的心態(tài)，選擇符合家庭自身狀況的置業(yè)計(jì)劃，購(gòu)買能力相對(duì)較弱的居民可考慮鄰近公交網(wǎng)線與城市軌道交通交接的區(qū)域，或享受政府政策的安居工程住房，而不是一味追求“地鐵房”。

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