宋慧芳

最新的中央政治局會(huì)議全文并未提及房地產(chǎn)以及去杠桿相關(guān)內(nèi)容，可見橫盤已來，但企穩(wěn)是關(guān)鍵。

10月31日，中央政治局會(huì)議指出：“當(dāng)前經(jīng)濟(jì)運(yùn)行穩(wěn)中有變，經(jīng)濟(jì)下行壓力有所加大，部分企業(yè)經(jīng)營困難較多，長期積累的風(fēng)險(xiǎn)隱患有所暴露。對(duì)此要高度重視，增強(qiáng)預(yù)見性，及時(shí)采取對(duì)策?！?/p>

“要切實(shí)辦好自己的事情，堅(jiān)定不移推動(dòng)高質(zhì)量發(fā)展，實(shí)施好積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，做好穩(wěn)就業(yè)、穩(wěn)金融、穩(wěn)外貿(mào)、穩(wěn)外資、穩(wěn)投資、穩(wěn)預(yù)期工作，有效應(yīng)對(duì)外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化，確保經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)運(yùn)行。要堅(jiān)持“兩個(gè)毫不動(dòng)搖”，促進(jìn)多種所有制經(jīng)濟(jì)共同發(fā)展，研究解決民營企業(yè)、中小企業(yè)發(fā)展中遇到的困難。圍繞資本市場(chǎng)改革，加強(qiáng)制度建設(shè)，激發(fā)市場(chǎng)活力，促進(jìn)資本市場(chǎng)長期健康發(fā)展。繼續(xù)積極有效利用外資，維護(hù)在華外資企業(yè)合法權(quán)益?！比奈刺峒胺康禺a(chǎn)以及去杠桿。

地產(chǎn)穩(wěn)定更為關(guān)鍵

7月31日的中央政治局會(huì)議中對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)表態(tài)“下決心解決好房地產(chǎn)市場(chǎng)問題，堅(jiān)持因城施策，促進(jìn)供求平衡，合理引導(dǎo)預(yù)期，整治市場(chǎng)秩序，堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲。加快建立促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展長效機(jī)制”，而10月31日會(huì)議中未提及房地產(chǎn)。

10月31日，中央政治局會(huì)議中需繼7月31日中央政治局會(huì)議之后再一次強(qiáng)調(diào)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)運(yùn)行穩(wěn)中有變、并要求對(duì)風(fēng)險(xiǎn)高度重視并及時(shí)采取對(duì)策，同時(shí)再一次強(qiáng)調(diào)實(shí)施積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，另外也再一次強(qiáng)調(diào)六個(gè)穩(wěn)定、確保經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)運(yùn)行，而我國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈（房地產(chǎn)行業(yè)+上下游+帶動(dòng)消費(fèi)（如購車、購買家電等））貢獻(xiàn)GDP占比約30-40%，因而穩(wěn)經(jīng)濟(jì)訴求之下也隱含著房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定。

10月29日，易居研究院發(fā)布的《100城住宅價(jià)格報(bào)告》中顯示，2018年9月全國100個(gè)城市新建商品住宅成交均價(jià)為13082元/平方米，目前已保持連續(xù)14個(gè)月的同比增幅收窄態(tài)勢(shì)。并且今年1-9月份，100個(gè)城市中房?jī)r(jià)下跌的城市數(shù)量分別為39、28、34、31、23、26、20、24和31個(gè)，這說明近期兩個(gè)月房?jī)r(jià)下跌的城市數(shù)量有所增加。

易居房地產(chǎn)研究院11月2日發(fā)布《2018年10月40城土地市場(chǎng)報(bào)告》顯示，10月，40個(gè)典型城市土地成交建筑面積環(huán)比減少22%，年初累計(jì)土地出讓金收入同比減少0.5%，2016年初以來同比首次轉(zhuǎn)負(fù)。土地出讓均價(jià)連續(xù)7個(gè)月同比下跌，土地成交溢價(jià)率持續(xù)下降，再創(chuàng)2012年以來新低，多項(xiàng)指標(biāo)增幅有所收窄。

易居房地產(chǎn)研究院11月6日發(fā)布《10月全國40城住宅成交報(bào)告》顯示，10月份，40個(gè)典型城市新建商品住宅成交面積環(huán)比減少6%，同比增長11%。2018年1-10月份，40城累計(jì)成交面積同比增長7%，雖小幅反彈，仍不改整體下行趨勢(shì)。其中一線城市累計(jì)同比下降9%，二線城市累計(jì)同比微漲2%；三四線城市累計(jì)同比增長24%。

通過近期的這些行業(yè)數(shù)據(jù)可以清楚發(fā)現(xiàn)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)中住宅成交和土地成交均有所走弱，房?jī)r(jià)也已經(jīng)出現(xiàn)小幅下降，投資雖然還處于高位但下行趨勢(shì)已經(jīng)較為明確，可見目前調(diào)控政策已見成效，政策無從緊必要，同時(shí)經(jīng)濟(jì)也遭遇下行壓力、目前形勢(shì)下穩(wěn)定或更為關(guān)鍵。

橫盤期如何發(fā)展

“樓市正在更加接近我們預(yù)判的‘零增長區(qū)間?！?0月19日，第十四屆中國地產(chǎn)金融年會(huì)上，新城控股高級(jí)副總裁歐陽捷表示，雖然市場(chǎng)進(jìn)入秋涼，但總體量平價(jià)穩(wěn)，依然是橫盤景象。短期樓市還會(huì)有震蕩，大面積、大幅度降價(jià)的概率很低。

在歐陽捷看來，降價(jià)促銷結(jié)束可能提前于市場(chǎng)預(yù)期，回溫或在三個(gè)節(jié)點(diǎn)：最早于春節(jié)。大部分房企完成全年業(yè)績(jī)，支付掉工程款項(xiàng)和工資獎(jiǎng)金，無需繼續(xù)降價(jià)促銷，明年伺機(jī)而動(dòng)。明年兩會(huì)之后，地方政府將真正啟動(dòng)大基建，可以帶動(dòng)地市、樓市有所回溫。最遲在明年年底。外部變化有所緩和，中國經(jīng)濟(jì)走勢(shì)明朗，樓市博弈將見分曉，調(diào)控政策穩(wěn)中有松，地價(jià)房?jī)r(jià)趨于穩(wěn)定，客戶信心逐漸恢復(fù)。

就在10月31日的中央政治局會(huì)議中歐陽捷的說法得到了驗(yàn)證。全文并未提及關(guān)于房地產(chǎn)以及去杠桿。自2016年“930”新政以來，歷屆政治局會(huì)議均有提到房地產(chǎn)調(diào)控而本次未提及，結(jié)合經(jīng)濟(jì)下行壓力較大的表述，可見房地產(chǎn)調(diào)控政策可能會(huì)邊際松動(dòng)以對(duì)沖經(jīng)濟(jì)下行的風(fēng)險(xiǎn)。

當(dāng)然，指望回暖到2016、2017年的高速增長時(shí)代已不現(xiàn)實(shí)了。但是樓市回溫是指價(jià)格還是成交？其實(shí)，在歐陽捷看來，回溫不再是過去意義上的量?jī)r(jià)關(guān)系，樓市回溫要看兩個(gè)指標(biāo)：一是市場(chǎng)形成平和心態(tài)。不應(yīng)再指望火爆的樓市，不應(yīng)再有量升價(jià)漲的幻想。我們需要回歸平常心態(tài)，回歸生意本質(zhì)，回歸有質(zhì)量的平穩(wěn)發(fā)展。二是土地流拍、房企降價(jià)促銷、二手房降價(jià)明顯減少，價(jià)格微幅調(diào)整、自然漲跌，回歸市場(chǎng)自然法則。換言之，樓市橫盤有托底，量平價(jià)穩(wěn)新常態(tài)。

橫盤時(shí)間有多久？歐陽捷表示，從中長期上看，未來五年都將是“零增長區(qū)間”的橫盤時(shí)代。過去樓市是經(jīng)濟(jì)增長的火車頭，當(dāng)經(jīng)濟(jì)不好時(shí)，需要刺激樓市。但樓市一刺激就火爆，只能調(diào)控減速，力度掌握不好，接著就是冰封，反而拖累經(jīng)濟(jì)，政策再次進(jìn)入刺激，形成三年的調(diào)控小周期。

現(xiàn)在房地產(chǎn)的定位已不再是火車頭，而是中國經(jīng)濟(jì)巨輪的壓艙石。在外部變化越發(fā)惡劣之際，中國只能打好太極拳、見招拆招，站穩(wěn)腳跟，才能應(yīng)對(duì)內(nèi)外不確定性的挑戰(zhàn)。在市場(chǎng)過火的時(shí)候，應(yīng)當(dāng)潑潑冷水；在市場(chǎng)不好的時(shí)候，更要鼓舞信心。穩(wěn)定的市場(chǎng)才是理性的選擇，才能讓政府從容布局、企業(yè)匠心營造、市場(chǎng)房住不炒、國民安居樂業(yè)。橫盤是樓市必然的選擇，這不僅是政策訴求，也是形勢(shì)使然。其實(shí)，橫盤是僅次于牛市的次好時(shí)代。

在歐陽捷看來，橫盤時(shí)代意味著樓市長期處于“零增長區(qū)間”，眾多房企不能再享受市場(chǎng)蛋糕增長的紅利，大房企勢(shì)必繼續(xù)爭(zhēng)奪老蛋糕，同時(shí)尋找新蛋糕。換言之，繼續(xù)住宅市場(chǎng)規(guī)模增長與加速相關(guān)產(chǎn)業(yè)多元化試水將成為橫盤時(shí)代的房企雙引擎。

繼續(xù)規(guī)模增長，也意味著現(xiàn)金流是唯一策略。房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入資本驅(qū)動(dòng)的時(shí)代，現(xiàn)金為王、土地拓展、收購兼并，沒有資本就沒有規(guī)模。

繼續(xù)規(guī)模增長，就意味著高周轉(zhuǎn)是唯一模式。輕言放棄高周轉(zhuǎn)顯然為時(shí)過早，我們預(yù)判，直到大多數(shù)房企退出地產(chǎn)江湖，大房企市場(chǎng)份額基本固化，大家才會(huì)放慢節(jié)奏，而這也許還有10年左右時(shí)間。

繼續(xù)規(guī)模增長，更意味著三四線是唯一增量。過去我們說過，固守在無量無價(jià)的一二線城市顯然無法獲得業(yè)績(jī)?cè)鲩L，動(dòng)輒幾十億的投資，銷售門檻越來越高，資金回收周期越拉越長。雖然三四線城市不再是去庫存的政策市，未來進(jìn)入城市要精挑細(xì)選，但三四線城市面廣量大，機(jī)會(huì)顯然更多，而且也越發(fā)考驗(yàn)土地拓展的內(nèi)功。

繼續(xù)規(guī)模增長，拿好地是唯一邏輯。何謂好地？符合高周轉(zhuǎn)、現(xiàn)金流、房?jī)r(jià)地價(jià)差標(biāo)準(zhǔn)，三四線、小地塊、低地價(jià)、低總價(jià)，可以快進(jìn)快出，提高拿地預(yù)期利潤率，本質(zhì)上也是避免拿地的誤判，掉入慢周轉(zhuǎn)的陷阱。

繼續(xù)規(guī)模增長，控節(jié)奏是唯一要領(lǐng)。房企需要控開工以節(jié)省工程前期投入，控拿地以優(yōu)選好項(xiàng)目，控投資以降低資金沉淀。只有控住節(jié)奏，才能沉下心來尋找更好的項(xiàng)目機(jī)會(huì)。與此同時(shí)，房企應(yīng)當(dāng)卸下兩個(gè)包袱、輕裝上陣。一是大盤模式已然失效。大規(guī)模土儲(chǔ)或許不再是資本增值，反而可能成為尾大不掉的累贅，減緩去化速度，降低資金效率。二是高端產(chǎn)品面臨滯銷。雖然價(jià)值凸顯，但在限價(jià)令之下，產(chǎn)品難以溢價(jià)，資金沉淀、成本高昂、難以快速去化。未來，在多元化之路上，房企還有更多的課題要做.