淺談房地產(chǎn)測(cè)繪技術(shù)與質(zhì)量

郭艷平

（內(nèi)蒙古赤峰市林西縣房產(chǎn)管理局，內(nèi)蒙古 林西 025250）

一、房地產(chǎn)測(cè)繪的概念

房產(chǎn)測(cè)繪是測(cè)繪學(xué)中最具特色的分支。房地產(chǎn)測(cè)繪是一項(xiàng)專業(yè)的技術(shù)活動(dòng)，是利用專業(yè)測(cè)繪技術(shù)以及測(cè)量?jī)x器對(duì)房地產(chǎn)業(yè)有關(guān)測(cè)繪工作展開(kāi)的技術(shù)活動(dòng)，涵蓋房地產(chǎn)調(diào)查、房地產(chǎn)平面控制測(cè)量、房地產(chǎn)要素測(cè)量、房地產(chǎn)變更測(cè)量、房地產(chǎn)面積測(cè)算、房地產(chǎn)圖繪制、房地產(chǎn)成果資料驗(yàn)收等，測(cè)繪結(jié)果可以給房地產(chǎn)交易提供較全面的資料，還可為房產(chǎn)建設(shè)相關(guān)管理部門和房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人提供可靠的數(shù)據(jù)依據(jù)，并且給保險(xiǎn)、收稅部門提供基礎(chǔ)信息資料。

二、房地產(chǎn)測(cè)繪新技術(shù)的應(yīng)用

（一）房地產(chǎn)測(cè)繪中全站儀測(cè)繪技術(shù)的應(yīng)用

現(xiàn)代化促進(jìn)城市呈現(xiàn)飛躍式發(fā)展態(tài)勢(shì)，人們的品位不斷提升，房地產(chǎn)業(yè)也在適應(yīng)城市發(fā)展的過(guò)程中快速變革，在迅猛的發(fā)展壓力下，提高房產(chǎn)測(cè)繪過(guò)程中的精確度，減輕勞動(dòng)強(qiáng)度的同時(shí)增加工作效率就顯得尤為重要。全站型電子測(cè)速儀又稱全站儀，是集光、機(jī)、電為一體，具有水平角、垂直角、距離、高差測(cè)量的高技術(shù)測(cè)量?jī)x器，具有集成化、自動(dòng)化、智能化、精度高等眾多優(yōu)點(diǎn)，因此常被用于現(xiàn)代化房地產(chǎn)測(cè)量的數(shù)據(jù)采集和更新。對(duì)于全站儀而言，它能夠放置在通視的發(fā)掘區(qū)位置，對(duì)特征點(diǎn)坐標(biāo)數(shù)據(jù)進(jìn)行采集繪制成圖。為適應(yīng)形狀復(fù)雜煩瑣的新型建筑，房產(chǎn)測(cè)繪技術(shù)與時(shí)俱進(jìn)地進(jìn)行更新，比較先進(jìn)的有布設(shè)獨(dú)立控制點(diǎn)或城市導(dǎo)線，采用極坐標(biāo)的方法獲取建筑的點(diǎn)坐標(biāo)，以便計(jì)算建筑面積，更好適應(yīng)現(xiàn)代房產(chǎn)測(cè)繪的需要。

（二）房地產(chǎn)測(cè)繪中RTK技術(shù)的應(yīng)用

RTK技術(shù)作為全球GPS領(lǐng)域的最新技術(shù)，已經(jīng)在歐美、日本等發(fā)達(dá)國(guó)家建立了非常完整的系統(tǒng)。RTK是一種基于WGS-84坐標(biāo)的全球動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)技術(shù)，受到社會(huì)各界的廣泛關(guān)注。RTK技術(shù)的最大特點(diǎn)就是在野外實(shí)時(shí)獲得的數(shù)據(jù)精度可達(dá)厘米級(jí)，不需要測(cè)量后進(jìn)行解算，精確度相對(duì)較高。將RTK技術(shù)應(yīng)用于房地產(chǎn)測(cè)繪，基準(zhǔn)站通過(guò)數(shù)據(jù)鏈路將觀測(cè)點(diǎn)和建筑點(diǎn)的站坐標(biāo)信息傳送給流動(dòng)站。流動(dòng)站基于數(shù)據(jù)鏈來(lái)接收基準(zhǔn)站的數(shù)據(jù)，同時(shí)還會(huì)采集GPS觀測(cè)數(shù)據(jù)，并在系統(tǒng)內(nèi)組成差分觀測(cè)值并對(duì)數(shù)據(jù)實(shí)時(shí)處理，最后給出定位結(jié)果，持續(xù)時(shí)間不到1秒鐘，能夠更加準(zhǔn)確地界定房屋的界線權(quán)屬，確保房屋產(chǎn)權(quán)管理的公平，減少由于房屋測(cè)繪結(jié)果引起的房產(chǎn)糾紛。RTK技術(shù)可以提高房地產(chǎn)測(cè)繪的精度，我國(guó)深圳、北京、武漢、青島、上海、昆明等城市先后建立了市級(jí)的GPS網(wǎng)絡(luò)RTK系統(tǒng)，且廣泛應(yīng)用于房地產(chǎn)測(cè)繪行業(yè)。

（三）房地產(chǎn)測(cè)繪中計(jì)算機(jī)的應(yīng)用

在計(jì)算機(jī)繪圖的幫助下測(cè)繪技術(shù)的發(fā)展十分迅速。以往手工繪制的結(jié)果圖精度低且工作量大，計(jì)算機(jī)繪圖在提高工作效率的同時(shí)，還提高了繪圖的精度。如今，測(cè)繪行業(yè)都使用AutoCAD軟件處理測(cè)繪得到的數(shù)據(jù)，得到最終的結(jié)果圖。由于AutoCAD軟件功能強(qiáng)大而且操作簡(jiǎn)單易行，將CAD軟件繪圖技術(shù)應(yīng)用于房地產(chǎn)測(cè)繪中，可以使測(cè)繪內(nèi)容表達(dá)得更加精確。在對(duì)圖形的處理上，CAD具有強(qiáng)大完備的功能，操作簡(jiǎn)便，初學(xué)者也能很快熟悉操作。同時(shí)，具有良好的自我保護(hù)特性，非規(guī)范操作也不會(huì)對(duì)系統(tǒng)本身產(chǎn)生太大的影響，用CAD來(lái)進(jìn)行房地產(chǎn)圖形編輯非常便捷。

三、房地產(chǎn)測(cè)繪的質(zhì)量控制措施

（一）規(guī)范房產(chǎn)測(cè)繪市場(chǎng)

控制房產(chǎn)測(cè)繪質(zhì)量的過(guò)程中，規(guī)范房產(chǎn)測(cè)繪市場(chǎng)必須要放在第一位，相關(guān)的細(xì)節(jié)處理非常重要。但是在實(shí)際操作過(guò)程中，很多測(cè)繪機(jī)構(gòu)無(wú)視對(duì)于細(xì)節(jié)處理的重要性，致使房產(chǎn)測(cè)繪的質(zhì)量受到很大的影響。為此，國(guó)家需要制定相關(guān)的法律法規(guī)，明確劃分基礎(chǔ)測(cè)繪工作人員的職責(zé)，避免各自為政。此外，有必要基于測(cè)繪技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)建立詳細(xì)的分類標(biāo)準(zhǔn)，建立主體測(cè)繪項(xiàng)目，明確項(xiàng)目運(yùn)行的可靠性，確保項(xiàng)目運(yùn)行的高可靠性，嚴(yán)格審查測(cè)繪機(jī)構(gòu)的資質(zhì)，控制市場(chǎng)的準(zhǔn)入制度，阻止問(wèn)題企業(yè)進(jìn)入測(cè)繪市場(chǎng)；定期公開(kāi)基礎(chǔ)測(cè)繪信息，供測(cè)繪項(xiàng)目相關(guān)信息的查詢，最大化實(shí)現(xiàn)其社會(huì)效用。此外，測(cè)繪行業(yè)的發(fā)展應(yīng)以市場(chǎng)為導(dǎo)向，在相關(guān)法律規(guī)范的引導(dǎo)下逐步推進(jìn)。為了保證房產(chǎn)測(cè)繪行業(yè)的發(fā)展，國(guó)家需要通過(guò)系統(tǒng)跟蹤的方式，根據(jù)市場(chǎng)發(fā)展情況，實(shí)時(shí)跟進(jìn)不斷修訂相關(guān)規(guī)范，促使我國(guó)的房產(chǎn)測(cè)繪行業(yè)向?qū)I(yè)化、市場(chǎng)化、規(guī)范化方向邁進(jìn)。

（二）建立測(cè)繪人員培訓(xùn)管理系統(tǒng)

房產(chǎn)測(cè)繪是一項(xiàng)復(fù)雜的工作，面對(duì)構(gòu)造復(fù)雜的建筑更是如此，由于需要處理的數(shù)據(jù)多并且計(jì)算量巨大，所以對(duì)房產(chǎn)測(cè)繪的從業(yè)人員的水平和技術(shù)素質(zhì)提出了更高的要求。

測(cè)繪技術(shù)人員在控制測(cè)繪質(zhì)量的過(guò)程中有著非常關(guān)鍵的作用，因此，要加強(qiáng)對(duì)測(cè)繪人員的培訓(xùn)，確定培訓(xùn)項(xiàng)目與內(nèi)容，因地制宜建立適合當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行業(yè)發(fā)展的培訓(xùn)管理系統(tǒng)，使受訓(xùn)者能夠靈活應(yīng)用到實(shí)際工作中。建立培訓(xùn)管理系統(tǒng)首先要確立培訓(xùn)管理制度與流程、細(xì)化培訓(xùn)內(nèi)容。從事房地產(chǎn)工作的人員并非全是專修房地產(chǎn)專業(yè)的人員，多數(shù)是由各行各業(yè)的非專業(yè)人員跨行進(jìn)入，專業(yè)技能薄弱、基礎(chǔ)知識(shí)差。所以，培訓(xùn)前要針對(duì)不同的人員制定不同的培訓(xùn)方案，掌握每一個(gè)員工的實(shí)際情況，然后確定不同的培訓(xùn)內(nèi)容，以使培訓(xùn)成為可能，達(dá)到最佳訓(xùn)練效果。在進(jìn)行房地產(chǎn)管理的過(guò)程中，吸引高素質(zhì)的管理人員極其重要，基層員工的人才培養(yǎng)也應(yīng)受到同樣的重視，只有與時(shí)俱進(jìn)地不斷學(xué)習(xí)，人員素質(zhì)才會(huì)整體提高，最終促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的整體進(jìn)步。

（三）嚴(yán)格房產(chǎn)測(cè)繪過(guò)程中的檢查

關(guān)于房地產(chǎn)測(cè)繪成果檢查驗(yàn)收的措施與體系，為了保障成果的品質(zhì)，測(cè)繪人員必須具備高度的責(zé)任感、嚴(yán)謹(jǐn)認(rèn)真的工作態(tài)度和純熟的操作技能；同時(shí)，還要必須有嚴(yán)格的質(zhì)量檢查制度。測(cè)繪單位多數(shù)采納“二級(jí)檢查”“一級(jí)驗(yàn)收”的制度。一級(jí)檢查是依托自查與互查，作業(yè)組的專職檢查人員依照該項(xiàng)目設(shè)計(jì)的技術(shù)路線檢查測(cè)繪成果，檢查其測(cè)繪成果得出的過(guò)程能否嚴(yán)格契合相關(guān)操作規(guī)程。在測(cè)繪過(guò)程中，第一測(cè)繪人員應(yīng)當(dāng)時(shí)時(shí)檢測(cè)本人的作業(yè)方式，避免出錯(cuò)，自查是測(cè)繪質(zhì)量能否保證的關(guān)鍵所在。接下來(lái)第二測(cè)繪人員會(huì)再次進(jìn)行檢查，即互相檢查（互查）。經(jīng)過(guò)第一級(jí)檢查后，測(cè)繪單位和質(zhì)量檢查機(jī)構(gòu)進(jìn)行第二級(jí)檢查。檢查的重點(diǎn)在測(cè)繪成果產(chǎn)生的依據(jù)和過(guò)程，再對(duì)圖形、數(shù)據(jù)進(jìn)行抽查。最后，為了保證測(cè)繪質(zhì)量，除一定強(qiáng)度的業(yè)內(nèi)檢查外，還要保證有一定的外業(yè)檢查。

在房產(chǎn)測(cè)繪中，首先，必須嚴(yán)格遵守房產(chǎn)測(cè)繪的法律法規(guī)及程序規(guī)范進(jìn)行工作；其次，不斷使用、更新房產(chǎn)測(cè)繪的新技術(shù)、新方法；再次，利用多功能新型的房產(chǎn)測(cè)繪儀器，實(shí)時(shí)提高測(cè)繪成果的準(zhǔn)確度和精確度；最后，定期組織測(cè)繪工作人員進(jìn)行培訓(xùn)，不斷提高他們的管理水平和工作素質(zhì)。只有這樣，才能確保房產(chǎn)測(cè)繪技術(shù)和測(cè)繪成果質(zhì)量的逐步提高，確保廣大人民群眾合法權(quán)益不受到損害，才能體現(xiàn)出測(cè)繪工作全心全意為人民服務(wù)的宗旨和理念。