抵押貸款合同未登記案例解析

雷曉明

在銀行辦理抵押貸款業(yè)務(wù)中，必須以抵押登記辦理完畢，收妥抵押權(quán)證為放款條件，以確保貸款的抵押擔(dān)保合法、有效。然而，抵押合同簽訂后抵押人拒絕配合辦理抵押登記或當(dāng)設(shè)立的抵押權(quán)事后滅失或被確認(rèn)無效時(shí)，抵押人是否應(yīng)該繼續(xù)承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任，這個(gè)問題對(duì)維護(hù)金融債權(quán)的安全性具有重要的意義，本文擬通過一個(gè)真實(shí)案例對(duì)此問題進(jìn)行淺略分析，以供讀者參考。

案例簡(jiǎn)介

2015年10月10日，借款人李某向A銀行申請(qǐng)借款500萬元，期限兩年，由王某所有的房產(chǎn)提供抵押擔(dān)保。借款人李某、抵押人王某和A銀行分別簽訂了《借款合同》和《最高額抵押合同》，同時(shí)辦理抵押登記。貸款發(fā)放后，由于借款人李某經(jīng)營(yíng)不善，無力償還到期的借款本息。隨后，借款人李某、抵押人王某和A銀行通過共同協(xié)商，同意對(duì)該筆借款辦理借新還舊，期限兩年，繼續(xù)用王某的房產(chǎn)提供抵押擔(dān)保，并和借款人李某、抵押人王某重新簽訂了《借款合同》和《最高額抵押合同》。因新貸款與原貸款的抵押物系同一宗抵押物，登記部門在辦理新貸款的抵押登記時(shí)，需要先注銷舊貸款的抵押擔(dān)保登記才能對(duì)新貸款重新辦理抵押登記，所以借款人、抵押人、A銀行于2017年10月20日共同到登記部門辦理了注銷抵押登記手續(xù)，但當(dāng)注銷抵押登記手續(xù)辦完后，新貸款的抵押登記尚未辦理完畢時(shí)，抵押人突然反悔，拒絕履行抵押登記義務(wù)，致使重新抵押登記手續(xù)未辦理成功。A銀行在無奈之下，將借款人李某、抵押人王某訴諸法院，請(qǐng)求法院判令對(duì)拍賣或變賣王某的房產(chǎn)價(jià)款優(yōu)先受償。

抵押人王某辯稱，該抵押房產(chǎn)現(xiàn)在沒有辦理抵押登記，未設(shè)立抵押權(quán)，A銀行對(duì)抵押房產(chǎn)不享有優(yōu)先受償權(quán)，其提供的是最高額抵押擔(dān)保，擔(dān)保的最高債權(quán)額為500萬元，A銀行主張的借款本息總額已超過500萬元，假設(shè)王某要承擔(dān)抵押擔(dān)保責(zé)任，也僅限于在500萬元債務(wù)范圍內(nèi)承擔(dān)責(zé)任。

法院認(rèn)為，根據(jù)《物權(quán)法》第九條第一款的“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外”和第一百八十七條“以本法第一百八十條第一款第一項(xiàng)至第三項(xiàng)規(guī)定的財(cái)產(chǎn)或者第五項(xiàng)規(guī)定的正在建造的建筑物抵押的，應(yīng)當(dāng)辦理抵押登記。抵押權(quán)自登記時(shí)設(shè)立”的規(guī)定，擔(dān)保房屋抵押權(quán)的設(shè)立應(yīng)當(dāng)進(jìn)行登記并自登記時(shí)正式設(shè)立。最終，法院判決，如李某未能清償借款本息，則A銀行有權(quán)就王某的抵押擔(dān)保房產(chǎn)在最高債權(quán)額500萬元的限度范圍內(nèi)實(shí)現(xiàn)債權(quán)。

案例啟示

在銀行辦理貸款業(yè)務(wù)中，針對(duì)貸款風(fēng)險(xiǎn)而做的風(fēng)險(xiǎn)防范措施中，往往會(huì)要求借款人追加擔(dān)保，例如追加抵押物，但實(shí)際僅簽訂了抵押合同并未辦理抵押登記的情形。從本案例中，原來的抵押權(quán)已消滅，新的抵押權(quán)又因未登記未設(shè)立，也類似簽訂了抵押合同并未辦理抵押登記的情形。本案中法院作出了，如李某未能清楚借款本息，則A銀行有權(quán)就王某的抵押擔(dān)保房產(chǎn)在最高債權(quán)額500萬元限度范圍內(nèi)實(shí)現(xiàn)債權(quán)的判決，雖然該判決書中未明確該擔(dān)保責(zé)任是為何種擔(dān)保責(zé)任，但是根據(jù)最高院于2015年作出的（2015）民申字第2354號(hào)《民事裁定書》，最高人民法院根據(jù)案件的實(shí)際情況，將未履行登記手續(xù)的抵押合同轉(zhuǎn)換為連帶責(zé)任保證合同。最高人民法院認(rèn)為，對(duì)于未履行登記手續(xù)的抵押合同，其法律效力并非確定無效。為救濟(jì)其法律效力的瑕疵，除可以通過補(bǔ)辦登記手續(xù)這種方式加以補(bǔ)正使其發(fā)生法律效力外，還可以通過解釋上的轉(zhuǎn)換這一方式，將其轉(zhuǎn)換為有效的擔(dān)保行為，以節(jié)約交易成本，促進(jìn)交易發(fā)展。

風(fēng)險(xiǎn)防范措施

——不動(dòng)產(chǎn)抵押合同簽訂后，抵押人或抵押權(quán)人均應(yīng)當(dāng)及時(shí)辦理抵押權(quán)登記。對(duì)于抵押權(quán)人而言，未辦理登記就不能取得抵押權(quán)，即使司法實(shí)踐中法院作出抵押物的價(jià)值范圍內(nèi)對(duì)債務(wù)承擔(dān)連帶清償責(zé)任的判決，但在與其他普通債權(quán)同時(shí)存在時(shí)，也就不能就抵押物優(yōu)先受償。因此，抵押權(quán)人與抵押人應(yīng)在抵押合同中明確約定在合同簽訂后的一定時(shí)間內(nèi)（及時(shí)）到登記部門辦理抵押登記手續(xù)。

——當(dāng)因抵押人的原因?qū)е裸y行抵押權(quán)未設(shè)立時(shí)，抵押人的抵押擔(dān)保責(zé)任轉(zhuǎn)換為連帶責(zé)任保證擔(dān)保責(zé)任。如果因抵押人的原因?qū)е碌盅簷?quán)未有效設(shè)立或因抵押物價(jià)值減少，資產(chǎn)資不抵債時(shí)，債權(quán)人將面臨債務(wù)不能被全部清償?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)。因此，在抵押合同中應(yīng)明確約定抵押人的原因?qū)е碌盅簷?quán)未有效設(shè)立或因抵押物價(jià)值減少，資產(chǎn)資不抵債時(shí)，抵押人應(yīng)對(duì)債務(wù)承擔(dān)連帶責(zé)任保證擔(dān)保責(zé)任，抵押人在擔(dān)保范圍內(nèi)對(duì)借款人的債務(wù)承擔(dān)連帶清償責(zé)任。

——在貸款發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，及時(shí)向法院申請(qǐng)對(duì)抵押物進(jìn)行財(cái)產(chǎn)保全。當(dāng)貸款發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)，需要通過訴訟途徑予以清收債權(quán)時(shí)，雖抵押物未辦理抵押登記，抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)在申請(qǐng)保全債務(wù)人的財(cái)產(chǎn)時(shí)，同時(shí)申請(qǐng)對(duì)抵押物的財(cái)產(chǎn)保全。如抵押物已經(jīng)被抵押人轉(zhuǎn)讓時(shí)，債權(quán)人也可申請(qǐng)?jiān)趽?dān)保的最高債權(quán)限額內(nèi)保全抵押人的其他財(cái)產(chǎn)。