物業(yè)管理開拓創(chuàng)新的途徑及可持續(xù)發(fā)展分析

文/楊勇 ，鄭州市軌道交通有限公司

物業(yè)管理，是改革開放中新出現(xiàn)的一個(gè)行業(yè)。1994年建設(shè)部頒布了城市新建住宅小區(qū)管理辦法，將新建住宅小區(qū)全面納入物業(yè)管理，中國的物業(yè)管理迅速在全國范圍內(nèi)快速的發(fā)展了起來。2003年國務(wù)院頒布了《物業(yè)管理?xiàng)l例》，進(jìn)一步推動(dòng)了物業(yè)管理走向依法運(yùn)行的軌道2007年10月1號又正式頒布了《物權(quán)法》，從國家法律層面對物業(yè)管理活動(dòng)做出了規(guī)范。從行業(yè)發(fā)展來看，物業(yè)管理的規(guī)模不斷的拓展，物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)也在快速地增加，從業(yè)隊(duì)伍加速擴(kuò)大。物業(yè)管理行業(yè)的這一特點(diǎn)，由此也帶來了先天不足，即獨(dú)立的物業(yè)管理企業(yè)想通過招投標(biāo)的方式在市場中獲得管理資源是十分困難的

1 一些傳統(tǒng)企業(yè)物業(yè)管理公司的現(xiàn)狀及問題

物業(yè)管理老企業(yè)經(jīng)過20多年的發(fā)展，情況發(fā)生了許多變化，面臨著許多困難和挑戰(zhàn)。

問題一、設(shè)備老化無法得到及時(shí)更換。由于沒有維修資金或維修資金使用上的困難，老物業(yè)的老設(shè)備無法得到及時(shí)的更新，只能通過保養(yǎng)、部分零件的更換來維護(hù)現(xiàn)有設(shè)備的運(yùn)行。但這樣仍是存在一定的安全隱患，零配件越來越難找，一旦超過了使用壽命仍繼續(xù)使用就像一個(gè)定時(shí)炸彈，讓物業(yè)管理部門提心吊膽。

問題二、使用維修資金的操作性難度大。住宅小區(qū)的維修資金已有法律強(qiáng)制規(guī)定，使用時(shí)要征得業(yè)主的同意，維護(hù)業(yè)主的知情權(quán)。而商業(yè)樓宇、辦公樓宇是沒有強(qiáng)制的維修資金籌集法規(guī)，因此上海在上世紀(jì)九十年代建造的辦公樓大多數(shù)是沒有維修資金的。

問題三、各類成本的急劇上升。首先是企業(yè)員工工資福利的增長。以上海為例，上海的最低工資標(biāo)準(zhǔn)連年上漲，2012年時(shí)為1450元，到了2017年已經(jīng)增加到了2300元，增幅達(dá)到58%社會(huì)福利政策也有剛性調(diào)升，2016年4月開始，外來人員社保繳費(fèi)也統(tǒng)一為5險(xiǎn)，物業(yè)從業(yè)人員中還有一部份是協(xié)保人員，這部份人員隨著年齡的增長，可使用率越來越少。對勞動(dòng)密集型企業(yè)的物業(yè)管理公司來說企業(yè)在人員成本方面的開支急劇上漲，企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)日益加劇能源費(fèi)用的上漲是另一個(gè)加居0經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)的因素，水費(fèi)、電費(fèi)、油費(fèi)的上漲對于擁有大量公用設(shè)施、大型設(shè)備的非住宅物業(yè)來說，是一筆巨大的支出。

問題四、沒有完善的價(jià)格調(diào)節(jié)機(jī)制。政府指導(dǎo)價(jià)不能及時(shí)客觀地反映物業(yè)服務(wù)的成本和市場供求關(guān)系。能源成本和用工成本的上漲沒有與之匹配的物業(yè)費(fèi)用的上漲機(jī)制。老樓的物業(yè)管理費(fèi)本來起點(diǎn)就低，要調(diào)整物業(yè)費(fèi)用有多難，只有企業(yè)自己知道。

2 老公司，新途徑——物業(yè)管理公司走出困境途徑分析

對外拓展無望，內(nèi)部經(jīng)營又如此困難重重；物業(yè)費(fèi)收入有限，支出卻不斷上升?！办o態(tài)收入、動(dòng)態(tài)支出”的現(xiàn)況。傳統(tǒng)企業(yè)物業(yè)管理該怎么辦?唯有在企業(yè)內(nèi)部經(jīng)營中挖潛力，增效益，用四兩撥千斤之力．提升企業(yè)內(nèi)在素質(zhì)，勇于開拓創(chuàng)新。

2.1節(jié)能減排。節(jié)能工作是物業(yè)工作的重頭戲。在員工中大力宣傳節(jié)能增效理念，技術(shù)節(jié)能、管理節(jié)能、服務(wù)節(jié)能。為提高空調(diào)運(yùn)行的能耗比．對空調(diào)管道進(jìn)行保溫，檢查修正空調(diào)送風(fēng)管，及時(shí)清洗過濾網(wǎng)，更換空調(diào)翅片。例如在商場的大門安裝門簾增加BA控制的點(diǎn)位，調(diào)整公共部位及設(shè)備機(jī)房燈具種類及數(shù)量，使用節(jié)能效果最佳的LED燈。每次冷熱空調(diào)開啟前，提早檢查設(shè)備，巡視物業(yè)現(xiàn)狀，制定空調(diào)的使用方案與供電部門溝通，在確保用電安全的情況下采用申請停用一路電纜MD的申報(bào)。實(shí)時(shí)監(jiān)測用電負(fù)載，提高M(jìn) D申報(bào)的準(zhǔn)確率。要通過對計(jì)量設(shè)備的嚴(yán)格監(jiān)控來提高設(shè)備的能耗效率更換老式機(jī)械電表，采用新的電子式電表，提高電表的準(zhǔn)確性、采用遠(yuǎn)程抄表系統(tǒng)，節(jié)省了人力也杜絕了人工抄寫輸入的失誤率，更有利于各部門對用電量進(jìn)行實(shí)時(shí)監(jiān)控，一旦用電出現(xiàn)異常就能及時(shí)分析原因．采取措施。

2.2減少人員開支，培養(yǎng)全崗位人才。

目前物業(yè)企業(yè)使用的勞務(wù)工基本為退休返聘人員、協(xié)保人員、外埠人員、街道托底人員等四種。其中協(xié)保人員這一群體在近二年里逐步退休而轉(zhuǎn)入到退休返聘人員行列．因此在今年一段時(shí)間的用工中退休返聘人員都將是勞務(wù)工隊(duì)伍中的主要力量。這一群體，不乏有技能之人，但因年齡大，用工風(fēng)險(xiǎn)較大；街道托底人員，用工風(fēng)險(xiǎn)小，但絕大多數(shù)沒有技能；外埠人員(非城鎮(zhèn))用工風(fēng)險(xiǎn)小，部分有技能，但成本相對高些。綜合上述情況，街道托底人員是沒有技能要求的一般崗位的用工首選；技能崗位應(yīng)以退休返聘人員為主，做好降低因年齡大帶來的用工風(fēng)險(xiǎn)的工作將是物業(yè)企業(yè)一項(xiàng)長期堅(jiān)持的工作任務(wù)。

機(jī)構(gòu)的整合和班組建設(shè)是提高企業(yè)運(yùn)轉(zhuǎn)效率的保證。原來我們一直喜歡將物業(yè)技術(shù)人員的工種分得很細(xì)．比如總降、鍋爐、空調(diào)、電工、電梯、弱電、機(jī)修工等等。為適應(yīng)企業(yè)發(fā)展，現(xiàn)在要求維修人員一專多能，同時(shí)具有高、低壓電工證、鍋爐操作證、電梯操作證等等，應(yīng)隨時(shí)根據(jù)實(shí)際需要堅(jiān)守在不同的崗位，實(shí)現(xiàn)一崗多能。

2.3推進(jìn)質(zhì)量管理標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)，加強(qiáng)“三審”管理，即材料物品采購的審價(jià)、項(xiàng)目工程審計(jì)、第三方服務(wù)評審。傳統(tǒng)的物業(yè)公司都依重以報(bào)修方式來解決設(shè)施設(shè)備中的問題．系統(tǒng)的、全面的、有計(jì)劃的考慮設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)工作相對較少。因此編制好年度修理計(jì)劃和作業(yè)計(jì)劃顯得尤其重要。對重要的系統(tǒng)設(shè)備、設(shè)施和有重大安全隱患的設(shè)施進(jìn)行檢修與更新，要從系統(tǒng)出發(fā)，對工時(shí)、人員配備，工裝配備制定詳細(xì)的修理計(jì)劃；班組再制定出詳細(xì)的作業(yè)計(jì)劃。還要加強(qiáng)對各項(xiàng)工程的前期預(yù)算管理、中期監(jiān)理管理、后期結(jié)算管理。原來外包的一些維護(hù)保養(yǎng)工程視情況。

3 對未來大型企業(yè)物業(yè)管理提升的展望

3.1統(tǒng)一管理，有序推進(jìn)，主動(dòng)服務(wù)公司重點(diǎn)工作根據(jù)公司后勤管理體系中一體化建設(shè)要求，在無現(xiàn)有大規(guī)模企業(yè)建設(shè)模板參考和新建辦公大樓的情況下，通過優(yōu)化資產(chǎn)、整合資源、主動(dòng)探索，高效完成企業(yè)建設(shè)工作，按期落實(shí)辦公場地的調(diào)配、裝修和改造，合理配置后勤人力物資提前進(jìn)駐，完成搬遷及啟用任務(wù)，確保服務(wù)中心按時(shí)正常開展工作。

3.2統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，合理調(diào)配，高效完成辦公用房整改工作為解決改善辦公生活環(huán)境以適應(yīng)企業(yè)改革和公司中心工作需要，以公司體系建設(shè)總體計(jì)劃為基礎(chǔ)，嚴(yán)格落實(shí)大型企業(yè)辦公用房分配標(biāo)準(zhǔn)，及時(shí)完成辦公用房整改工作。全面梳理辦公用房使用分布情況，加大辦公房產(chǎn)資源的整合力度，探索辦公用房集中管理新模式。充分利用現(xiàn)有辦公用房資源，根據(jù)各部門(中心)人員編制數(shù)量，并結(jié)合各部門的獨(dú)特性，聯(lián)系實(shí)際，嚴(yán)格標(biāo)準(zhǔn)，科學(xué)計(jì)算，采用調(diào)劑、合并的方式對公司原超標(biāo)辦公用房進(jìn)行整改。公司員工對新辦公環(huán)境滿意度高，工作效率大幅提升。提前介入，優(yōu)化服務(wù)，有序開展后勤應(yīng)急保障工作為有力支撐公司特殊時(shí)段重要工作任務(wù)，有序開展后勤應(yīng)急保障工作。提前制定后勤保障應(yīng)急預(yù)案，并根據(jù)不同任務(wù)及時(shí)滾動(dòng)修訂調(diào)整。提前配置后勤保障值守人員及應(yīng)急保障物資，確保第一時(shí)間人力物資到崗到位。提前自查大樓設(shè)施設(shè)備，每年盛夏前夕，組織相關(guān)專業(yè)部門做好防臺(tái)防汛專項(xiàng)檢查。優(yōu)化后勤保障服務(wù)，精心擬訂值守人員每餐菜單并配專人專車送餐。

4 物業(yè)管理企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展

物業(yè)管理企業(yè)要朝社會(huì)化、專業(yè)化、集團(tuán)化方向發(fā)展。社會(huì)化程度的高低是衡量物業(yè)管理水平高低的一個(gè)顯著標(biāo)志。物業(yè)管理走社會(huì)化、專業(yè)化、集團(tuán)化的發(fā)展道路，依靠現(xiàn)代化的管理手段和高水平的管理人才，對現(xiàn)代大規(guī)模的居住區(qū)實(shí)行集中統(tǒng)一管理是未來物業(yè)管理的發(fā)展方向。實(shí)行集團(tuán)化管理，一是有利于節(jié)約成本，集團(tuán)化的管理對公司管轄下所有物業(yè)，除各自物業(yè)必不可少的人員配置，其他的事務(wù)均統(tǒng)一調(diào)配實(shí)施，各物業(yè)項(xiàng)目的人力成本大為降低，能產(chǎn)生規(guī)模效益；二是有利于實(shí)施品牌管理，集團(tuán)化管理將所管轄的所有物業(yè)統(tǒng)一在一個(gè)品牌的旗幟之下，即每個(gè)物業(yè)項(xiàng)目在管理理念、服務(wù)宗旨、機(jī)構(gòu)設(shè)置、運(yùn)作模式、工作機(jī)制、規(guī)章制度、行為規(guī)范、人事政策等方面都要體現(xiàn)品牌的要求。

物業(yè)管理公司通過一系列的改制，激活機(jī)制，基本形成了優(yōu)勝劣汰、競爭上崗的用工機(jī)制。核心領(lǐng)導(dǎo)層努力學(xué)習(xí)，積極實(shí)踐“三個(gè)代表”思想與時(shí)俱進(jìn)，同時(shí)又強(qiáng)調(diào)管理創(chuàng)新的服務(wù)理念。一個(gè)中心：即以ISO9001質(zhì)量體系標(biāo)準(zhǔn)和ISO14001環(huán)境體系標(biāo)準(zhǔn)、ISO18001作為公司一切工作的指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)；二個(gè)理念：即強(qiáng)調(diào)經(jīng)濟(jì)、效益領(lǐng)先的經(jīng)營理念，又強(qiáng)調(diào)管理創(chuàng)新的服務(wù)理念；資產(chǎn)結(jié)構(gòu)上實(shí)行國退民進(jìn)，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)上實(shí)施差退優(yōu)進(jìn)、人員結(jié)構(gòu)上推行實(shí)施低成本、高標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)模化、專業(yè)化的成本優(yōu)先戰(zhàn)略，管理、服務(wù)、效益創(chuàng)新的標(biāo)新立異戰(zhàn)略和人才優(yōu)勢的四個(gè)戰(zhàn)略步驟。公司內(nèi)部“以人為本、用心服務(wù)”的觀念在強(qiáng)化，奉行“以人為本”的服務(wù)理念，不斷提升管理服務(wù)的質(zhì)量。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)在國內(nèi)物業(yè)管理規(guī)章制度不斷健全、物業(yè)管理市場容量不斷擴(kuò)展的機(jī)遇下，堅(jiān)持“以人為本”服務(wù)理念，不斷提高服務(wù)質(zhì)量，才能獲得市場。