房地產(chǎn)估價行業(yè)信用體系建設(shè)存在的問題與對策

羅倩蓉，全 利

（重慶建筑工程職業(yè)學(xué)院，重慶 400072）

我國房地產(chǎn)估價行業(yè)的發(fā)展有著一定的規(guī)律性，它伴隨著土地和房屋的買賣、租賃、典當(dāng)?shù)然顒拥某霈F(xiàn)，產(chǎn)生了一系列的房地產(chǎn)價格波動。新中國成立以后，由于經(jīng)濟體制的轉(zhuǎn)換，我國房地產(chǎn)行業(yè)估價活動基本趨于停滯，面臨的發(fā)展情況日趨復(fù)雜。直到1978年之后，城鎮(zhèn)國有土地的有償使用和房屋商品化的推進，我國的房地產(chǎn)估價活動才開始得到復(fù)興。

經(jīng)過幾十年的發(fā)展，我國房地產(chǎn)估價行業(yè)已經(jīng)取得了長遠的進步，估價業(yè)務(wù)的推進效率不斷提高、估價法律法規(guī)逐步完善、估價標(biāo)準體系也得到了進一步的完善和發(fā)展。從根本上說，房地產(chǎn)估價行業(yè)技術(shù)日臻成熟，并且塑造了一支專業(yè)化的房地產(chǎn)估價隊伍。但是，由于房地產(chǎn)估價行業(yè)受發(fā)展時間、歷史遺留等問題的影響，在行業(yè)信用體系建設(shè)的過程中，仍然存在著一系列的發(fā)展瓶頸，阻礙了房地產(chǎn)估價行業(yè)信用體系的建設(shè)。本文以重慶市為例，針對當(dāng)前我國房地產(chǎn)估價行業(yè)存在的問題進行分析，提出一系列的意見和建議，旨在加強我國房地產(chǎn)估價行業(yè)信用體系的建立，有效地推動我國房地產(chǎn)事業(yè)的平穩(wěn)發(fā)展。

一、房地產(chǎn)估價行業(yè)信用體系建設(shè)存在的問題

1.立法機制“滯后化”。早在1994年7月5日，《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》中明確規(guī)定了房地產(chǎn)估價工作的法治地位，這也標(biāo)志著房地產(chǎn)估價成為了國家法定的制度，在法律實施框架上，也得到了相應(yīng)的關(guān)注。但是，關(guān)于房地產(chǎn)估價而制定的專門的法律法規(guī)確存在著一定的空白，導(dǎo)致整體房地產(chǎn)估價行業(yè)的信用體系遭遇缺失，形成了混雜治理、職責(zé)不明等問題。在具體的法律規(guī)定上，也呈現(xiàn)出了覆蓋面積較小、法律制度不全面、實施標(biāo)準較低的局面，對于一些違規(guī)工作缺乏相應(yīng)的操作、協(xié)調(diào)和治理。這些問題導(dǎo)致房地產(chǎn)估價師職業(yè)資格證的審核流程過于形式化，估價機構(gòu)從業(yè)人員的素質(zhì)參差不齊。

2.業(yè)內(nèi)競爭體現(xiàn)“無序化”。在經(jīng)濟效益的沖擊下，我國房地產(chǎn)估價行業(yè)的價格競爭十分激烈。一些房地產(chǎn)估價單位為了獲得更多的經(jīng)濟效益，往往采取一些不正常的競爭手段，例如惡意壓低價格收費標(biāo)準、采取不正當(dāng)經(jīng)營、輕視市場評估信息、無原則順應(yīng)委托方的需求等等。這種只重視業(yè)務(wù)來源拓展、忽視市場信息掌握的手段，在無形中違背了行業(yè)信用體系的建立原則，導(dǎo)致公正執(zhí)業(yè)者越來越少。再加上房地產(chǎn)等相關(guān)監(jiān)管部門，對于估價行業(yè)信用體系的建立缺乏嚴密、謹慎的行政監(jiān)督，導(dǎo)致我國房地產(chǎn)估價行業(yè)的信用體系受到強烈的沖擊，嚴重損壞了房地產(chǎn)監(jiān)督行業(yè)的信用聲譽，直接干擾了房地產(chǎn)工作的健康、有序發(fā)展。

3.估價體系“套路化”。因為各房地產(chǎn)估價行業(yè)之間具備存在著低價的不正當(dāng)競爭，很多行業(yè)為了降低其運營成本，往往在估價結(jié)構(gòu)上進行了刪減，為了滿足工作效率的需求而使估價的過程和模式更加簡單化。并且逐步成了機械化、流水線的工作形式，使得房地產(chǎn)估價過程中所具備的各個環(huán)節(jié)只能夠停留在初級模式上。在具體的現(xiàn)場勘察過程中，估價人員只是簡單地做一些記錄、拍照等工作，所體現(xiàn)出來的估價結(jié)果并不細致深入。很多估價行業(yè)體系只能夠停留在信息搜索的基礎(chǔ)層面，缺乏對真實性能的考察。所以，導(dǎo)致房地產(chǎn)估價行業(yè)的信用體系建設(shè)只是套用簡單的模式，只需要行業(yè)鑒定人員稍做修改、照搬一下就能夠完成。無論是在所做出的報告、所整合的資料上，都存在著極大的信用體系建設(shè)風(fēng)險。

4.行業(yè)技術(shù)標(biāo)準“單一化”。我國房地產(chǎn)估價行業(yè)的管理模式主要是以管理估價機構(gòu)為主，通過具體的協(xié)會約束估價機構(gòu)，然后再通過所形成的估價機構(gòu)去約束估價人員。但是，由于股價估價協(xié)會的作用體現(xiàn)，所以在整體監(jiān)管行業(yè)上，仍然缺乏科學(xué)的管理機構(gòu)。這一點，從估價技術(shù)的行業(yè)標(biāo)準就能夠看出來。例如，有些估價技術(shù)問題缺乏統(tǒng)一的管理機制，報酬率（資本化率）等重要估價參數(shù)的確定，以及符合行業(yè)審批標(biāo)準的估價報告范本，在具體的房地產(chǎn)地區(qū)估價行業(yè)中缺乏統(tǒng)一的標(biāo)準，各估價機構(gòu)的價值取向、操作程序、報告模本、安全準則都未能達到統(tǒng)一的發(fā)展原則，導(dǎo)致估價結(jié)果缺乏數(shù)據(jù)支持，嚴重影響了重慶地區(qū)房地產(chǎn)估價報告質(zhì)量和業(yè)務(wù)技術(shù)產(chǎn)業(yè)的融合發(fā)展。

5.行業(yè)信用口碑“崩塌化”。行業(yè)信用體系建設(shè)的重要依據(jù)是“行業(yè)規(guī)章”。從業(yè)人員的職業(yè)道德以及行業(yè)的職業(yè)標(biāo)準是行規(guī)的主要表達形式。但是在我國整體的房地產(chǎn)估價行業(yè)中，缺乏統(tǒng)一的職業(yè)道德規(guī)范和標(biāo)準。在具體的行業(yè)信用體系的建設(shè)上，仍然是政府承擔(dān)了部分應(yīng)由估價協(xié)會部門承擔(dān)的責(zé)任。房地產(chǎn)估價行業(yè)工作隊伍的建立上，仍然缺乏統(tǒng)一的職業(yè)道德規(guī)范和職業(yè)標(biāo)準。一些行業(yè)部門和政府之間尚未建成一種“自律”的機制，導(dǎo)致政府倚靠行政權(quán)力對估價機構(gòu)的職業(yè)活動實施干預(yù)，與其進行“錢權(quán)交易”，導(dǎo)致行業(yè)自律質(zhì)量逐步“崩塌”。很多行業(yè)機構(gòu)為了掙脫客戶，獲得更多的利潤和效益，往往想盡辦法在收費、估價等方面大做文章。例如，給出高額回扣，使行業(yè)中的技術(shù)含金量大大減少，不僅影響了房地產(chǎn)評估行業(yè)的獨立、客觀、工作的形象，更是直接導(dǎo)致了各類行業(yè)信用制度的缺乏。

二、促進房地產(chǎn)估價行業(yè)信用體系建設(shè)的具體對策

從重慶市整體房地產(chǎn)建設(shè)的法治過程中看，房地產(chǎn)估價行業(yè)的法治關(guān)系著房地產(chǎn)價格、物業(yè)管理、數(shù)據(jù)測量等方面的問題，對整個房地產(chǎn)行業(yè)有著重要的影響。只有建立完善的房地產(chǎn)信用體系建設(shè)，才能夠推進失信懲治和誠信獎勵機制的相互融合，進一步提高房地產(chǎn)估價行業(yè)信用體系的建設(shè)發(fā)展，不斷提高產(chǎn)品質(zhì)量，樹立行業(yè)誠信質(zhì)量，進一步確保房地產(chǎn)估價行業(yè)的有序發(fā)展。

1.加強房地產(chǎn)法律建設(shè)，構(gòu)建良好的信用監(jiān)督體系。法律體系建設(shè)是誠信工作推開的重要保障，也是構(gòu)建和諧社會、和諧經(jīng)濟的實施基礎(chǔ)。因此在增進房地產(chǎn)估價行業(yè)信用體系建設(shè)上，房地產(chǎn)估價行業(yè)工作人員要嚴格遵循房地產(chǎn)信息公開、企業(yè)商業(yè)秘密、消費信用保護、房地產(chǎn)信用報告等方面的法規(guī)。要結(jié)合現(xiàn)有的房地產(chǎn)信用體系，建立完善的法律框架，出臺形式多樣的信用管理規(guī)章制度，使房地產(chǎn)法律建設(shè)通過出臺規(guī)章管理制度，建立房地產(chǎn)監(jiān)管部門，在不同的評估部門之間形成完善的交流和協(xié)調(diào)機制，通過專業(yè)人員、民眾等的監(jiān)督環(huán)境的構(gòu)建，不斷完善房地產(chǎn)估價行業(yè)信用體系的法律框架，使其沿著系統(tǒng)化、規(guī)范化逐步發(fā)展，進一步促進信用建設(shè)的制度和規(guī)范發(fā)展。

2.強化信息公開制度，打造完善的信息傳輸通道。在房地產(chǎn)估價行業(yè)信用體系的確立中，信用缺失的一個重要原因是信息的失衡。只有從根本上完善房地產(chǎn)信息公開制度，才能夠傳遞更多的房地產(chǎn)評估行業(yè)信息。首先，房地產(chǎn)評估行業(yè)在推進信用制度的建設(shè)中，需要和工商監(jiān)管、質(zhì)量監(jiān)督、金融管理等方面進行全面的溝通，建立完備的信用評價體系。要結(jié)合房地產(chǎn)管理部門和行業(yè)協(xié)會所掌握的大量信息，建立規(guī)范、開放的信息傳遞平臺。要充分利用互聯(lián)網(wǎng)信息技術(shù)手段，以房地產(chǎn)電子政務(wù)系統(tǒng)、行業(yè)協(xié)會自律管理系統(tǒng)和企業(yè)經(jīng)營管理系統(tǒng)為發(fā)展基礎(chǔ)，形成覆蓋整個房地產(chǎn)行業(yè)的信用檔案體系。要借助于房地產(chǎn)信息網(wǎng)等相關(guān)建設(shè)部分，實現(xiàn)行政主管部門、行業(yè)協(xié)會、金融機構(gòu)網(wǎng)站信息的相互連通。其次，要在公開房地產(chǎn)企業(yè)信用檔案建設(shè)基礎(chǔ)上，建立房地產(chǎn)企業(yè)信用公式公示制度，要結(jié)合房地產(chǎn)估價企業(yè)的主要業(yè)績、優(yōu)秀行為表現(xiàn)記錄、不良行為記錄、公共投訴記錄等等，在公開的過程中由社會各部門予以查詢和監(jiān)督。將房地產(chǎn)供求、估價、開發(fā)、物業(yè)管理信息等信用記錄整合在一起，借助于政府及相關(guān)政務(wù)信息網(wǎng)站，對具備良好信用的房地產(chǎn)企業(yè)定期張榜公示。

3.對失信方進行懲戒，強力推進守信工作治理。在市場經(jīng)濟的發(fā)展進程中，開展經(jīng)濟活動，就需要遵守相應(yīng)的行業(yè)規(guī)則，不誠信的企業(yè)是難以在行業(yè)發(fā)展立足的。因此，具備一定特殊性的房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展也要以誠信的經(jīng)濟行為基礎(chǔ)，持續(xù)開展各項房地產(chǎn)估價行業(yè)工作。重慶市作為一座正在蓬勃發(fā)展的城市，要加快完善房地產(chǎn)行業(yè)估價行為體系。首先，要提高市場監(jiān)督管理水平。通過行政監(jiān)管、經(jīng)濟約束等手段，對企業(yè)失信成本予以強化。使失信企業(yè)能夠在懲治過程中，感受到自己的行為所帶來的惡果。房地產(chǎn)主管部門和相應(yīng)的監(jiān)管部門，要制定一系列的評比標(biāo)準，把房地產(chǎn)管理部門和從業(yè)人員的信息進行相應(yīng)的采集和結(jié)合。結(jié)合估價企業(yè)、執(zhí)業(yè)人員所存在的信用行為、房地產(chǎn)評估行業(yè)執(zhí)業(yè)能力對其進行信用分級。要根據(jù)企業(yè)在其行業(yè)所具備的等級，結(jié)合會員單位違規(guī)記錄與協(xié)會的管理、創(chuàng)優(yōu)、評選相結(jié)合。對房地產(chǎn)評估行業(yè)進行嚴格的篩查，對不符合條件的房地產(chǎn)評估行業(yè)進行嚴格的審查，采取記錄、警告、處罰、降級等措施，依法追究其造成的具體責(zé)任，進一步懲罰房地產(chǎn)評估企業(yè)的違法和違規(guī)行為，使失信企業(yè)、失信個人能夠付出相應(yīng)的代價，讓失信者得到嚴格的管理約束和糾正。

4.建立誠信激勵制度，組建專業(yè)的評估行業(yè)隊伍。誠信作為企業(yè)發(fā)展中的無形財產(chǎn)，是市場經(jīng)濟發(fā)展中最為稀缺的一種精神資源。要想讓整個房地產(chǎn)估價行業(yè)素質(zhì)能夠得到提升，我們就要鼓勵企業(yè)誠信經(jīng)營。通過優(yōu)化評估行業(yè)人才隊伍建設(shè)和建立激勵機制等鼓勵其守信行為，結(jié)合員工的實際情況，建立誠信人員檔案。要使誠信企業(yè)能夠在其他業(yè)績同等的條件下，保持長遠的發(fā)展動力。例如，可對房地產(chǎn)估價行業(yè)的執(zhí)業(yè)人員進行深化培訓(xùn)，塑造一支誠信、專業(yè)、優(yōu)秀的房地產(chǎn)估價從業(yè)隊伍。同時，誠信企業(yè)能夠在同等條件下得到獲取項目、競標(biāo)摘牌、市場準入、資質(zhì)優(yōu)化等方面的優(yōu)先權(quán)，享有一定的免檢權(quán)利。在對優(yōu)質(zhì)企業(yè)進行表彰的時候，加快對其專業(yè)評估隊伍建設(shè)的推進，進一步提高企業(yè)的自律能力，完善房地產(chǎn)行業(yè)信用體系的建設(shè)。

三、總結(jié)

綜上所述，重慶市房地產(chǎn)評估行業(yè)在房地產(chǎn)制度改革過程中進行了一系列的改革和發(fā)展。廣大房地產(chǎn)估價行業(yè)人員作為構(gòu)建信用體系的重要一環(huán)，要加強“誠信至上”精神的建設(shè)，以“精益求精”的執(zhí)業(yè)精神，推進房地產(chǎn)市場建設(shè)，盤活房地產(chǎn)市場，保障房地產(chǎn)權(quán)益人的合法權(quán)益。通過改變我國房地產(chǎn)市場發(fā)展中存在誠信經(jīng)營缺失、估價模式“流程化”、行業(yè)標(biāo)準“無序化”等問題，進一步推動我國房地產(chǎn)行業(yè)管理事業(yè)的發(fā)展水平。

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