我國銀行信貸與房地產(chǎn)價格的相互關(guān)系

1　導(dǎo)言

世界各地的房地產(chǎn)價格相繼上漲我國也出現(xiàn)了房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過熱現(xiàn)象，房地產(chǎn)價格、房地產(chǎn)投資額、商品房空置率持續(xù)上升，我國房地產(chǎn)價格的攀升同我國不斷加快的經(jīng)濟增長和雄厚的外匯儲備一樣引起了國內(nèi)的普遍關(guān)注。

2　房地產(chǎn)信貸波動與房價波動相互關(guān)系概述

2.1　銀行信貸加速房價上漲的機制分析

在我國現(xiàn)行銀行制度很不完善的情況下,絕大部分房地產(chǎn)信貸都是以抵押為依據(jù)的,因此房地產(chǎn)產(chǎn)品的市場價值大小直接決定了信貸額度的大小。在房地產(chǎn)周期性波動的上升過程中,作為抵押品的房地產(chǎn)價值由于宏觀經(jīng)濟環(huán)境、預(yù)期等因素隨之上升,直接導(dǎo)致銀行的房地產(chǎn)信貸投放量增加,在土地、房地產(chǎn)產(chǎn)品短期供給彈性很小的情況下,投入房地產(chǎn)市場資金量的增加一定程度上會推高房價,同時,根據(jù)靜態(tài)和適應(yīng)性預(yù)期理論,此時房地產(chǎn)市場的各種參與者包括銀行等金融機構(gòu)和消費者預(yù)期后續(xù)房價還會上升,銀行會放松貸款條件,增加房地產(chǎn)信貸額度,由于不同于發(fā)達國家的消費習(xí)慣和銀行的信貸集中現(xiàn)象等原因,在我國,房地產(chǎn)信貸被認為是優(yōu)質(zhì)貸款,因此銀行等金融機構(gòu)會競相增加房地產(chǎn)信貸,在獲得貸款條件放松和預(yù)期房價上漲的情況下,除了原有的房地產(chǎn)參與者獲得更多貸款外,由于“羊群效應(yīng)”,大量的投資者、投機者和新的消費者、開發(fā)商參與進來,而房地產(chǎn)產(chǎn)品作為一種商品,其價格也是由需求和供給雙方的力量相互作用形成的,從供給的角度看,開發(fā)商獲得大量信貸資金必然會進行后續(xù)的項目購置和開發(fā),大量的理論和實踐表明,短期內(nèi)地價受房價影響,由于房價的上升或預(yù)期上升,地價也隨之上升,在我國地價是房地產(chǎn)成本構(gòu)成的主要部分,因此房價必將隨地價的上漲而上漲。從需求的角度分析,購房者同樣預(yù)期房價的上漲,隨著參與其中的投機者不斷增加,需求人數(shù)會急劇上升,在房地產(chǎn)供給增加不多甚至減少的情況下,房價也會被推高。因此,供給和需求的相互作用致使房價不斷上漲。另一方面,房價的上升不僅會提高銀行自有房產(chǎn)的價值,還會提升銀行貸款的質(zhì)量,促使銀行減少儲備,進一步增加信貸數(shù)量。以上兩方面相互作用必然會導(dǎo)致“銀行貸款增加――房地產(chǎn)價格上升――銀行貸款增加”的螺旋式上升結(jié)果。在房價拐點未來臨之前,大量投機者的存在及銀行信貸的支持,使得房地產(chǎn)價格日益脫離實際的均衡價格和基礎(chǔ)的價值,導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生并不斷膨脹。

2.2　銀行信貸加速房價下跌的機制分析

房地產(chǎn)信貸不僅在房地產(chǎn)上升周期中對房價影響很大,在房地產(chǎn)周期性波動中的下降階段也扮演了同樣重要的角色。如果宏觀經(jīng)濟環(huán)境發(fā)生逆轉(zhuǎn),房地產(chǎn)行業(yè)步入下行通道時,一方面,用于發(fā)放房地產(chǎn)信貸的抵押品價格大幅下降,而信貸的需求者會由于經(jīng)濟條件的改變而產(chǎn)生違約的可能,致使銀行資產(chǎn)質(zhì)量下降;另一方面,房價的下降直接降低銀行所擁有的房地產(chǎn)資產(chǎn)的價值,導(dǎo)致銀行資產(chǎn)規(guī)?？s水等。所有這些因素都會促使銀行減少房地產(chǎn)信貸規(guī)模,而房地產(chǎn)業(yè)是個資金密集型產(chǎn)業(yè),一旦投入資金的減少和基于價格下降的預(yù)期導(dǎo)致有效需求減少勢必會造成房價下行的壓力。與此同時,為了應(yīng)對不利局面,監(jiān)管者可能執(zhí)行更為嚴(yán)格的監(jiān)管措施以縮減房地產(chǎn)信貸的投放,致使房價進一步下降。

3　利率上漲額度受限今年房地產(chǎn)信貸或緊上加緊

2018年開年,廣州等一線城市的首套個人住房按揭貸款利率上浮，引發(fā)市場關(guān)注。銀行資金價格水漲船高，信貸投放也‘價高者得’?？紤]到房地產(chǎn)調(diào)控仍從緊，房地產(chǎn)相關(guān)貸款受到的影響很大，預(yù)計未來利率可能繼續(xù)上浮。業(yè)內(nèi)人士認為，資金成本上升疊加非標(biāo)回表導(dǎo)致銀行的資本金壓力上升，將促使貸款利率上行，今年個人房貸利率上漲是大概率事件。同時，銀行信貸資金可能更多地流向先進制造業(yè)、普惠金融、小微企業(yè)等領(lǐng)域。在零售業(yè)務(wù)方面，銀行為了提高資產(chǎn)收益率，可能加大信貸資源向信用卡、消費金融等領(lǐng)域投放的力度。

3.1　多地個人房貸利率上浮

開年后，廣州地區(qū)四大國有銀行宣布，2月1日起首套房的房貸利率上浮10%，二套房則上浮15%。廣州地區(qū)銀行首套房的房貸利率大多上浮5%-15%。其他一線城市方面，深圳地區(qū)的21家銀行中，有13家銀行首套房房貸利率上浮10%，上浮15%和20%的銀行各有兩家。上海（樓盤）地區(qū)的30家銀行中，有13家銀行首套房房貸利率上浮，8家銀行維持基準(zhǔn)利率。二線城市中，武漢（樓盤）、南京（樓盤）等地銀行的首套房房貸利率上浮10%-20%。一線城市和熱門二線城市的房貸利率可能局部上浮15%左右，但不會出現(xiàn)按揭貸款利率大幅上升的情況。由于監(jiān)管的因素，非剛性需求已無法落地，現(xiàn)在一線和二線城市的購房需求基本上是剛性需求。對于剛性需求，利率不可能無限上漲，還需要控制在合理水平。

3.2　房地產(chǎn)相關(guān)貸款額度緊張

2018年信貸額度緊張，大部分企業(yè)已接受貸款利率上漲的現(xiàn)實。盡管房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)往往能接受利率上浮30%甚至更高的水平，但總行審批非常嚴(yán)。目前房地產(chǎn)企業(yè)的批貸次序是靠后的。只有在銀行信貸額度實在有富余時，才可能給房地產(chǎn)企業(yè)批貸。以往銀行的非標(biāo)投資很多流向城投公司與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。在目前從嚴(yán)監(jiān)管的格局下，回表難度很大。房地產(chǎn)領(lǐng)域一直是監(jiān)管部門重點關(guān)注的風(fēng)險領(lǐng)域，2018年房地產(chǎn)相關(guān)貸款預(yù)計會持續(xù)收縮。

4　結(jié)論

綜上所述，優(yōu)化銀行信貸結(jié)構(gòu)，控制房地產(chǎn)業(yè)的資金投入，使更多資金流入需要建設(shè)和發(fā)展的行業(yè)中，積極配合國家重點扶植的項目，提供住房保障機制資金支持，限制房地產(chǎn)開發(fā)商過度貸款，防止過量資金流入房地產(chǎn)業(yè)，才能抑制房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生，促進房地產(chǎn)市場健康、持久發(fā)展。