對不動產(chǎn)統(tǒng)一登記后的測繪相關(guān)問題研究

摘要：不動產(chǎn)統(tǒng)一登記正在如火如荼的開展。從不動產(chǎn)統(tǒng)一登記后測繪內(nèi)涵進行研究，分析其特征、包含內(nèi)容，以及當前此領(lǐng)域存在的一些問題，進而提出不動產(chǎn)統(tǒng)一登記后的測繪工作優(yōu)化路徑，希望對此領(lǐng)域研究提供一定的借鑒與參考。

關(guān)鍵詞：不動產(chǎn)；統(tǒng)一登記；測繪；共享平臺

不動產(chǎn)測繪作為不動產(chǎn)登記的基礎(chǔ)，其工作質(zhì)量的高低和提供的數(shù)據(jù)是否準確，會影響到不動產(chǎn)登記相關(guān)工作的安全。為了保證不動產(chǎn)測繪工作順利的進行，對不動產(chǎn)登記工作也要進行一定的改進。

一、不動產(chǎn)測繪的內(nèi)涵

不動產(chǎn)測繪就是在不動產(chǎn)統(tǒng)一登記后，利用測繪工具和技術(shù)，按照測繪的目標對不動產(chǎn)位置、形狀、面積等空間屬性運用圖表和數(shù)字等形式進行確定的一種技術(shù)。它可以為不動產(chǎn)的稅收、產(chǎn)權(quán)、規(guī)劃、管理等提供依據(jù)和幫助，包含著地籍、房產(chǎn)、林地測繪等多項內(nèi)容。

（一）特征

不動產(chǎn)測繪的最明顯特征就是測繪必須嚴格按照國家的法律法規(guī)和政策來執(zhí)行，具有法定性和法律的效力。不動產(chǎn)在測繪后所測量的數(shù)據(jù)在經(jīng)過審核審查之后將受到《物權(quán)法》的保護。

（二）內(nèi)容

1.房產(chǎn)測繪

房產(chǎn)測繪主要是由具有房產(chǎn)測繪資格的單位進行的對房屋的自然情況、首次產(chǎn)權(quán)登記情況以及房屋所有者因利益關(guān)系而對房屋用地信息進行搜集和描述的工作，以便為房地產(chǎn)的再次開發(fā)利用、交易等用途提供數(shù)據(jù)和資料的過程。

2.地籍測量

地籍測量是政府相關(guān)部門運用測量技術(shù)對土地的地籍進行調(diào)查，包括土地的面積、位置、所有權(quán)、所在坐標和地籍圖等進行準確的測量，為土地管理部門等提高質(zhì)量的過程。地籍測量由于是政府行為，所以具有法律意義。

3.竣工測繪

竣工測繪是指建筑施工單位在建筑物竣工驗收6個月以內(nèi)要對已經(jīng)竣工的建筑及其附屬結(jié)構(gòu)設(shè)施的位置、面積、結(jié)構(gòu)、地理坐標等屬性運用測量工具進行信息化或圖形化處理的過程，以便為規(guī)劃管理部門未來使用提供資料，這也是驗收審查的重要過程。

二、當前不動產(chǎn)統(tǒng)一登記后測繪工作的問題

（一）不動產(chǎn)測繪管理制度不完善

我國已有的《測繪法》雖然對房產(chǎn)測繪等內(nèi)容有明確規(guī)定，也頒布了《房產(chǎn)測量規(guī)范》《房產(chǎn)測繪管理辦法》等法律法規(guī)，但是對不動產(chǎn)測繪的種類覆蓋不夠全面。幾乎所有的測繪依據(jù)法律都是《地籍測繪規(guī)范》，對于房產(chǎn)測繪、竣工測繪等就沒有針對性強、可進行操作指導(dǎo)的測繪標準。

（二）測繪地理信息部門職能不明確

測繪地理信息方面的不動產(chǎn)統(tǒng)一登記后的測繪管理工作雖然已經(jīng)由國家整合為統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記機構(gòu)，但是由于不動產(chǎn)統(tǒng)一登記本身涵蓋多項內(nèi)容，這些不同的內(nèi)容在登記前分屬于不同的管理部門，對于測繪也由不同的部門進行管理，但是登記后的測繪管理工作歸屬部門仍然不清晰，存在后期對市場主體行為規(guī)范統(tǒng)一管理方面存在很大困難，這也體現(xiàn)為缺乏合理有效的管理機構(gòu)體制。

（三）測繪管理制度不完善

不動產(chǎn)統(tǒng)一登記后的測繪制度體系目前處于宏觀上有，微觀上缺乏的狀態(tài)。對于不同內(nèi)容的測繪管理、測繪標準、管理部門等內(nèi)容都沒有明確的制度規(guī)范。同時，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記后的標準、技術(shù)和規(guī)范平臺沒有統(tǒng)一，這就導(dǎo)致數(shù)據(jù)平臺登記的信息內(nèi)容無法進行共享與使用。

三、不動產(chǎn)統(tǒng)一登記后的測繪工作優(yōu)化路徑

（一）完善不動產(chǎn)登記測繪的標準

當前，在不動產(chǎn)測繪方面的標準大都參考的事2000國家大地坐標，但是也有一些房產(chǎn)部門沿用的是1985國家大地坐標，還有一些使用的是城市獨立坐標，這樣三者之間的數(shù)據(jù)銜接和標準就存在很大的問題，比如一個不動產(chǎn)可能就會出現(xiàn)不同的高程值和坐標值，這也導(dǎo)致數(shù)據(jù)無法在平臺上實現(xiàn)共享。還有就是測繪數(shù)據(jù)方面也有不統(tǒng)一的問題，比如不動產(chǎn)的面積、地理位置等由于無法關(guān)聯(lián)為后期整合工作帶來了麻煩與困難。因此，制定完善且科學(xué)統(tǒng)一的法律法規(guī)，讓此項工作有章可循、執(zhí)行順暢、標準統(tǒng)一是需要完善與改進的方向。

（二）對于不動產(chǎn)測繪專業(yè)知識的培訓(xùn)與學(xué)習(xí)是至關(guān)重要的

目前不動產(chǎn)統(tǒng)一登記后的測繪工作是由有資質(zhì)的測繪機構(gòu)來完成的，而并不是政府部門的國土房產(chǎn)測繪專業(yè)部門來完成。不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的形式就是通過一份測繪機構(gòu)出具的不動產(chǎn)測量報告來為參考，用于之后的交易與管理，這就導(dǎo)致測量數(shù)據(jù)由于沒有進行多方校對與整合出現(xiàn)的一些問題。因此，在相關(guān)領(lǐng)域開展專業(yè)方向的不動產(chǎn)測量的學(xué)習(xí)與培訓(xùn)是十分必要的，使兩個隊伍具備更加專業(yè)的不動產(chǎn)測量技能，進而使測繪報告的精準度和應(yīng)用價值更高。

（三）要不斷拓寬不動產(chǎn)測繪業(yè)務(wù)的范圍

不動產(chǎn)統(tǒng)一登記后的測繪工作目前只涵蓋有房屋測量、土地測量和宅基測繪，而其它的森林、建筑物、耕地和房地產(chǎn)等內(nèi)容卻沒有涵蓋。這就導(dǎo)致出現(xiàn)了由于測繪業(yè)務(wù)范圍較小而形成的不良競爭問題，阻礙了整個行業(yè)的發(fā)展。因此，在測繪領(lǐng)域要結(jié)合市場情況，要不斷拓展新的測繪領(lǐng)域，擴大范圍。

（四）建立起共享的地理信息平臺系統(tǒng)

對不動產(chǎn)進行統(tǒng)一登記的目的是為了實現(xiàn)登記前后所涉及的機構(gòu)、平臺和數(shù)據(jù)的共享。從目前看，各部門處于各自獨立，且數(shù)據(jù)存在不相互交融和共享的問題，各自在各自領(lǐng)域中進行操作與管理，連續(xù)性不強。因此，應(yīng)該建立起完善統(tǒng)一的地理信息系統(tǒng)，將各部門、各階段的工作進行有效銜接，讓地圖成為地理信息共享的依托，實現(xiàn)此領(lǐng)域的數(shù)據(jù)化共享管理。

（作者單位：遼寧省地礦測繪院）

參考文獻

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