房價(jià)合理的三個(gè)標(biāo)準(zhǔn)

在日常聊天中，我們經(jīng)常會(huì)聊到房價(jià)。普遍的共識(shí)是“這房價(jià)太不合理了”。政府的一些調(diào)控措施往往也希望“房價(jià)回歸合理價(jià)位”。聽得多了，自然就產(chǎn)生了疑問，如果房價(jià)不合理，那么合理的房價(jià)究竟是多少？憑什么說現(xiàn)在的房價(jià)不合理？

毫無疑問，這是一個(gè)非常具有爭議性的話題。雖然大家有共識(shí)，認(rèn)為房價(jià)太高了不合理，但究竟什么是合理的房價(jià)，那就見仁見智了。在此，我也不揣淺陋，談?wù)勛约簩?duì)合理房價(jià)的理解。

經(jīng)濟(jì)學(xué)家喜歡談均衡，雖然現(xiàn)實(shí)中均衡很少見，但均衡思維能幫助我們理解房價(jià)的形成與變動(dòng)。在城市經(jīng)濟(jì)學(xué)中，如果是單中心城市，消費(fèi)者可以選擇在不同地方居住，為此會(huì)有通勤成本的差異，這些通勤成本的差異會(huì)資本化到房價(jià)中，這樣一來，所謂合理的房價(jià)就是你會(huì)發(fā)現(xiàn)在城市的任何一個(gè)地方選擇居住都是效用無差異的，你沒有套利空間，此時(shí)房價(jià)就是合理的;這種思維還可以延伸到多個(gè)城市，比如說消費(fèi)者在不同城市間選擇，各個(gè)城市的房價(jià)和居住成本有差異，收入也會(huì)有差異，最終你在不同城市間選擇居住和工作時(shí)，也沒有套利空間。

這種空間無套利均衡在我看來是合理房價(jià)的第一個(gè)原則。在這個(gè)原則下，我們有時(shí)候會(huì)看到大城市的房價(jià)更高，注意不僅是絕對(duì)房價(jià)更高，而且是以房價(jià)收入比表征的相對(duì)房價(jià)更高。筆者有一次參加一個(gè)論壇，提了一個(gè)問題，如果某大城市的收入是另外一個(gè)城市的兩倍，請(qǐng)問你預(yù)期這個(gè)大城市的房價(jià)會(huì)是另外一個(gè)城市的多少倍。很多人不假思索，認(rèn)為也是兩倍。其實(shí)是遠(yuǎn)超過兩倍。為什么呢？因?yàn)樵诳臻g無套利均衡原則的驅(qū)使下，同時(shí)一般消費(fèi)品又可以在城市間運(yùn)輸保證價(jià)格差異不大，消費(fèi)者肯定會(huì)流入到大城市，使得大城市的房價(jià)不僅僅是兩倍于隔壁城市。

還是舉例來說吧，A城市人月收入10000元，B城市人月收入5000元;如果A城市居住成本為4000元，B城市居住成本為2000，這剛好滿足了很多人認(rèn)為的前者房價(jià)是后者的兩倍的要求，但這肯定不是均衡，理性的消費(fèi)者一定會(huì)從B城市向A城市流動(dòng)，除非你認(rèn)為一般消費(fèi)品價(jià)格也有兩倍的差異。那這樣一來，A城市的居住成本或房價(jià)肯定就會(huì)超過4000元。最終均衡點(diǎn)在哪里？ A城市的極限居住成本或房價(jià)有可能在8000元，當(dāng)然現(xiàn)實(shí)中居住成本上升導(dǎo)致一般消費(fèi)品中服務(wù)類價(jià)格也會(huì)上漲，所以是到不了 8000元的。這就意味著A城市的收入是B城市的兩倍，但房價(jià)卻有可能接近4倍。很不合理嗎？美國新城市主義的代表Glaeser在《美國聯(lián)邦住房政策反思》中講了同樣的機(jī)制，他說：“如果我們要真正討論可支付問題的話，無論如何應(yīng)當(dāng)設(shè)立一個(gè)恰當(dāng)?shù)暮饬繕?biāo)準(zhǔn)，而這個(gè)衡量標(biāo)準(zhǔn)一定不能是個(gè)人收入的一個(gè)單一比例。當(dāng)人們?cè)谧》渴袌?chǎng)和勞動(dòng)力市場(chǎng)自由流動(dòng)時(shí)，不同市場(chǎng)的房價(jià)收入比例不同是很正常的。在高收入和高住房成本的地區(qū)，試圖通過政策干預(yù)人為降低住房價(jià)格的做法，從根本上就是錯(cuò)誤的。從任何一個(gè)經(jīng)濟(jì)意義角度來看，人們都不可能因此就認(rèn)為，那些房價(jià)收入比值很高的地區(qū)，其住房就一定存在可支付新問題?！崩斫饬诉@個(gè)原則，就知道流傳甚廣的合理房價(jià)是收入的3-6倍的說法其實(shí)在理論上反而是有問題的。

合理房價(jià)的第二個(gè)原則，就是租買無差異或者稱之為租買中性。我們知道消費(fèi)者實(shí)現(xiàn)住房需求可以是租，也可以是買。租買無差異原則意指在選擇需求方式時(shí)，消費(fèi)者無法從居住形式選擇中套利。如果租賃比買賣合算，消費(fèi)者會(huì)選擇租賃，反之會(huì)選擇買賣。在均衡實(shí)現(xiàn)時(shí)，二者是無差異的，此時(shí)的房價(jià)和租金可以理解為合理的房價(jià)或租金。注意我說的是租買無差異并非指租買同權(quán)。租買同權(quán)更多的是社會(huì)權(quán)利的相同，經(jīng)濟(jì)權(quán)利絕對(duì)是不同的，租房者永遠(yuǎn)無法獲得房價(jià)上漲的資本增值收益，也沒有抵押權(quán)。

在理解這個(gè)原則時(shí)，仍然要破除一個(gè)長期以來流傳甚廣的錯(cuò)誤觀點(diǎn)，就是租房是給房東付房貸，還是買房合算。還是先看一個(gè)例子：張三和李四扣除各項(xiàng)社保后年收入都是20萬元，收入一樣，都沒有存款。現(xiàn)在兩人一個(gè)租房，一個(gè)買房。我們假設(shè)租金是5萬元一年，貸款利率也是5%。免稅額是6萬元一年，所得稅率為單一稅率5% （累進(jìn)稅率復(fù)雜點(diǎn)不影響結(jié)論）。先假設(shè)沒有貸款利息抵稅，貸款1年。張三貸款100萬元買房，貸款利率是5%，不吃不喝，一年后張三的凈資產(chǎn)是：收入20萬元-納稅7000 （ 20萬元減去6萬元后再乘以5% ）元-5萬元利息-100萬元負(fù)債+ 100萬元房子一套= 14.3萬元;李四選擇租房，一年后李四的凈資產(chǎn)是：收入20萬元-納稅7000-5萬元房租=14.3萬元。

可見在房價(jià)不漲的前提下，二者的凈資產(chǎn)在一年后是相等的，雙方都沒法套利。民間流傳的任何時(shí)候買房都比租房合算或者租房只是給房東付房貸，這些說法是完全錯(cuò)誤的。當(dāng)然，有人會(huì)說，買了房后房子可能升值，但其實(shí)也可能貶值的。住房投資其實(shí)是有風(fēng)險(xiǎn)的。

在租買均衡中，如果房租不是5萬元，而是6萬元，這樣人們自然會(huì)選擇傾向買房，這會(huì)抬高房價(jià)。反之，如果利率是6%，但房租是5萬，則人們會(huì)發(fā)現(xiàn)租房比買房合算，這會(huì)抬高房租。所以合理的房價(jià)一定是租買無差異的。并且政策的調(diào)整也應(yīng)該確保租買中性，即不要偏向買，也不要偏向租。我國現(xiàn)在修改的個(gè)人所得稅法中特地制定了房貸利息抵稅和房租支出抵稅，目的就是如此。隨便說一句，筆者在2016年曾經(jīng)對(duì)房貸利息抵稅不大贊成，但沒想到個(gè)稅修改中同時(shí)加人了房租支出抵稅。

我所認(rèn)為的第三個(gè)原則，即產(chǎn)業(yè)無暴利。即無論是開發(fā)商還是普通的房地產(chǎn)投資者無法在長期中獲得穩(wěn)定的超額利潤，這個(gè)原則本質(zhì)上屬于市場(chǎng)開放競爭原則。如果開發(fā)商在某一時(shí)期能獲得暴利，那肯定會(huì)吸引廠商加人，這個(gè)行業(yè)進(jìn)入的壁壘并沒有想象的那么高，就像孫宏斌說的，只要在合理的價(jià)位買地，就一切太平;其他一切都可以外包，唯獨(dú)什么時(shí)候什么價(jià)位在哪里買地才是開發(fā)商的核心競爭力需要親力親為沒法外包。

只要地買的合適，其他就留給時(shí)間，讓時(shí)間來替開發(fā)商賺錢。我們有時(shí)候看到開發(fā)商有暴利，那是因?yàn)樵诟軛U操作下，要么是用兩年后的他賣房的價(jià)格與兩年前他買地的價(jià)格比較，那一比較當(dāng)然是暴利了;要么是剛好趕上了房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮期，房價(jià)大漲。但這種好日子是沒法長久的，房價(jià)漲后，地價(jià)會(huì)漲?？刂仆恋氐恼粫?huì)讓你繼續(xù)這么容易賺錢，同時(shí)其他人也會(huì)殺進(jìn)來，市場(chǎng)競爭激烈，開發(fā)商也會(huì)非理性地在土地拍賣市場(chǎng)出高價(jià)。房地產(chǎn)號(hào)稱周期之母，在一個(gè)周期內(nèi)，很難獲得超額利潤。所以用某些開發(fā)商在短期獲得超額利潤證明房價(jià)不合理，這不是一種科學(xué)的態(tài)度。除非這個(gè)行業(yè)總是能獲得超額利潤，那我們可以說肯定是房價(jià)不合理。

不過，現(xiàn)實(shí)總是令人很尷尬。2017年12月，NBER的5位經(jīng)濟(jì)學(xué)家寫了一篇工作論文，題目為《所有資產(chǎn)的回報(bào)率：1870-2015》（N0.24112），學(xué)者們?cè)谘芯苛?16個(gè)富國100多年股票、債券和住房的回報(bào)率后居然發(fā)現(xiàn)住房投資的回報(bào)率是最高的。自從1980年代以來，情形有點(diǎn)變化，股票的回報(bào)率開始高于住房，但是經(jīng)過風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整后，也就是夏普比率，住房的投資回報(bào)率仍然高于股票。這真的是一個(gè)令人難以接受的事實(shí)。

最后，回到中國的現(xiàn)實(shí)，按照筆者的3個(gè)標(biāo)準(zhǔn)來判斷房價(jià)是否合理，那就需要問，房價(jià)實(shí)現(xiàn)了空間均衡嗎？實(shí)現(xiàn)了租買中性嗎？實(shí)現(xiàn)了產(chǎn)業(yè)和投資無超額回報(bào)嗎？可能答案都是否定的。我一再講“理有固然，而勢(shì)不必至”。也許有人秉持著存在主義的哲學(xué)，認(rèn)為存在的就是合理的，那就沒法繼續(xù)交流了。

作者簡介：

趙奉軍，武漢大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)學(xué)士，復(fù)旦大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)碩士，南京大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)博士。現(xiàn)任杭州師范大學(xué)阿里巴巴商學(xué)院副教授，兼任復(fù)旦大學(xué)住房政策研究中心研究員和南京大學(xué)不動(dòng)產(chǎn)研究中心研究員。主要研究方向?yàn)榉康禺a(chǎn)經(jīng)濟(jì)、城市經(jīng)濟(jì)與中國經(jīng)濟(jì)增長。