楊學(xué)友

母親與未成年兒子共有的房屋（母親占三分之二份額），被母親擅自出售，兒子父親得知情況后，經(jīng)與兒子協(xié)商提起合同無效之訴，法律支持嗎？

父母購房，兒子占三分之一份額

（圖/視覺中國）

兒子3周歲那年，為讓兒子有一個(gè)良好的生活與學(xué)習(xí)環(huán)境，父親許立輝經(jīng)與妻子崔瑩瑩商量，決定將現(xiàn)住的兩居室房屋出售然后再購置一套三居室房屋，并登記在三人共有名下。得到妻子的同意后，夫妻二人速戰(zhàn)速?zèng)Q，在不到3個(gè)月的時(shí)間里，將自己所有的兩居室房屋以62萬元價(jià)格出售，并以87萬元購置了一戶三居室房屋。辦理房屋過戶手續(xù)時(shí)，將房屋變更登記在許立輝、崔瑩瑩及兒子許勇三人名下，房產(chǎn)證共有情況一欄載明：“共同共有”。居住條件改善后，一家子的日子過得很是快樂幸福。轉(zhuǎn)眼到2014年7月，兒子順利考入本市重點(diǎn)（初中）中學(xué)后，崔瑩瑩與丈夫許立輝因家庭生活瑣事引發(fā)矛盾，半年時(shí)間里，吵架爭(zhēng)斗不斷，最終到了無法調(diào)和的程度，被婚姻折磨得筋疲力盡的夫妻終于在2015年春節(jié)過后，達(dá)成口頭協(xié)議離婚。許立輝同意將三居室房屋全部給予崔瑩瑩，可在崔瑩瑩要求簽訂書面協(xié)議時(shí)，許立輝僅表示自己的份額可以不要。最終，雙方在離婚協(xié)議中約定：離婚后，兒子由父親許立輝撫養(yǎng);共同所有的三居室商品房，屬于許立輝所有的份額全部產(chǎn)權(quán)歸屬在崔瑩瑩名下。事后，許立輝帶著兒子許勇到其父母親所有的閑置房屋居住共同生活。

2015年4月7日，許立輝、崔瑩瑩、許勇（由其母親代簽字）申請(qǐng)將三人共有的三居室房屋產(chǎn)權(quán)人，變更為崔瑩瑩、許勇按份額共有所有。登記種類為配偶之間變更。以此表明變更后的房屋份額為崔瑩瑩占三分之二產(chǎn)權(quán)份額，許勇占三分之一產(chǎn)權(quán)份額。

母親再婚后貸款，擅自將房產(chǎn)出售

2017年5月12日，崔瑩瑩與劉海濤登記結(jié)婚。劉海濤系從事玉石買賣的生意人，婚后二人為擴(kuò)大經(jīng)營，決定貸款擴(kuò)資，崔瑩瑩便打算用自己的三居室房屋做抵押向銀行貸款。為了在抵押貸款中不牽涉兒子，崔瑩瑩決定先將三居室房屋變更到自己一人名下。咨詢中介后，中介表示交易中心有規(guī)定，兒子系未成年人，其房產(chǎn)份額不能直接過戶給其法定監(jiān)護(hù)人。于是，崔瑩瑩經(jīng)人指點(diǎn)，分兩步實(shí)施變更方案。第一步：經(jīng)丈夫劉海濤幫助，2018年2月27日，崔瑩瑩與張廣學(xué)簽訂《房地產(chǎn)買賣合同》載明：賣售人（甲方）崔瑩瑩、許勇，買受人（乙方）崔瑩瑩、張廣學(xué)，由乙方受讓甲方自有的涉案房屋，轉(zhuǎn)讓價(jià)款87萬元，2018年4月12日前申請(qǐng)辦理轉(zhuǎn)讓過戶手續(xù);乙方購買該套房屋為崔瑩瑩占產(chǎn)權(quán)比例三分之二，張廣學(xué)占產(chǎn)權(quán)比例三分之一。崔瑩瑩在上述合同及登記申請(qǐng)書上應(yīng)由許勇簽章處手寫“崔瑩瑩代許勇、許立輝代許勇”（許勇、許立輝均不知情，完全由崔瑩瑩代簽字）。至此，該三居室房屋變更登記為崔瑩瑩、張廣學(xué)名下按份額共有，其中崔瑩瑩占三分之二產(chǎn)權(quán)份額，張廣學(xué)占三分之一產(chǎn)權(quán)份額。第二步：4月26日，崔瑩瑩、張廣學(xué)簽訂《房地產(chǎn)買賣合同》載明：出售人（甲方）崔瑩瑩、張廣學(xué)，買受人（乙方）崔瑩瑩，由乙方受讓甲方自有的房屋，轉(zhuǎn)讓價(jià)款87萬元，2018年5月9日前申請(qǐng)辦理轉(zhuǎn)讓過戶手續(xù);乙方于甲、乙雙方至辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)當(dāng)日，直接支付甲方房款87萬元整。同月28日，該房屋權(quán)利人變更為崔瑩瑩一人。

房屋到手后，2018年7月7日，劉海濤、被告崔瑩瑩（借款人）與某信托股份有限公司（貸款人）簽訂《信托貸款合同》約定：本合同項(xiàng)下貸款用于公司周轉(zhuǎn)，貸款金額150萬元，貸款期限為12個(gè)月，抵押物為三居室房屋。雙方還對(duì)該份《信托貸款合同》申請(qǐng)辦理具有強(qiáng)制執(zhí)行效力的債權(quán)文書公證書，某市公證處出具公證書，公證事項(xiàng)為賦予《信托貸款合同》強(qiáng)制執(zhí)行的效力。崔瑩瑩與信托股份有限公司于當(dāng)日還申請(qǐng)辦理該房屋抵押登記。信托股份有限公司被登記為抵押房屋的抵押權(quán)人，債權(quán)數(shù)額為150萬元，債務(wù)履行期限從2018年7月7日至2019年7月6日。

父子全力訴訟討要兒子房產(chǎn)份額

2019年春節(jié)，許立輝得知崔瑩瑩將房屋更名到其一人名下，兒子所有的份額被其母親崔瑩瑩侵吞，經(jīng)與兒子商量同意，許立輝代理兒子一紙?jiān)V狀將崔瑩瑩、張廣學(xué)告上法庭。請(qǐng)求法院判令：確認(rèn)崔瑩瑩與張廣學(xué)簽訂的兩份《房屋買賣合同》無效。

法庭審理時(shí)，原告許勇一方訴稱，許立輝與被告崔瑩瑩原系夫妻關(guān)系，原告系二人之子。三居室房屋原登記為許立輝、原告、被告崔瑩瑩三人共同共有，其中原告占三分之一產(chǎn)權(quán)份額。2017年2月27日、3月26日，被告崔瑩瑩在未經(jīng)原告及許立輝同意的情況下與被告張廣學(xué)兩次簽訂《房屋買賣合同》將該房屋登記至被告崔瑩瑩一人名下;兩被告未經(jīng)原告及其法定代理人許立輝同意，擅自處理原告財(cái)產(chǎn)，嚴(yán)重侵害了原告的合法權(quán)益，上述兩份合同因缺少產(chǎn)權(quán)人的合法授權(quán)應(yīng)為無效合同;因被告崔瑩瑩已在該房屋上設(shè)立抵押，第三人為抵押權(quán)人，故合同無效的后果不要求在本案中一并予以處理。

被告崔瑩瑩辯稱，不同意原告全部訴訟請(qǐng)求;許立輝與其在協(xié)議離婚時(shí)已約定房屋產(chǎn)權(quán)歸被告一人所有，但事后許立輝只同意將其名下份額過戶給被告，不同意繼續(xù)履行離婚協(xié)議中涉及原告的部分。因被告與再婚配偶劉海濤需要借款，故以該房屋作為抵押借款150萬元，借款已經(jīng)收到，被告夫妻正常歸還;案涉房屋權(quán)屬不存在爭(zhēng)議，只是過戶時(shí)存在瑕疵。

被告張廣學(xué)未應(yīng)訴答辯。第三人某信托股份有限公司答辯稱，同意被告崔瑩瑩的意見，如果貸款期限屆滿后，劉海濤與被告崔瑩瑩未歸還貸款本金及利息，請(qǐng)求法院保護(hù)第三人的抵押權(quán)利益。

法院審理認(rèn)為，行為人與相對(duì)人惡意串通，損害他人合法權(quán)益的民事法律行為無效。根據(jù)被告崔瑩瑩陳述，因原告名下房屋產(chǎn)權(quán)份額無法直接過戶至其名下，故其與被告張廣學(xué)簽訂兩次房屋買賣合同，目的系取得原告名下份額。在原告系未成年人不具備相應(yīng)民事行為能力的情形下，被告崔瑩瑩假冒原告的法定代理人許立輝的簽名，與被告張廣學(xué)通過兩次房屋買賣交易，將原告享有的房屋產(chǎn)權(quán)份額最后過戶至被告崔瑩瑩名下，兩被告的行為系惡意串通，損害原告合法權(quán)益，其簽訂的兩份房屋買賣合同均屬無效。即便被告崔瑩瑩主張其與許立輝在離婚協(xié)議中約定該房屋歸其一人所有情況屬實(shí)，但監(jiān)護(hù)人除為維護(hù)被監(jiān)護(hù)人利益外，不得處分被監(jiān)護(hù)人的財(cái)產(chǎn)，許立輝與被告崔瑩瑩對(duì)該房屋的處分不應(yīng)涉及原告應(yīng)享有的份額。若被告崔瑩瑩對(duì)此仍持有異議的，可依法予以主張，但其無權(quán)擅自處分原告名下財(cái)產(chǎn)。兩被告簽訂的兩份房屋買賣合同無效后，被告崔瑩瑩應(yīng)將其取得的該房屋三分之一產(chǎn)權(quán)份額返還原告，但因房屋現(xiàn)已設(shè)立抵押，返還存在客觀上的障礙，本院在本案中不予處理。據(jù)此法院判決如下：被告崔瑩瑩與被告張廣學(xué)就該房屋簽訂的兩份《房地產(chǎn)買賣合同》無效。

（文中人物皆為化名）

編輯：薛華? icexue0321@163.com

法官點(diǎn)評(píng)

《民法總則》第三十五條規(guī)定：監(jiān)護(hù)人應(yīng)當(dāng)按照最有利于被監(jiān)護(hù)人的原則履行監(jiān)護(hù)職責(zé)。監(jiān)護(hù)人除為維護(hù)被監(jiān)護(hù)人利益外，不得處分被監(jiān)護(hù)人的財(cái)產(chǎn)。未成年人的監(jiān)護(hù)人履行監(jiān)護(hù)職責(zé)，在做出與被監(jiān)護(hù)人利益有關(guān)的決定時(shí)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)被監(jiān)護(hù)人的年齡和智力狀況，尊重被監(jiān)護(hù)人的真實(shí)意愿。本案許勇的母親崔瑩瑩作為法定監(jiān)護(hù)人，在未征得許勇意見情形下，擅自將許勇的房屋所有權(quán)份額出售，顯明是一種違法行為?！逗贤ā返谖迨l規(guī)定，有下列情形之一的，合同無效：（二）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益。許勇的母親在出售該房屋時(shí)，買受人張廣學(xué)對(duì)此房的共有情況是知情的，顯然，其二人相互惡意串通，損害未成年人許勇的合法權(quán)益，其簽訂的買賣合同當(dāng)然應(yīng)是無效的。故人民法院的判決有法可依，是正確的。