江國良

摘 要：融資工作是工業(yè)地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理眾多職能中的重要一部分，有著非常強(qiáng)的政策性、專業(yè)性和技術(shù)性，因此，只有做好融資工作，才能夠?yàn)楣I(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的投資打好基礎(chǔ)。本文在此基礎(chǔ)之上，結(jié)合自身的實(shí)際工作經(jīng)驗(yàn)，介紹了工業(yè)地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)新融資模式的基本思路和目標(biāo)，并就此展開探討，分析了當(dāng)前工業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的幾種創(chuàng)新融資模式，在最后提出了處理好融資工作與工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目關(guān)系的策略，希望能夠提高融資工作的水平，把好工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的關(guān)，促進(jìn)我國經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。

關(guān)鍵詞：工業(yè)地產(chǎn)企業(yè)? 創(chuàng)新融資模式? REITs融資模式

隨著我國經(jīng)濟(jì)和社會的不斷發(fā)展，工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)逐漸興起，并且受到了更多人的重視，有可能成為下一個(gè)藍(lán)海，但是，工業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)項(xiàng)目的過程中經(jīng)常需要大量資金來支撐，經(jīng)常會出現(xiàn)融資難的困境，而如何合理解決企業(yè)的資金流量問題已經(jīng)成為當(dāng)前工業(yè)地產(chǎn)企業(yè)需要解決的問題?，F(xiàn)階段，出現(xiàn)了多種的創(chuàng)新融資模式，而工業(yè)地產(chǎn)企業(yè)如何選擇合理的融資模式也需要引起相關(guān)人員的重視。

一、我國工業(yè)地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)新融資模式的基本思路、目標(biāo)

從目前來看，我國大部分的工業(yè)地產(chǎn)企業(yè)或多或少都存在這融資的困境，其一就是渠道非常的單一，大多數(shù)都需要向銀行貸款，同時(shí)資本市場的成熟度也不高，使得無法為工業(yè)地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)造更多的融資方式，另外，雖然有比較廣闊的民間借貸市場，但是這種融資模式會大幅度的提升工業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的融資成本，并且具有一定的風(fēng)險(xiǎn)。由此可見，如何拓寬我國工業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道，降低融資成本已經(jīng)成為當(dāng)前亟待解決的問題。

在工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中，是成本支出最密集的一個(gè)階段，并且由于施工成本的構(gòu)成是具有多樣性的，因而對于工業(yè)產(chǎn)企業(yè)的成本影響最為明顯，這就對了企業(yè)的融資模式提出了更高的要求。

二、當(dāng)前我國工業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的創(chuàng)新融資模式分析

（一）REITs融資模式

房地產(chǎn)信托投資基金，即REITs融資模式，這種融資模式最早出現(xiàn)在美國，隨后逐漸在歐洲國家開始被使用，是一種房地產(chǎn)融資和證券化的手段。REITs融資模式作為比較新興的融資模式，具有以下幾種特征：一是與其他資產(chǎn)具有比較低的關(guān)聯(lián)性;二是在市場中價(jià)格具有比較低的波動性;三是投資風(fēng)險(xiǎn)有限;四是具有較高的當(dāng)前收益。在應(yīng)用的實(shí)踐過程中，房地產(chǎn)信托投資基金一般會分成兩種操作模式，即契約型和公司型。

房地產(chǎn)信托投資基金這種融資模式一直都是備受關(guān)注的，并且越來越多的人一直在呼吁和努力實(shí)現(xiàn)REITs融資模式在我國的應(yīng)用。在2009年初，中國人民銀行已經(jīng)開始對這一模式的相關(guān)問題進(jìn)行了深入的研究和探討，并且已經(jīng)形成了一定的研究體系。直到2001年，國投瑞銀主投亞太地區(qū)REITs產(chǎn)品已經(jīng)成為了當(dāng)前國內(nèi)的首個(gè)REITs專戶產(chǎn)品。由此可見，在將來這種融資模式作為比較先進(jìn)的金融手段，隨著法律法規(guī)和市場的逐漸成熟，能夠帶領(lǐng)我國的工業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域獲得更好的發(fā)展，從而能夠讓工業(yè)地產(chǎn)企業(yè)合理的配置資金，并且促進(jìn)工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的順利建設(shè)，從而促進(jìn)我國經(jīng)濟(jì)的整體繁榮。

（二）供應(yīng)鏈融資模式

一般情況下，在工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的過程中需要涉及到許多的行業(yè)和企業(yè)，不是哪一個(gè)企業(yè)能夠獨(dú)立完成的，隨著經(jīng)濟(jì)全球化的不斷加深，現(xiàn)代社會的分工也越來越密集和細(xì)致，這就意味著工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在開發(fā)的過程中會有很多的企業(yè)和人都被融入到此過程中來，例如原材料的供應(yīng)、項(xiàng)目的施工建設(shè)和地產(chǎn)項(xiàng)目的營銷等等。對工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目所涉及的內(nèi)容進(jìn)行詳細(xì)分析，發(fā)現(xiàn)可以將企業(yè)劃分為以下四種，即供應(yīng)商、制造商、分銷商和零售商，正是由于這些企業(yè)形成了一個(gè)完成的網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)，這也就是當(dāng)前所說的供應(yīng)鏈及其管理。因此，這種供應(yīng)鏈融資模式已經(jīng)成為當(dāng)前工業(yè)地產(chǎn)企業(yè)中比較常見的一種融資模式。

（三）項(xiàng)目融資模式

在20世紀(jì)初的美國，項(xiàng)目融資模式首次被提出，在早期階段，這種融資方式主要被應(yīng)用在石油等比較大型的礦產(chǎn)資源開發(fā)過程中，這主要是由于這些項(xiàng)目在進(jìn)行的過程中通常會使用到大量的資金，而在項(xiàng)目開發(fā)過程中，隨著產(chǎn)品的逐漸增多，企業(yè)如何有效盤活這些產(chǎn)品就成為了相關(guān)人員急需要解決的問題。所謂的項(xiàng)目融資模式就是以一個(gè)特定的經(jīng)濟(jì)體所安排的融資，而貸款人在開始考慮貸款時(shí)，需要滿足這一經(jīng)濟(jì)體的現(xiàn)金流和收益作為還貸的資金來源，并且需要具有一定的安全保障。由此可見，項(xiàng)目融資模式已經(jīng)在我國工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目中有了一定規(guī)模的應(yīng)用，同時(shí)我們還可以進(jìn)一步對此種模式進(jìn)行完善，從而讓其能夠更加適應(yīng)當(dāng)前我國的發(fā)展形式。從這一模式的內(nèi)在特點(diǎn)來看，本身具有的有限追索性是能夠高度契合工業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的，能夠有效解決企業(yè)的資金匱乏問題，并且也還可以在最程度上提高投資者的收益，從而達(dá)到共贏的目標(biāo)。

三、我國工業(yè)地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)用創(chuàng)新融資模式的注意事項(xiàng)

（一）提高創(chuàng)新融資模式的重視程度

工業(yè)地產(chǎn)企業(yè)需要加強(qiáng)對于創(chuàng)新融資模式的規(guī)劃，設(shè)置專門的工作小組，負(fù)責(zé)管理和監(jiān)督工作，還可以將創(chuàng)新融資模式納入到考核工作中來，從而提升相關(guān)人員對創(chuàng)新融資模式的重視程度，以便于創(chuàng)新融資模式的開展，同時(shí)促進(jìn)其他管理工作的有序開展，為經(jīng)濟(jì)的發(fā)展提供強(qiáng)勁的動力，這就更加凸顯出創(chuàng)新融資模式的重要性，需要通過多種方法和手段來不斷落實(shí)創(chuàng)新融資模式，從而保障創(chuàng)新融資模式的落實(shí)和開展，提高企業(yè)資金的使用效率。

（二）完善創(chuàng)新融資模式監(jiān)督機(jī)制

對于工業(yè)地產(chǎn)企業(yè)來說，必須建立一個(gè)評審協(xié)商機(jī)制，從而讓更多的相關(guān)責(zé)任人能夠參與到創(chuàng)新融資模式中來，從而完善預(yù)算監(jiān)督機(jī)制，進(jìn)一步促使工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目更加合理，落實(shí)創(chuàng)新融資模式，帶動本地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。工業(yè)地產(chǎn)企業(yè)需要對工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的資金預(yù)算和關(guān)系的把握進(jìn)行負(fù)責(zé)，通過準(zhǔn)確的預(yù)算資金的使用，并對使用狀況進(jìn)行審核，不斷加強(qiáng)對企業(yè)資金的支配，因而在開展創(chuàng)新融資模式時(shí)需要堅(jiān)持客觀公正的態(tài)度。隨著社會經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展，工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的工程量也隨之增加，這就更加凸顯出創(chuàng)新融資模式的重要性。

（三）加強(qiáng)信息平臺建設(shè)

創(chuàng)新融資模式能夠?qū)I(yè)地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展起到極大的促進(jìn)作用，因而企業(yè)的管理者應(yīng)該重視這一點(diǎn)內(nèi)容，加強(qiáng)人力和物理的投資。首先要加強(qiáng)專項(xiàng)資金的投入，從而為后續(xù)工作奠定基礎(chǔ)，確保工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目能夠順利的建設(shè)，其次，還可以引進(jìn)專業(yè)管理人員，對工業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的相關(guān)員工進(jìn)行定期的培訓(xùn)。因此，為了能夠促進(jìn)工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的發(fā)展，必須要充分挖掘相關(guān)數(shù)據(jù)的內(nèi)在價(jià)值，需要及時(shí)分類，然后對內(nèi)容進(jìn)行分析，為創(chuàng)新融資模式的各項(xiàng)工作開展提供便利和數(shù)據(jù)保障，發(fā)揮出內(nèi)在作用，為工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的發(fā)展提供內(nèi)在動力。

（四）提升融資風(fēng)險(xiǎn)管理的意識和能力

融資風(fēng)險(xiǎn)管理的開展是離不開人的，因而需要注重對管理人員的培養(yǎng)。在創(chuàng)新融資模式中，可以安排一些有經(jīng)驗(yàn)的管理人員，同時(shí)需要定期安排理論知識的學(xué)習(xí)和實(shí)踐操作的培訓(xùn)，讓管理人員能夠?qū)⑺鶎W(xué)知識合理的運(yùn)用到當(dāng)前的工作之中，應(yīng)該積極構(gòu)建一個(gè)完善的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制，加強(qiáng)審計(jì)部門的監(jiān)督作用，避免出現(xiàn)比較隨意的投融資項(xiàng)目，從而提升融資風(fēng)險(xiǎn)管理的意識和能力。除此之外，建立一個(gè)比較完善的企業(yè)制度，劃分好相關(guān)責(zé)任人的義務(wù)和權(quán)利，同時(shí)可以聘請專業(yè)的經(jīng)理人團(tuán)隊(duì)來參與到管理工作中，完善工業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理工作。在監(jiān)督審計(jì)的過程中，還可以將此與企業(yè)員工的評價(jià)相掛鉤，從而加強(qiáng)工業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)管理能力，達(dá)到監(jiān)督的目的，促使工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的投融資更加完善，積極完善和落實(shí)相關(guān)協(xié)同制度，為企業(yè)的發(fā)展帶來更大的動力。

（五）利用好“互聯(lián)網(wǎng)+產(chǎn)業(yè)金融”的融資模式

從目前的情況來看，我國大部分工業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)模都比較小，并且經(jīng)濟(jì)實(shí)力也比較弱，并且這些企業(yè)的集群效應(yīng)非常差，產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)效益也比較低，導(dǎo)致我國工業(yè)地產(chǎn)在整體上市場化都呈現(xiàn)比較弱的狀態(tài)。對于工業(yè)地產(chǎn)企業(yè)來說，資金是制約其發(fā)展的最大因素，大部分的資金都來源于自有，少部分來源于政府投資和銀行貸款，而社會資金則非常少。工業(yè)地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該積極利用現(xiàn)有的融資體制，不斷創(chuàng)新融資渠道和模式，可以引進(jìn)股權(quán)融資和債券等多種方式。除此之外，互聯(lián)網(wǎng)背景下，還形成了“互聯(lián)網(wǎng)+產(chǎn)業(yè)金融”的新模式，出現(xiàn)了眾籌等新的融資方式，這些融資方式的出現(xiàn)有效彌補(bǔ)了當(dāng)前工業(yè)地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的不足，實(shí)現(xiàn)了投融資模式的創(chuàng)新。

四、結(jié)束語

綜上所述，創(chuàng)新融資模式的運(yùn)用是一項(xiàng)系統(tǒng)而又復(fù)雜的工作，在開展過程中會出現(xiàn)各種各樣的問題，工業(yè)地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該對出現(xiàn)的問題給予足夠的重視，然后進(jìn)行科學(xué)的分析，及時(shí)做出解決方案，從而進(jìn)一步提升融資工作的質(zhì)量和效率，并制定出合理把握融資工作與工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目關(guān)系的對策，以保障工業(yè)地產(chǎn)投資項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)與社會效益得到發(fā)揮。

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