論“借名買(mǎi)房”合同的法律效力

朱曉平

(沈陽(yáng)師范大學(xué)，遼寧 沈陽(yáng) 110034)

一、借名買(mǎi)房的法律含義

借名買(mǎi)房即那些不具備購(gòu)買(mǎi)房屋資格的出資人以具有買(mǎi)房資格的人的名義購(gòu)買(mǎi)房屋的行為。在不動(dòng)產(chǎn)登記簿上登記的房屋所有權(quán)人為“被借名人”?！氨唤杳恕睂①?gòu)房資格有償或者無(wú)償轉(zhuǎn)讓給實(shí)際出資人，而且房屋的使用權(quán)、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)等也均由實(shí)際出資人所控制，“被借名人”只是具有房屋所有權(quán)的權(quán)利外觀。

二、“借名買(mǎi)房”的性質(zhì)

在學(xué)理上，我國(guó)并未對(duì)“借名買(mǎi)房”的行為予以明確的概念性界定，所以在學(xué)理上對(duì)“借名買(mǎi)房”合同的性質(zhì)存在不同的見(jiàn)解。目前，學(xué)術(shù)界對(duì)于“借名買(mǎi)房”合同性質(zhì)主要有以下幾種觀點(diǎn)：其一認(rèn)為借名買(mǎi)房屬于代理，以他人名義為自己訂立合同。其二認(rèn)為借名買(mǎi)房屬信托行為。其三認(rèn)為該行為是基于合同自愿原則來(lái)實(shí)現(xiàn)特殊目的的合同，可類推適用委托合同。

第一種觀點(diǎn)認(rèn)為借名買(mǎi)房是一種代理行為，“被借名人”以自己的名義為實(shí)際出資人購(gòu)買(mǎi)房屋。在購(gòu)房合同以及不動(dòng)產(chǎn)權(quán)簿上登記自己的名字，而房屋的實(shí)際出資人則相當(dāng)于被代理人，符合間接代理的構(gòu)成要件。

第二種觀點(diǎn)認(rèn)為借名買(mǎi)房是一種信托行為，主要是依據(jù)《信托法》第2條。在借名買(mǎi)房合同中，被借名人受實(shí)際出資人委托，實(shí)際出資人出資，被借名人以本人的名義為實(shí)際出資人購(gòu)買(mǎi)房屋。這種觀點(diǎn)是否正確我認(rèn)為有待商榷，首先在我國(guó)信托行為指向的對(duì)象是資金信托，且受托人對(duì)信托財(cái)產(chǎn)擁有積極權(quán)利，但在借名買(mǎi)房合同中，被借名人對(duì)房屋沒(méi)有積極權(quán)利，換句話講，被借名人往往是不能實(shí)際占有、控制該房屋的。其次，個(gè)人信托通常涉及信托機(jī)構(gòu)，即商業(yè)第三方，而在借名買(mǎi)房合同中被借名人普遍是個(gè)人。最后，信托關(guān)系的解除是雙方當(dāng)事人在約定的條件成就時(shí)才可以解除。但在借名合同中，除違反法律情形外，實(shí)際出資人可以任何理由提前終止或解除合同。

第三種觀點(diǎn)認(rèn)為“借名買(mǎi)房”的法律性質(zhì)是一種合同行為。被借名人與實(shí)際出資人為合同雙方的主體，合同標(biāo)的物為被借名人所享有的購(gòu)房資質(zhì)，被借名人通過(guò)有償或者無(wú)償?shù)姆绞剑瑢⒑贤瑯?biāo)的物即購(gòu)房資質(zhì)轉(zhuǎn)讓給實(shí)際出資人，并遵循其與實(shí)際出資人約定的權(quán)力與義務(wù)。實(shí)際出資人通過(guò)有償或無(wú)償?shù)姆绞将@取被借名人的購(gòu)房資格，出資購(gòu)買(mǎi)房屋，其主要義務(wù)就是出資購(gòu)買(mǎi)房屋，如果與被借名人約定有償購(gòu)買(mǎi)購(gòu)房資格，還要向被借名人履行支付價(jià)款的義務(wù)，因此在被借名人與實(shí)際出資人之間形成了一個(gè)基于購(gòu)房資格而成立的合同，在本質(zhì)上與商事合同中的隱名股東與名義股東簽訂的代持股協(xié)議極為相似。首先，當(dāng)事人雙方具備訂立合同的民事權(quán)利能力和民事行為能力；其次，合同是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示；再次，合同內(nèi)容不違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定，最后可以認(rèn)定為合同有效。

三、“借名買(mǎi)房”合同的法律效力

在法律物權(quán)與事實(shí)物權(quán)相分離的情況下，如何認(rèn)定借名買(mǎi)房合同的法律效力，首先要判定房屋的歸屬，即房屋是由實(shí)際出資人所有還是被借名人所有。不動(dòng)產(chǎn)登記簿上登記的名字具有公示公信效力，按照權(quán)力外觀和公示公信原則，推定不動(dòng)人登記簿上登記的權(quán)利人為房屋的所有權(quán)人。如果產(chǎn)生借名買(mǎi)房的權(quán)屬糾紛，就說(shuō)明之前的推定可能有不妥之處，這樣就進(jìn)入下一環(huán)節(jié)，實(shí)質(zhì)審查房屋的所有權(quán)歸屬。根據(jù)《民事訴訟法》中“誰(shuí)主張誰(shuí)舉證”證據(jù)規(guī)則，享有事實(shí)物權(quán)的實(shí)際出資人要想證明房屋的所有權(quán)歸自己所有就必須提供證據(jù)證明，否則將承擔(dān)不利后果。實(shí)際出資人可提供其當(dāng)時(shí)與被借名人簽訂的借名買(mǎi)房合同或?qū)嶋H出資人與被借名人關(guān)于購(gòu)房資格所達(dá)成的有償協(xié)議，以及自己為購(gòu)買(mǎi)房屋的出資證明、證人證言等相關(guān)書(shū)面及言詞證據(jù)，目的在于證明實(shí)際出資人才是房屋的真正所有權(quán)人。人民法院應(yīng)指引當(dāng)事人圍繞焦點(diǎn)舉證、質(zhì)證，實(shí)際出資人所提供的一系列證據(jù)在不違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定時(shí)，應(yīng)認(rèn)定其效力。法律旨在維護(hù)公平正義，面對(duì)暴漲的房?jī)r(jià)，被借名人很難再堅(jiān)守當(dāng)時(shí)與實(shí)際出資人簽訂協(xié)議時(shí)的初心，這就要求法院在審理借名買(mǎi)房合同時(shí)應(yīng)綜合把握有關(guān)證據(jù)，做出符合事實(shí)的判決。