黃劍鋒

（貴州林城溪湖生態(tài)文旅有限公司，貴陽550000）

1 引言

時光貴州，是由貴陽市打造的貴陽城西休閑旅游主題商業(yè)街區(qū)，國家4A 級風(fēng)景區(qū)。曾獲2014年首屆貴州“五張名片”品牌影響力第二名、“貴州省第九屆旅發(fā)大會重點觀摩景區(qū)”、2014年貴州省“100 個旅游景區(qū)”優(yōu)秀景區(qū)等稱號[1]。

2 項目周邊環(huán)境及策劃

該項目位于貴州省貴陽市金清大道與百花大道交匯處，地處百花湖、紅楓湖之間，距離貴陽市中心區(qū)實際路程27km左右，到達項目的實際耗時約35min。項目3km 內(nèi)有尚湖城、麓湖宮、鳳凰棲、海通金色家園等35 個住宅小區(qū)，人口約7 萬余人；有省旅游學(xué)校、幼兒師專、建設(shè)職業(yè)技術(shù)學(xué)院、機械工業(yè)學(xué)校等8 所高校，約6 萬師生。

項目以講述“貴州故事”，展現(xiàn)“海派生活”為主題，結(jié)合貴州特有的三疊紀(jì)地質(zhì)文化、屯堡地域文化和海派建筑文化，引入休閑度假旅游商業(yè)模式，突破貴州傳統(tǒng)商業(yè)形態(tài)，打造貴陽首個以文化傳承為基礎(chǔ)的，集旅游、度假、休閑、食宿、娛樂功能于一體的休閑旅游小鎮(zhèn)。

項目是周邊職教城的產(chǎn)、教、城互動示范項目，功能首先是滿足清鎮(zhèn)職教城的配套需要；其次依托周邊旅游資源吸引貴陽休閑客群，形成區(qū)域旅游、休閑綜合配套；最后滿足本地消費客群及未來職教城新增人口的商業(yè)需求[2]。

項目以仿古建筑，活態(tài)展現(xiàn)等方式將民朝屯堡文化、清朝會館文化民國仕官建筑文化和近代民間趕場文化等四大文化進行串聯(lián)和展示。規(guī)劃有商、軍、官、民四條文化街區(qū)以表現(xiàn)“貴州故事，海派生活”的新型休閑生活方式。打造有半山溫泉酒店、森林企業(yè)會所、古鎮(zhèn)休閑旅游街區(qū)和濱河濕地公園四大功能板塊。

3 項目業(yè)態(tài)組合及經(jīng)營分析

項目分兩期開發(fā)，一期占地約80 畝，總建筑面積5.6 萬m2，容積率約1.0，其中商業(yè)面積約4.3 萬m2，于2014年3月開盤，8月開街；二期占地97 畝，總建筑面積7.15 萬m2，2016年10月開街。

項目經(jīng)營業(yè)態(tài)有餐飲1.15 萬m2，面積段50～600m2，主要面積段是50m2以內(nèi)及50～100m2兩種；住宿1.21 萬m2，面積段22～60m2；旅游商品及零售1.35 萬m2，面積段25～1800m2；輕餐、酒吧0.67 萬m2，面積段90～1400m2、游客中心等0.4 萬m2，總計4.78 萬m2。

據(jù)調(diào)查，項目餐飲業(yè)態(tài)2015年在經(jīng)營商家41 家，經(jīng)營面積5630m2，以火鍋/烤魚類、小吃類、西餐類為主。2016年在經(jīng)營商家27 家，歇業(yè)14 家，歇業(yè)面積2240m2，占餐飲規(guī)劃面積的19.5%。歇業(yè)的主要是外來餐飲。15年營業(yè)額4155 萬元，租金貢獻2208 萬元。酒店業(yè)態(tài)，15年在經(jīng)營4 家，面積6189m2，總客房量142 間，年平均入住率57%。15年營業(yè)額1510 萬元，租金貢獻335 萬元。旅游商品及零售業(yè)態(tài)15年在經(jīng)營面積5575m2，主要是土特產(chǎn)超市、茶葉和手工藝品。全年營業(yè)額11826 萬元，租金貢獻1531 萬元。休閑娛樂業(yè)態(tài)15年在經(jīng)營面積1.43 萬m2，主要包含酒吧、慢搖吧、咖啡吧+水吧、KTV 和足?。娣e占比約為：61%:12% :11%:7%）。15年營業(yè)額2825萬元，租金貢獻1373 萬元。2015年總計實際在經(jīng)營面積約3.17 萬m2，累計營收額20316 萬元，租金收益5447 萬元。對租金貢獻最多的是餐飲業(yè)態(tài)，占比達40%。租金營收比最高的是餐飲業(yè)態(tài)和休閑娛樂業(yè)態(tài)，分別為0.53 和0.49。

目前，項目一、二期總計空置率估計不小于60%，分布上看，一期首層（首層包括1 層和濱水負(fù)層）基本存續(xù)，二層以上基本空置，二期大量空置，且很多店鋪有經(jīng)營后停業(yè)的痕跡。項目餐飲業(yè)態(tài)現(xiàn)存的有沿城市干道的大型餐飲7 家和一期主動線上首層及外擺的小吃店；酒店業(yè)態(tài)在原有4 家的基礎(chǔ)上，在二期內(nèi)新增2 家；旅游商品業(yè)態(tài)現(xiàn)存五合茶行、牙舟古陶藝體驗館、柒黔民族文化非遺藝術(shù)體驗館等[3]。休閑娛樂業(yè)態(tài)歇業(yè)較多，僅時光茶樓、主動線首層的中低檔酒吧、KTV 尚在營業(yè)。二期新增時光書局及酒吧、水吧各1 家。一些企業(yè)辦公場地處于掛牌空置或已經(jīng)棄用狀態(tài)。租金方面，主動線上，現(xiàn)租金75 元/月/m2，約為該位置規(guī)劃租金水平的25%。

銷售方面，2019年時光貴州商鋪報價一樓均價28000 元/m2，二樓均價18000 元/m2，三樓均價10000 元/m2。2013年歷史報價一期一層均價24000 元/m2，二層均價11000 元/m2；2014年一層均價32000 元/m2，二層14500 元/m2。但據(jù)實際走訪調(diào)查，項目實際平均售價13106 元/m2，平均銷售率75.91%，總銷售額57405.62 萬元。

時光貴州一期在銷售上采取了售后返租，年返利7%，一次性返還三年期收益沖抵首付的策略。招商同步進行，年租金為租賃房屋售價的7%。同時通過密集舉辦活動、制造事件，造成火爆場面促進租售。

對比開發(fā)成本，該項目一期拿地約76 萬/畝，容積率1.0，樓面地價約合1200 元/m2，單位面積總成本估計為8000 元/m2，則項目開發(fā)總成本約合44800 萬元，銷售利潤約12605 萬元，投資收益率28.13%。但以現(xiàn)在的經(jīng)營狀況看，假設(shè)租金收益能夠總體保持在2015年的25%，即1361.75 萬元/年，而需要支付的返利為4018.39 萬元/年，項目年虧損估計將接近3000萬元。

4 項目對貴陽文旅商業(yè)開發(fā)的借鑒意義

時光貴州項目從地理位置、濱水的地理環(huán)境、周邊人口的總量、結(jié)構(gòu)、人均可支配收入、城區(qū)到達項目時間等方面在貴陽市都具有一定的代表性。在人均商業(yè)面積指標(biāo)和周邊競爭壓力方面還比較寬松，但經(jīng)營現(xiàn)狀卻并不樂觀。

現(xiàn)狀基本事實是：第一，時光貴州項目對城市休閑游和旅游人群的吸引力已降至較低程度，其經(jīng)營主要依靠周末的職教城學(xué)生消費，工作日比較冷清，業(yè)態(tài)和品牌已基本回歸職教城配套的規(guī)劃，客單價相對較高和不符合該人群定位的商家基本已經(jīng)消亡。第二，項目一期會館區(qū)、二層以上、二期大部分面積皆處于空置狀態(tài)。第三，項目規(guī)劃中對風(fēng)貌考慮更多對經(jīng)營考慮較少。其“豐”字形動線規(guī)劃，內(nèi)無閉環(huán)無法聚攏人流。其建筑，則如經(jīng)營戶所反映，未作太多針對經(jīng)營性的考慮。第四，項目一期銷售成功，二期仍在銷售，但銷售報價持續(xù)下滑。

這說明：第一，項目開發(fā)可以借助政府的力量，但借外力可以幫助項目帶來人流，但卻無法幫助項目留住人流，留住人流靠的還是經(jīng)營。第二，項目3km 內(nèi)客群的需求非常值得重視。項目周邊的人群是固定的高頻次人群，而周末休閑游人群和旅游人群雖然能夠帶來更多的經(jīng)濟收益，但其到訪和消費的習(xí)慣是需要培養(yǎng)的，在培養(yǎng)的過程中，一是對周末休閑和旅游人群所設(shè)計的業(yè)態(tài)和品牌存在經(jīng)營壓力，若租金壓力過大，則很多商家將活不過培育期；二是城市商業(yè)業(yè)態(tài)和特色業(yè)態(tài)的搭配比例、分布和結(jié)合需要通過一個深入研判、精心設(shè)計并反復(fù)調(diào)校的過程來擬合，這個過程是復(fù)雜的。第三，策劃、設(shè)計、經(jīng)營是一個一體化的進程，任何缺失都會在最后的經(jīng)營過程中反映出來，策劃時期重文化輕商業(yè)是政府主導(dǎo)文旅商項目中常見的問題，這會給后期運營帶來很大困難。第四，房地產(chǎn)開發(fā)邏輯并不適宜用于文旅商項目。開發(fā)售后返租保證銷售，一次性返還擴大受眾群體，同期招商由商戶承擔(dān)返租壓力，大量制造營銷事件刺激消費者購買、商家入駐，這一邏輯在房地產(chǎn)銷售上是無懈可擊的，但商業(yè)地產(chǎn)的特性就在于朝向長期經(jīng)營收益，房地產(chǎn)銷售的邏輯應(yīng)用在此處則頗有竭澤而漁之嫌。