資產(chǎn)評估在企業(yè)中的實際應用

劉炳浩

（作者單位：哈爾濱市第四建筑工程公司）

一、資產(chǎn)評估及相關(guān)知識

資產(chǎn)評估是指評估機構(gòu)及其評估專業(yè)人員根據(jù)委托對不動產(chǎn)、動產(chǎn)、無形資產(chǎn)、企業(yè)價值、資產(chǎn)損失或者其他經(jīng)濟權(quán)益進行評定、估算，并出具評估報告的專業(yè)服務行為。自然人、法人或者其他組織需要確定評估對象價值的，可以自愿委托評估機構(gòu)評估。涉及國有資產(chǎn)或者公共利益等事項，法律、行政法規(guī)規(guī)定需要評估的應當依法委托評估機構(gòu)評估。資產(chǎn)評估可以促進資源優(yōu)化配置，可以促進產(chǎn)權(quán)主體維護自己的合法權(quán)益。

資產(chǎn)評估目的是指評估委托人要求對評估對象的價值進行評估后所要從事的行為，解決的是為什么進行資產(chǎn)評估；資產(chǎn)評估對象是被評估標的，是資產(chǎn)評估的具體對象，通常為整體企業(yè)、資產(chǎn)組合和單項資產(chǎn)；評估范圍是評估客體的外在表現(xiàn)形式，規(guī)定著這種權(quán)利所涉及的資產(chǎn)范圍，評估對象反映評估客體的內(nèi)在本質(zhì)內(nèi)容，是評估客體作為交易對象的資產(chǎn)權(quán)利；資產(chǎn)評估方法有成本法、收益法、市場法3種基本方法，各種資產(chǎn)評估方法都是從不同的角度去表現(xiàn)資產(chǎn)的價值。選擇評估方法應保證評估目的的實現(xiàn)；資產(chǎn)評估價值類型有市場價值和在用價值、投資價值、殘余價值和清算價值等，不同價值類型從不同角度反映資產(chǎn)評估價值的屬性和特征。

二、資產(chǎn)評估的工作案例

甲公司是建筑施工總承包一級企業(yè)，由于生產(chǎn)經(jīng)營需要市內(nèi)每個區(qū)有工程處辦公室、預制廠、倉庫等房產(chǎn)，房產(chǎn)多。經(jīng)歷了多次資產(chǎn)評估工作，每次由于評估目的不同、評估的對象和范圍、選擇價值類型、采用的評估方法和得出的評估結(jié)論不同。

2015年10月，根據(jù)市政府會議紀要，本著一業(yè)一企的精神，市建工集團和市政集團合并，成立市政建設投資集團有限責任公司，為了摸清家底，集團對所屬企業(yè)進行清產(chǎn)核資專項審計工作和資產(chǎn)評估工作，甲公司以2015年12月31日為基準日，由A會計師事務所出具關(guān)于甲公司清產(chǎn)核資專項審計報告（哈濱會審鑒[2016]129號），依據(jù)此報告完成了甲建筑工程公司擬參與組建建投集團項目資產(chǎn)評估報告書（黑濱港評報字[2016]第40號），并形成建投集團資產(chǎn)評估項目備案表。委托方市國資委，被評估單位甲建筑工程公司，評估目的：對擬參與組建建投集團而涉及的甲建筑工程公司的股東全部權(quán)益價值進行評估，為這一經(jīng)濟行為提供價值參考依據(jù)。評估對象與評估范圍：評估對象為甲建筑工程公司的股東全部權(quán)益價值。評估范圍為甲建筑工程公司經(jīng)清產(chǎn)核資后的全部資產(chǎn)和負債。評估基準日：本項目的評估基準日確定為2015年12月31日，確定評估基準日所考慮的主要因素為委托方的要求及為評估目的的實現(xiàn)日相接近。價值類型及定義根據(jù)委估資產(chǎn)的具體情況以及評估目的，本次評估所采用的價值類型為市場價值。評估方法：本次資產(chǎn)評估采用資產(chǎn)基礎法進行。評估結(jié)論及其使用有效期1年，企業(yè)的賬面價值及評估值，對評估結(jié)論產(chǎn)生影響的特別事項等。本次評估國資委摸清了家底，2016年順利完成了建投集團掛牌。

2016年甲公司啟動廠辦大集體改制工作，委托B資產(chǎn)評估事務所完成了甲建筑工程公司擬改制項目資產(chǎn)評估報告書（哈同信評報字[2017]第36號）、委托方市政建設投資集團有限責任公司，被評估單位甲建筑工程公司，評估目的：B資產(chǎn)評估事務所接受市政建設投資集團有限責任公司委托，對擬改制的股東全部權(quán)益價值進行評估，為這一經(jīng)濟行為提供價值參考依據(jù)。評估對象與評估范圍：評估對象為甲建筑工程公司的股東全部權(quán)益價值。評估范圍為甲建筑工程公司經(jīng)清產(chǎn)核資及資產(chǎn)剝離后的全部資產(chǎn)和負債，包括流動資產(chǎn)、非流動資產(chǎn)及相關(guān)負債。評估前總資產(chǎn)賬面價值為17，676.27元，負債賬面價25，994.56萬元，凈資產(chǎn)賬面價值為-8，318.30萬元。評估基準日：本項目的評估基準日確定為2015年12月31日，確定評估基準日所考慮的主要因素為委托方的要求及為評估目的的實現(xiàn)日相接近。價值類型及定義根據(jù)委估資產(chǎn)的具體情況以及評估目的，本次評估所采用的價值類型為市場價值。市場價值是指自愿買方和自愿賣方在各自理性行事并且未受任何強迫壓制的情況下，對在評估基準日進行正常公平交易中某項資產(chǎn)應當進行交易的價值估計數(shù)額。評估方法本次資產(chǎn)評估采用資產(chǎn)基礎法進行。評估結(jié)論及其使用有效期1年，企業(yè)的賬面價值：總資產(chǎn) 17，676.27 萬元，總負債 25，994.56 萬元，凈資產(chǎn) -8，318.30 萬元；評估值：總資產(chǎn) 25，425.44 萬元，總負債25，994.57萬元，凈資產(chǎn)-569.13萬元；總資產(chǎn)增值7，749.17萬元，總負債增值 0萬元，凈資產(chǎn)增值 7，749.17萬元，凈資產(chǎn)增值率93.16%。對評估結(jié)論產(chǎn)生影響的特別事項等。通過資產(chǎn)評估甲單位完成了前期改制工作，國家補償金已審批，為企業(yè)改制做好了基礎工作。

2018年1月按照集團要求，甲單位所有出租出售房產(chǎn)都需要資產(chǎn)評估，根據(jù)資產(chǎn)評估結(jié)果在市產(chǎn)權(quán)交易中心掛牌交易，甲公司報告請示，集團委托B資產(chǎn)評估事務所完成了甲建筑工程公司擬出租房屋租金價格項目資產(chǎn)評估報告書（哈同信評報字[2018]第102號）。委托方、資產(chǎn)持有人同為甲建筑工程公司，評估目的：甲建筑工程公司擬出租房屋評估租金價格，為委托人提供價值參考依據(jù)。評估對象：甲建筑工程公司擬出租房產(chǎn)租金，評估范圍：納入本次評估范圍的資產(chǎn)與委托評估確定的資產(chǎn)范圍一致，價值類型：市場價值類型。評估基準日：2018年1月10日。評估方法：市場法。評估結(jié)論：在評估基準日采用市場比較法得出，納入評估范圍的房屋年租金價值合計人民幣865634.00元。評估報告有效期1年，自評估基準日2018年1月10日起一年有效，特別事項說明、評估報告日等。房產(chǎn)評估完成后，甲單位以評估值為基礎在市產(chǎn)權(quán)交易中心掛牌進行房產(chǎn)出租，保障了國有資產(chǎn)的保值增值。

以上3個評估報告被評估單位是甲建筑工程公司，但委托方分別是市國資委、市建投集團、甲建筑工程公司。針對評估目的企業(yè)組建集團和改制，評估對象是甲建筑工程公司的股東全部權(quán)益價值；評估范圍是甲建筑工程公司經(jīng)清產(chǎn)核資全部資產(chǎn)和負債。而針對評估目的是房產(chǎn)租金，評估對象是甲建筑工程公司擬出租房產(chǎn)租金；評估范圍是納入本次評估范圍的資產(chǎn)與委托評估確定的資產(chǎn)范圍一致。而價值類型共同都采用了市場價值，評估方法組建集團和改制由于對企業(yè)價值評估采用了資產(chǎn)基礎法。而對房產(chǎn)租金的評估適合采用市場法。工作實踐中要注意評估報告的時效性，評估報告有效期一年。但即使在同一時間段也不能使用一個評估報告，必須根據(jù)評估目的重新評估，甲公司實踐中重組和改制分別進行了資產(chǎn)評估。

2018年6月甲公司預制板廠由武威路指揮部負責征收，地上預制臺面和圍墻的附屬物需要資產(chǎn)評估，房屋土地需要資產(chǎn)評估，政府將依法據(jù)實補償。企業(yè)經(jīng)營中時時刻刻都和資產(chǎn)評估產(chǎn)生聯(lián)系，資產(chǎn)評估對防止國有資產(chǎn)流失起到了第一道閘門的作用，2016年12月1日資產(chǎn)評估法正式實施，學習掌握資產(chǎn)評估知識，對現(xiàn)代管理者、尤其是企業(yè)資產(chǎn)管理者是一門必修課，學習規(guī)則，更好保護自己。國有資產(chǎn)的重組、改制、出租出售、征收都依法履行必要的資產(chǎn)評估程序，做到國有資產(chǎn)的保值增值。