朱俊康　宿建輝

摘 要：隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷升溫，銷售中經(jīng)常出現(xiàn)承諾書(shū)、預(yù)購(gòu)書(shū)等各種形式的營(yíng)銷手段，對(duì)這類合同的性質(zhì)判斷主要應(yīng)從預(yù)約和本約入手，按照內(nèi)容加以區(qū)分，根據(jù)履行情況加以轉(zhuǎn)化，從而予以準(zhǔn)確裁判。

關(guān)鍵詞：商品房買賣;承諾書(shū);保證金

中圖分類號(hào)：D923.1文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：2095-4379-（2019）35-0176-02

作者簡(jiǎn)介：朱俊康（1966-），男，江蘇揚(yáng)州人，中國(guó)人民大學(xué)，法律碩士，揚(yáng)州市廣陵區(qū)人民法院，一級(jí)法官;通訊作者：宿建輝（1968-），女，遼寧大連人，華中師范大學(xué)，法律碩士，江蘇省蘇北人民醫(yī)院，二級(jí)律師。

一、案情

原告吳某某訴被告揚(yáng)州某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱開(kāi)發(fā)公司）一案。

2003年10月27日，原告吳某某（乙方）與被告開(kāi)發(fā)公司（甲方）簽訂承諾書(shū)，約定：1.乙方希望購(gòu)買甲方開(kāi)發(fā)的渡江花園2-305室住宅，1980元/平方米;2.甲方同意在樓盤正式銷售時(shí)乙方具有該號(hào)住宅的優(yōu)先購(gòu)買權(quán);3.乙方自愿支付人民幣2萬(wàn)元作為承諾信用金;4.若乙方因故在甲方正式銷售前撤銷上述承諾，則甲方應(yīng)無(wú)條件退還承諾信用金（不計(jì)息），該承諾書(shū)自行作廢;5.乙方在該樓盤正式出售之日起7日內(nèi)不來(lái)購(gòu)買，甲方將取消乙方的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，同時(shí)退還承諾信用金，該承諾書(shū)自行作廢。承諾書(shū)簽定后，原告向被告交納了2萬(wàn)元承諾信用金。2004年8月30日被告開(kāi)發(fā)的住宅樓經(jīng)揚(yáng)州市物價(jià)局審核備案，銷售基準(zhǔn)價(jià)為2600元/平方米。被告即通知原告前來(lái)洽談購(gòu)買事宜，雙方因在價(jià)格問(wèn)題上不能達(dá)成一致，致銷售合同一直未能簽訂。2004年11月2日，原告向被告發(fā)出通知，要求按照原承諾書(shū)的約定的單價(jià)為基礎(chǔ)訂立正式買賣合同。同日，被告向原告發(fā)出通知，重申該樓盤正式出售之日起7日內(nèi)不來(lái)購(gòu)買，將取消優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，該承諾書(shū)自行作廢。原告起訴后，被告表示同意退還收取的2萬(wàn)元，并自愿按照同期銀行貸款利率給付原告利息。

原告向法院起訴認(rèn)為，原、被告就原告購(gòu)買被告開(kāi)發(fā)的房屋達(dá)成協(xié)議（承諾書(shū)）約定：房屋價(jià)格1980元/平方米;原告向被告支付2萬(wàn)元承諾信用金后，在被告正式銷售時(shí)具有優(yōu)先購(gòu)買權(quán);承諾書(shū)經(jīng)雙方簽字蓋章并于被告收到承諾信用金后生效。承諾書(shū)簽訂當(dāng)天，原告向被告支付了2萬(wàn)元。后被告在正式銷售時(shí)將房屋價(jià)格提高至2730元/平方米，導(dǎo)致原告無(wú)法實(shí)現(xiàn)權(quán)利，造成原告合法利益受損。故向法院起訴，請(qǐng)求確認(rèn)原、被告簽訂的合同（承諾書(shū)）合法有效;被告按合同（承諾書(shū)）約定價(jià)格向原告銷售房屋或賠償該房屋差價(jià)部分的損失，并將2萬(wàn)元退還原告。

被告開(kāi)發(fā)公司辯稱，原、被告簽訂的承諾書(shū)內(nèi)容具有不確定性，僅是一種意向書(shū)，沒(méi)有法律約束力。被告在房屋正式銷售后，多次通知原告洽談購(gòu)買事宜，但原告一直未來(lái)，被告取消了原告的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，原告起訴無(wú)法律和事實(shí)依據(jù)，請(qǐng)求法院駁回其訴訟請(qǐng)求。

二、審判

揚(yáng)州市廣陵區(qū)人民法院審理后認(rèn)為，原、被告簽訂的承諾書(shū)是雙方的真實(shí)意思表示，不違反法律、法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為合法有效。雖然承諾書(shū)中有關(guān)于房屋基本狀況、價(jià)格等約定，但并不符合我國(guó)《商品房銷售管理辦法》規(guī)定的有關(guān)商品房買賣合同必須具備的主要內(nèi)容。且被告并未收受原告的購(gòu)房款，故原、被告雙方所簽訂的承諾書(shū)并不是商品房買賣合同。承諾書(shū)中價(jià)格僅是買賣雙方在訂立正式商品房買賣合同時(shí)對(duì)價(jià)格一種參考。既然承諾書(shū)是預(yù)約而不是本約，那么承諾書(shū)中的價(jià)格約定，對(duì)買賣雙方就不具有約束力，不能要求對(duì)方雙方按照該條款付款交房。在本案中，被告在正式銷售后已經(jīng)通知原告進(jìn)行簽訂銷售合同的協(xié)商，原告堅(jiān)持要求按照承諾書(shū)的價(jià)格購(gòu)買房屋，于法無(wú)據(jù)，本院不予支持。作為買受人和出賣人的原、被告因彼此不能接受對(duì)方關(guān)于價(jià)格內(nèi)容的意思表示，致使本案商品房買賣合同最終不能成立，原、被告雙方都不存在違約，故對(duì)原告要求被告賠償損失的訴訟請(qǐng)求依法不予支持。原告要求被告退還2萬(wàn)元，被告表示同意，并自愿按照同期銀行貸款利率向原告給付利息，本院照準(zhǔn)。據(jù)此，依照依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第三條、第四條、第四十四條，最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第五條的規(guī)定，判決如下：

一、原告吳某某與被告開(kāi)發(fā)公司簽訂的承諾書(shū)合法有效;二、被告開(kāi)發(fā)公司在本判決生效后10日內(nèi)退還原告吳某某2萬(wàn)元并按照同期銀行貸款利率給付原告利息;三、駁回吳某某的其他訴訟請(qǐng)求。

宣判后，雙方當(dāng)事人均未提出上訴。

三、評(píng)析

在商品房買賣的實(shí)際交易過(guò)程中，房屋開(kāi)發(fā)商為了促進(jìn)銷售的進(jìn)度，盡快收回投入的開(kāi)發(fā)資金，往往在與購(gòu)房人在正式簽訂商品房買賣合同之前就簽訂一些預(yù)購(gòu)書(shū)、認(rèn)購(gòu)協(xié)議、承諾書(shū)等，對(duì)雙方交易房屋有關(guān)事宜作初步確認(rèn)。這種承諾書(shū)的處理涉及四方面的問(wèn)題：

一是承諾書(shū)的性質(zhì)，在訂立購(gòu)買商品房承諾書(shū)的時(shí)候，開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房者之間有關(guān)商品房的買賣行為還沒(méi)有實(shí)質(zhì)發(fā)生過(guò)，仍然處在一個(gè)合同成立前的前締約階段，商品房買賣仍屬于成立前的前契約階段。[1]即使承諾書(shū)的雙方全部履行了承諾書(shū)的內(nèi)容，仍然需要另外再簽訂商品房買賣合同或者預(yù)售合同。實(shí)際上先行簽訂的此種承諾書(shū)，應(yīng)屬于其后簽訂商品房買賣合同或者預(yù)售合同的前提條件，其性質(zhì)是預(yù)約合同，這是一種獨(dú)立的合同，是買賣雙方為將來(lái)訂立本約合同而達(dá)成的書(shū)面合同。只要這種合同符合民事法律行為的基本要件，其就應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合法有效，具有法律效力。

二是如何區(qū)分預(yù)約和本約，主要審查以下四個(gè)方面。第一是審查合約締結(jié)簽訂的時(shí)間;第二是審查締約雙方合意的程度;第三是審查締約雙方合意的具體內(nèi)容;第四是審查開(kāi)發(fā)商收取購(gòu)房人錢款的性質(zhì)。[2]以上四個(gè)方面必須進(jìn)行統(tǒng)籌考慮，綜合分析，綜合判斷。三是預(yù)約和本約的轉(zhuǎn)化，最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件司法解釋》第五條規(guī)定：“商品房的認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)定等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同?！睋?jù)此，不難做出判定，商品房買賣合同預(yù)約合同轉(zhuǎn)化為本約合同，應(yīng)當(dāng)具備以下兩個(gè)條件：一是商品房買賣預(yù)約合同應(yīng)當(dāng)具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容。主要包括：購(gòu)買人和出賣人的名稱和住所;房屋的具體位置、面積大小、單價(jià)、總價(jià);房款的交付時(shí)間、付款方式;房屋的具體交付日期;面積差異的處理辦法;不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證的辦理;違約責(zé)任等。二是購(gòu)房人已經(jīng)按照預(yù)約合同的約定向出賣人交付了房款。也就是說(shuō)，雙方簽訂的認(rèn)購(gòu)協(xié)議已經(jīng)實(shí)際履行，商品房開(kāi)發(fā)商已經(jīng)收取了購(gòu)房人交納的全部或者部分的購(gòu)房款。

四是商品房買賣預(yù)約合同中約定的保證金的性質(zhì)。從學(xué)理上解釋，定金共分為五種，即立約定金、證約定金、成約定金、解約定金和違約定金，其功能各不相同，分別起到了立約、證約、成約、解約和違約的證明和擔(dān)保作用。[3]實(shí)踐中，商品房買賣認(rèn)購(gòu)書(shū)、預(yù)購(gòu)書(shū)、承諾書(shū)等中都會(huì)有承諾保證金、押金、訂金等，對(duì)于這種保證金，一般不能不分情況，全部都確定為合同法律意義上的定金。那么，就應(yīng)當(dāng)認(rèn)定此種情況下合同中的保證金就是定金的性質(zhì)，應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)法律中定金的規(guī)定來(lái)進(jìn)行處理。

本案中，原、被告簽訂承諾書(shū)時(shí)，被告尚未取得商品房銷售許可證;雖然承諾書(shū)對(duì)房屋的基本狀況、購(gòu)房?jī)r(jià)款等作了約定，但承諾書(shū)并不完全具備《商品房銷售管理辦法》規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容;雖然被告收取了原告的2萬(wàn)元，但此系承諾信用金而非房款，故承諾書(shū)不能認(rèn)定為商品房買賣合同。原、被告簽訂承諾書(shū)時(shí)，仍處于商品房買賣合同成立前的前契約階段，即使承諾書(shū)的雙方全部履行了承諾書(shū)的內(nèi)容，仍然需要另外再簽訂商品房買賣合同或者預(yù)售合同。商品房買賣承諾書(shū)的合同性質(zhì)實(shí)質(zhì)上一種預(yù)約，它是當(dāng)事人之間有關(guān)將來(lái)訂立一定契約（本約）的契約，其合同標(biāo)的就是將來(lái)要訂立本約，有關(guān)商品房的具體價(jià)款、交付條件、違約責(zé)任等內(nèi)容應(yīng)當(dāng)留作將來(lái)訂立商品房買賣合同時(shí)再行確定，預(yù)約合同中的的價(jià)格條款僅僅是作為出賣人和購(gòu)房人在訂立商品房買賣本約時(shí)確定價(jià)格的一種參照，真正對(duì)當(dāng)事人具有約束力的價(jià)格條款尚須當(dāng)事人另行商定，而不能據(jù)此要求出賣人就必須按照該條款實(shí)際付款交房。原告堅(jiān)持要求按照承諾書(shū)的價(jià)格購(gòu)買房屋，不能得到支持。作為買受人和出賣人的原、被告因彼此不能接受對(duì)方關(guān)于價(jià)格內(nèi)容的意思表示，導(dǎo)致最終商品房買賣合同不能簽訂成功，此乃合同訂立過(guò)程中常有之事，雖然買賣雙方都誠(chéng)心誠(chéng)意進(jìn)行締約談判，但因諸多因素致使最終不能簽定買賣合同，這是交易中的常識(shí)，即便有預(yù)約的存在。

[ 參 考 文 獻(xiàn) ]

[1]吳頌明.預(yù)約合同研究[J].民商法論叢，2002（2）.

[2]黃立.民法總則[M].中國(guó)政法大學(xué)，2002.

[3]楊煥發(fā).當(dāng)事人就主合同訂立不能協(xié)商一致是否使用定金罰則[J].人民法院報(bào)，2012-11-25.