我國房地產(chǎn)金融的發(fā)展現(xiàn)狀與對策分析

王婉玲

摘 要：近年來隨著各行各業(yè)的高度發(fā)展，推動了我國社會經(jīng)濟的增長。尤其是房地產(chǎn)行業(yè)推動國民經(jīng)濟發(fā)展，在我國經(jīng)濟體制中的扮演著重要的角色。然而房地產(chǎn)行業(yè)表現(xiàn)出的高周轉、資金外部依賴性、需求量大等特點，資金融通往往需要通過金融手段來實現(xiàn)。房地產(chǎn)與金融兩者結合發(fā)展，房地產(chǎn)金融雖解決了房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展限制問題，但隨之帶來的房地產(chǎn)金融問題卻日益突出，金融風險問題更加需要得到我們的關注和重視。在下文中，將對我國房地產(chǎn)金融現(xiàn)狀及問題進行分析，研究房地產(chǎn)金融未來發(fā)展趨勢和對策分析。

關鍵詞：房地產(chǎn);金融;現(xiàn)狀問題;建議分析

隨著我國社會城市化的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展，對國民經(jīng)濟起到極大的促進作用。然而，近年來國內(nèi)外經(jīng)濟形勢波動，房地產(chǎn)和金融行業(yè)成為國民經(jīng)濟中最薄弱的環(huán)節(jié)，防止房地產(chǎn)泡沫，促進房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)發(fā)展，加強對房地產(chǎn)金融規(guī)范秩序和整頓已刻不容緩。在針對房地產(chǎn)行業(yè)“過熱”和潛藏的房地產(chǎn)金融風險等方面問題，國家奠定了“住房不炒、防范房地產(chǎn)金融風險”的總基調(diào)，近幾年對房地產(chǎn)行業(yè)密集調(diào)控。在這樣的高壓監(jiān)管環(huán)境下，就房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)的新變化、房地產(chǎn)金融現(xiàn)狀和出現(xiàn)的問題進行研究和探討，以及對房地產(chǎn)金融行業(yè)發(fā)展趨勢和變化、對其未來應對策略的思考和分析顯得尤為重要。

1 嚴監(jiān)管下房地產(chǎn)行業(yè)新特點

想要對房地產(chǎn)金融面臨的問題和現(xiàn)狀進行分析和研究，就必須要先了解房地產(chǎn)行業(yè)自身特點及其在發(fā)展過程中遇到的問題和變化。只有在發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)新變化、新需求后，才能更好地分析房地產(chǎn)金融出現(xiàn)的問題，并加以應對和創(chuàng)新。房地產(chǎn)行業(yè)自身帶有極強的行業(yè)特性，主要表現(xiàn)為項目開發(fā)資金需求量大、項目周期性比較強、建設時間比較長，且受國家政策變動影響比較大，同時房地產(chǎn)企業(yè)需要有良好的周轉性，才能保證整個行業(yè)的安全性和流動性。就目前房地產(chǎn)行業(yè)外部環(huán)境越發(fā)嚴峻、監(jiān)管調(diào)控越發(fā)收緊，房地產(chǎn)行業(yè)又表現(xiàn)出哪些新特點？

1.1 房地產(chǎn)監(jiān)管政策嚴控升級

自我國二十世紀八十年代城鎮(zhèn)住房體制改革以來，我國住房政策和房地調(diào)控政策歷經(jīng)了幾次大的調(diào)控和發(fā)展。2010年以后房地產(chǎn)市場逐漸升溫，尤其是北、上、廣、深等一、二線城市，房價居高不下，帶來的三四線城市房價非理性增長，更多地表現(xiàn)為投資性過熱，為了遏制房價上漲過快，防止房地產(chǎn)泡沫，國家出臺了一系類的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策，例如提高二套房首付、提高貸款利率、嚴格信貸要求，而各地方為落實中央要求，根據(jù)地方實際情況，“因城施策”實行不同程度的限購、限貸、限售政策。

同時，由于房地產(chǎn)行業(yè)的投機性所帶來的金融亂象、信貸風險過于集中等金融問題，2017年開始國家緊急出臺多項房地產(chǎn)金融監(jiān)管政策，包括對銀行、券商、信托、基金等融資渠道限制，全方位遏制信貸資金過分流入房地產(chǎn)行業(yè);對房地產(chǎn)金融業(yè)務、個人住房貸款等業(yè)務模式上，整治和取締一切所謂的“創(chuàng)新”實則利用監(jiān)管套利的不合規(guī)業(yè)務;加大對房地產(chǎn)金融審查頻率和懲罰力度，懲治金融機構數(shù)量、懲罰金額空前擴大。此外，從監(jiān)管體系上來看，我國房地產(chǎn)金融法律法規(guī)制度不斷深入建設，“一行三會”金融監(jiān)管體系正在不斷完善，2018年銀保監(jiān)局成立，金融分業(yè)監(jiān)管存在的監(jiān)管套利得以避免，預示著未來我國金融監(jiān)管趨勢的統(tǒng)一和完善。綜上，我們不難看出，國家對房地產(chǎn)金融從多層面、多角度、全方位做出調(diào)控，監(jiān)管要求持續(xù)從嚴。

1.2 嚴監(jiān)管環(huán)境下的房地產(chǎn)行業(yè)新特點

在市場監(jiān)管環(huán)境持續(xù)嚴峻趨勢下，房地產(chǎn)行業(yè)表現(xiàn)出的幾大突出變化主要有：一在資金成本上，房地產(chǎn)行業(yè)資金受到全面遏制，導致房地產(chǎn)企業(yè)融資困難，融資成本持續(xù)攀升;二在資金來源渠道上，銀行、信托等國內(nèi)渠道受到全面縮減，房地產(chǎn)企業(yè)不得不尋求更多的資金渠道，對海外融資渠道需求增大;三在房地產(chǎn)金融產(chǎn)品需求上，原先的非標融資方式向REITS、CMBN等標準化的債券融資方式轉變;房地產(chǎn)企業(yè)對房地產(chǎn)金融產(chǎn)品需求不單再是簡單的項目貸款，而是希望能提供更多定制化的創(chuàng)新金融產(chǎn)品;四對于整個房地產(chǎn)行業(yè)來說，由于融資條件困難，市場資源的集中度更多的由原先分散的大中小型逐漸向大中型主流開發(fā)商聚集，增量市場向存量市場的轉變;五從項目開發(fā)上來看，合規(guī)性更加嚴謹，項目利潤價差減少，整體市場向回歸理性發(fā)展。

2 房地產(chǎn)金融所面臨的現(xiàn)狀及問題

2.1 房地產(chǎn)金融風險比較集中

房地產(chǎn)金融風險的集中主要是因為房地產(chǎn)資金主要是來自于商業(yè)銀行信貸，而房地產(chǎn)行業(yè)高資金收益也成為商業(yè)銀行開展業(yè)務的首要選擇，房地產(chǎn)間接融資占銀行信貸額度比例較大，信貸集中度較高不但讓商業(yè)銀行承擔了很大的風險，同時房地產(chǎn)企業(yè)也難以拓展除此以外的融資渠道，進一步限制了房地產(chǎn)金融的發(fā)展。如果國內(nèi)發(fā)生經(jīng)濟危機或被全球經(jīng)濟波及時，房地產(chǎn)金融集中化的風險就會爆發(fā)。

2.2 個人住房貸款違約還款的風險

通過研究我國房地產(chǎn)行業(yè)市場現(xiàn)狀，發(fā)現(xiàn)國內(nèi)一線、二線的城市即使面對“天價的”房價，當?shù)鼐用襁€是出現(xiàn)爭相購買的“火爆”場面。在這樣背景下，商業(yè)銀行個人住房貸款業(yè)務增長趨勢明顯，但近幾年來，由于商業(yè)銀行的內(nèi)部管理的不嚴謹，對個人資信情況審慎不嚴格，出現(xiàn)消費貸款、互聯(lián)網(wǎng)金融平臺借款等資金流入房地產(chǎn)市場，過渡借貸造成預期無法償還，導致銀行個人住房貸款不良資產(chǎn)等問題。所以商業(yè)銀行要對個人住房貸款業(yè)務產(chǎn)生的金融風險有正確的認知，對隱含的風險問題進行處理和化解，進而避免不良資產(chǎn)的產(chǎn)生。

2.3 缺乏對房地產(chǎn)金融產(chǎn)品進行相應創(chuàng)新

目前，我國的房地產(chǎn)金融行業(yè)經(jīng)過20多年的摸索和發(fā)展，已經(jīng)慢慢具備了完整的體制，然而這一切集中向商業(yè)銀行發(fā)展，導致商業(yè)銀行和房地產(chǎn)金融出現(xiàn)“一榮俱榮一損俱損”的現(xiàn)象。除了銀行資金渠道之外，房地產(chǎn)金融渠道和金融產(chǎn)品都比較單一，缺乏創(chuàng)新，專業(yè)性不強。直接融資渠道如REITS、ABS、CMBN等發(fā)展還不夠成熟，并沒有成為房地產(chǎn)金融的有效補充。產(chǎn)品局限于項目開發(fā)貸、個人住房貸款，沒有對房地產(chǎn)金融業(yè)務模式進行研究和深化，使得產(chǎn)品結構單一平凡，限制了房地產(chǎn)金融發(fā)展，這種運營方式并不符合其未來的發(fā)展趨勢。

2.4 房地產(chǎn)金融投資盲目，房地產(chǎn)金融結構薄弱

就目前國內(nèi)的房地產(chǎn)金融市場而言，房地產(chǎn)金融結構十分薄弱，國內(nèi)一線二線城市對住房的需求大，房地產(chǎn)金融投資市場也主要集中在這些城市，同時反觀三線以外的城市，人們購買積極性不高，導致出現(xiàn)大量的住房積壓、成本回收日期延長，而這些問題的出現(xiàn)都是源自房地產(chǎn)金融產(chǎn)業(yè)的盲目跟風投資，缺乏專業(yè)性判斷，這種盲目投資方式不但使國內(nèi)房地產(chǎn)金融結構變得更加薄弱，還會對我國的宏觀經(jīng)濟調(diào)控造成干擾和影響。

3 未來房地產(chǎn)金融發(fā)展建議和策略

3.1 建立健全融資渠道，完善房地產(chǎn)金融體系

目前，房地產(chǎn)融資渠道非常受限，房地產(chǎn)金融體系建設還不夠完善。在嚴監(jiān)管環(huán)境下，單靠商業(yè)銀行間接融資方式，已經(jīng)很難滿足房地產(chǎn)行業(yè)資金需求，所以必須要建立以銀行信貸渠道為主，同時發(fā)展一級市場融資渠道，實現(xiàn)間接融資向直接融資渠道多元化轉變，緩解房地產(chǎn)企業(yè)融資壓力，才能從一定程度上分散房地產(chǎn)金融集中性風險。在建設房地產(chǎn)金融融資渠道市場的同時，還要加強房地產(chǎn)金融服務體系的建立，例如建立房地產(chǎn)相關保險擔保機構、中介等服務機構，利用信息網(wǎng)絡化資源全方位提供房地產(chǎn)金融服務。

3.2 個性化定制房地產(chǎn)金融商品

房地產(chǎn)金融的創(chuàng)新應立足于房地產(chǎn)行業(yè)全流程，從深度和廣度上，針對不同的房地產(chǎn)企業(yè)、項目開發(fā)階段及不同用戶需求提供多樣性的金融服務產(chǎn)品。例如幫助房地產(chǎn)企業(yè)提升處置不良資產(chǎn)，結合消費者需求提供住房、租賃相結合，與新興產(chǎn)業(yè)相結合金融產(chǎn)品，共同搭建合作新平臺，以此實現(xiàn)資源優(yōu)勢的交互作用，創(chuàng)新房地產(chǎn)金融可持續(xù)發(fā)展。

3.3 加大對房地產(chǎn)投資資金的關注

房地產(chǎn)金融產(chǎn)業(yè)應該給予自身投資基金以飽滿的關注度，現(xiàn)階段房地產(chǎn)投資基金已經(jīng)被作為未來房地產(chǎn)行業(yè)投資的主營業(yè)務之一。較之西方發(fā)達國家，我國的房地產(chǎn)投資基金的發(fā)展正處于萌芽階段，缺少專業(yè)正確的發(fā)展方向引導以及完善的相關法律規(guī)章。房地產(chǎn)投資基金企業(yè)應該深入認識自身發(fā)展需求，打下扎實的發(fā)展基礎，以實現(xiàn)在可持續(xù)發(fā)展道路上規(guī)避風險機率。

3.4 調(diào)整房地產(chǎn)金融的投資資源分配

目前。國內(nèi)的房地產(chǎn)金融企業(yè)的投資資源分布極不均勻，針對這一現(xiàn)狀，房地產(chǎn)金融企業(yè)要把人力物力、技術、資金等從一線二線城市轉移出來，并把這些資源投入三線以外的城市進行發(fā)展，政府應當鼓勵當?shù)鼐用襁M行創(chuàng)新，并提供相應的政策扶持，產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新進而提升當?shù)爻鞘械陌l(fā)展水平，縮減和一線城市的差距。這樣不但可以解決房產(chǎn)積壓的問題，還可以促進房地產(chǎn)金融平衡發(fā)展。

4 結語

綜上所述，隨著我國社會經(jīng)濟發(fā)展和國家住房體制改革的深入，房地產(chǎn)金融得到發(fā)展同時，中間隱含的問題也必須得到我們的關注。本文通過研究我國房地產(chǎn)行業(yè)監(jiān)管環(huán)境的變化，給房地產(chǎn)行業(yè)帶來影響和新的變化，從而對我國房地產(chǎn)金融面臨的現(xiàn)狀及存在的問題進行剖析，通過經(jīng)驗總結和參考文獻研究，對未來我國房地產(chǎn)金融發(fā)展提出自己的建議和探討。希望未來我國能建立更完善的房地產(chǎn)金融體系，豐富多元化的發(fā)展，產(chǎn)品創(chuàng)新，調(diào)節(jié)房地產(chǎn)金融投資資源分配，形成有效的風險防控機制。

參考文獻

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