◇林 慧 陳亮宇

養(yǎng)老地產(chǎn)，又稱企業(yè)營利性老年住宅，結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)營、養(yǎng)老服務(wù)和金融創(chuàng)新等屬性[1]。近年來，隨著中國老齡化程度不斷加深、養(yǎng)老觀念的進一步轉(zhuǎn)變，同時，在房地產(chǎn)行業(yè)“限”字當頭的寒冬下，傳統(tǒng)住宅的開發(fā)模式正面臨著嚴重的經(jīng)營困難，養(yǎng)老地產(chǎn)作為一類復合型地產(chǎn)應(yīng)運而生，成為許多房地產(chǎn)適應(yīng)市場需求變化的新方向。但目前我國養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)仍停留在早期階段，沒有形成合適的開發(fā)模式去適應(yīng)養(yǎng)老地產(chǎn)。如何建立一套符合我國國情的養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)模式，改善養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀，是一個重大的機遇與挑戰(zhàn)。

一、養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

1.運營模式多樣復雜，收益體系不成熟

我國養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)正處于幼稚期，許多大型企業(yè)進入養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)，其衍生出的產(chǎn)品類型多樣，參照我國目前發(fā)展較為成熟的幾個試點來看，主要有以下四種[2]，見附表。

2.市場缺口大，整體發(fā)展不成熟

2017年2月，國務(wù)院發(fā)布了“十三五”國家老齡事業(yè)發(fā)展和養(yǎng)老體系建設(shè)規(guī)劃，指出我國將面臨人口老齡化問題加劇帶來巨大社會壓力的“嚴峻形勢”，同時養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)整體存在體制不健全、養(yǎng)老服務(wù)效益不高、供需矛盾等“明顯短板”。從現(xiàn)階段我國老年房地產(chǎn)的總體發(fā)展情況來看，老年房地產(chǎn)的總量不僅比發(fā)達國家少5%～7%，相較于一些發(fā)展中國家都存在2%～3%的不足。另外，養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)品地域分布不均衡、無法滿足高中低收入人群的差異化需求，養(yǎng)老地產(chǎn)面臨巨大缺口。除此之外，由于養(yǎng)老地產(chǎn)前期投入資金巨大，而目前大多數(shù)開發(fā)商只看重項目本身的資金周轉(zhuǎn)和產(chǎn)品銷量，在養(yǎng)老服務(wù)方面考慮不周，使得養(yǎng)老功能不能充分發(fā)揮出來。

附表

3.融資路徑狹窄，融資渠道不暢

現(xiàn)階段，養(yǎng)老地產(chǎn)在我國面臨融資路徑狹窄的難題，雖有多種融資渠道可供選擇，但形勢依舊不容樂觀。養(yǎng)老地產(chǎn)資金投入量大、投資回收期長，銀行大都不愿意借款，再加上我國股票市場、基金市場的不成熟以及民間融資的高昂成本，致使許多項目無法開展。值得注意的是，養(yǎng)老地產(chǎn)正逐步獲得保險業(yè)的青睞，泰康人壽、中國人壽等各大保險行業(yè)都先后進軍養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)[3]，與保險行業(yè)的合作，或?qū)⒊蔀槲磥硪欢螘r間養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)的新興融資路徑。

二、國外養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)模式與啟示

國外很多發(fā)達國家較我國先步入老齡化社會，再加上其良好的房地產(chǎn)環(huán)境和投融資環(huán)境，已經(jīng)發(fā)展成了有完善的養(yǎng)老和福利機制的養(yǎng)老住宅產(chǎn)業(yè)，進一步分析外國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的成熟發(fā)展模式及經(jīng)驗，將會給我國養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展帶來啟示。

1.美國

美國的養(yǎng)老地產(chǎn)已發(fā)展得十分成熟，以綜合社區(qū)為主，以老年人對醫(yī)療護理的需要程度劃分為居家生活、獨立生活、輔助生活、輔助醫(yī)療等類型[4]，充分滿足市場上的各類需求。同時，由于社區(qū)規(guī)模普遍較大，養(yǎng)老產(chǎn)品的設(shè)計也充分做到以老年人為主體，充分考慮到老年群體的心理、生理和社交等多類型需求，硬件設(shè)施完善，軟件設(shè)施人性化程度高。同時，美國現(xiàn)階段的政策十分支持養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)開發(fā)的價值鏈分工明確，且有完善的融資體系，開發(fā)商有銀行借款、金融機構(gòu)合作、證券化等多種融資渠道，多種渠道均較為成熟穩(wěn)定。在運營方面，在直接銷售和租賃的基礎(chǔ)上，通過對老年人提供多維、多層次的專業(yè)化服務(wù)，獲取大量長期穩(wěn)定的服務(wù)利潤，同時與大量和養(yǎng)老相關(guān)的服務(wù)機構(gòu)、金融理財機構(gòu)、保險機構(gòu)進行合作，發(fā)展整體較為成熟。

2.日本

日本的養(yǎng)老地產(chǎn)以兩代居住為主，在產(chǎn)品策略上，以細致、全面的養(yǎng)老服務(wù)和養(yǎng)老設(shè)施為主打，整體布局較小，有同居分住、同居寄宿、鄰居合住、完全鄰居等經(jīng)濟方便的功能布局類型[5]。同時，早在設(shè)計建設(shè)階段，金融保險、服務(wù)機構(gòu)就已進入養(yǎng)老地產(chǎn)之中，此間，不僅僅有資金的支持，還涉及后期的運營。三者間合作機制完善，形成了十分健全的養(yǎng)老保障體系。此外，日本政府對養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)十分重視，出臺一系列政策約束規(guī)范養(yǎng)老行業(yè)的發(fā)展，監(jiān)管和支持手段都十分有效，頒布《國民年金法》《老年人保健法》《老年人福利法》等，對老年產(chǎn)業(yè)服務(wù)進行了細致的梳理，充分完善老年人的福利保障體系，大力推進養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

三、我國養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展方向的思考和意見

1.健全相關(guān)法律法規(guī)，加大行業(yè)監(jiān)管力度

由于目前我國養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)處于新興階段，同時迫于傳統(tǒng)房地產(chǎn)“轉(zhuǎn)型”的巨大壓力，許多房地產(chǎn)企業(yè)盲目進入養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域，造成現(xiàn)階段行業(yè)十分混亂。再加上相關(guān)標準尚未明確，監(jiān)管體系不完善，導致許多房地產(chǎn)以“養(yǎng)老”的名義享受相關(guān)的政策優(yōu)惠，卻并不具備相關(guān)的養(yǎng)老功能?；诖?，政府部門應(yīng)加快行業(yè)相關(guān)標準的制訂，如開發(fā)準入資格、建設(shè)設(shè)計要求、竣工驗收標準，以及對應(yīng)的懲戒措施。同時，應(yīng)完善監(jiān)督體系，設(shè)立監(jiān)督小組或機構(gòu)，擴大監(jiān)督渠道，做到企業(yè)自檢、政府監(jiān)管、公眾督促的三位一體監(jiān)管體系。標準與監(jiān)管同行，全面規(guī)范現(xiàn)階段養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)，確保養(yǎng)老地產(chǎn)的養(yǎng)老功能得到充分的發(fā)揮。

2.完善融資模式，實現(xiàn)多渠道融資

養(yǎng)老地產(chǎn)前期投入資金量大，但在我國養(yǎng)老地產(chǎn)融資路徑十分狹窄，主要仍為銀行借款，其余融資方式如證券化、與各大保險金融機構(gòu)合作由于受國內(nèi)投資環(huán)境的限制，發(fā)展十分緩慢且存在較多問題。同時，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)自身具有投資額巨大、資金回收周期長、運營風險較高的特點，使得傳統(tǒng)模式下的資金投資者望而卻步，延緩了我國養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。相比于美國成熟的投資環(huán)境和完善的信用機制，我國政府應(yīng)積極創(chuàng)新養(yǎng)老地產(chǎn)的融資模式，以REITs[6]、PPP等新型融資模式鼓勵民間資本進入養(yǎng)老地產(chǎn)投資市場之中，同時，通過政策的引導打開市場，廣泛吸收海外、信托基金、保險金融等多方資金，不僅能解決養(yǎng)老地產(chǎn)融資難、融資成本高的問題，也盤活了國內(nèi)各大民間資本，同時調(diào)動各大養(yǎng)老相關(guān)企業(yè)的積極性。

3.推進跨行業(yè)發(fā)展聯(lián)盟，促進產(chǎn)業(yè)鏈整合

養(yǎng)老地產(chǎn)作為復合型地產(chǎn)，相比普通地產(chǎn)，養(yǎng)老地產(chǎn)更加注重護理、醫(yī)療、康復、健康管理、文體活動、餐飲服務(wù)等衍生的服務(wù)設(shè)施?！耙徽緷M足各類需求”對養(yǎng)老地產(chǎn)長期運營起決定作用?，F(xiàn)階段，我國養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)全由房地產(chǎn)商單獨完成，與其他各養(yǎng)老行業(yè)主體銜接性差，尚未形成養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈的整合。未來我國養(yǎng)老地產(chǎn)將進一步創(chuàng)新其商業(yè)模式，養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)商需與金融機構(gòu)、服務(wù)機構(gòu)、醫(yī)療機構(gòu)展開多方合作，充分借助各大主體的專業(yè)優(yōu)勢?？缧袠I(yè)進行深入交流溝通，使得合作涵蓋項目建設(shè)的全過程，促進產(chǎn)品設(shè)計的多樣化，全方位滿足老年群體的多方需求。

四、結(jié)語

養(yǎng)老地產(chǎn)在我國尚處于稚幼期，整體發(fā)展初具雛形，但仍有一些問題制約著整個行業(yè)的進一步發(fā)展，本文立足于養(yǎng)老地產(chǎn)現(xiàn)階段的發(fā)展狀況，對目前國內(nèi)外的養(yǎng)老地產(chǎn)進行了分析。未來，我國養(yǎng)老地產(chǎn)將繼續(xù)健全養(yǎng)老行業(yè)相關(guān)法律法規(guī)及完善監(jiān)管體系，積極營造良好的融資環(huán)境，多方擴展融資路徑，促進養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)跨行業(yè)合作的進一步開展，促進產(chǎn)業(yè)鏈整合，以期推動我國養(yǎng)老地產(chǎn)朝著更加健康、成熟的方向發(fā)展。