限價(jià)與搖號(hào)政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響的經(jīng)濟(jì)學(xué)分析

常灝宇

摘 要：均衡價(jià)格是供求雙方在競(jìng)爭(zhēng)中自發(fā)形成的，具有良好的效率特征和公平特征。政府的最高限價(jià)會(huì)造成房地產(chǎn)市場(chǎng)的失衡，搖號(hào)制度表面上實(shí)現(xiàn)了公平，但進(jìn)一步造成了效率損失、腐敗和實(shí)際的不公平。房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展應(yīng)尊重市場(chǎng)規(guī)律，從供給和需求側(cè)進(jìn)行引導(dǎo)，而不是直接干預(yù)市場(chǎng)價(jià)格。

關(guān)鍵詞：最高限價(jià);搖號(hào);經(jīng)濟(jì)學(xué)分析

中圖分類號(hào)：F293.3 ? ? ? ?文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A ? ? ?文章編號(hào)：1673-291X（2019）03-0131-02

一、房地產(chǎn)市場(chǎng)的限價(jià)現(xiàn)象

隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)“去庫存“的完成以及部分城市“搶人大戰(zhàn)”的進(jìn)行，造成了全國(guó)一二線城市甚至三線城市房?jī)r(jià)的暴漲。中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議多次強(qiáng)調(diào)“房子是用來住的，不是用來炒的”，強(qiáng)調(diào)住房的居住屬性。但由于房地產(chǎn)的投資屬性，以及買房者的經(jīng)驗(yàn)性預(yù)期，“買漲不買跌”的投資心理，房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格一路上揚(yáng)。為了抑制房地產(chǎn)價(jià)格的暴漲，各地政府提出了限價(jià)政策。所謂限價(jià)政策，就是對(duì)預(yù)售證價(jià)格進(jìn)行管制。根據(jù)統(tǒng)計(jì)，全國(guó)公開出臺(tái)限價(jià)政策的城市有31個(gè)。限價(jià)制度的實(shí)施在多個(gè)城市形成一二手房?jī)r(jià)格倒掛，使一手房需求量迅速增加，供給量不足。多個(gè)城市為了配合限價(jià)政策的實(shí)施，出臺(tái)了“搖號(hào)”制度。

限價(jià)政策能否控制房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格？“搖號(hào)”會(huì)對(duì)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生什么影響？本文利用經(jīng)濟(jì)學(xué)原理的知識(shí)，對(duì)該問題進(jìn)行了分析。

二、政府限價(jià)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響

根據(jù)均衡價(jià)格決定理論，競(jìng)爭(zhēng)性市場(chǎng)的均衡價(jià)格是市場(chǎng)上供求雙方在競(jìng)爭(zhēng)中自發(fā)形成的，是市場(chǎng)中眾多的參與者在多重博弈后達(dá)到的短暫的均衡。當(dāng)需求增加時(shí)，均衡價(jià)格會(huì)上升;需求減少時(shí)，均衡價(jià)格會(huì)下降。供給增加時(shí)，均衡價(jià)格會(huì)下降;供給減少時(shí)，均衡價(jià)格會(huì)上升。當(dāng)價(jià)格偏離均衡價(jià)格時(shí)，比如，高于均衡價(jià)格時(shí)，市場(chǎng)上會(huì)出現(xiàn)超額供給。此時(shí)，供給方就會(huì)相互競(jìng)價(jià)，價(jià)格會(huì)下降，直到供求均衡。當(dāng)價(jià)格低于均衡價(jià)格時(shí)，需求方會(huì)相互競(jìng)價(jià)，提高價(jià)格?？傊?，供求雙方的競(jìng)價(jià)會(huì)使市場(chǎng)自動(dòng)達(dá)到均衡，均衡價(jià)格形成，市場(chǎng)處于出清狀態(tài)，資源配置達(dá)到最優(yōu)，這是理想的完全競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)狀態(tài)，具有良好的效率特征和公平特征。

但是，市場(chǎng)供求雙方?jīng)Q定的均衡價(jià)格會(huì)高于大家的預(yù)期，尤其是涉及到民生的“住”這個(gè)問題，就會(huì)引起各種抱怨和矛盾。為了抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的暴漲，各地政府推行了預(yù)售證價(jià)格管制政策，其實(shí)質(zhì)就是經(jīng)濟(jì)學(xué)中的最高限價(jià)。

1.最高限價(jià)及其后果。最高限價(jià)是政府規(guī)定的某種產(chǎn)品的最高價(jià)格，最高限價(jià)總是高于市場(chǎng)的均衡價(jià)格的。上圖顯示了最高限價(jià)以及造成的市場(chǎng)不均衡。市場(chǎng)需求曲線D與供給曲線S 相交決定了均衡的價(jià)格與均衡的數(shù)量是（P0，Q0），政府規(guī)定的最高限價(jià)為P1，在P1較低的價(jià)格下，消費(fèi)者的需求是Q2，而供給者的供給是Q1，從而造成了供給不足。

以上政策的后果在房地產(chǎn)市場(chǎng)中的表現(xiàn)就是，由于利潤(rùn)的下跌，房地產(chǎn)開發(fā)商會(huì)減慢房子的上市速度，也就是“捂盤惜售”現(xiàn)象出現(xiàn)。比如，浙報(bào)傳媒地產(chǎn)研究院統(tǒng)計(jì)，2016年下半年至2017年上半年，杭州市區(qū)共有689.7萬方涉宅地出讓，而這些可建面積中只有135.1萬方上市，有554.6萬方未上市，未按計(jì)劃上市的占出讓宅地的80.4%。與此同時(shí)，由于政府的限價(jià)使得住房?jī)r(jià)格低于市場(chǎng)價(jià)格，買房人會(huì)迅速進(jìn)入市場(chǎng)，市場(chǎng)上會(huì)流行著“買到就是賺到”的說法。因此在一些城市出現(xiàn)了萬人排隊(duì)買房的現(xiàn)象，甚至出現(xiàn)了成都7萬人瘋搶1千套房子的新聞，“憑關(guān)系”“倒賣房號(hào)”“賄賂置業(yè)顧問”等現(xiàn)象層出不窮。

2.“搖號(hào)”政策對(duì)經(jīng)濟(jì)效率的影響。為了解決“限價(jià)”造成的供求不匹配以及市場(chǎng)中的黑色交易等問題，政府不得不采取配給制度。在房地產(chǎn)市場(chǎng)中與配給相對(duì)應(yīng)的就是“搖號(hào)”制度。據(jù)報(bào)道，中國(guó)有8個(gè)城市發(fā)布了房源統(tǒng)一搖號(hào)的政策，上海、南京、長(zhǎng)沙、成都、杭州、西安、武漢和深圳8個(gè)城市，全部或者部分房源需要搖號(hào)讓出。但是，“搖號(hào)”制度會(huì)產(chǎn)生一系列的問題。

首先，“搖號(hào)”造成了效率上的損失。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)是追求效率經(jīng)濟(jì)的。效率經(jīng)濟(jì)在市場(chǎng)分配領(lǐng)域遵循貢獻(xiàn)原則，誰的貢獻(xiàn)大，誰就應(yīng)該多得。具體到房地產(chǎn)市場(chǎng)中就是，誰出價(jià)高，誰的貢獻(xiàn)大，誰就應(yīng)該得到房子的所有權(quán)?！皳u號(hào)”制度的設(shè)計(jì)，顯然是把得到房子的機(jī)會(huì)交給了命運(yùn)或者不確定性，顯然不利于效率的實(shí)現(xiàn)。

其次，“搖號(hào)”有損公平。很多人認(rèn)為，搖號(hào)雖然有損效率，但實(shí)現(xiàn)了公平。但實(shí)際上，搖號(hào)是很不公平的。即使搖號(hào)的過程完全正規(guī)，沒有內(nèi)定，但得到房子的人并沒有比其他購房人更優(yōu)秀，或者付出更多，或者對(duì)社會(huì)貢獻(xiàn)更大，或者對(duì)房子有較大的需求，僅僅是因?yàn)檫\(yùn)氣好，就可以低價(jià)得到資源，進(jìn)而在二手市場(chǎng)牟利，這顯然是最大的不公平。

再次，“搖號(hào)”會(huì)產(chǎn)生腐敗。由于人為的“限價(jià)”和“搖號(hào)”的巨大利益，會(huì)誘使有關(guān)人員濫用權(quán)力與關(guān)系，甚至行賄貪污來獲取“內(nèi)定”的購房號(hào)，從而導(dǎo)致腐敗滋生。

三、房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的對(duì)策

通過以上的分析，促使房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展成了兩難困境，任由市場(chǎng)決定價(jià)格，價(jià)格虛高，“泡沫”嚴(yán)重，嚴(yán)重影響了普通群眾的生活，甚至一套房子花光了“六個(gè)錢包”付首付，導(dǎo)致消費(fèi)降級(jí)，國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩。如果政府干預(yù)，又會(huì)造成供不應(yīng)求、腐敗滋生、損失效率和公平，那么，房地產(chǎn)市場(chǎng)如何保持健康發(fā)展呢？本文認(rèn)為，政府應(yīng)該充分尊重市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，通過改善預(yù)期、改變供給等方法來改變市場(chǎng)需求和價(jià)格，進(jìn)一步使房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。

1.充分認(rèn)清政府職能，充分尊重市場(chǎng)規(guī)律。競(jìng)爭(zhēng)性市場(chǎng)是一種較好的市場(chǎng)，它能夠?qū)崿F(xiàn)資源的最優(yōu)配置。尊重這種自發(fā)的秩序，便能夠保證市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的良好運(yùn)行，同時(shí)，競(jìng)爭(zhēng)性市場(chǎng)也可以實(shí)現(xiàn)結(jié)果的公平。政府要做的就是財(cái)富、資源稟賦的再分配，盡量使市場(chǎng)主體起點(diǎn)公平。國(guó)家應(yīng)該通過財(cái)稅制度、再分配制度等保證弱勢(shì)群體能夠享受到惠民措施。但是，對(duì)市場(chǎng)價(jià)格的直接干預(yù)是不合理的。尊重市場(chǎng)規(guī)律，體現(xiàn)在住房制度上就是，高收入靠市場(chǎng)、中等收入靠政策支持，而低等收入就要靠政策支持。

2.從需求方來看，通過改變預(yù)期進(jìn)而減少投資和投機(jī)需求。政府要堅(jiān)持對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的定性，“房子是用來住的，不是用來炒的”，突出房子的居住功能，降低房子的投資投機(jī)功能，改變住房?jī)r(jià)格會(huì)進(jìn)一步上漲的預(yù)期，從而降低需求，使需求曲線進(jìn)一步向左下方移動(dòng)，進(jìn)而使價(jià)格下降。另一方面，對(duì)于價(jià)格上漲較快的地區(qū)和城市實(shí)行嚴(yán)格的“限購”和“限售”制度，區(qū)分剛性住房需求和改善型住房需求以及投資需求，通過這些措施進(jìn)一步改變市場(chǎng)的需求曲線，通過市場(chǎng)的方式改變市場(chǎng)價(jià)格。

3.從供給方來看，通過多種渠道完善住房供給制度。供給不足是導(dǎo)致住房?jī)r(jià)格居高不下的主要原因，因此，改善住房供給制度是解決房?jī)r(jià)問題的根本舉措，建立多主體供應(yīng)、多渠道保障、租售并舉的住房制度將是未來住房制度改革的新方向。

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