冉恩宇 （河南大學(xué)土木建筑學(xué)院，河南 開封 475000）

1 引言

民宿產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，它能有效吸引人氣，給人們帶來的體驗(yàn)式度假旅游服務(wù)，推動(dòng)著傳統(tǒng)酒店行業(yè)向地域個(gè)性化服務(wù)過渡，但其發(fā)展依賴于所在地的歷史文化、人文精神、自然環(huán)境景觀等地域文化特色。

開封市作為首批國(guó)家歷史文化名城，歷史悠久，文化遺存豐富，宋文化氣氛濃郁，民俗活動(dòng)多樣，地域特色顯著。隨著城市發(fā)展，城市更新工程不可避免的觸及許多古街巷與傳統(tǒng)民居等老舊空置民宅，由于保護(hù)能力與條件不足，傳統(tǒng)民居面臨被拆除破壞局面。

建議結(jié)合城市發(fā)展規(guī)劃，通過把傳統(tǒng)民居進(jìn)行民宿化改造以保護(hù)傳統(tǒng)建筑的同時(shí)，為開封旅游城市發(fā)展做出貢獻(xiàn)。開封市適宜民宿產(chǎn)業(yè)發(fā)展，能提供豐富的東京汴梁民俗文化特色以及豐富的人文景觀，政策補(bǔ)助力度較強(qiáng)，為住宿產(chǎn)業(yè)提供大力支持。同時(shí)，民宿產(chǎn)業(yè)發(fā)展能為開封帶來民間投資，老舊住宅與空置房屋均可通過改造民宿再利用，保護(hù)歷史遺存，改善老舊房屋居住環(huán)境，提升開封市住宿服務(wù)品質(zhì)。

近年來開封民宿產(chǎn)業(yè)仍處于空窗期，相關(guān)法律法規(guī)仍未完善，本文針對(duì)開封市城市收入、土地交易、房地產(chǎn)市場(chǎng)等現(xiàn)狀分析，結(jié)合民宿產(chǎn)業(yè)發(fā)展特質(zhì)，進(jìn)行開封市民宿改造可行性研究，為民宿產(chǎn)業(yè)在開封市發(fā)展提供參考。

2 開封民宿研究背景

2.1 開封市城市發(fā)展現(xiàn)狀

2.1.1 城市定位

開封市是中國(guó)八大古都之一，位于省會(huì)鄭州西南40km處，2017年統(tǒng)計(jì)全市人口454.93萬人。作為中原城市群地區(qū)性中心城市，開封承擔(dān)鄭州部分教育職能，與開封本身悠久的歷史文化背景相呼應(yīng)。

開封是以旅游為支柱產(chǎn)業(yè)的城市，豐富的文物遺存是古城特色之一，現(xiàn)存文物保護(hù)單位263處，13處為國(guó)家級(jí)，38處省級(jí)，享有中國(guó)優(yōu)秀旅游城市稱號(hào)，2016年全市GDP1748億元，其中旅游產(chǎn)業(yè)398億元，超過25%。近年來開封市第一產(chǎn)業(yè)占比逐漸下滑，第二產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定在40%左右，第三產(chǎn)業(yè)穩(wěn)步提升，至2016年占比43%。

2.1.2 城市規(guī)劃

城市整體規(guī)劃向西發(fā)展，重點(diǎn)開發(fā)汴西新區(qū)與鄭東相融，中心城區(qū)與北部城區(qū)由于古城保護(hù)政策，控制開發(fā)，整體采用“中疏、北控、東調(diào)和南改”布局。

開封市文化與經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度不匹配，僅靠旅游服務(wù)單一產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展，留客能力弱，經(jīng)濟(jì)發(fā)展滯后。目前重點(diǎn)打造鄭汴新區(qū)，向鄭融城，中心城區(qū)因古城保護(hù)政策已經(jīng)飽和，東側(cè)多為村落，南側(cè)工業(yè)為主，北邊的連霍高速與黃河成為屏障，唯有向西發(fā)展，借力自貿(mào)區(qū)的實(shí)施打開僵局。

2.1.3 城市發(fā)展面臨的問題

遵從歷史文化名城定位，近年來開封政府在仿古修復(fù)與古建筑維護(hù)上投入很多，但對(duì)于古街巷、傳統(tǒng)民居等并不看重，盲目新建、改建造成開封歷史建筑整體格局受到不同程度的破壞。

2.1.4 開封傳統(tǒng)民居現(xiàn)實(shí)困境

開封傳統(tǒng)民居多數(shù)為存在時(shí)間久遠(yuǎn)而保存相對(duì)完整的住宅，不同于皇家園林規(guī)格用材要求嚴(yán)格，且民居形制多為當(dāng)?shù)靥厣季帧Ｓ捎谀甏眠h(yuǎn)仍能保存相對(duì)完整，這些傳統(tǒng)民居建成時(shí)為當(dāng)?shù)孛耖g代表性建筑，工程質(zhì)量、造型裝飾、規(guī)模布局均為首屈一指，反映當(dāng)?shù)孛耖g建筑特色。同時(shí)，由于物質(zhì)生活水平的提升與人們居住條件變化，傳統(tǒng)民居的光線昏暗、不通水電、狹小擁擠、潮濕封閉、交通不便、私密性不足等問題突顯，不能滿足生活居住需求。

2.2 民宿發(fā)展現(xiàn)狀研究

2.2.1 民宿概念的起源與定義

民宿一詞來源于日本「民宿」，同英美的“Bed&Breakfast”（簡(jiǎn)稱B&B）本意接近，即為旅客提供住宿和免費(fèi)早餐的家庭式賓館[1]。民宿多為利用自家住宅或者租賃房屋的空閑房間，以副業(yè)方式經(jīng)營(yíng)，突顯當(dāng)?shù)刈匀换蛉宋木坝^、民俗民風(fēng)與特色習(xí)俗活動(dòng)，為游客提供入鄉(xiāng)隨俗的住宿服務(wù)。

民宿這種經(jīng)營(yíng)方式因環(huán)境與文化以及生活方式的不同而有所差異，歐州多為農(nóng)莊式民宿，讓游客體驗(yàn)農(nóng)莊生活，享受田園環(huán)境；加拿大多采用假日農(nóng)莊模式；美國(guó)多為居家式民宿與青年旅舍，提供廉價(jià)的住宿服務(wù)；英國(guó)則慣稱Bed&Breakfast，即提供睡覺的地方以及早餐。

近年來民宿發(fā)展逐步專業(yè)化，不再僅限于兼營(yíng)式經(jīng)營(yíng)，民宿的定義應(yīng)當(dāng)有相應(yīng)的改變。

在臺(tái)灣對(duì)民宿的定義有三點(diǎn)共識(shí)與兩個(gè)爭(zhēng)議，即民宿利用住宅空間，空間較??；由家庭經(jīng)營(yíng)以營(yíng)造“家”的氛圍；結(jié)合當(dāng)?shù)靥厣顒?dòng)與美食。爭(zhēng)議在于民宿所在地的選擇與經(jīng)營(yíng)方式[2]。

集合以上意見分析，把民宿定義為：經(jīng)營(yíng)者結(jié)合當(dāng)?shù)丨h(huán)境、人文、建筑資源，為消費(fèi)者營(yíng)造的一個(gè)具備家庭氛圍的小型餐飲住宿場(chǎng)所[3]。

2.2.2 民宿特點(diǎn)

民宿以“慢節(jié)奏生活、體驗(yàn)式家居”取勝，不同于一成不變的旅館房間，千篇一律的酒店服務(wù)，民宿能夠使人體驗(yàn)到各個(gè)地方不同于別處的特色風(fēng)情，獨(dú)有的故事，能夠在旅途中有更多與人邂逅的機(jī)會(huì)。民宿的核心是依托于當(dāng)?shù)靥厣娜伺c故事，一個(gè)有著豐富閱歷、獨(dú)特人生經(jīng)驗(yàn)與一技之長(zhǎng)的“老板”或“老板娘”為客人提供親情服務(wù)，如同一位老朋友展示自己家鄉(xiāng)一般展現(xiàn)當(dāng)?shù)仫L(fēng)俗文化特色，可以為民宿帶來無數(shù)回頭客。

2.2.3 民宿發(fā)展現(xiàn)狀

民宿是國(guó)內(nèi)旅游散客化和休閑度假體驗(yàn)式出行趨勢(shì)的產(chǎn)物，是個(gè)性化的游覽方式。目前以相對(duì)低廉的價(jià)格為主打，游客以背包客、驢友等散客，中低收入群體為主。

民宿特質(zhì)決定其規(guī)模不大，經(jīng)各區(qū)域民宿調(diào)研統(tǒng)計(jì)，民宿客房數(shù)量基本都在30間以內(nèi)，每間客房面積在10～30m2左右，民宿面積基本為400～1000m2。單間客房改造投資2～10萬左右，民宿投資總額基本40～300萬，所在地區(qū)不同與閑置用房改造、土地價(jià)格不同有所變化。

現(xiàn)今民宿收入依賴于所在地區(qū)自然景觀或人文景觀吸引而來的游客，其盈利方式以客房住宿服務(wù)收入為主，部分民宿通過特色餐飲、休閑娛樂活動(dòng)產(chǎn)生額外收入。客房?jī)r(jià)格經(jīng)調(diào)研發(fā)現(xiàn)大部分為200元以下，僅10%的民宿價(jià)格在300元以上。熱門景點(diǎn)與旅游風(fēng)景區(qū)、休閑度假區(qū)的入住率能夠達(dá)到80%以上；觀光型旅游區(qū)入住率約50%，游客僅觀光景點(diǎn)，留客能力不足。民宿投資回報(bào)期在2～5年。

3 開封民宿發(fā)展探索

3.1 通過民宿經(jīng)營(yíng)方式解決開封民居保護(hù)與再利用問題

民宿需要土地以供建設(shè)，開封市2017年土地市場(chǎng)供應(yīng)226萬m2，供銷比2.7，土地資源豐富。2017年土地市場(chǎng)成交均價(jià)110萬元每畝，比2016年下降24%。

對(duì)開封閑置房屋與民居改造投資相對(duì)靈活，以低價(jià)獲取老城區(qū)民居改造民宿的方式，獲取良好地理位置，在保護(hù)傳統(tǒng)民居的同時(shí)改善民居生活環(huán)境，使空置資源再利用，有效節(jié)約投資資本。

針對(duì)開封民宿改造項(xiàng)目存在的問題，提出有針對(duì)性的解決措施與具體設(shè)計(jì)策略：

①民宿依賴于周邊景觀空間設(shè)計(jì)，通過周邊環(huán)境整治建設(shè)良好的街區(qū)景觀；

②老城區(qū)內(nèi)道路交通空間組織較為混亂，需要通過道路周邊退讓、局部地下隧道等形式實(shí)現(xiàn)人車分流，保留原始街道肌理的同時(shí)，緩解交通壓力，創(chuàng)建良好交通環(huán)境；

③通過傳統(tǒng)民居民宿化改造設(shè)計(jì)，改善傳統(tǒng)民居的人居環(huán)境，維護(hù)歷史街區(qū)整體景觀形象，突顯宋風(fēng)宋韻，空置空間再利用，吸引外出務(wù)工勞動(dòng)力回家經(jīng)營(yíng)，體現(xiàn)民宿人情味特色，突出本地民俗風(fēng)情；

④文態(tài)產(chǎn)業(yè)鏈建設(shè)，民宿的發(fā)展依賴于民宿周邊有無良好的自然景觀風(fēng)景或人文歷史體驗(yàn)。充分利用開封本地慢節(jié)奏的休閑生活方式與濃厚的人文底蘊(yùn)，引入特色產(chǎn)業(yè)，如開封盤鼓、豫劇、朱仙鎮(zhèn)年畫、大相國(guó)寺梵樂、夜市小吃、特色美食、文化表演等創(chuàng)造出文態(tài)產(chǎn)業(yè)鏈，豐富民宿人文景觀特色與體驗(yàn)式游覽外，帶動(dòng)整個(gè)文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展，進(jìn)而形成整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈的良性循環(huán)。

3.2 民居改造民宿設(shè)計(jì)探索

結(jié)合開封現(xiàn)存?zhèn)鹘y(tǒng)民居及其周邊環(huán)境提出民宿改造設(shè)計(jì)注意要點(diǎn)，為今后開封傳統(tǒng)民居的民宿改造設(shè)計(jì)提供參考與借鑒。

①根據(jù)規(guī)劃要求，對(duì)保護(hù)區(qū)環(huán)境及房屋的規(guī)劃以修繕、清理、整改為主。根據(jù)四合院的完整程度和使用情況，對(duì)保存較好的四合院“盡量恢復(fù)其原始風(fēng)貌和格局，修舊如舊”，以盡可能的保留四合院原有的歷史價(jià)值。對(duì)街區(qū)部分破損的房屋或院落，根據(jù)評(píng)估結(jié)果進(jìn)行拆除或修建，對(duì)沒有保留價(jià)值的傳統(tǒng)民居進(jìn)行整體民宿化改造[4]；

②民宿化改造面臨的主要矛盾是，傳統(tǒng)民居的落后生活環(huán)境與游客生活品質(zhì)之間矛盾，民宿化改造勢(shì)必需要達(dá)到較好的采光、通風(fēng)、保暖、聲光環(huán)境以及水電管網(wǎng)鋪設(shè)。本設(shè)計(jì)中通過屋頂局部改造起到類似天窗的形式取得頂部采光；立面上采用大面積玻璃以提高屋內(nèi)光學(xué)環(huán)境；室內(nèi)木柱、屋頂檁條等木構(gòu)件全部保留（通過改造的框架結(jié)構(gòu)支撐，木構(gòu)件不承重僅作為裝飾構(gòu)件）還原室內(nèi)空間的傳統(tǒng)民居氛圍。

③保留傳統(tǒng)民居的四合院布局形式，優(yōu)化院落與灰空間，同時(shí)結(jié)合建筑立面，讓院落中的植物在建筑立面上攀爬或直接在建筑立面上種植綠植。以提高游客住宿的體驗(yàn)水平，同時(shí)民宿主人同樣居住在民宿之中，以家居空間為核心，像家一樣經(jīng)營(yíng)民宿。如：主人位于庭院中燒茶，請(qǐng)客人一起品茶聊天，介紹開封本地風(fēng)土人情；午飯時(shí)間，主人召集各位客人一起包餃子等活動(dòng)，充分展現(xiàn)民宿的人情味與慢節(jié)奏的休閑生活。

4 結(jié)語

開封民居改造民宿是一項(xiàng)一舉多得的工程，既能夠把閑置資源再利用，使本地旅游文化特色得以靈活運(yùn)用，整治城市風(fēng)貌，還能夠吸引民間投資，改善傳統(tǒng)民居惡劣居住環(huán)境，帶動(dòng)周邊產(chǎn)業(yè)發(fā)展，提高開封市旅游城市底蘊(yùn)，解決城市更新中傳統(tǒng)民居處理難題。