徐濱

摘要：隨著居民的收入水平逐漸提高，也帶動了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，同時也推動了中國經(jīng)濟的快速發(fā)展，房地產(chǎn)的發(fā)展也帶來了房價過高的問題?，F(xiàn)階段，房地產(chǎn)市場已進入新一輪調(diào)控。政府如何有效地進行宏觀調(diào)控管理房地產(chǎn)信貸業(yè)務至關重要。本文主要結合當今的發(fā)展現(xiàn)狀分析了房地產(chǎn)行業(yè)與商業(yè)銀行的信貸風險以及成因，對目前的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策進行了分析，也論述了相關政策對我國房地產(chǎn)行業(yè)及商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸業(yè)務的影響，并結合實際情況提出了有關房地產(chǎn)信貸策略及建議，僅供相關人士參考。

關鍵詞：宏觀調(diào)控;房貸政策;商業(yè)銀行

近年來，我國一線、二線城市房價過快上漲的問題引起了各界人士的關注，商業(yè)銀行與房地產(chǎn)行業(yè)密切相關，直接受到新規(guī)定的影響，房地產(chǎn)行業(yè)對商業(yè)銀行信貸的貸款具有一定的風險。因此，需要在政府監(jiān)管的背景下，合理利用法律手段對商業(yè)銀行信貸進行宏觀調(diào)控和微觀管理。

1.造成我國商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風險成因分析

房地產(chǎn)行業(yè)與銀行信貸密切相關，二者之間存在利率關聯(lián)，因此銀行信貸必定會面臨流動性風險問題，即資本周轉率，而資本周轉的存在的短期貸款的客觀規(guī)律，也會導致房地產(chǎn)行業(yè)和銀行信貸受到同樣的信用風險影響。

信用風險主要是由于信息不對稱和從借貸到還款等環(huán)境變化等因素共同累積的過程。如果貸款人在還款期間因財務問題而做出負面變更，貸款很可能無法按時償還，那么商業(yè)銀行可以通過抵押或擔保合同保證債權人的權利。由此可見，信用風險是限制商業(yè)銀行經(jīng)營和發(fā)展的最大問題之一。從我國商業(yè)銀行信貸風險形成機制的角度來看，商業(yè)銀行內(nèi)部管理存在缺陷，外部受經(jīng)濟政策變化和市場運行環(huán)境的影響等，所以商業(yè)銀行必須分析和理解信用風險，從而最大限度地降低信用風險。

1.1商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風險具有不可回避性

商業(yè)房地產(chǎn)銀行的信用風險特征不可避免，因此，銀行和房地產(chǎn)都應隨時準備承擔風險。此外，房地產(chǎn)業(yè)對銀行信貸的過度依賴也會給未來的發(fā)展帶來潛在危害。房地產(chǎn)是中國經(jīng)濟的基石，銀行信貸是中國的經(jīng)濟血液，房地產(chǎn)泡沫和銀行信貸危害互相牽制，高利潤分享的同時也伴隨著高風險，銀行也需要與房地產(chǎn)共同承擔相應風險。

1.2銀行信貸分享了大部分的房地產(chǎn)利潤

中國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展主要依靠融資貸款。在房地產(chǎn)開發(fā)的每個階段，無法僅僅依靠融資資金、房地產(chǎn)信托等來源，主要還是依靠銀行信貸，在房地產(chǎn)行業(yè)的建設土地收購和銷售環(huán)節(jié)中，都有銀行信貸干預，資金投入甚至超過60%。

1.3商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風險的成因

1.3.1外部原因。借款人，因為個人資金流動性大，不像房地產(chǎn)業(yè)的收購，每個季度都必須有明確的規(guī)劃，對于房地產(chǎn)信貸風險而言，具潛在危害。

1.3.2銀行自身的原因。由于銀行員工的素質(zhì)參差不齊，在進行資金評估和貸款人評估借款人還款的能力時無法正確做出判斷，很容易產(chǎn)生決策失誤，導致銀行信貸風險上升。而且銀行的工作人員無法確定資金流動中存在大量灰色地帶，如果工作人員進行了過度擔保，那么會給銀行造成無法估計的損失。

1.3.3環(huán)境原因。環(huán)境原因主要是指中國信貸市場的整體秩序和國家相關的法律法規(guī)。

2.土地法對于商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風險的宏觀調(diào)控

2.1通過建立有序的土地市場減少風險

土地法是一項通過一定的措施來規(guī)范購買和土地使用管理的法律。如果市場沒有強有力的土地法律保障，那么房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展將是混亂不堪的。建立有組織的土地市場是促進有序健康的市場發(fā)展的必需品。通過對第一級土地的管理，從根本上把控對房地產(chǎn)行業(yè)的控制，只有擁有穩(wěn)定資本和良好運營評估的房地產(chǎn)開發(fā)商才能接管土地，以確保市場的正常運作，從而實現(xiàn)國家對商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風險的控制。通過直接控制土地供應渠道，可以大大降低商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風險，從長遠來看，有序的國家法律可以確保市場的良性循環(huán)，降低資金循環(huán)問題帶來的風險。

2.2土地制度的不斷規(guī)范減少風險發(fā)生

根據(jù)我國頒布的與土地有關的法律法規(guī)，可以看到我國對土地房產(chǎn)問題的重視，正在尋求從一系列制度的制定中突出平等和開放?？傮w而言，宏觀調(diào)控旨在打擊投機性住房需求，大幅度緩解供需矛盾，進一步規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序，從而遏制部分城市房價過快上漲的情況。從長遠來看，房地產(chǎn)市場的規(guī)范有序發(fā)展對多方都有好處，不僅有利于商業(yè)銀行信貸業(yè)務的持續(xù)健康發(fā)展，而且還能降低銀行房地產(chǎn)貸款制度的風險。目前，我國的宏觀調(diào)控處于關鍵時期。政府無法容忍住房價格的飛速上漲，尤其是一線城市的房價。隨著政府房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的實施和深化，不排除政府出臺進一步嚴格調(diào)控政策的可能，預計一些資質(zhì)較低，實力較弱，資金鏈緊張的小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將被淘汰，未來房地產(chǎn)市場的整體走勢存在較大不確定性，房地產(chǎn)市場集中度將進一步提高，結構也將進一步改善，也會給房地產(chǎn)貸款帶來一定的潛在風險。

3.商業(yè)銀行采取的措施

由于房地產(chǎn)占商業(yè)銀行信貸活動的很大比例，所以商業(yè)銀行應該做好風險防范工作。

3.1 高度重視調(diào)控政策

商業(yè)銀行要從全局出發(fā)，維護社會穩(wěn)定，以增進人民生活為最終目的來進行投資分析，認真學習和深化政策精神，準確認識當前宏觀經(jīng)濟和房地產(chǎn)市場狀況，制定適合當?shù)氐木唧w措施，嚴格執(zhí)行國務院頒布的房地產(chǎn)信貸額度，做好風險防范工作。除此之外商業(yè)銀行還應密切關注部分地區(qū)房屋交易量大幅下降，以及當前階段交易價格調(diào)整所帶來的潛在風險，對于優(yōu)質(zhì)住房貸款高房價時期，需要采取措施有效實施風險防范和資產(chǎn)保值。

3.2 把握貸款投放節(jié)奏及投向

政府需要實施房地產(chǎn)貸款梯度促進策略，鞏固一線、二線城市房地產(chǎn)貸款業(yè)務，并且要結合有關部門繼續(xù)支持一線城市普通商品住房項目貸款，鼓勵進行棚戶區(qū)改造。同時將貸款資源轉向為重點支持普通商品住房，經(jīng)濟適用房以及城市棚戶區(qū)改造項目的建設。

3.3 嚴格貸款用途管理

所有銀行都需要嚴格管理貸款的使用，不符合國家購房政策的借款人不得發(fā)放貸款。在按照國家政策實施限制購房的措施的城市，必須嚴格遵守相關購房資歷審查。

3.4 加強抵押物風險管理

將房地產(chǎn)批準的概念從抵押品轉移到償付能力，要保證預期現(xiàn)金的流量。對于房地產(chǎn)開發(fā)商而言，要落實銷售收益，對于個人住房貸款而言，應該側重預期的收入。

貸款發(fā)放后，有必要建立房地產(chǎn)項目貸款全程監(jiān)控系統(tǒng);一是嚴格禁止房地產(chǎn)貸款資金的濫用、盜用、挪用;二是注意對其還款能力的研究，即現(xiàn)金流量監(jiān)測;三是加強房地產(chǎn)貸款抵押管理，時刻注意房地產(chǎn)市場價格變動和房地產(chǎn)市場走勢，對于某些房價大幅波動的地區(qū)，需要重估其對應的價值。

3.5 提高銀行的議價能力

嚴格執(zhí)行第二套房貸政策，保證首付比例不低于60%，貸款利率不低于基準利率的1.1倍。對于二套房貸款或者三套房貸款，應該增加預付款金額，增強覆蓋率抵押貸款的保障力度。各行可根據(jù)客戶的實際風險確定貸款利率，提高貸款定價能力與風險管理水平，同時上調(diào)二套房貸款利率也有助于提高個人貸款收益水平。

3.6 密切關注開發(fā)企業(yè)違規(guī)風險

各商業(yè)銀行需要加強與政府部門之間的溝通，保證信息的流通，密切關注違反政府主管部門對違規(guī)進行操作的房地產(chǎn)開發(fā)公司的處罰，對于存在閑置土地，哄抬房價等違規(guī)的房地產(chǎn)開發(fā)公司，商業(yè)銀行應立即將其納入黑名單，禁止新融資，盡快收集已有的貸款，或制定保全措施。

3.7進一步加強對集團性客戶的風險管理

一是各行要建立集團客戶風險預警系統(tǒng)，明確客戶管理鏈中各管理者的預警責任，同時建立應急響應小組，應對緊急情況。二是根據(jù)項目的進度實行貸款資金封閉管理，嚴格監(jiān)管房地產(chǎn)集團客戶各資金的流動，不得在集團內(nèi)部非法轉移。三是嚴格控制集團內(nèi)關聯(lián)公司擔保，優(yōu)先選擇優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)擔保（質(zhì)量）抵押擔保，認真審查產(chǎn)權，合理確定抵押貸款利率。對于貸款集中度高的集團客戶，適當減少貸款規(guī)模，切實防范風險，加強抵押物價值管理。各商業(yè)銀行必須建立專業(yè)的房地產(chǎn)信貸團隊，要求團隊內(nèi)的工作人員不僅要熟悉房地產(chǎn)行業(yè)的相關知識和政策，還要具備項目評估的技能，確保房地產(chǎn)抵押足值，同時做好房地產(chǎn)信貸管理工作。

總結與建議

本文認為，政府可以通過制定土地法、財產(chǎn)政策等法律法規(guī)來進行宏觀調(diào)控，適當提高利息對貸款的監(jiān)管效果顯著，通過利息稅來控制財產(chǎn)信貸的規(guī)模，有效刺激房地產(chǎn)經(jīng)濟，使信貸市場和房地產(chǎn)市場在有序穩(wěn)定的控制之下運行，同時，金融監(jiān)管部門必須通過監(jiān)管促進商業(yè)銀行的內(nèi)部管理，降低商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風險。

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