日本房地產泡沫實證檢驗及其對中國經濟的啟示

李朝暉

摘 要：房地產經濟在國民經濟發(fā)展中具有重要地位，與其他經濟部門密切相關。房地產泡沫有其自身客觀條件，與其他經濟泡沫一樣具有積極意義，但也可能帶來對當?shù)亟洕挠绊懮踔烈l(fā)經濟、金融危機。任何負責任的政府都想抑制過熱的房地產市場，但泡沫本身的特點使其措施也有自身的缺陷，如果不能妥善處理價格泡沫，可能會導致經濟崩潰和政治上的動蕩。

關鍵詞：日本房地產泡沫 中國經濟 SADF GSADF

20世紀90年代初，日本房地產泡沫破滅導致了迄今為止世界上最大和最深的房地產危機。中國和日本也有這樣的現(xiàn)象：資金流入房地產市場，由于貨幣政策失去，價格迅速上漲，但不同的是，兩國的發(fā)展處于不同的階段，人口老齡化和城市化率是也不同。中國人會重復日本的錯誤，還是中國的地產泡沫可以通過各種政策來消化掉，這是學者們一直在爭論的問題所在。因此，本文通過分析日本房地產崩盤的故事，來引發(fā)對未來中國房地產業(yè)的啟示。

首先，我們需要定義泡沫期?；诖?，我們可以先確定膨脹的房價和泡沫期。由于理性預期模型解決方案存在不確定性，所以可能會出現(xiàn)合理的房價泡沫。代理商今天準備支付的房價取決于未來某個時期的預期房價，但一般而言，不能排除房價可能系統(tǒng)地偏離其基本價值的可能性。即使風險中性代理人是完全理性的，實際房價也可能包含泡沫因素，因此房價與其基本價值之間可能存在差異。由此產生的房地產泡沫會有一個向上擴大趨勢促使房價上漲，然后突然崩潰。

根據(jù)國家統(tǒng)計局（NBS）的定義，房地產價格指數(shù)反映了一定時期的商品房銷售價格的變化程度和趨勢，并且是通過上升和下降的百分比形式價格反映出來，因此在本篇文章中我們使用房地產價格指數(shù)來研究泡沫經濟。我們使用了1993年至2015年東京房地產價格指數(shù)的月度數(shù)據(jù)來檢驗日本房地產市場的泡沫（數(shù)據(jù)來源是日本房地產研究所）。基期為1993年6月至2015年8月，每月觀察數(shù)為267次。這是由日本政府選出、日本房地產市場最具代表性的城市。東京是日本的首都，東京擁有1300萬人口東京是日本的政治和文化中心，同時它也是日本的陸，海，空交通蓬勃發(fā)展的大都市區(qū)，由于日本的主要公司都集中在這里，這就使得它形成了日本著名的工業(yè)區(qū)，包括Kanagama和Chiba地區(qū)。其主要產業(yè)包括鋼鐵，造船，機械制造，化學工業(yè)，電子，皮革，電氣和纖維，石油，出版和精密儀器等，東京的金融業(yè)和業(yè)務發(fā)達，內部和外部業(yè)務活動都很頻繁。

繼而，我們使用SADF和GSADF方法來檢驗時間價格序列，樣本來自于1993年6月至2015年8月的267個房地產價格指數(shù)月度數(shù)據(jù)。根據(jù) Phillips（2012）確定的最小有效窗口，我們選擇。

通過圖中的比較，我們發(fā)現(xiàn)價格有3個泡沫區(qū)間，1997年9月到1998年2月為第一個泡沫區(qū)間，2007年4月開始的第二個泡沫并與2008年1月破裂。第三個泡沫開始于2015年2月，在同年6月消失。

SADF測試涵蓋了數(shù)據(jù)更多的子樣本，并具有更大的靈活性窗口。我們在1997年—2015年間找到泡沫的起止時間段，東京的泡沫數(shù)量是三個。主要原因要歸因于亞洲經濟的動蕩。1997年6月，亞洲發(fā)生金融危機，發(fā)展危機過程非常復雜。1997年7月2日，亞洲金融危機橫掃泰國，泰銖貶值。1997年11月中旬，韓國也爆發(fā)了東亞金融危機，17日，韓元兌美元跌至創(chuàng)紀錄的1008：1。21日，韓國政府不得不向國際貨幣基金尋求幫助，暫時控制危機。但截至12月13日，韓元兌美元也跌至1737.60：1。韓國危機襲擊了日本的金融業(yè)，1997年下半年，一系列銀行和證券公司被日本銀行控制。然后，東南亞金融風暴演變?yōu)閬喼藿鹑谖C。東南亞和東亞的金融危機嚴重影響了日本經濟，使得東亞和南亞經濟體的生產體系遭到破壞。日本在東亞和韓國的投資的十億美元的貸款一直無法收回，這些壞賬帳使日本金融業(yè)遭受了霜凍。

鑒于中日兩國經濟的相似性，以及日本泡沫經濟帶來的巨大危機使得日本經濟失去十年的巨大成果，我們應該借鑒日本房地產泡沫時代的教訓，規(guī)范中國的房地產對策，防止房地產泡沫帶來的金融風險。房地產開發(fā)過程中，要求地產行業(yè)能夠進一步了解金融機構的政策，避免在泡沫開始時采取了不正確的應對措施，進一步導致產生更大的地產泡沫。