基于產(chǎn)權(quán)空間分析的房產(chǎn)測(cè)量模式研究

劉學(xué)軍 劉恒輝

【摘要】隨著當(dāng)前我國房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，關(guān)于房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)空間的測(cè)量作業(yè)，以及房產(chǎn)測(cè)量模式的應(yīng)用，則引起了作業(yè)人員及業(yè)主的重視。分析在具體的房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)測(cè)量中，如何確保產(chǎn)權(quán)測(cè)量的準(zhǔn)確性，同時(shí)保障業(yè)主方的實(shí)際權(quán)益，則成為當(dāng)前房產(chǎn)測(cè)量作業(yè)實(shí)施中主要面臨的問題。文章針對(duì)產(chǎn)權(quán)空間分析的房產(chǎn)測(cè)量模式，進(jìn)行簡(jiǎn)要的分析研究。

【關(guān)鍵詞】產(chǎn)權(quán)空間;房產(chǎn)測(cè)量;政策;模式

1、產(chǎn)權(quán)空間基礎(chǔ)分析

1.1產(chǎn)權(quán)定性

產(chǎn)權(quán)定性為產(chǎn)權(quán)空間評(píng)估作業(yè)實(shí)施中的核心內(nèi)容，其中產(chǎn)權(quán)定性作業(yè)的開展，主要的作業(yè)原則即為：合法性，有限性兩個(gè)原則。其中合法性的作業(yè)原則，主要表現(xiàn)為：產(chǎn)權(quán)空間測(cè)量，確權(quán)作業(yè)在開展中，相關(guān)作業(yè)方式方法的應(yīng)用，需符合相關(guān)法律，政策，文件之規(guī)定，要求在具體作業(yè)中其評(píng)估對(duì)象，具備可識(shí)別，可計(jì)算，以及規(guī)劃容積率的特征。規(guī)避因產(chǎn)權(quán)空間不符合相關(guān)法律條款規(guī)定，造成的違規(guī)，違法現(xiàn)象。其次有限性的分析原則實(shí)施，主要內(nèi)容為：房屋產(chǎn)權(quán)在確定時(shí)，應(yīng)存在一定的空間約束性以及有限性，同時(shí)產(chǎn)權(quán)空間應(yīng)具備一定的分割及合并特征。

1.2產(chǎn)權(quán)定量

產(chǎn)權(quán)空間分析作業(yè)的開展，從產(chǎn)權(quán)登記的目的，以及產(chǎn)權(quán)登記后涉及的市場(chǎng)交易活動(dòng)進(jìn)行評(píng)估，實(shí)施針對(duì)性的定量產(chǎn)權(quán)空間分析作業(yè)，則為產(chǎn)權(quán)空間評(píng)估確權(quán)中的主要作業(yè)內(nèi)容。其中產(chǎn)權(quán)定量作業(yè)的開展，主要的作業(yè)內(nèi)容包括：產(chǎn)權(quán)邊界的定量，確保產(chǎn)權(quán)空間存在明確的分割界限，且層高在2.2m以上，并有明確的方向及邊角。另外產(chǎn)權(quán)空間定量對(duì)象，應(yīng)具備一定的應(yīng)用功能，以及使用范圍，以此確保在房屋空間的產(chǎn)權(quán)定量中，相關(guān)容積率的有效計(jì)算，之后基于相關(guān)實(shí)測(cè)數(shù)據(jù)，進(jìn)行產(chǎn)權(quán)空間最終面積的測(cè)算。

1.3產(chǎn)權(quán)空間識(shí)別

從產(chǎn)權(quán)空間的權(quán)屬登記，產(chǎn)權(quán)空間使用，業(yè)主方權(quán)益保障的方向進(jìn)行評(píng)估，空間識(shí)別則為產(chǎn)權(quán)空間分析中的重點(diǎn)作業(yè)內(nèi)容。其中空間識(shí)別作業(yè)在實(shí)施中，主要的作業(yè)內(nèi)容包括：產(chǎn)權(quán)空間，非產(chǎn)權(quán)空間，房屋建筑面積等內(nèi)容的評(píng)估和確定。其中在具體的作業(yè)執(zhí)行中，空間識(shí)別的開展，要求測(cè)量作業(yè)人員明確產(chǎn)權(quán)對(duì)象的實(shí)測(cè)數(shù)據(jù)以及空間形態(tài)，同時(shí)針對(duì)產(chǎn)權(quán)空間的范圍，以及結(jié)構(gòu)數(shù)據(jù)，進(jìn)行實(shí)測(cè)記錄，最終根據(jù)坐標(biāo)參數(shù)進(jìn)行產(chǎn)權(quán)空間，產(chǎn)權(quán)面積，產(chǎn)權(quán)范圍的計(jì)算，以此確保相關(guān)產(chǎn)權(quán)數(shù)據(jù)測(cè)算，以及測(cè)量數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性和合格性。

2、基于產(chǎn)權(quán)空間分析的房產(chǎn)測(cè)量模式研究

產(chǎn)權(quán)空間分析作業(yè)的開展，對(duì)于業(yè)主方的實(shí)際權(quán)益，稅收質(zhì)量，行業(yè)規(guī)范，以及市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展，產(chǎn)生了重大的影響。因此在實(shí)際發(fā)展的過程中，關(guān)于產(chǎn)權(quán)空間分析下的房產(chǎn)測(cè)量方法應(yīng)用，也成為當(dāng)前房產(chǎn)測(cè)量作業(yè)實(shí)施中主要研究的問題。筆者基于當(dāng)前產(chǎn)權(quán)空間的實(shí)際分析發(fā)展現(xiàn)狀，針對(duì)房產(chǎn)測(cè)量模式的發(fā)展，提出了以下幾點(diǎn)控制措施，具體如：基于產(chǎn)權(quán)形態(tài)測(cè)量、基于產(chǎn)權(quán)有限性測(cè)量、基于公私性質(zhì)的測(cè)量。

2.1基于產(chǎn)權(quán)形態(tài)測(cè)量

從產(chǎn)權(quán)空間分析作業(yè)的開展得知，產(chǎn)權(quán)空間存在一定的差異性，且由于土地性質(zhì)的差異性，如科教用地，工業(yè)用地，住宅用地，商業(yè)用地的差異性，后期產(chǎn)權(quán)空間在測(cè)量方式，計(jì)算方式方面，均存在一定的差異性。因此從實(shí)踐發(fā)展的角度評(píng)估，基于產(chǎn)權(quán)形態(tài)開展房產(chǎn)測(cè)量作業(yè)，對(duì)于測(cè)量結(jié)果的準(zhǔn)確性控制，以及合法性，測(cè)量有效性的保障，奠定了良好的基礎(chǔ)。其次基于產(chǎn)權(quán)形態(tài)的房產(chǎn)測(cè)量模式應(yīng)用，也降低了因前期產(chǎn)權(quán)形態(tài)評(píng)判不到位，造成的產(chǎn)權(quán)糾紛等不良現(xiàn)象，對(duì)于產(chǎn)權(quán)登記質(zhì)量的控制，以及產(chǎn)權(quán)分析效果的合理提升，發(fā)揮了重要的作用。

2.2基于產(chǎn)權(quán)有限性測(cè)量

產(chǎn)權(quán)空間的應(yīng)用，產(chǎn)權(quán)空間的測(cè)量，以及產(chǎn)權(quán)登記數(shù)據(jù)的確定，受限于產(chǎn)權(quán)空間分析中的有限性，因此基于產(chǎn)權(quán)有限性，進(jìn)行房產(chǎn)測(cè)量作業(yè)則具備一定的可行性。其中在實(shí)際發(fā)展中，基于產(chǎn)權(quán)有限性進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)測(cè)量，對(duì)于保障業(yè)主單位權(quán)益，明確開放商義務(wù)發(fā)揮了重要的作用。其次從后續(xù)的產(chǎn)權(quán)空間應(yīng)用途徑方面分析，基于產(chǎn)權(quán)有限性的房產(chǎn)測(cè)量作業(yè)開展，對(duì)于后期實(shí)際使用人員的使用成本控制，以及相關(guān)物業(yè)機(jī)構(gòu)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)確定，也奠定了良好抵觸，降低了因相關(guān)測(cè)量屬性不明確，造成的企業(yè)經(jīng)營糾紛等其他不良現(xiàn)象。

2.3基于公私性質(zhì)的測(cè)量

產(chǎn)權(quán)空間分析作業(yè)在開展中，從其房屋的基礎(chǔ)公私屬性方面分析，存在公共用房，以及私有產(chǎn)權(quán)用房兩種類型。其中基于產(chǎn)權(quán)空間的公私性質(zhì)特征，開展房產(chǎn)測(cè)量作業(yè)也具備一定的可行性。其中基于公私性質(zhì)開展的房產(chǎn)測(cè)量作業(yè)，應(yīng)從項(xiàng)目工程施工前期的施工規(guī)劃設(shè)計(jì)，以及基礎(chǔ)屬性的變更方面，開展相關(guān)測(cè)量前期工作。之后基于既定的房屋公私性質(zhì)，開展相關(guān)房產(chǎn)測(cè)量工作，對(duì)于測(cè)量質(zhì)量的合理提升，以及開發(fā)商，業(yè)主單位的實(shí)際權(quán)益保障，發(fā)揮了重要的作用。

3、案例應(yīng)用及分析

3.1案例分析

某商住一體樓盤，靠近交通主干道，總占地面積152349m2，建設(shè)建筑均為33層商住一體結(jié)構(gòu)，其中6層及以上為住宅，5層及以下為商業(yè)，實(shí)際容積率為4.37，現(xiàn)根據(jù)產(chǎn)權(quán)空間要求進(jìn)行房產(chǎn)測(cè)量以及面積計(jì)算工作。

3.2測(cè)量方法

實(shí)際測(cè)量中為保障業(yè)主方，以及開放商的實(shí)際權(quán)益，測(cè)量作業(yè)實(shí)施中應(yīng)明確產(chǎn)權(quán)空間形態(tài)，從各場(chǎng)所的功能，層級(jí)，通過逐一開展識(shí)別，分類的方式進(jìn)行建筑總面積的計(jì)算。另外從開發(fā)商的權(quán)益保障方面分析，建筑總面積在測(cè)算中應(yīng)嚴(yán)格根據(jù)電梯，公共區(qū)域，外墻，以及過道，走廊，消防樓梯，公共通道的實(shí)際類型進(jìn)行實(shí)地測(cè)算和分析，并基于實(shí)地測(cè)算結(jié)果，進(jìn)行相關(guān)數(shù)據(jù)的分類和統(tǒng)計(jì)。整體測(cè)算完成之后，按照商業(yè)建筑面積的相關(guān)計(jì)算規(guī)則和標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)行建筑中功能區(qū)，商業(yè)區(qū)，住宅區(qū)的公攤系數(shù)計(jì)算，之后基于建筑內(nèi)的實(shí)際分戶面積，進(jìn)行分戶公攤面積的計(jì)算，并與前期設(shè)計(jì)的公攤面積參數(shù)進(jìn)行對(duì)比和分析，最終達(dá)到合理控制，分析，計(jì)算，確定公攤系數(shù)，保障業(yè)主方及開發(fā)商的實(shí)際權(quán)益。

3.3規(guī)劃策略

由于房地產(chǎn)開發(fā)商在進(jìn)行房屋售賣時(shí)，其售賣面積按照測(cè)繪規(guī)則，以及設(shè)計(jì)圖紙計(jì)算得出，其與實(shí)際的得房面積之間存在一定的誤差，且該面積為產(chǎn)權(quán)面積，未計(jì)入計(jì)算公攤的相關(guān)建筑空間。因此為保障業(yè)主方權(quán)益，同時(shí)確保相關(guān)測(cè)算結(jié)果的準(zhǔn)確性，開發(fā)商應(yīng)針對(duì)商業(yè)區(qū)域進(jìn)行部分面積的公益設(shè)計(jì)，并通過識(shí)別檐廊，結(jié)構(gòu)柱面積的方式，進(jìn)行一層公攤面積的超額計(jì)算，以此達(dá)到保障的雙方權(quán)益，合理開展產(chǎn)權(quán)空間識(shí)別測(cè)量的目的。

結(jié)語：

從當(dāng)前產(chǎn)權(quán)空間分析的發(fā)展現(xiàn)狀，以及房產(chǎn)測(cè)量模式的開展現(xiàn)狀進(jìn)行評(píng)估，基于產(chǎn)權(quán)空間分析下的房產(chǎn)測(cè)量模式開展，從專業(yè)性，合格性，合法性的角度進(jìn)行分析，測(cè)量方在實(shí)際發(fā)展中可通過基于產(chǎn)權(quán)公私性質(zhì)，產(chǎn)權(quán)有限性，以及產(chǎn)權(quán)形態(tài)，開展相關(guān)房產(chǎn)的測(cè)量工作。以此確保開發(fā)商及業(yè)主單位的實(shí)際權(quán)益，同時(shí)保障在房產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中政府稅收策略執(zhí)行的準(zhǔn)確性，以及市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的穩(wěn)定性。

參考文獻(xiàn)：

[1]解霜.基于產(chǎn)權(quán)空間分析的房產(chǎn)測(cè)量模式研究[J].工程建設(shè)與設(shè)計(jì)，2018，（22）：37-38.