新貴抄底接舊盤(pán)

李霂軼

01

中坤廣場(chǎng)早已破敗，四棟原本摩登的大樓外面蒙了層灰，走廊里依次掛著頭發(fā)燙染、美甲 、典當(dāng)行的廣告宣傳，撲鼻而來(lái)的是十年前的百貨商城的味道。D、E兩座大樓的一樓是空的，鐵鏈緊鎖，里面桌椅散亂，靠近一問(wèn)，灰塵已積了兩年。

這座曾經(jīng)在北京三環(huán)內(nèi)最大的城市綜合體項(xiàng)目，如今只剩下家樂(lè)福超市和幾個(gè)教育機(jī)構(gòu)在撐著人流量，背著書(shū)包的學(xué)生和拖著購(gòu)物車(chē)的超市顧客是中坤廣場(chǎng)的主要人群。

如今今日頭條花90億收購(gòu)中坤廣場(chǎng)，結(jié)局似乎已經(jīng)是最好。今日頭條早在半年多前便有心搬到這，去年夏天，在中坤高管陪同下，今日頭條便前后來(lái)中坤廣場(chǎng)看了很多次。

位于北京市海淀區(qū)知春路76號(hào)的北京翠宮飯店命運(yùn)與中坤廣場(chǎng)相同。這座有18層建筑昨日無(wú)比輝煌，是互聯(lián)網(wǎng)大佬的聚集地。小米的雷軍、林斌、黃江吉，暴風(fēng)影音的創(chuàng)始人馮鑫，360的周鴻祎，聚美的CEO陳歐，真格基金的徐小平，聯(lián)想的創(chuàng)始人柳傳志等人均是座上賓。

時(shí)過(guò)境遷，如今的翠宮飯店閑置已三年，里面已經(jīng)拆得破破爛爛了，整棟樓幾乎只剩下二樓的一家公司還在繼續(xù)租用，其他公司在一兩個(gè)月前已經(jīng)陸陸續(xù)續(xù)搬走了。資不抵債情況嚴(yán)重，截止2018年3季度末，酒店的總資產(chǎn)為7.31億元，但其負(fù)債比起資產(chǎn)更高，為7.84億元。

目前，中坤廣場(chǎng)和翠宮酒店都被列為“不良資產(chǎn)”的范疇，市場(chǎng)機(jī)構(gòu)對(duì)其具體數(shù)據(jù)并沒(méi)有做過(guò)多描述，都是難以運(yùn)營(yíng)的狀態(tài)，有人出價(jià)收購(gòu)已是萬(wàn)幸。

人口紅利在消逝，房地產(chǎn)早已不是站著賺錢(qián)的時(shí)代，開(kāi)發(fā)商更加注重服務(wù)能力，轉(zhuǎn)型的觸角伸向四面八方。中坤所經(jīng)歷的時(shí)代已經(jīng)過(guò)去，它的老板黃怒波通過(guò)房地產(chǎn)項(xiàng)目輕松賺到了五千萬(wàn)的時(shí)代早已遠(yuǎn)去。此時(shí)的黃怒波在“老賴(lài)”的巨大陰影下，仍是人生恣意，對(duì)于多次被列為失信被執(zhí)行人，黃怒波稱(chēng)自己是接了一個(gè)爛攤子，觸動(dòng)了很多人的利益，招致他人不滿，一言難盡。

空置率達(dá)到70%，長(zhǎng)期虧損是中坤廣場(chǎng)計(jì)劃賣(mài)出的主要原因。這個(gè)頂著光環(huán)和無(wú)限美好期待誕生的項(xiàng)目，是當(dāng)時(shí)唯一有地鐵通過(guò)的綜合性商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，總建筑面積43萬(wàn)平方米、占地面積14萬(wàn)平方米、主題商業(yè)區(qū)域建筑面積約21萬(wàn)平方米，于2004年年底開(kāi)工。

按照中坤此前對(duì)外公布的計(jì)劃，該項(xiàng)目預(yù)計(jì)2006年就全部建成，2007年1月起開(kāi)始租賃，2007年年底入駐。但計(jì)劃趕不上變化，2010年廣場(chǎng)才正式開(kāi)業(yè)。

故事的后半段是，2013年下半年，中坤集團(tuán)宣布將大鐘寺中坤廣場(chǎng)變更為寫(xiě)字樓，遭到1200多名小業(yè)主的集體抵制。因?yàn)橹欣こ钟性擁?xiàng)目的大部分產(chǎn)權(quán)，最后堅(jiān)持了變更。來(lái)找黃怒波“維權(quán)”的業(yè)主不在少數(shù)。黃怒波避而不見(jiàn)，最后也不了了之。

到了2015年，已出現(xiàn)大面積空置，目前中坤廣場(chǎng)C座的寫(xiě)字樓租賃并未受到收購(gòu)事件影響，租金價(jià)格目前穩(wěn)定在7.5元/平方米/日的價(jià)位。E座比較便宜一些的，在6.5元/平方米/日左右，雖然一樓有部分店鋪已撤出，仍有部分企業(yè)入駐，瓜子、大象聯(lián)盟、奧迪也在內(nèi)。瓜子是剛搬過(guò)來(lái)的，辦公和倉(cāng)儲(chǔ)都在這里。

中坤廣場(chǎng)E座是今日頭條前期來(lái)溝通次數(shù)最多的一棟樓，但是目前仍對(duì)外租賃，甚至可簽訂五年租賃合同，租賃方是中坤廣場(chǎng)。

在項(xiàng)目建設(shè)早期，中坤廣場(chǎng)因資金緊張?jiān)鴮㈨?xiàng)目部分產(chǎn)權(quán)公開(kāi)銷(xiāo)售，導(dǎo)致現(xiàn)在產(chǎn)權(quán)分散，這是項(xiàng)目成功轉(zhuǎn)讓要解決的關(guān)鍵問(wèn)題。大象聯(lián)盟的人并不認(rèn)為中坤可以將房子賣(mài)給今日頭條，“這些房子很多是業(yè)主的，中坤是沒(méi)有權(quán)利賣(mài)掉的?！?/p>

實(shí)際上自去年12月份開(kāi)始，中坤就已開(kāi)始進(jìn)行產(chǎn)權(quán)回購(gòu)工作，中坤提出的是“原價(jià)回購(gòu)”，但部分業(yè)主是在2016年后以8萬(wàn)元/平方米左右的價(jià)格高位接盤(pán)，所以這一“原價(jià)回購(gòu)”協(xié)議遭到部分業(yè)主的拒絕，至今仍有至少一半的小業(yè)主未簽訂回購(gòu)協(xié)議。

02

黃怒波少年得志，三十多歲就創(chuàng)建中坤集團(tuán)，后因去冰島賣(mài)樓聲名鵲起，他在北京開(kāi)發(fā)了兩大名盤(pán)——西直門(mén)的長(zhǎng)河灣和北三環(huán)的大鐘寺國(guó)際廣場(chǎng)。如今，彈指一揮間，昔日“國(guó)際廣場(chǎng)”徒留鋼筋水泥，不剩一點(diǎn)生氣。

黃怒波對(duì)中坤廣場(chǎng)的看法并不像一個(gè)典型的開(kāi)發(fā)商，“自持性商業(yè)地產(chǎn)短期內(nèi)會(huì)讓資金壓力倍增，但遠(yuǎn)期收益巨大。如今大鐘寺中坤廣場(chǎng)項(xiàng)目光樓面價(jià)就已經(jīng)達(dá)到每平方米8萬(wàn)元了，40多萬(wàn)平方米的體量，總價(jià)值超過(guò)幾百個(gè)億，這本身是一種收益?！?/p>

黃怒波自豪于創(chuàng)造世界文化遺產(chǎn)安徽宏村，詩(shī)人自稱(chēng)的他擅長(zhǎng)且熱愛(ài)文旅項(xiàng)目，此類(lèi)項(xiàng)目重運(yùn)營(yíng)管理，是長(zhǎng)周期的買(mǎi)賣(mài)，和大鐘寺這類(lèi)的商業(yè)項(xiàng)目特性相同。但上述黃怒波的回憶中，項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)方向的變化、資金狀況和運(yùn)營(yíng)能力完全不在黃怒波的考慮范圍。

與黃怒波相比，中坤廣場(chǎng)和翠宮飯店的買(mǎi)家們想法更簡(jiǎn)單，辦公場(chǎng)所的需求在加大。京東集團(tuán)CMO、京東商城CEO徐雷在社交軟件上回應(yīng)，主要是為方便招募附近地區(qū)人才。“京東總部還在亦莊，未來(lái)幾年還有幾幢樓會(huì)投入使用，所以沒(méi)必要在西邊自己建樓，就買(mǎi)了一個(gè)，僅此而已。京東方面收購(gòu)翠宮飯店基于長(zhǎng)遠(yuǎn)布局和發(fā)展，未來(lái)該項(xiàng)目將改造成以科技研發(fā)、商務(wù)辦公為主?！?/p>

京東尚科收購(gòu)翠宮飯店用做辦公場(chǎng)所，目前在北辰的部分研發(fā)人員將搬至翠宮辦公，考量是在西邊安置辦公場(chǎng)所也更方便吸納研發(fā)人才。

對(duì)于京東和今日頭條來(lái)說(shuō)，購(gòu)買(mǎi)物業(yè)并非簡(jiǎn)單的房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)行為。

2018年第四季度中關(guān)村甲級(jí)寫(xiě)字樓的平均租金是401.8元/月/平方米，空置率僅為0.3%。而從2016到2018年的三年間，中關(guān)村區(qū)域的租金上漲了36%，而同期CBD區(qū)域的租金僅上漲了8%。

知名房地產(chǎn)顧問(wèn)機(jī)構(gòu)戴德梁行認(rèn)為，互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)的快速發(fā)展是中關(guān)村甲級(jí)寫(xiě)字樓租金上漲的主要?jiǎng)恿?。由于整體區(qū)域基本沒(méi)有面積可租，預(yù)計(jì)未來(lái)租金仍有較大的上漲空間。