物業(yè)行業(yè)作業(yè)成本與企業(yè)經(jīng)營決策

中交地產(chǎn)北京物業(yè)有限公司

一、作業(yè)成本法相關(guān)概念闡述

作業(yè)成本法又稱為作業(yè)成本分析法或者ABC成本法，其指導(dǎo)思想是直接把產(chǎn)品的直接成本和間接成本作為產(chǎn)品或者服務(wù)的消耗作業(yè)的成本同等對(duì)待，拓寬了成本的計(jì)算范圍，以便將計(jì)算出來的成本更加準(zhǔn)確和真實(shí)，作業(yè)成本完全準(zhǔn)確的反映了產(chǎn)品的全部成本，是實(shí)際耗用企業(yè)資源成本的終結(jié)，由于作業(yè)成本法精確了產(chǎn)品的成本信息，改善企業(yè)經(jīng)營情況，提高了決策者的科學(xué)決策水平和管理企業(yè)的效率，作業(yè)成本法的實(shí)施有以下幾個(gè)步驟，首先，設(shè)定作業(yè)成本法的目標(biāo)，實(shí)施范圍，組成實(shí)施小組等，作業(yè)成本法的目標(biāo)必須明確清晰，實(shí)施范圍主要是指作業(yè)成本法的主要實(shí)施部門單位，作業(yè)成本法可以在單獨(dú)的部門進(jìn)行實(shí)施，也可以在全企業(yè)進(jìn)行實(shí)施，實(shí)施小組就是利用作業(yè)成本法的具體人員，一般是由領(lǐng)導(dǎo)層牽頭，包括企業(yè)的會(huì)計(jì)負(fù)責(zé)人以及其他相關(guān)人員，通過領(lǐng)導(dǎo)牽頭和各個(gè)部門的負(fù)責(zé)人的有效配合，可以提升作業(yè)成本法的效率與工作的協(xié)調(diào)性，其次，了解企業(yè)的運(yùn)作流程，收集相關(guān)的信息，在這個(gè)環(huán)節(jié)中，需要了解企業(yè)的相關(guān)運(yùn)作流程，明確企業(yè)發(fā)生成本的實(shí)際因素以及影響程度，以便在后續(xù)的運(yùn)營過程中更好的實(shí)現(xiàn)成本管理與控制，再次，建立合理的企業(yè)成本管理模型，在這個(gè)階段中，可以設(shè)計(jì)出符合企業(yè)運(yùn)營發(fā)展的企業(yè)成本管理模型，通過成本模型對(duì)后續(xù)的企業(yè)運(yùn)營進(jìn)行控制，最后，采取成本管理活動(dòng)，通過參考之前的成本管理模型，結(jié)合企業(yè)實(shí)際的運(yùn)營情況，輸入具體的數(shù)據(jù)，運(yùn)行作業(yè)成本法進(jìn)行成本管理與控制，并且不斷改進(jìn)成本管理控制方案，消除無價(jià)值的作業(yè)，以便更好地提升作業(yè)成本的效率，有助于更好地實(shí)施作業(yè)成本控制。

二、基于作業(yè)成本法下物業(yè)行業(yè)模型研究設(shè)計(jì)

由于作業(yè)成本法是將直接成本與間接成本作為產(chǎn)品的消耗成本同等對(duì)待，通過本量利分析的角度來合理確定產(chǎn)品的真實(shí)成本，進(jìn)而幫助企業(yè)管理者做出科學(xué)決策，在一定程度上提高了企業(yè)抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力，提升了企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，而物業(yè)行業(yè)是我國的新興行業(yè)，在物業(yè)管理中細(xì)節(jié)較為繁瑣，成本管理控制較難，很難進(jìn)行準(zhǔn)確的成本記錄，因此，將作業(yè)成本法運(yùn)用到物業(yè)行業(yè)中就具有更加現(xiàn)實(shí)的意義。在本文中，將物業(yè)行業(yè)的成本管理可以劃分為以下幾個(gè)方面，分別是合理確定資源成本，劃分作業(yè)中心，確定成本對(duì)象，成本歸集管理以及作業(yè)管理。其中，合理確定資源成本就是指在物業(yè)行業(yè)中，確定的相關(guān)資源成本，包括物業(yè)行業(yè)的人工費(fèi)，材料費(fèi)，固定資產(chǎn)折舊以及辦公費(fèi)用等，這些都可以歸屬于資源成本科目，進(jìn)行相應(yīng)的歸集整理，其次，劃分相應(yīng)的作業(yè)中心，在物業(yè)行業(yè)中可以劃分為綠化作業(yè)中心，保潔中心，維修中心，保安中心等，這些都屬于物業(yè)行業(yè)主要涉及的科目，再次，成本歸集管理主要是指通過將小區(qū)作為成本核算對(duì)象，將直接發(fā)生的成本直接計(jì)入，而間接發(fā)生的成本按照一定比例的分別計(jì)入，最后，作業(yè)管理主要是指通過對(duì)以上成本核算進(jìn)行分析制定相應(yīng)的方案改進(jìn)與優(yōu)化，最終提升成本管理與核算水平，實(shí)現(xiàn)物業(yè)的作業(yè)成本管理控制的健康發(fā)展，主要通過以下幾個(gè)環(huán)節(jié)來進(jìn)行模型設(shè)計(jì)：確定總成本與總收益—?jiǎng)澐治飿I(yè)小區(qū)的作業(yè)中心—作業(yè)中心進(jìn)行分部的間接成本的劃分—明確各個(gè)小區(qū)的直接成本和間接成本—進(jìn)行成本加總—確定各個(gè)小區(qū)的總成本—計(jì)算各個(gè)小區(qū)的毛利率。通過以上的環(huán)節(jié)進(jìn)行成本分析與判斷，可以更加合理的確定各個(gè)小區(qū)的實(shí)際發(fā)生成本，并且提高了成本分析的效率與科學(xué)性，規(guī)避復(fù)雜性與繁瑣性，最終促進(jìn)物業(yè)行業(yè)的發(fā)展與進(jìn)步。

三、物業(yè)行業(yè)作業(yè)成本法案例分析

本文選取了北京一家物業(yè)公司的兩個(gè)住宅小區(qū)進(jìn)行作業(yè)成本法的實(shí)踐研究，主要出于以下原因，首先，北京等發(fā)達(dá)地區(qū)的居民對(duì)物業(yè)更加看重，真實(shí)反映各種信息，其次，在經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)的地區(qū)，物業(yè)管理理念更加先進(jìn)，更能夠進(jìn)行科學(xué)分析與研究。通過案例研究，希望可以達(dá)到以下目的，首先，可以將作業(yè)成本法用于物業(yè)公司，證明作業(yè)成本法在物業(yè)管理的科學(xué)性和實(shí)用性，以便為物業(yè)行業(yè)的成本管理提供借鑒和參考，最終促進(jìn)物業(yè)行業(yè)的健康有序發(fā)展。其次，通過有效的物業(yè)作業(yè)成本法的應(yīng)用，可以合理分析出兩小區(qū)發(fā)生的真實(shí)成本，進(jìn)而對(duì)兩小區(qū)的毛利率進(jìn)行準(zhǔn)確的計(jì)算與衡量，合理比較出兩小區(qū)實(shí)際的經(jīng)濟(jì)效益，并且從降低兩小區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的因素進(jìn)行闡述說明，提供相關(guān)的建議措施，以提升整體的經(jīng)濟(jì)效益值，最終有效進(jìn)行管理。

北京市朝陽區(qū)有甲乙兩個(gè)小區(qū)，具體情況如下，甲小區(qū)管理面積為25萬平方米，其中分布為別墅和小高層，別墅為15萬平方米，物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為2元/平方米/月，綠化率為30%，小高層占地面積為10萬平方米，物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為1.7元/平方米/月，綠化率為28%，乙小區(qū)管理面積為20萬平方米，其中都是普通住宅，物業(yè)管理費(fèi)為1.5元/平方米/月，綠化率為18%。通過計(jì)算得出，甲乙小區(qū)的總體的物業(yè)收入為924萬元/年，設(shè)定其總成本為616.85萬元?，F(xiàn)在用作業(yè)成本評(píng)價(jià)法分別對(duì)甲乙小區(qū)進(jìn)行相應(yīng)的成本分析與評(píng)價(jià)。

首先，設(shè)定作業(yè)成本法的目標(biāo)以及實(shí)施范圍，確定實(shí)施小組，本案例中，作業(yè)成本法的目標(biāo)就是對(duì)甲乙小區(qū)進(jìn)行相應(yīng)的成本評(píng)價(jià)，通過成本評(píng)價(jià)來比較分析甲乙小區(qū)的實(shí)際經(jīng)濟(jì)效益，對(duì)經(jīng)濟(jì)效益較低的小區(qū)制定經(jīng)濟(jì)改進(jìn)方案，加強(qiáng)成本控制，實(shí)施小組是由公司的領(lǐng)導(dǎo)層牽頭，公司內(nèi)的會(huì)計(jì)人員以及內(nèi)控部門人員組成，實(shí)施范圍是甲乙兩小區(qū)的物業(yè)成本。

其次，劃分主要的作業(yè)中心，在本案例中，根據(jù)甲乙小區(qū)的情況可以劃分為保安部，綠化部，客戶服務(wù)部以及保潔部。其次，明確各項(xiàng)活動(dòng)的耗費(fèi)的資源，詳見表1。

表1 甲乙小區(qū)成本明細(xì)表

通過甲乙兩小區(qū)的作業(yè)量與作業(yè)動(dòng)因率，分別對(duì)整體的成本進(jìn)行劃分，進(jìn)而分別確認(rèn)甲乙小區(qū)的間接作業(yè)成本，詳見表2，從表中可以看出，將甲乙小區(qū)的總成本可以分為直接成本與間接成本，根據(jù)物業(yè)企業(yè)的直接成本與間接成本的數(shù)值，確定其保安，保潔，綠化，客戶服務(wù)等指標(biāo)的數(shù)值，再次，通過作業(yè)動(dòng)因率的具體數(shù)值(作業(yè)動(dòng)因率=成本金額/作業(yè)量)，可以確定分配計(jì)入甲乙兩小區(qū)的間接成本。從表中可以看出，通過計(jì)算作業(yè)動(dòng)因率，和甲小區(qū)，乙小區(qū)各自的作業(yè)量，根據(jù)甲乙分配的作業(yè)量與作業(yè)動(dòng)因率的乘積，可以計(jì)算出甲小區(qū)，乙小區(qū)各自的間接成本分別為233.297萬元，105.003萬元。詳見表2。

表2 甲乙小區(qū)的間接成本

再次，分別確定甲乙小區(qū)的直接成本與間接成本之和的總成本數(shù)值，其中甲小區(qū)的直接成本根據(jù)實(shí)際統(tǒng)計(jì)得出，而間接成本根據(jù)以上的分配律得出，因此，可以確定各自的詳細(xì)的成本。詳見表3。

最后，從表3可以看出，在甲乙兩小區(qū)的成本費(fèi)用控制中，甲小區(qū)的總成本費(fèi)用為404.097萬元，乙小區(qū)的總成本費(fèi)用為212.753萬元，而甲小區(qū)的物業(yè)收入為564萬元(15萬平方米*2元/平方米/月*12月+10萬平方米*1.7元/平方米/月*12月)，乙小區(qū)的物業(yè)收入為360萬元(20萬平方米*1.5元/平方米/月*12月)，甲小區(qū)的毛利率為28.35% = (564-404.097)/564，乙小區(qū)的毛利率為40.90% = (360-212.753)/360，可以看出需要對(duì)甲小區(qū)進(jìn)行重點(diǎn)關(guān)注，提高其利潤率。

四、針對(duì)甲小區(qū)出現(xiàn)的問題進(jìn)行的改進(jìn)優(yōu)化

(一)設(shè)置電子監(jiān)控裝備，加強(qiáng)相關(guān)安保培訓(xùn)

通過圖表可以看出，保安中心的人工成本耗費(fèi)較大，占據(jù)物業(yè)總成本的絕大部分，因此，需要對(duì)其進(jìn)行相應(yīng)的改進(jìn)，降低成本?？梢詮囊韵聨讉€(gè)方面來完善：首先，實(shí)施電子監(jiān)控方案，在小區(qū)內(nèi)部的各個(gè)角落設(shè)置電子監(jiān)控設(shè)備，按照平均年限計(jì)提折舊，通過有效的電子監(jiān)控，可以發(fā)現(xiàn)一些監(jiān)控死角，提高小區(qū)的安全水平，并且通過以上裝備，可以大大減少相關(guān)保安人員的數(shù)量，壓縮人工成本；其次，需要加強(qiáng)保安人員的相關(guān)培訓(xùn)，提升安保效率，對(duì)小區(qū)內(nèi)部保安人員進(jìn)行定期的安保培訓(xùn)，普及安保知識(shí)和相關(guān)技能，提高安保人員的工作效率；最后，制定合理的績(jī)效考評(píng)體系，通過相關(guān)績(jī)效指標(biāo)規(guī)范安保人員的行為，加強(qiáng)監(jiān)督與管理，提高他們的工作積極性和工作效率，從而有效減少人力成本，實(shí)現(xiàn)規(guī)范化運(yùn)營與管理。

(二)設(shè)置固定和特約保潔服務(wù)，減少保潔成本

表3 甲乙小區(qū)各自的總成本

通過圖表可以看出，保潔人工費(fèi)用占據(jù)間接成本的50%左右，因此，需要適當(dāng)減少保潔費(fèi)用的投入，因地制宜。主要從以下幾個(gè)方面進(jìn)行完善：首先，根據(jù)小區(qū)的規(guī)模和實(shí)際情況設(shè)置固定的清潔人員工作，保證小區(qū)整體的環(huán)境干凈整潔，提高用戶的體驗(yàn)感，其次，為小區(qū)的特定的用戶提供特約的清潔服務(wù)，按照小時(shí)進(jìn)行收費(fèi)，并且對(duì)保潔成本進(jìn)行定期的總結(jié)分析，通過提供一般的固定的清潔服務(wù)和特約清潔服務(wù)，可以滿足不同用戶的需求，提高用戶的滿意度與忠誠度，而且還可以增加小區(qū)物業(yè)收入，有效降低成本，提高物業(yè)管理的效率。

(三)引進(jìn)先進(jìn)種植技術(shù)，有效降低綠化人工成本

在間接成本中，可以看出甲乙兩小區(qū)的綠化人工成本占據(jù)的比例較高，因此，需要降低小區(qū)內(nèi)部的綠化成本，有效提升成本控制與成本管理水平?？梢詮囊韵聨讉€(gè)方面進(jìn)行完善：首先，引入較為先進(jìn)的綠被種植技術(shù)，減少相應(yīng)的人工支出，在甲乙小區(qū)內(nèi)部，可以引入國外較為先進(jìn)的機(jī)器設(shè)備對(duì)植物進(jìn)行澆水灌溉，保證植物的存活率的情況下降低植物保養(yǎng)成本；其次，應(yīng)該選擇一些成活率較高，在日常生活中人工耗費(fèi)較少的植物進(jìn)行種植，在保證美觀的基礎(chǔ)上降低人工費(fèi)用，最終實(shí)現(xiàn)有效的成本控制，促進(jìn)作業(yè)成本的有效運(yùn)營實(shí)施。

(四)建立信息網(wǎng)絡(luò)，降低客戶服務(wù)成本

在物業(yè)小區(qū)的間接成本中，可以看出客戶服務(wù)成本占據(jù)比例相對(duì)較多，因此，需要建立完善的信息網(wǎng)絡(luò)，降低客戶服務(wù)成本，針對(duì)不同的住戶進(jìn)行服務(wù)分級(jí)。首先，針對(duì)一些類型較為基礎(chǔ)的服務(wù)，物業(yè)公司可以定期給他們提供服務(wù)，保證他們的滿意度，而對(duì)于一些類型較為復(fù)雜，耗費(fèi)人工成本較多的服務(wù)，應(yīng)該建立相應(yīng)的信息網(wǎng)絡(luò)，讓他們通過網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行提前預(yù)約，并且收取固定的費(fèi)用，通過這種方式，不僅可以因地制宜，針對(duì)不同的用戶提供不同的服務(wù)，而且還可以增加物業(yè)收入，通過信息網(wǎng)絡(luò)實(shí)現(xiàn)智能化管理，減少人工耗費(fèi)成本，最終有效提高物業(yè)小區(qū)的經(jīng)濟(jì)效益，實(shí)現(xiàn)自身發(fā)展。

(五)加強(qiáng)外部協(xié)作，減少清潔以及綠化費(fèi)用

由于甲乙小區(qū)都是分布在較為繁華的地段，小區(qū)周圍的居民樓較多，因此，可以通過加強(qiáng)與其他小區(qū)的外部協(xié)作實(shí)現(xiàn)協(xié)同效應(yīng)，提高其經(jīng)濟(jì)效益。主要從以下幾個(gè)方面來進(jìn)行完善：首先，針對(duì)小區(qū)垃圾清理以及剪草設(shè)備租賃使用等，可以通過與其他小區(qū)進(jìn)行協(xié)商，共同使用同種設(shè)備等，這樣可以降低自身的費(fèi)用損耗；其次，可以與其他小區(qū)聯(lián)合合作，將這些較為基礎(chǔ)的，使用寬泛的項(xiàng)目打包交給專門的垃圾處理企業(yè)或者綠化養(yǎng)殖企業(yè)進(jìn)行處理，這樣可以通過協(xié)同效應(yīng)減少自身的成本費(fèi)用，提高經(jīng)濟(jì)利益，加快資金融通，最終促進(jìn)經(jīng)濟(jì)目標(biāo)的順利實(shí)現(xiàn)。

五、小結(jié)

通過對(duì)物業(yè)行業(yè)作業(yè)成本法的有效評(píng)價(jià)與對(duì)北京市兩小區(qū)的案例的探討分析，可以看出作業(yè)成本法可以有效的提升企業(yè)的科學(xué)決策性，雖然在表面上來看甲小區(qū)的收入更高，需要對(duì)其發(fā)展與支持，但是，在實(shí)際上，毛利率更高的是乙小區(qū)，需要對(duì)乙小區(qū)進(jìn)行重點(diǎn)維護(hù)。從這里可以看出，通過有效的作業(yè)成本法，可以合理高效的對(duì)物業(yè)小區(qū)的真實(shí)發(fā)生成本進(jìn)行計(jì)算，進(jìn)而可以比較物業(yè)小區(qū)的真實(shí)效益，對(duì)物業(yè)小區(qū)提供較好的經(jīng)濟(jì)方案以提升其經(jīng)濟(jì)效益。作業(yè)成本法對(duì)物業(yè)小區(qū)的成本測(cè)量與分析主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面，首先，通過計(jì)算直接成本與間接成本，可以真實(shí)測(cè)量物業(yè)行業(yè)的物業(yè)成本，通過成本計(jì)算毛利率進(jìn)而判斷其真實(shí)的經(jīng)濟(jì)效益，最后，在判斷小區(qū)的盈利情況之后，還可以根據(jù)作業(yè)成本法獲得的數(shù)值對(duì)小區(qū)各個(gè)因素進(jìn)行分析，進(jìn)而對(duì)一些影響經(jīng)濟(jì)效益的因素制定改進(jìn)方案，更加有效地提升小區(qū)的盈利水平，再次，作業(yè)成本法對(duì)物業(yè)行業(yè)這種較為復(fù)雜的行業(yè)進(jìn)行成本分析，可以避免分析的復(fù)雜性，更加客觀系統(tǒng)的分析其成本消耗，提高成本分析的效率與科學(xué)性。因此，通過作業(yè)成本法對(duì)物業(yè)行業(yè)進(jìn)行成本分析與經(jīng)濟(jì)效益的判定，可以提高管理層的科學(xué)決策，制定科學(xué)合理的經(jīng)營決策，最終促進(jìn)物業(yè)行業(yè)的發(fā)展與進(jìn)步。