黃志龍

2019年首月，多數(shù)龍頭房企銷售額大幅下挫，腰斬的也不鮮見，這仿佛讓持幣觀望的購房者看到了希望。然而，要看清樓市前景，必須讀懂兩個關鍵指標：代表市場需求的房地產(chǎn)業(yè)GDP和代表供給的房地產(chǎn)開發(fā)投資增速。

歷史上，房地產(chǎn)業(yè)GDP增速低點往往對應房地產(chǎn)市場需求疲弱的時期。例如，2018年四季度房地產(chǎn)業(yè)GDP增速僅為2%，在所有大類行業(yè)中處于最低水平。而自2008年以來，房地產(chǎn)業(yè)GDP與房地產(chǎn)市場需求端景氣水平走出了3個完整的上漲和下跌周期。由此可見，房地產(chǎn)業(yè)GDP與房地產(chǎn)市場的需求關聯(lián)度更高，而與供給端房地產(chǎn)開發(fā)投資的關系并不十分密切。

與房地產(chǎn)業(yè)GDP增量概念不同，房地產(chǎn)開發(fā)投資包括土地購置、建筑過程中設備投入和勞動價值。2018年，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速達9.5%，與房地產(chǎn)業(yè)GDP低迷形成鮮明對比。房地產(chǎn)投資雖持續(xù)平穩(wěn)增長，卻并沒有帶來房地產(chǎn)GDP和整體經(jīng)濟的企穩(wěn)回升。換言之，當前房地產(chǎn)開發(fā)投資增長是一種虛假的繁榮，其背后的動力來自房地產(chǎn)投資中土地購置費的持續(xù)高增（2018年增速達57%）。房地產(chǎn)投資中土地購置費的比重也由此前十余年的20%左右迅速攀升到2018年的30%。原因在于2015年房地產(chǎn)去庫存政策之后，2016—2017年土地成交價款的增速遠遠高于土地成交面積的增速，這意味著土地價格快速上漲和地王頻現(xiàn)所形成的高地價，以土地購置費的形式分攤到了2018年房地產(chǎn)開發(fā)投資中。

分析2019年樓市的整體前景，不妨繼續(xù)從上述兩個指標入手進行分析：

第一，需求疲軟將使房地產(chǎn)業(yè)GDP持續(xù)低迷。2019年，房地產(chǎn)業(yè)GDP增速仍將大概率保持低位增長態(tài)勢，理由主要有兩個：一是棚改的退潮、前期房價上漲過快、居民債務負擔過重，將嚴重抑制三、四、五線城市的住房需求;二是2019年一、二線城市樓市調控政策明顯放松的可能性較小，雖然貨幣和金融環(huán)境整體寬松將對金融屬性更強的核心城市的樓市形成重大利好，但只要全國范圍內(nèi)的首套房和二套房首付比例、金融機構對首套房的認定標準、購房的稅收優(yōu)惠等關鍵政策信號沒有發(fā)生變化，一、二線城市樓市再創(chuàng)輝煌的可能性依然較低。

第二，房地產(chǎn)開發(fā)投資將穩(wěn)中趨降。主要原因有3個：一是2018年高地價現(xiàn)象明顯回落，土地購置費高增長對房地產(chǎn)投資的助推力量將大幅減弱;二是雖然貨幣和信用環(huán)境有所寬松，但房地產(chǎn)投資的資金來源仍將偏緊;三是房地產(chǎn)施工面積已觸底回升，這將對總投資產(chǎn)生正向影響。

綜合來看，鑒于一、二線城市住房的金融屬性，貨幣寬松將助推一、二線城市房價的企穩(wěn)甚至回升;在棚改退潮和中央層面房地產(chǎn)調控不可能實質性放松的背景下，三、四線城市將進入下行通道。

本文作者系蘇寧金融研究院宏觀經(jīng)濟研究中心主任。