(西南財經(jīng)大學(xué) 四川 成都 610074)

一、小產(chǎn)權(quán)房的背景

隨著我國城市化推進和住房商品化演進，在很多大中型城市及其近郊地區(qū)，均出現(xiàn)以舊城改造、城中村改造、新農(nóng)村建設(shè)、農(nóng)民新居移居工程、城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展等名義，通過農(nóng)村集體直接開發(fā)、農(nóng)村集體與開發(fā)商合作開發(fā)、開發(fā)商協(xié)議租用集體土地后自行開發(fā)、農(nóng)民自發(fā)開發(fā)等形式開發(fā)建設(shè)小產(chǎn)權(quán)房，并呈蔓延之勢。近年來中央一再下令禁止城鎮(zhèn)居民到農(nóng)村買房，但這些禁令似乎絲毫沒有阻擋住小產(chǎn)權(quán)房熱銷的浪潮。根據(jù)歷史經(jīng)驗，很多改革是自下而上從草根階層發(fā)起，獲得成功后被國家認可并進而被轉(zhuǎn)化為法律，這也是法律產(chǎn)生的一種重要方式-國家認可的方式。新《土地管理法》的修改正是通過認可農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地上建筑房屋，認可其完整產(chǎn)權(quán)，使得其由小產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)為大產(chǎn)權(quán)。

二、小產(chǎn)權(quán)房的概念

(一)小產(chǎn)權(quán)房的概念

法律意義上完整的房屋產(chǎn)權(quán)包括權(quán)利主體對房屋的所有權(quán)和對土地的使用權(quán)。由于小產(chǎn)權(quán)房初見于新聞媒體，不是嚴謹?shù)姆筛拍?，類型繁多而雜亂，所以有必要對本文討論的小產(chǎn)權(quán)房做一定的界定：小產(chǎn)權(quán)房指在農(nóng)村集體土地上修建、按現(xiàn)行《土地管理法》和《物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定不能進入正式的房地產(chǎn)市場而商品化的房屋。小產(chǎn)權(quán)房的購買者可以獲得鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或村集體組織頒發(fā)的產(chǎn)權(quán)證明。從形式上看，小產(chǎn)權(quán)房沒有國家行政管理部門頒發(fā)的合法產(chǎn)權(quán)證明，只有村集體發(fā)放的房屋所有權(quán)證明，所以又稱為“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”；從實質(zhì)上看，現(xiàn)行制度下小產(chǎn)權(quán)房所有權(quán)中的處分權(quán)能被嚴格限制，權(quán)利人擁有的是不完整的產(chǎn)權(quán)，所以小產(chǎn)權(quán)也可以被理解為部分產(chǎn)權(quán)或限制產(chǎn)權(quán)。

(二)農(nóng)村土地上建造的房屋分類

根據(jù)土地用途，農(nóng)村土地分為農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用地：

1.在農(nóng)用地上建造的房屋

《土地管理法》嚴格限制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，控制建設(shè)用地總量，對耕地實行特殊保護。農(nóng)用地是指直接用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的土地，包括耕地、林地、草地、農(nóng)田水利用地、養(yǎng)殖水面等。

《土地管理法》第四十四條建設(shè)占用土地，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，應(yīng)當(dāng)辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)。永久基本農(nóng)田轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，由國務(wù)院批準(zhǔn)。

據(jù)此，農(nóng)用地在未經(jīng)法定程序轉(zhuǎn)為建設(shè)用地之前，直接在該土地上直接建造建筑物屬于違法。

2.在建設(shè)用地上建造的房屋

建設(shè)用地是指建造建筑物、構(gòu)筑物的土地，包括城鄉(xiāng)住宅和公共設(shè)施用地、工礦用地、交通水利設(shè)施用地、旅游用地、軍事設(shè)施用地等。建造在農(nóng)村集體建設(shè)用地上的小產(chǎn)權(quán)房又可分為兩類：

(1)集體經(jīng)營性建設(shè)用地上建造的房屋。根據(jù)最新公布的2020年01月01日實施的《中華人民共和國土地管理法(2019修正)》第六十三條土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃確定為工業(yè)、商業(yè)等經(jīng)營性用途，并經(jīng)依法登記的集體經(jīng)營性建設(shè)用地，土地所有權(quán)人可以通過出讓、出租等方式交由單位或者個人使用，并應(yīng)當(dāng)簽訂書面合同，載明土地界址、面積、動工期限、使用期限、土地用途、規(guī)劃條件和雙方其他權(quán)利義務(wù)。

前款規(guī)定的集體經(jīng)營性建設(shè)用地出讓、出租等，應(yīng)當(dāng)經(jīng)本集體經(jīng)濟組織成員的村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意。

只要手續(xù)符合法定程序，土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)均齊全，不再屬于小產(chǎn)權(quán)。

(2)在宅基地上建造的小產(chǎn)權(quán)房

村民自己或者多家聯(lián)合在村民的宅基地上蓋的村民房。雖然在宅基地上建房本身是合法的，換言之，這種房屋從性質(zhì)上說并非違法建筑。但是如果要出售給非本集體經(jīng)濟組織成員，或者雖然出售給本集體經(jīng)濟組織成員，但該成員已在本組織擁有一處宅基地就要面臨很多法律問題。

三、宅基地上建造的小產(chǎn)權(quán)房問題探討

村民將自己宅基地上的房屋出售給本集體經(jīng)濟組織成員，該購買成員已有一處宅基地，《土地管理法》第六十二條農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。該合同違反法律，行政法規(guī)強制性規(guī)定而無效。而如果該購買成員將自己宅基地轉(zhuǎn)讓后再進行的購買，或者本身未分配到宅基地的情況下，該交易有效。

村民將自己宅基地上的房屋出售給非本集體經(jīng)濟組織成員，根據(jù)房地一體原則，建設(shè)用地的使用權(quán)和地上物的所有權(quán)強制一并處分，即地隨房走，也就是說集體建設(shè)用地上建造的房屋如果對外出售，則房屋占用范圍內(nèi)的集體建設(shè)用地使用權(quán)也一并轉(zhuǎn)讓給了房屋的買受人，而宅基地所有權(quán)屬于村民集體所有。

一些法律人士認為作為出賣人的村民們是有權(quán)處分自己的房產(chǎn)的，沒有任何法律和行政法規(guī)禁止村民們的出賣房產(chǎn)行為。所以關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房交易的合同是有效合同，沒有違反法律的規(guī)定，小產(chǎn)權(quán)房不能登記的事實不影響合同的效力。而在司法實踐中，很多案例基于交易合同符合合同一般生效要件，基于公平、誠信原則的維護，尊重既成的履行事實或客觀情事，遵從情理和習(xí)慣，穩(wěn)定社會秩序等被判定合同有效。

民商法領(lǐng)域的原則法無明文規(guī)定即自由，法律并未明文禁止農(nóng)民流轉(zhuǎn)宅基地使用權(quán)，新《土地管理法》也明文規(guī)定農(nóng)村村民可以出賣、出租、贈與住宅。國家允許進城落戶的農(nóng)村村民依法自愿有償退出宅基地，鼓勵農(nóng)村集體經(jīng)濟組織及其成員盤活利用閑置宅基地和閑置住宅。宅基地是農(nóng)民基于村民身份的福利，當(dāng)村民基于各種原因需要轉(zhuǎn)讓時，當(dāng)然應(yīng)當(dāng)受到盡量少的限制。

結(jié)語

在將小產(chǎn)房進行有條件的合法化過程中當(dāng)然會出現(xiàn)一些問題，比如無地農(nóng)民的社會保障問題，耕地保護問題等，這些都需要在進一步的發(fā)展中對集體土地流轉(zhuǎn)做出有效規(guī)制。謹防集體經(jīng)營性建設(shè)用地的入市過程中，地方政府為了政績等過度將農(nóng)用地規(guī)劃為建設(shè)用地問題。宅基地住宅交易過程中，村民為追求利益最大化在宅基地上建造住宅占用耕地問題。