住房租賃市場供求失衡難題待解

張斌

【摘要】一個本意為租房群體減輕稅負的政策在執(zhí)行中演變成租房者負擔的增加或陷入根本無法落實的困境，這反映出當前部分城市住房租賃市場供求關(guān)系的失衡。因此，建立房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展長效機制是構(gòu)建公平合理并得到有效實施的房地產(chǎn)稅制體系的基礎(chǔ)。

【關(guān)鍵詞】房租 租房群體 個稅扣除 【中圖分類號】F812.42 【文獻標識碼】A

2019年開始實行的專項附加扣除制度是我國個人所得稅歷史上具有里程碑意義的重大改革。在六項專項附加扣除實施過程中，納稅人要享受住房租金專項附加扣除除了需要留存住房租賃合同、協(xié)議等有關(guān)資料備查外，還需要填報房東的姓名和身份證件號碼。由于房東擔心稅務(wù)機關(guān)根據(jù)這些信息對住房租金收入征稅，因此出現(xiàn)了拒不提供信息或要求上漲租金，甚至拒絕出租的情況。一時間，“房租個稅扣除”引發(fā)了較大的爭論。為了讓納稅人更便捷地享受到住房租金扣除，稅務(wù)機關(guān)更新了個稅APP，不再要求填寫房東的姓名和身份證件號碼。盡管相關(guān)爭論已逐漸平息，但由此暴露的稅收征管，乃至社會治理層面的深層問題卻需要我們深思。

房租收入的稅負并不重，對房租收入較高的納稅人而言反而是偏低的

要厘清圍繞“房租個稅扣除”引發(fā)的爭論，首先要明確如果依法納稅，房東究竟應(yīng)交多少稅？房屋出租方分為“個人”和“組織”兩類，出租房屋的性質(zhì)分為“住房”和“非住房”。此次爭論的焦點是個人，即自然人房東出租住房獲得租金收入交稅的問題。按照現(xiàn)行稅法的規(guī)定，自然人房東出租住房涉及到增值稅及其附加稅費、房產(chǎn)稅、個人所得稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅等稅種。

為了鼓勵住房租賃市場的發(fā)展，個人出租住房的房產(chǎn)稅由按租金的12%減按4%征收，免征城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅。2019年-2021年，個人出租住房月收入不超過10萬元的免征增值稅（2014年10月至2018年12月為不超過3萬元），超過10萬元的按照5%的征收率減按1.5%征收，加上增值稅附加的稅費后（市區(qū)住房）綜合稅率為1.68%。

個人出租住房所得屬于個人所得稅法規(guī)定的財產(chǎn)租賃所得，每月租金收入可以扣除已繳納的稅費、修繕費用（每月800元為限，可以在下個月繼續(xù)扣除，扣完為止），不超過4000元的，可以再扣除800元，超過4000元的扣除20%，租金收入扣除上述項目后的余額為應(yīng)納稅所得額，減半征收個人所得稅，即適用10%的稅率（財產(chǎn)租賃所得的標準稅率為20%）納稅。

在征管實踐中，除按照上述規(guī)定據(jù)實征收外，各地稅務(wù)機關(guān)對個人出租住房還采取了核定征收的方式，即規(guī)定一個包括各稅種的綜合征收率，房東按照租金收入乘以綜合征收率的金額納稅。如北京規(guī)定的綜合征收率為5%；深圳對未達到增值稅起征點的租金收入的綜合征收率為4.5%（其中房產(chǎn)稅4%；個人所得稅0.5%），超過10萬元的綜合征收率為6.18%。

應(yīng)當說，現(xiàn)行稅法規(guī)定對個人出租住房給予了較大的稅收優(yōu)惠，尤其在核定征收模式下，與其他所得項目，如工資、薪金所得、勞務(wù)所得、稿酬所得、特許權(quán)使用費所得適用3%-45%的超額累進稅率相比，租金收入無論高低均適用一個較低的比例稅率?？紤]到房租收入屬于被動的資本所得，總的來說房租收入的稅負并不重，對房租收入較高的納稅人而言反而是偏低的。

部分房東不了解個人出租住房的稅收優(yōu)惠政策，稅收征管存在“盲區(qū)”導(dǎo)致房東普遍不交稅

如果說個人出租住房的稅負并不重，為什么房東普遍沒有交稅，由此引發(fā)擔心出租住房的信息被稅務(wù)機關(guān)掌握而抵制租客填報相關(guān)信息的行為呢？產(chǎn)生這一現(xiàn)象的原因，一方面是因為部分房東并不了解個人出租住房的稅收優(yōu)惠政策，認為房產(chǎn)稅、個人所得稅、增值稅等累加在一起要交很多稅；即使了解稅法規(guī)定的房東，也不太情愿多交稅，同時還擔心稅務(wù)機關(guān)追繳多年以來未交的稅并產(chǎn)生滯納金、罰款等。

另一方面，對稅務(wù)機關(guān)而言，個人之間住房租賃交易一直是稅收征管的難點甚至是空白。盡管在稅法宣傳，委托社區(qū)或居委會代收等方面做了許多工作，但由于難以掌握相關(guān)納稅信息，個人出租住房的征收率一直較低。實際上，這是全世界稅務(wù)機關(guān)都面臨的老大難問題，在發(fā)展中國家尤其嚴重。此次專項附加扣除制度的實施使稅務(wù)機關(guān)可以獲得相當數(shù)量的個人出租住房的信息，從依法征稅的角度看，利用這些信息解決長期以來困擾稅務(wù)機關(guān)的難題，更好地履行稅收征管法定職能本無可厚非。

但是，如果稅務(wù)機關(guān)利用這些信息加強個人出租住房的稅收征管勢必帶來稅負的增加，這將打破長期以來形成的利益格局，從而引發(fā)社會爭議。實際上，近年來圍繞“營改增”后稅收征管加強帶來的部分企業(yè)實際稅負增加，社會保險費統(tǒng)一由稅務(wù)部門征收可能帶來的征收率提高等社會熱點問題，與此次“房租個稅扣除”導(dǎo)致的社會關(guān)注在這一點上具有相似的性質(zhì)。我們應(yīng)當看到，在某種意義上，上述問題是在國家治理現(xiàn)代化進程中不可避免的陣痛，在稅制持續(xù)優(yōu)化的前提下，稅法得到有效實施是現(xiàn)代稅收制度的必然要求。

北上廣深等住房租賃市場供求關(guān)系失衡，導(dǎo)致房東處于有利地位，可隨意漲價，而租房者處于相對不利地位

如果僅僅是稅收征管加強導(dǎo)致房東的稅負增加這一個問題，加強個人出租住房的稅收優(yōu)惠政策宣傳，強調(diào)依法納稅的必要性，優(yōu)化納稅服務(wù)讓房東更方便的交稅，乃至出臺法律豁免之前少交的稅款等措施都可以較好地平息社會爭論。但此次爭論的重點不在于房東應(yīng)不應(yīng)該納稅，而是在北上廣深等城市，房東為避免稅負增加而將其轉(zhuǎn)嫁給租房者，導(dǎo)致本意為這一群體減稅的政策陷入無法落實的困境，住房租賃市場供求關(guān)系失衡是產(chǎn)生這一問題的深層原因。

近年來，隨著房價的快速上漲，租房居住的群體不斷擴大，但出租房源的供給卻沒有同步增加，住房租賃市場供求關(guān)系的失衡導(dǎo)致房租持續(xù)上漲，這一問題在作為人口主要流入地和高端產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)的一、二線大城市尤為突出。在這樣的市場環(huán)境下，房東在談判中占據(jù)著有利地位，可以輕易地將增加的稅負轉(zhuǎn)嫁給租房者，而包括稅務(wù)機關(guān)在內(nèi)的政府部門對通過市場價格調(diào)節(jié)導(dǎo)致的稅負轉(zhuǎn)嫁是無能為力的。

社會各界對“房租個稅扣除”政策的爭論也提醒我們，在公共政策制定過程中，不能僅考慮政策的目標，還要結(jié)合政策實施的環(huán)境與利益相關(guān)各方可能的反應(yīng)，更加科學(xué)地設(shè)計具體實施方案。而此次爭論暴露出的現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場的特征，在下一步房地產(chǎn)稅改革中要引起特別的關(guān)注。

構(gòu)建公平合理并得到有效實施的房地產(chǎn)稅制體系

從長期看，構(gòu)建公平合理并得到有效實施的房地產(chǎn)稅制體系是現(xiàn)代稅收制度的必然要求，而這一稅制體系是以房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展長效機制的建立為基礎(chǔ)的?！胺孔鈧€稅扣除”引發(fā)社會爭論的根源是當前住房租賃市場供求關(guān)系的失衡。應(yīng)按照2018年底中央經(jīng)濟工作會議的要求，堅持“房子是用來住的、不是用來炒的定位”，因城施策、分類指導(dǎo)，夯實城市政府主體責任，通過完善住房市場體系和住房保障體系才能有效解決這一問題。

對稅務(wù)機關(guān)來說，此次“房租個稅扣除”引發(fā)的社會爭論在某種程度上普及了個人出租住房的租金收入要納稅的觀念，應(yīng)借此機會加大個人出租住房稅收優(yōu)惠政策的宣傳，增強納稅人依法納稅的意識，為納稅人提供更為便捷的稅款繳納服務(wù)。

從進一步完善稅制的角度看，未來隨著住房租賃市場供求失衡問題的逐步解決，應(yīng)結(jié)合房地產(chǎn)稅改革統(tǒng)籌設(shè)計與住房相關(guān)的稅制體系。在條件成熟時，為更好地發(fā)揮個人所得稅調(diào)節(jié)收入分配的作用，應(yīng)考慮將財產(chǎn)租賃所得納入綜合所得范圍，這不僅可以通過超額累計稅率有效調(diào)節(jié)收入分配，還有利于實現(xiàn)不同來源收入之前的稅負公平。

（作者為中國社會科學(xué)院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院院長助理，稅收研究室主任、研究員）