簡析“一房二賣”行為類型、預(yù)防處理方式及法律適用

如克亞·麥麥提吐爾遜

摘 要：當(dāng)前，中國特色社會主義進(jìn)入新時代，我國社會主要矛盾已經(jīng)轉(zhuǎn)化為人民日益增長的美好生活需要和不平衡不充分發(fā)展之間的矛盾，人民群眾生活水平大幅度提高，衣食住行極大改善，商品流通快捷、市場經(jīng)濟繁榮，人民群眾的生活需求更高、更深、更廣。各類民商事矛盾聚集和交易不公平，導(dǎo)致民商事案件高發(fā)，一房二賣糾紛與日俱增。

關(guān)鍵詞：一房二賣;糾紛;買賣合同

一、“一房二賣”行為類型

“一房二賣”是指出賣人違反《中華人民共和國民法總則》《中華人民共和國物權(quán)法》《中華人民共和國合同法》等民事法律規(guī)范，踐踏公秩良俗、誠實信用原則，將房屋同時賣給二個以上買受人的欺詐行為。一房二賣產(chǎn)生的法律效力與物權(quán)變動模式密切相關(guān)，我國《物權(quán)法》采用的物權(quán)變動原則是合意加公示原則，即除了當(dāng)事人債權(quán)達(dá)成合意之外，必須履行交付或登記等法定形式。一房二賣涉及法律關(guān)系復(fù)雜，如何對一房二賣的行為類型進(jìn)行分類？如何對一房二賣審查和認(rèn)定？對房屋買賣合同效力、房屋歸屬作出司法判斷，妥善處理解決一房二賣糾紛成為司法實踐的重要課題。

類型一：一套房屋分別與兩個買受人簽訂買賣合同而引發(fā)的一房二賣糾紛。出賣人就同一套房屋分別與兩個買受人簽訂商品房買賣合同，向其中一個買受人交付房屋并辦理過戶。兩個買受人購房意圖真實，簽訂的房屋買賣合同內(nèi)容完備，程序合法，預(yù)售手續(xù)齊備，這是傳統(tǒng)的一房二賣糾紛類型。

類型二：商品房開發(fā)建設(shè)中，以房頂賬引發(fā)的一房二賣糾紛。開發(fā)商因資金周轉(zhuǎn)等問題不以現(xiàn)金方式結(jié)算給付，而用開發(fā)建設(shè)中的房屋抵頂工程款，此情況多發(fā)生在開發(fā)商與建材商之間。債務(wù)人（即開發(fā)商）為出賣人、債權(quán)人（即承包方或材料供應(yīng)商）為房屋買受人、雙方選定合適房屋，將欠付的工程款約定為購房款。在商品房銷售中，又將該房屋賣與其他買受人，房屋被其他買受人占有使用或過戶而產(chǎn)生糾紛。

類型三：開發(fā)商為套取銀行貸款，簽訂虛假買賣合同引發(fā)的一房二賣糾紛。是開發(fā)商以他人名義與自己簽訂房屋買賣合同，并以買受人名義向銀行申請貸款用以支付部分房款，開發(fā)商將房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移至此買受人名下，銀行發(fā)放貸款后，開發(fā)商并不實際交付房屋，將此房屋與另一買受人簽訂房屋買賣合同并交付占有使用，買受人發(fā)現(xiàn)房屋所有權(quán)登記在他人名下，要求開發(fā)商辦理過戶登記而產(chǎn)生糾紛。一房二賣法律關(guān)系極其復(fù)雜。除出賣人與兩位買受人的房屋買賣合同關(guān)系外，還涉及買受人與銀行的借貸合同關(guān)系，買受人與銀行的抵押合同關(guān)系，以及銀行對房屋的抵押權(quán)關(guān)系。所以，司法實踐中，存在許多亟待解決的法律問題。

二、如何認(rèn)定“一房二賣”合同

有必要仔細(xì)檢查買方是否已獲得所有權(quán)變更登記。如果根據(jù)銷售合同處理所有權(quán)變更登記，可以責(zé)令所有者取得房屋所有權(quán);如果注冊沒有完成，該命令是基于合法擁有的房屋;在擁有房屋時，權(quán)利是根據(jù)兩份銷售合同的確立而確定的。具體根據(jù)以下三種情況確定：

情景1：兩份合同均未登記，房屋尚未交付，兩份合同均處于不切實際的狀態(tài)。合同與先前合同的優(yōu)先順序應(yīng)作為優(yōu)先績效判斷標(biāo)準(zhǔn)。

情景2：一次轉(zhuǎn)讓在兩份合同中登記，另一份未登記（無論房屋交付的是哪一方）。由于房屋轉(zhuǎn)讓登記是產(chǎn)權(quán)變更的范圍，登記轉(zhuǎn)讓的一方根據(jù)產(chǎn)權(quán)原則，產(chǎn)權(quán)和財產(chǎn)權(quán)原則對房屋擁有所有權(quán)。

情景3：如果第一個買方已經(jīng)轉(zhuǎn)移了賬戶然后賣掉了第二個人，由于賣方?jīng)]有所有權(quán)，第二個銷售無效。

三、“一房二賣”預(yù)防處理方式及法律適用

出賣人和買受人雙方成立房屋買賣合同關(guān)系后，出賣人全面、正確履行合同是合同法律效力的表現(xiàn)，是出賣人的法定義務(wù)。在一房二賣情況下，由于標(biāo)的物的特定性，出賣人不可能同時履行兩個合同。出賣人在履行一個合同后，對另一個合同必然履行不能，產(chǎn)生違約責(zé)任。

方式一：實施房屋預(yù)告登記。我國“物權(quán)法”第20條規(guī)定：“當(dāng)事人簽訂購買或者出售房屋或者其他房地產(chǎn)權(quán)利的協(xié)議。為了保證將來財產(chǎn)權(quán)的實現(xiàn)，可以向登記機關(guān)申請預(yù)先通知。根據(jù)協(xié)議進(jìn)行登記。預(yù)告登記后，有權(quán)登記，恕不另行通知該人同意，如果不動產(chǎn)被處置，則不會產(chǎn)生財產(chǎn)權(quán)的效力。登記后，如果是債權(quán)人的權(quán)利被取消，或者如果在房地產(chǎn)登記之日起3個月內(nèi)未進(jìn)行登記，則該通知不予登記?！懊穹ㄍ▌t”和“物權(quán)法”是一種旨在銷售民事違法行為的創(chuàng)新法律制度。當(dāng)首次購房者簽訂商品房銷售合同時，應(yīng)當(dāng)同意通知登記條款，并及時登記房屋通知。第一個房屋買家處理了提前通知登記，未經(jīng)第一個買方同意，買方后來簽訂了房屋銷售合同，但由于該房產(chǎn)有通知登記，因此無法登記房屋變更，即無法獲得房屋所有權(quán)。該系統(tǒng)設(shè)計保護(hù)第一購買者的購買興趣并保證第一購買者最終獲得購買房屋的所有權(quán)。

方式二：按照“中華人民共和國調(diào)解法”的規(guī)定，發(fā)揮人民調(diào)解，行政調(diào)解，司法調(diào)解組織的作用，堅持平等自愿，合法合理的原則，尊重人民的權(quán)利，并采用多元化的調(diào)解方法妥善處理一房二賣的糾紛。實施調(diào)解協(xié)議的司法確認(rèn)制度，提高調(diào)解效率和合規(guī)率。要積極采取和解的方式處理一房二賣房屋買賣糾紛，買受人可主動與出賣人協(xié)商和解，請求解除房屋買賣合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任，依照法定程序做好調(diào)解協(xié)議的司法確認(rèn)，節(jié)約司法資源，減輕當(dāng)事人訴累，實現(xiàn)案結(jié)事了。

方式三：充分發(fā)揮司法機關(guān)的司法職能，依法辦案，擱置爭議，實現(xiàn)公平正義，通過啟動司法程序，提起民事訴訟，維護(hù)公民權(quán)益。人民法院必須嚴(yán)格執(zhí)行登記制度改革的要求，堅持存在案件，并提起訴訟。符合法律要求的民事案件應(yīng)當(dāng)及時登記備案。根據(jù)“中華人民共和國民法通則”，“物權(quán)法”，“合同法”和最高人民法院關(guān)于審理商品房合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋，“商品房銷售管理辦法”，“司法指導(dǎo)意見”等法律法規(guī)，按照“可以調(diào)整基調(diào)，判決結(jié)合，案件結(jié)案”的原則，依法嚴(yán)肅制裁破壞法律規(guī)則的一房二賣行為。加大民事強制執(zhí)行力度，深化民事執(zhí)行專項監(jiān)督，全力破解“執(zhí)行難”問題，提升司法公信力。要依據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》規(guī)定，強化民事檢察監(jiān)督，依法對民事訴訟實行法律監(jiān)督，確保每名房屋買受人的合法權(quán)益，維護(hù)法律尊嚴(yán)和司法權(quán)威，讓人民群眾在每一個司法案件中都感受到公平正義。