從內(nèi)控角度看房地產(chǎn)公司成本控制

李靈義

摘要：我國(guó)經(jīng)濟(jì)下行壓力不斷加大，房地產(chǎn)行業(yè)面臨的壓力與挑戰(zhàn)也越來(lái)越多，因此，房地產(chǎn)行業(yè)正在逐步優(yōu)化發(fā)展模式，由原來(lái)的粗放型經(jīng)營(yíng)模式向精細(xì)化的經(jīng)營(yíng)管理模式轉(zhuǎn)變。如果不能及時(shí)完成產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型與升級(jí)，企業(yè)的利潤(rùn)將不斷下降，企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展將會(huì)受到阻礙。內(nèi)部控制是房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)管理、優(yōu)化管理模式、提升經(jīng)營(yíng)管理效率的有效方式。成本控制是房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制的重要內(nèi)容，當(dāng)前有一些房地產(chǎn)公司在成本控制方面還存在很多問題，房地產(chǎn)公司需要從改善內(nèi)控環(huán)境、加強(qiáng)成本業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估、加強(qiáng)信息溝通、控制經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中的成本等方面入手，不斷強(qiáng)化成本控制工作，提升企業(yè)利潤(rùn)。

關(guān)鍵詞：內(nèi)控視角;房地產(chǎn)公司;成本控制;策略

一、房地產(chǎn)公司基于內(nèi)控視角的成本控制現(xiàn)狀

（一）業(yè)務(wù)審批流程混亂

房地產(chǎn)公司的成本控制與具體業(yè)務(wù)的聯(lián)系非常大，在業(yè)務(wù)的開展過程中隨時(shí)都會(huì)遇到業(yè)務(wù)流程審批的問題。與成本有關(guān)的業(yè)務(wù)流程主要有開發(fā)項(xiàng)目土地款、前期工程費(fèi)、建設(shè)成本、運(yùn)營(yíng)成本、銷售費(fèi)用、行政費(fèi)用等。這些環(huán)節(jié)中包含的內(nèi)容比較復(fù)雜，在管理過程中會(huì)遇到各種問題，如當(dāng)前房地產(chǎn)公司的管理機(jī)制與審批流程設(shè)置不規(guī)范，導(dǎo)致業(yè)務(wù)審批流程混亂。

（二）招投標(biāo)管理不到位

企業(yè)通過招投標(biāo)確定項(xiàng)目開發(fā)最基本的費(fèi)用，如果在招投標(biāo)工作的過程中沒有經(jīng)過科學(xué)合理的分析，對(duì)工程項(xiàng)目的預(yù)算評(píng)估不合理，很可能出現(xiàn)招投標(biāo)費(fèi)用超出實(shí)際成本的現(xiàn)象，使公司成本增加，盈利大幅度減少，影響后續(xù)發(fā)展。

（三）合同管理不到位

合同控制與管理是房地產(chǎn)公司內(nèi)部控制的重要工作，當(dāng)前很多公司在合同制定過程中對(duì)成本沒有進(jìn)行合理的評(píng)估，導(dǎo)致建設(shè)施工過程中實(shí)際支出與合同規(guī)定不符。在合同管理方面，對(duì)合同限額、審批權(quán)限等問題都沒有進(jìn)行有效的管理，導(dǎo)致公司經(jīng)營(yíng)效率無(wú)法提升，出現(xiàn)各種違規(guī)現(xiàn)象，嚴(yán)重浪費(fèi)了公司資本，增加了企業(yè)成本。

（四）信息化建設(shè)不到位

房地產(chǎn)公司的業(yè)務(wù)范圍廣，各種信息比較龐雜，為了提高經(jīng)營(yíng)管理效率，公司需要建立健全信息化管理系統(tǒng)[1]。但是，當(dāng)前房地產(chǎn)公司對(duì)信息化建設(shè)還不夠重視，沒有全面認(rèn)識(shí)信息系統(tǒng)的積極作用，導(dǎo)致公司的信息傳遞與內(nèi)外部溝通效率較低，嚴(yán)重影響了業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)的效率，導(dǎo)致公司的成本無(wú)法得到有效控制。

二、房地產(chǎn)公司從內(nèi)控視角出發(fā)加強(qiáng)成本控制的有效策略

（一）完善內(nèi)部成本控制環(huán)境

內(nèi)部控制環(huán)境的完善是房地產(chǎn)公司開展內(nèi)部成本控制工作的重要基礎(chǔ)，公司首先需要建立內(nèi)部控制組織機(jī)構(gòu)與制度，建立規(guī)范化的內(nèi)部控制體系，保證內(nèi)部成本控制工作有序的開展。審計(jì)部門、法務(wù)部門、風(fēng)險(xiǎn)控制中心、成本管理機(jī)構(gòu)等都是與成本控制工作緊密相關(guān)的組織機(jī)構(gòu)，企業(yè)需要不斷完善這些組織機(jī)構(gòu)并建立具體的工作制度，保障成本控制能夠高效的開展[2]。

房地產(chǎn)公司的內(nèi)部控制涉及到經(jīng)營(yíng)管理的各個(gè)環(huán)節(jié)，因此成本控制也要在具體工作中實(shí)現(xiàn)。在成本管理工作中可以按照管理部門的不同，把成本控制分配給招標(biāo)采購(gòu)與成本管理兩個(gè)部門。招標(biāo)采購(gòu)部主要在招標(biāo)、材料采購(gòu)等具體工作環(huán)節(jié)進(jìn)行成本控制，成本管理部門主要通過成本核算進(jìn)行具體工作環(huán)節(jié)的成本控制與監(jiān)督。

（二）完善授權(quán)審批工作

在成本控制中授權(quán)審批是一項(xiàng)非常有效的措施，但是，在授權(quán)審批的過程中要做好成本控制與工作效率的平衡工作。房地產(chǎn)公司的業(yè)務(wù)范圍復(fù)雜，工作環(huán)節(jié)比較多，企業(yè)要適當(dāng)?shù)姆艑拰徟鷻?quán)限，保證公司的經(jīng)營(yíng)管理工作高效運(yùn)轉(zhuǎn)。同時(shí)，公司又不能把審批權(quán)限設(shè)置過大，一旦下層管理人員的權(quán)限過大，很可能出現(xiàn)舞弊、貪污等現(xiàn)象，從而引發(fā)運(yùn)營(yíng)資金流通不暢等問題。如果公司的授權(quán)過小，工作人員的決策權(quán)利受到較大限制，需要在工作過程中經(jīng)常請(qǐng)示上級(jí)，嚴(yán)重影響工作效率，公司的工程進(jìn)度就會(huì)放緩，成本也就會(huì)相應(yīng)增加。因此，房地產(chǎn)公司需要根據(jù)具體的工作詳細(xì)的分析各種利弊情況，合理的設(shè)置審批流程與權(quán)限，平衡好成本控制與效率提升工作。以X房地產(chǎn)為例，公司總經(jīng)理的審批權(quán)限可以達(dá)到500萬(wàn)元，與總經(jīng)理的崗位職責(zé)、公司內(nèi)部的經(jīng)營(yíng)環(huán)境、公司業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)等密切相關(guān)。

（三）加強(qiáng)合同控制與管理工作

合同是房地產(chǎn)公司開展建造合同的基礎(chǔ)，合同中對(duì)合同主體的權(quán)利與義務(wù)進(jìn)行了明確規(guī)定，保證其權(quán)益不受損害。在合同的制定過程中，公司需要嚴(yán)格遵守相關(guān)法律法規(guī)，嚴(yán)格保證工程質(zhì)量，滿足質(zhì)檢部門要求。在合同管理中涉及到材料采購(gòu)、服務(wù)咨詢等各種內(nèi)容，公司應(yīng)該按照行業(yè)與公司自身特點(diǎn)對(duì)不同的具體內(nèi)容進(jìn)行詳細(xì)規(guī)定，避免出現(xiàn)糾紛，進(jìn)而增加成本。在合同的審批、修改、審核等方面企業(yè)也要設(shè)置審批權(quán)限，提高修改效率，加強(qiáng)審核時(shí)效，實(shí)現(xiàn)對(duì)合同的有效控制與管理，使成本控制在合同控制與管理中實(shí)現(xiàn)。

（四）增強(qiáng)內(nèi)外部信息溝通

隨著信息化時(shí)代的到來(lái)，公司在發(fā)展過程中會(huì)遇到各種復(fù)雜海量的信息，為了提高房地產(chǎn)公司的經(jīng)營(yíng)管理效率，公司需要進(jìn)一步加強(qiáng)信息化建設(shè)，建立完善統(tǒng)一的信息管理平臺(tái)，促進(jìn)信息的高效傳遞與科學(xué)應(yīng)用。當(dāng)前各種信息系統(tǒng)比較多，公司可以選擇ERP系統(tǒng)、OA系統(tǒng)等。房地產(chǎn)公司本身在信息系統(tǒng)建設(shè)方面沒有優(yōu)勢(shì)，因此，一般選擇專業(yè)信息系統(tǒng)公司和專業(yè)信息技術(shù)人員對(duì)內(nèi)部信息系統(tǒng)管理流程進(jìn)行改造，并邀請(qǐng)專業(yè)人員定期對(duì)系統(tǒng)進(jìn)行維護(hù)。同時(shí)，工作人員還可以運(yùn)用APP隨時(shí)與處于不同地區(qū)的人員進(jìn)行溝通交流，提高內(nèi)部信息傳遞溝通的效率，進(jìn)而提升整個(gè)公司的工作效率[3]。X房地產(chǎn)公司在項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)方面會(huì)開展各類交流會(huì)議，并達(dá)成各種決議，記錄人員要完整的記錄這些信息。公司相關(guān)工作人員需要及時(shí)對(duì)各種決議進(jìn)行反饋，使管理者與執(zhí)行者都能及時(shí)了解項(xiàng)目開展的具體情況。通過各種信息的快速高效傳遞與工作人員的及時(shí)溝通，企業(yè)管理者可以及時(shí)了解詳細(xì)具體的成本控制情況，使成本控制措施及時(shí)調(diào)整、不斷優(yōu)化，真正達(dá)到成本控制的目的。

（五）加大內(nèi)部成本控制監(jiān)督

成本控制與核算是房地產(chǎn)公司成本控制的重要一環(huán)，公司在成本控制的過程中需要結(jié)合公司的建造能力，建立一套與公司實(shí)際情況相符、又符合客戶需求的作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，并在標(biāo)準(zhǔn)制定的過程中合理的限制成本。這種把具體作業(yè)與成本控制結(jié)合在一起的方式可以有效的在施工作業(yè)的過程中控制成本，使工作人員明確成本的限額，防止在具體工作中成本超標(biāo)。同時(shí)，這種制定嚴(yán)格規(guī)范的形式可以對(duì)具體的施工過程進(jìn)行監(jiān)督，對(duì)實(shí)際支出與成本限額進(jìn)行有效分析，一旦發(fā)現(xiàn)超出成本限額的問題，需要通過預(yù)警機(jī)制進(jìn)行提前預(yù)警。另外，施工管理人員還需要定期向上級(jí)管理部門報(bào)告成本支出情況，使管理者對(duì)目標(biāo)成本與實(shí)際成本有全面的了解，方便管理者進(jìn)行科學(xué)決策。

X房地產(chǎn)公司在房產(chǎn)開發(fā)方面需要借貸部分資金，同時(shí)也需要通過商業(yè)方式籌集資金，在市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)壓力不斷增加的情況下，公司還需要進(jìn)一步拓寬融資渠道，加強(qiáng)資金運(yùn)營(yíng)管理，保證公司資金安全。同時(shí)，X公司還需要對(duì)管理過程與銷售工作中的費(fèi)用進(jìn)行管理監(jiān)督，各管理部門也需要定期向上級(jí)部門報(bào)告費(fèi)用開支情況，從而加強(qiáng)公司對(duì)各部門成本支出的控制。企業(yè)公司還應(yīng)該建立審計(jì)機(jī)制，通過專業(yè)的審計(jì)工作方式，系統(tǒng)性的加強(qiáng)成本控制監(jiān)督。公司的審計(jì)部門應(yīng)該對(duì)各類經(jīng)濟(jì)活動(dòng)與經(jīng)營(yíng)管理行為制定規(guī)范的審計(jì)流程，對(duì)經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)進(jìn)行有效監(jiān)督，以便及時(shí)發(fā)現(xiàn)潛在風(fēng)險(xiǎn)。例如，在招標(biāo)過程中通過審計(jì)合理選擇合適的單位。

三、結(jié)束語(yǔ)

房地產(chǎn)公司在內(nèi)部控制中存在業(yè)務(wù)審批不規(guī)范、招投標(biāo)工作不完善、合同付款與合同管理不規(guī)范等各種問題。為了加強(qiáng)企業(yè)成本控制，進(jìn)一步提高公司的內(nèi)部控制水平，提升企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力，房地產(chǎn)公司需要從內(nèi)部控制視角出發(fā)，不斷改善內(nèi)部控制環(huán)境，加強(qiáng)對(duì)經(jīng)營(yíng)管理過程中的成本控制，建立風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估機(jī)制，減少內(nèi)部損耗，提高經(jīng)營(yíng)效率，促進(jìn)公司不斷發(fā)展壯大。

參考文獻(xiàn)：

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