我國住宅市場轉(zhuǎn)型的特征及發(fā)展戰(zhàn)略研究

李詩常，李詩元

(1.中冶海外工程有限公司，北京 100028；2.哈爾濱工業(yè)大學(xué) 深圳研究生院，廣東 深圳 518055；3.深圳市現(xiàn)代創(chuàng)新發(fā)展研究院，廣東 深圳 518038)

一、引言

住宅市場是房地產(chǎn)市場的核心，它的轉(zhuǎn)型將深刻影響房地產(chǎn)市場的發(fā)展方向。住宅市場的發(fā)展對健全房產(chǎn)市場、推動整個國民經(jīng)濟的發(fā)展都具有極其重要的意義[1]。住宅是房地產(chǎn)業(yè)的核心組成部分。1997年住宅投資完成額占房地產(chǎn)業(yè)總投資比重約48.4%，2007年增長到71.2%。2017年，全國住宅地產(chǎn)開發(fā)投資完成額約75 147.9億元，住宅投資占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重超過68.4%，住宅市場仍是當(dāng)下房地產(chǎn)市場的核心組成部分(如表1所示)。數(shù)據(jù)表明，住宅市場在房地產(chǎn)業(yè)占有舉足輕重的地位，住宅市場的可持續(xù)性發(fā)展將有力推動國民經(jīng)濟進一步發(fā)展。

表1 2017年房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)

來源：中經(jīng)網(wǎng)統(tǒng)計數(shù)據(jù)庫，2018.

房地產(chǎn)市場對經(jīng)濟的刺激作用不容置疑，但負面影響逐漸顯現(xiàn)。房地產(chǎn)市場發(fā)展關(guān)系國計民生，當(dāng)它影響到企業(yè)的營商環(huán)境和人才引進，這個巨大市場反而會產(chǎn)生一定障礙影響經(jīng)濟良性發(fā)展。雖然深圳市房地產(chǎn)研究中心主任王鋒認(rèn)為，房價飆升只會吸引更具有競爭力的人才，每個著名城市不會因高房價而衰落[2]。但實際上從特大城市來看，高房價市場對經(jīng)濟增長快速刺激的同時，無疑會增加企業(yè)成本，尤其是高房價抑制制造業(yè)發(fā)展[3]，進而降低企業(yè)國際競爭力。如華為任正非表示，高土地價格、高房價，已經(jīng)導(dǎo)致了生產(chǎn)要素成本急劇上升，必然導(dǎo)致中國企業(yè)的競爭力下降。2018年7月初，華為研發(fā)等部門的2 700名員工正式搬遷到了東莞的松山湖，是華為對高房價市場的反應(yīng)。高房價推高城市運營成本可能導(dǎo)致產(chǎn)業(yè)衰落。高成本最終會摧毀競爭力，實體經(jīng)濟發(fā)展受到制約[1]。

回歸居住本質(zhì)將成為房地產(chǎn)市場最重要的原則，全面影響地產(chǎn)市場未來的發(fā)展大局。當(dāng)前的住宅市場形勢已經(jīng)發(fā)生了深刻的變化。習(xí)近平總書記在黨的十九大報告中指出，“堅持房子是用來住的，不是用來炒的定位。”習(xí)近平總書記2018年2月視察天府新區(qū)時指出，“特別是要突出公園城市特點，把生態(tài)價值考慮進去”，進一步強調(diào)城市公園的綠色發(fā)展新理念。自古以來，安居樂業(yè)是政策調(diào)控的重點。房地產(chǎn)兼具消費品與投資品雙重屬性[4]，同時是社會經(jīng)濟和諧、促進經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展的基本條件。讓住宅回歸居住本質(zhì)，企業(yè)提供宜居的生態(tài)環(huán)境已成為當(dāng)下的迫切需要。

回歸居住本質(zhì)將推動房地產(chǎn)市場發(fā)生巨大變化，對未來房地產(chǎn)市場產(chǎn)生深遠影響。改革開放以來，我國房地產(chǎn)由計劃轉(zhuǎn)向市場，由市場轉(zhuǎn)向縱深，滿足人們?nèi)找嬖鲩L的居住需求。作為我國經(jīng)濟發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)事業(yè)為帶動我國經(jīng)濟發(fā)展貢獻了巨大力量。但房地產(chǎn)市場發(fā)展到一定程度，已經(jīng)影響到企業(yè)人才引進甚至競爭力，讓房地產(chǎn)市場回歸功能導(dǎo)向、讓住宅回歸居住本質(zhì)將成為地方政府政策調(diào)控的基本出發(fā)點，影響到房地產(chǎn)市場未來發(fā)展趨勢。企業(yè)對生態(tài)環(huán)境責(zé)任一般從自身利益出發(fā)，難以主動采取保護措施。從國內(nèi)發(fā)展具體情況來看，房地產(chǎn)行業(yè)仍然沒有認(rèn)識到這些深刻的變化，以及采取相應(yīng)的積極措施來完成企業(yè)轉(zhuǎn)型，以適應(yīng)未來的發(fā)展趨勢。

二、我國住宅市場轉(zhuǎn)型的特征

一是住宅地產(chǎn)投資增長速度減緩。房地產(chǎn)業(yè)是我國的支柱產(chǎn)業(yè)，對推動整個國民經(jīng)濟起到十分重要的作用。一方面，房地產(chǎn)業(yè)是最基礎(chǔ)的生活資料和生產(chǎn)資料，為國民經(jīng)濟發(fā)展提供物質(zhì)場所；另一方面，房地產(chǎn)業(yè)可以帶動諸如裝飾、建材、金融、物業(yè)管理等行業(yè)的發(fā)展，吸收更多的勞動力就業(yè)。這些特點決定房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟發(fā)展中的重要地位和作用。單從房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展情況來看，自1995年以來，我國房地產(chǎn)業(yè)增加值由1 909.3億元增加到2016年的4.8萬億元，占GDP的比重由3.8%增長到了6.5%(如圖1所示)。綜合房地產(chǎn)業(yè)對其他產(chǎn)業(yè)的拉動效應(yīng)，房地產(chǎn)業(yè)在我國經(jīng)濟結(jié)構(gòu)中的作用和地位不容忽視。

圖1 房地產(chǎn)業(yè)增加值與占比

房地產(chǎn)業(yè)投資比重相對平衡，房地產(chǎn)開發(fā)及住宅投資增速雙雙減緩。從國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)來看，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資2017年約10.98萬億元，全國固定資產(chǎn)投資63.17萬億元，占比約17.4%。自1995年以來，我國房地產(chǎn)開發(fā)投資占比保持在19%左右的水平，從宏觀角度來看長期維持相對平穩(wěn)的投資水平。從增長速度來看，2015年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資、住宅投資增長速度均由2014年的9.8%左右下降到0.7%左右，2017年分別又達到了7.1%、9.4%，相對于2010年32.8%的高增長率，房地產(chǎn)業(yè)尤其是住宅市場投資呈現(xiàn)明顯的減緩態(tài)勢(如圖2所示)。

圖2 住宅投資與地產(chǎn)投資增速

二是住宅新開工面積增速趨緩甚至出現(xiàn)負增長。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建筑施工面積和新開工面積增速趨緩。2017年，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋建筑施工面積78.15億平方米，比2016年增長2.97%。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積呈現(xiàn)逐年下降的趨勢。2017年1-12月，我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)住宅累計施工面積53.64億平方米，同比增長2.9%。2018年1-5月，我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)住宅累計施工面積46.98億平方米，同比增長2.5%，住宅施工面積呈現(xiàn)緩慢增長趨勢。

住宅新開工面積增速趨緩，竣工面積下降。2017年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋建筑新開工面積17.87億平方米，比上年增長7.02%，增速比2016年減少1.05%。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋新開工面積，2012年出現(xiàn)了負增長的現(xiàn)象，增速為-7.27%，2015年增速最低，為-14%。其中， 住宅新開工面積為 12.81億平方米，比上年增長10.51%， 增速比2016年提高 1.83%。我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)住宅新開工面積2012年出現(xiàn)負增長現(xiàn)象，增速為-11.19%，2015年增速最低，為-14.59%(如圖3所示)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)住宅新開工面積是影響房屋建筑新開工面積的重要因素。另外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋竣工面積呈現(xiàn)負增長趨勢。2017年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋竣工面積為10.15億平方米，比2016年下降4.37%，增速比2016年減少10.46個百分點。2017年1-12月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)住宅竣工面積為7.18億平方米， 同比下降7%。

圖3 住宅施工面積與房地產(chǎn)施工面積增速

三是住宅需求仍將保持增長的態(tài)勢。首先，我國城鎮(zhèn)化刺激住宅市場。城鎮(zhèn)化主要包括兩個方面：一方面是土地城鎮(zhèn)化；另一方面是人口城鎮(zhèn)化。城市的土地面積擴大和城鎮(zhèn)人口的增長，通常會對城市的投資水平產(chǎn)生正面刺激作用，城市的投資水平不斷提高，反過來刺激經(jīng)濟的發(fā)展，也就是合理水平的投資將推動地方經(jīng)濟的發(fā)展，促進城市居民生活水平的提高。城鎮(zhèn)化將擴大住宅市場需求，進一步刺激房地產(chǎn)業(yè)市場發(fā)展。中國住宅市場發(fā)展嚴(yán)重滯后于人口城市化，城鎮(zhèn)化水平對商品住宅需求存在一種長期穩(wěn)定的拉動效應(yīng)，即城鎮(zhèn)化水平每提高1%，會拉動商品住房增長3.22%[5]。城市人口的增長、城市居民生活水平的提高均有利于增加城市對住宅的需求。據(jù)麥肯錫《中國房地產(chǎn)市場》(2016)預(yù)測，城鎮(zhèn)化大幅度提高了城市住宅的需求，將合力產(chǎn)生每年10億平方米的需求[6]。其次，生育激勵政策的影響。2015年10月開始實施二孩政策。新華日報2018年8月中旬刊文建議立刻全面放開生育，認(rèn)為短期內(nèi)應(yīng)全面放開生育，優(yōu)先發(fā)展幼教產(chǎn)業(yè)和公共托幼服務(wù)，完善國家義務(wù)教育體系，不應(yīng)再收取社會撫養(yǎng)費。國務(wù)院辦公廳2018年8月13日印發(fā)《醫(yī)療衛(wèi)生領(lǐng)域中央與地方財政事權(quán)和支出責(zé)任劃分改革方案》，提出中央制定計劃生育扶助保障補助國家基礎(chǔ)標(biāo)準(zhǔn)，并根據(jù)經(jīng)濟社會發(fā)展情況逐步提高。隨著二孩政策、全面生育政策的放開，以及生育扶助保障補助相關(guān)配套的政策出臺，未來將大量增加剛性需求人口，潛在的住宅市場需求隨著時間的推移，將會變得越來越大。第三，中等收入群體的擴大。改革開放40年來，我國取得的巨大經(jīng)濟成就，改變了貧窮落后的歷史狀況。讓一部分人先富起來的最終目標(biāo)是為了實現(xiàn)共同富裕。擴大中等收入群體是實現(xiàn)共同富裕的重大措施。習(xí)近平總書記在中央財經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組第十三次會議強調(diào)：“擴大中等收入群體，關(guān)系全面建成小康社會目標(biāo)的實現(xiàn)，是轉(zhuǎn)方式調(diào)結(jié)構(gòu)的必然要求，是維護社會和諧穩(wěn)定、國家長治久安的必然要求?！蔽覈械仁杖肴后w將會不斷擴大，對消費和經(jīng)濟將產(chǎn)生積極的影響，增強了消費者的購買能力，增加了住宅地產(chǎn)市場的潛在需求。據(jù)李強教授等研究，中國目前真正意義上的中產(chǎn)階層占比僅20%左右。據(jù)麥肯錫研究，中國中產(chǎn)收入群體2022年數(shù)量將達到6.3億[7]；據(jù)澳新銀行、OECD等機構(gòu)研究報告分析，中國中產(chǎn)人數(shù)到2030年將超過8.5億[8-9]。我國中等收入群體迅速擴大，將極大地刺激住宅市場需求。

四是房地產(chǎn)價格仍然可控并保持理性上升的態(tài)勢。房地產(chǎn)價格可控性加強，上漲態(tài)勢將趨于理性。國家信息中心宏觀周評報告數(shù)據(jù)顯示，2018 年6 月房價上漲城市數(shù)量增多：一線城市商品住宅銷售價格總體穩(wěn)定，4個一線城市新房價格環(huán)比微漲、同比持平；二線城市房價有所上漲，31個二線城市新房和二手房價格環(huán)比分別上漲1.2%和0.7%；三線城市房價上漲勢頭得到抑制，35個三線城市新房和二手房價格同環(huán)比雖有所上漲，但同比漲幅均與5月相同。

一方面，土地價格上漲增加房地產(chǎn)開發(fā)成本，成為房價上漲直接原因。2017年我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購置土地面積約2.55億平方米，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地成交價款約13 643.4億元，平均成交價格5 348.67元/平方米，相對2016年土地價格增長了29.04%(如圖4所示)。2017年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)商品房平均銷售價格約為7 892.27元/平方米，比2016年增長了5.57%。住宅平均銷售價格約7 613.8元/平方米，比2016年增長了5.7%。土地平均成交價格與住宅平均銷售價格的比值達到0.7，表明土地在住房成本中的比重不斷提高，將成為推動住宅價格增長的重要因素。另外，我國土地城鎮(zhèn)化、人口城鎮(zhèn)化的加速，刺激新生兒增長、鼓勵生育相關(guān)政策的出臺，擴大中等收入群體等措施的制訂，反過來增加了對住宅的潛在需求，這些新需求的產(chǎn)生將進一步確保房地產(chǎn)市場維持增長趨勢，確保房價不會產(chǎn)生大幅下跌的波動。

圖4 土地價格與住宅價格比變化

另一方面，隨著政府對房地產(chǎn)市場調(diào)控的力度加強，住宅市場投機行為等不良現(xiàn)象得到遏制，住宅回歸居住功能將逐步得到有效調(diào)控，住宅地產(chǎn)投資增長速度、住宅新開工面積增速減緩，市場將正面反映合理居住需求。如住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部2017年8月會同國家發(fā)改委、公安部、財政部、國土資源部等九部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》，將采取多種措施在廣州、深圳、南京等12個城市人口凈流入的大中城市加快推進租賃住房建設(shè)，培育和發(fā)展住房租賃市場。這些措施將大力緩解一二線城市房價不斷飆升引發(fā)的住房難問題，一定程度上抑制一二線城市住宅價格向虛高的方向非理性增長。如全國房價排名前三甲的深圳，通過盤活“城中村”等存量資源來增加保障房供應(yīng)，并參照香港、新加坡等地的情況，將保障房的供應(yīng)和市場份額提高到50%至80%之間。政府可以通過政策調(diào)控，有效抑制房價非理性增長，實現(xiàn)住宅回歸居住本質(zhì)的功能。

三、住宅市場生態(tài)發(fā)展戰(zhàn)略

住宅市場的理性回歸將促進房地產(chǎn)市場可持續(xù)健康發(fā)展。我國住宅市場正面臨重大轉(zhuǎn)型，住宅投資和新開工面積增速已趨緩，在需求刺激和政策引導(dǎo)下未來住宅市場更理性更穩(wěn)健，并轉(zhuǎn)型為在滿足居住需求的基礎(chǔ)上，發(fā)展成為生態(tài)可持續(xù)的市場。習(xí)近平總書記2018年5月在全國生態(tài)環(huán)境保護大會上強調(diào)：“要積極回應(yīng)人民群眾所想、所盼、所急，大力推進生態(tài)文明建設(shè)，提供更多優(yōu)質(zhì)生態(tài)產(chǎn)品，不斷滿足人民群眾日益增長的優(yōu)美生態(tài)環(huán)境需要?！弊≌袌雠c人們生產(chǎn)、生活息息相關(guān)，社會民生不僅要滿足人民的物質(zhì)生活需求，也要維護人民的生態(tài)環(huán)境[10]。企業(yè)須牢牢把握市場轉(zhuǎn)型特點，更加重視生態(tài)文明建設(shè)，并制訂長期可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略方案。

一是綠色環(huán)保發(fā)展戰(zhàn)略。回歸居住本質(zhì)是住宅市場的全面轉(zhuǎn)型，從綠色生態(tài)的居住環(huán)境到低碳環(huán)保的生態(tài)建筑，要以高質(zhì)量高標(biāo)準(zhǔn)提前進行全面布局。從當(dāng)前住宅市場的賣點來看，開發(fā)商已經(jīng)意識到湖泊河流資源、草木資源、海景資源等生態(tài)資源條件的重要性，“生態(tài)地產(chǎn)”概念已經(jīng)深入人心。但實際上，這些概念目前大多停留在表面層次，成為一種推廣促銷的營銷手段，并未形成一整套行業(yè)參照執(zhí)行的標(biāo)準(zhǔn)。高級建筑師秦盛民表示，中國綠色建筑發(fā)展速度非常迅猛，但也可以發(fā)現(xiàn)高星級占比相對偏少，運營標(biāo)識更少，大多數(shù)還停留在圖紙階段。據(jù)《2018中國綠色地產(chǎn)指數(shù)報告》數(shù)據(jù)顯示，2017年獲得綠色建筑三星級運行標(biāo)識的項目僅有8個，獲得綠色建筑二星級運行標(biāo)識項目47個，高星級占比偏少。韋延年教授認(rèn)為，中國綠色建筑領(lǐng)域政策、目標(biāo)，綠色建筑設(shè)計規(guī)劃和評價標(biāo)準(zhǔn)、綠色建筑技術(shù)集成體系都已經(jīng)形成，主要是缺乏共識、實施、監(jiān)督管理和有效的激勵政策。隨著住宅回歸居住本質(zhì)的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，生態(tài)居住環(huán)境和綠色建筑標(biāo)準(zhǔn)將成為我國住宅市場調(diào)控勢不可擋的趨勢，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)提前以綠色高標(biāo)準(zhǔn)作為發(fā)展目標(biāo)，提前布局未來住宅市場。

二是智慧引領(lǐng)戰(zhàn)略。隨著互聯(lián)網(wǎng)時代的來臨，智慧城市正成為當(dāng)今世界城市發(fā)展的新理念和新模式，住宅智慧化是邁向智慧城市的基礎(chǔ)條件，將引領(lǐng)未來住宅市場發(fā)展的新趨勢、新方向。從全球智慧城市發(fā)展來看，倫敦、紐約、巴黎、新加坡、東京等城市已經(jīng)率先提出了智慧城市的發(fā)展戰(zhàn)略，并通過使用傳感器、軟件和互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)遠程控制家電、調(diào)節(jié)水電使用方式、管理家庭能耗等。例如微軟與西雅圖合作，啟動“高效能源建筑計劃”，應(yīng)用智能建筑技術(shù)，實時監(jiān)測建筑能源的效益，通過調(diào)節(jié)高峰期和非高峰期能量消耗的方法，來控制能源開支并達到降低碳排放目的。目前住宅智慧化還是停留在應(yīng)用層次方面，尚未形成可操作、可復(fù)制推廣、統(tǒng)一執(zhí)行的體系標(biāo)準(zhǔn)。但隨著智能技術(shù)的發(fā)展、推廣和普遍使用，智慧城市基礎(chǔ)設(shè)施的普及，住宅智慧化必然超越能效控制等應(yīng)用層面，不斷形成多元的新型智慧住宅需求，諸如居家就業(yè)、創(chuàng)業(yè)，病患者家庭、社區(qū)遠程健康監(jiān)測和支援等。企業(yè)未來發(fā)展要更加重視住宅功能的轉(zhuǎn)變和挖掘新的發(fā)展要求，以滿足互聯(lián)網(wǎng)時代給人類所帶來的新興需求。這些新需求將促進住宅市場不斷創(chuàng)新發(fā)展，企業(yè)應(yīng)在住宅市場智慧化引領(lǐng)方面提前布局，爭取贏得未來發(fā)展新優(yōu)勢。

三是節(jié)約和高效利用戰(zhàn)略。統(tǒng)籌不同等級城市、不同租售市場多種住宅資源，形成高效利用、避免資源浪費、可持續(xù)發(fā)展的市場。改革開放40年以來，我國房地產(chǎn)市場整體上處于平穩(wěn)的發(fā)展水平。但從區(qū)域差異來看，我國不同等級城市房地產(chǎn)市場發(fā)展存在嚴(yán)重不平衡的現(xiàn)象，即“一線高房價、三四線高庫存”兩種截然相反的供需矛盾。從市場經(jīng)濟本質(zhì)來看，這是資本市場盲目追求高額利潤帶來的嚴(yán)重不良后果。一方面，一二線城市經(jīng)濟發(fā)展較快，人口集聚，收入水平高，一二線城市不斷投入和重復(fù)建設(shè)如教育、醫(yī)療、交通等基礎(chǔ)設(shè)施，在土地資源、保障性住房缺乏等條件影響下，逐步推高了住宅的市場價格。另一方面，三四線城市脫離地方經(jīng)濟實際情況，在資本逐利的住宅市場，盲目推進人口城鎮(zhèn)化與土地城鎮(zhèn)化，建設(shè)大量的住宅，產(chǎn)生住宅空置現(xiàn)象。未來住宅市場的核心是解決一線城市、三四線城市的居住需求問題。一方面，要化解一線城市高房價難題。如住宅產(chǎn)權(quán)分兩期甚至多期出售、住宅租金抵扣房價、空置住宅短期納入保障房系統(tǒng)等。另一方面，要整合一二線城市與三四線城市住宅租售市場。如顧客可以將一線城市所支付的租金，折算成一部分抵扣三四線城市的購房資金?？傮w來說，就是通過不同等級城市、不同租售策略、不同政策制度以及住宅之間的資源配置，來整合人們的住房需求，全面實現(xiàn)各級城市住宅的居住功能，促進住宅資源充分利用。

四是多元化生態(tài)發(fā)展戰(zhàn)略。以生態(tài)可持續(xù)發(fā)展為導(dǎo)向，依據(jù)地方市場基本特點，制訂多元化可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略。當(dāng)前我國住宅市場所面臨的政策環(huán)境和市場環(huán)境已經(jīng)發(fā)生了深刻的變化，從根本上來說，是市場需求回歸到居住本質(zhì)。房地產(chǎn)業(yè)要滿足不同群體對住宅的生態(tài)需求，形成可持續(xù)、健康發(fā)展的多元化住宅市場。如人口老齡化背景下產(chǎn)生的養(yǎng)老地產(chǎn)需求，高房價背景下一線城市產(chǎn)生的人才住房需求等，鼓勵生育、擴大中產(chǎn)群體數(shù)量后產(chǎn)生的住房需求等。以養(yǎng)老地產(chǎn)為例，2013年8月國務(wù)院常務(wù)會議指出我國是世界上唯一一個老年人口超過1億的國家，我國目前存在養(yǎng)老服務(wù)和產(chǎn)品供給不足、市場發(fā)育不良、養(yǎng)老服務(wù)扶持政策不健全、體制機制不完善、城鄉(xiāng)區(qū)域發(fā)展不平衡等問題并十分突出。產(chǎn)生的這些新現(xiàn)象和新問題，將逐漸改變住宅市場供應(yīng)模式和發(fā)展方式。在給房地產(chǎn)業(yè)帶來新挑戰(zhàn)的同時也提供了新的發(fā)展機遇，如數(shù)十萬東北老人三亞養(yǎng)老，逐漸形成一種新的“生態(tài)養(yǎng)老”模式。房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)主動適應(yīng)新的社會發(fā)展形勢，以生態(tài)發(fā)展為導(dǎo)向，探索市場化運作與社會化福利相結(jié)合的住宅服務(wù)模式，促進房地產(chǎn)業(yè)朝多元方向發(fā)展，在住宅競爭市場中贏得自身的發(fā)展優(yōu)勢。

四、結(jié)語

綜上所述，我國住宅市場經(jīng)過幾十年來的發(fā)展，其拓展的市場基礎(chǔ)和社會環(huán)境已經(jīng)發(fā)生了深刻的變化。我國住宅地產(chǎn)投資增長速度和住宅新開工面積增速逐漸減緩，雖然未來的市場需求仍將保持增長趨勢，但住宅價格會趨于理性上漲，同時會得到有利的抑制，促使住宅價格在合理區(qū)間浮動。房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)充分認(rèn)識這種市場變化所帶來的新的特征和發(fā)展趨勢，深入探究市場轉(zhuǎn)型所帶來的影響，做好應(yīng)對措施和制訂發(fā)展方案，提前布局新興住宅市場，提供優(yōu)質(zhì)生態(tài)產(chǎn)品，滿足市場居住需求。我國未來住宅市場應(yīng)以居住本質(zhì)和潛在居住需求為核心，以生態(tài)文明發(fā)展為綱領(lǐng)，針對生態(tài)地產(chǎn)、智慧地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)等這些未來發(fā)展趨勢進行戰(zhàn)略調(diào)整，建設(shè)高標(biāo)準(zhǔn)、高質(zhì)量、多元化房產(chǎn)滿足不同階層的居住需求，樹立行業(yè)發(fā)展的標(biāo)桿，成為地產(chǎn)行業(yè)創(chuàng)新發(fā)展的引領(lǐng)者，爭取在企業(yè)轉(zhuǎn)型過程中贏得新優(yōu)勢。