未來城不落

高端服務(wù)式長租公寓：布局與服務(wù)缺乏競爭力

健身房、電影院、書店、咖啡店、小區(qū)環(huán)境、居住條件還有通勤距離，考慮完這些條件，經(jīng)過層層篩選，Alina選擇將房子租在萬國城MOMA，并沒有選擇長租公寓。

藝術(shù)設(shè)計(jì)畢業(yè)的Alina，目前是一家國內(nèi)著名設(shè)計(jì)事務(wù)所的品牌負(fù)責(zé)人，她對居住環(huán)境要求頗高，MOMA的建筑設(shè)計(jì)，小區(qū)景觀規(guī)劃以及配套物業(yè)都深得她意。

除去物質(zhì)條件之外，MOMA的藝術(shù)氣質(zhì)也剛好能滿足她的精神需求。Alina自詡“深度小眾電影發(fā)燒友”，MOMA百老匯排片多，可以滿足隨時煲影的需求。隔壁的Kubrick書店和咖啡館也是她閑時打發(fā)時間看書辦公會友的地方。

在寸土寸金的東直門，舒適的環(huán)境意味著更多的租金，一室一廳動輒一萬多元的租金已經(jīng)令大多數(shù)人望而卻步，但對她來說，好的生活品質(zhì)比錢更重要。

無獨(dú)有偶，在工體西路租房的獨(dú)立音樂人老文也并沒有刻意去找長租公寓。“普通的平價公寓不在我的選擇范圍內(nèi)，傳統(tǒng)的高端公寓不少，但高端長租公寓北京市面上很少，在我工作范圍內(nèi)的就更少，當(dāng)初找房子的時候，符合條件的可選擇的公寓中只有冠寓一家屬于長租公寓，但不管是在位置上和服務(wù)上我都有更好的選擇?！?/p>

Alina和老文所代表的，其實(shí)是一部分有高端居住需求的人，但目前的長租布局與運(yùn)營服務(wù)都未能做到與其相匹配。

智研咨詢發(fā)布的《2017-2022年中國短租公寓市場行情動態(tài)及發(fā)展前景預(yù)測報(bào)告》中顯示，目前，80%的長租品牌都在做中端市場，競爭白熾化。雖然有不少房企開始布局高端長租公寓，但與真正的高端服務(wù)式公寓相比，大多數(shù)房企做的高端公寓其實(shí)是介于白領(lǐng)公寓和高端服務(wù)式公寓之間的折中產(chǎn)品。

大多數(shù)項(xiàng)目具有與服務(wù)式公寓同等優(yōu)越的地段，產(chǎn)品品質(zhì)比白領(lǐng)公寓更高端，但在服務(wù)上與白領(lǐng)公寓并沒有太大的差別。而高端服務(wù)式公寓更注重客戶體驗(yàn)和人性化服務(wù)，例如一些高端服務(wù)式公寓會提供24小時送餐、社區(qū)聚會和幼兒看護(hù)等個性化服務(wù)，這是目前房企做的高端長租公寓所不能及的。

集中式公寓：與極品二房東說再見

說到自己上一次租房經(jīng)歷，小新以“悲壯”來形容。之所以選擇長租公寓也是因?yàn)楸欢繓|“坑慘了”。

“租房APP上寫著地鐵房，房東直租，拎包入住，寬敞明亮，圖片顯示著清新的宜家風(fēng)格。我開開心心就去了，但是你知道嗎？離地鐵1.5KM的房子都敢叫自己地鐵房，屋里就更別提了，跟圖片完全不一樣，房子根本不懂從哪里看得出是宜家風(fēng)格。寬敞明亮的意思就是沒有家具，那個床墊和唯二的家具—衣柜，都不知道用了多少年了，又丑又臟。最重要的是這個房子并不是房東直租，而是二房東?！?/p>

雖然對房子有一百個不滿意，但小新還是止住了微笑擺手掉頭就走的想法，忍痛租下了它，原因無他，囊中羞澀，“太窮了，沒辦法，貧窮使我理智?！?/p>

環(huán)境差也就忍了，畢竟是一分錢一分貨。最讓小新受不了的是這個簽字之前屁顛屁顛兒的二房東，在簽約之后來了個“大變臉”，空調(diào)不修，馬桶不修，燈泡不修，“甩鍋”技術(shù)一流。在經(jīng)歷與中介幾次扯皮之后，再有電器損壞，小新干脆自己掏腰包去修。

自此這次租房經(jīng)歷之后，小新租房不再只看價格，而是咬了咬牙住進(jìn)了一家集中式公寓，雖然比普通的房子貴500元，電費(fèi)水費(fèi)也比普通住宅要貴上不少，但小新這次不再猶豫了。“再也不找二房東和亂七八糟的黑中介，選擇正規(guī)的長租機(jī)構(gòu)，至少他們是有底線的。哪怕多交點(diǎn)錢，至少打掃衛(wèi)生的阿姨會按時來，東西壞了也能找得到人來修理，環(huán)境和居住體驗(yàn)都舒服了不少。而且公寓里還有公共空間和健身房，空閑的時候約朋友聚一聚聊聊天，平時健身，打球，娛樂方式也多了不少?！?/p>

小新的故事并不是個例，許多人選擇長租是因?yàn)楹ε略儆龅健扮鄱曜印?，北京租房市場魚目混珠，各種不良現(xiàn)象比比皆是，不少北漂一族的租房史可以稱得上是血淚史，而長租公寓有效地避免了這些麻煩。

除去二房東與黑中介這個原因以外，小新所在公寓的不少室友都是剛畢業(yè)的“90后”，對他們來說，選擇長租公寓是因?yàn)榱喟胱。踩⌒?。“主要是很喜歡房子簡約時尚的風(fēng)格，還有公共區(qū)域能跑步健身，身邊也是同齡的朋友，交流起來也很方便。除去價格貴一點(diǎn)，沒有別的缺點(diǎn)?！?p>

分散式公寓：管家的嘴，騙人的鬼

千篇一律的網(wǎng)紅“ins風(fēng)”，時不時飄來的甲醛味，不隔音，電費(fèi)太夸張是大熊對當(dāng)前長租公寓的印象。在分散式公寓住了半年，大熊選擇搬出來，重新租一個普通房子。

本以為住進(jìn)公寓是“脫離苦?！?，沒想到很多問題并沒有解決。說到租房體驗(yàn)，大熊哭笑不得，“我是有點(diǎn)小潔癖的，住到長租公寓是看中它干凈整潔的環(huán)境，然而有一次客廳卻發(fā)現(xiàn)了蟑螂，這太恐怖了，趕緊跟保潔阿姨反映，結(jié)果她說她也怕蟑螂。然后阿姨就走了……怕是可以理解，但是總要有解決的辦法啊，找管家，結(jié)果管家都是剛畢業(yè)的小孩，淘寶體撒嬌是慣用解決問題的方式，態(tài)度很好，然而該解決的問題都沒解決?！?/p>

“越來越后悔租了這個所謂的長租公寓，空間小、不通透，墻體簡陋、噪音大，流動性大、不夠安全，規(guī)范性差、易產(chǎn)生糾紛，設(shè)施容易老化，跟我之前的租住環(huán)境相比并沒多大差別。既然差不多，我沒必要多花這幾百元，省一點(diǎn)是一點(diǎn)，畢竟還有房貸要還。”

最終，大熊決定搬家，開始了重新找房的過程。在走訪幾個小中介之后，大熊發(fā)現(xiàn)，戶型差不多的一居室，自如、蛋殼的房源比普通中介的房租要高出300元～500元。他算了算賬，最終租了一個普通民房，自己配了一些家具和擺件、床品，收拾收拾房子也不錯。

實(shí)際上，因?yàn)槌杀镜脑黾?，長租公寓的租金普遍較高已是不爭的事實(shí)。其中分散式長租公寓租金普遍較周邊租賃房源高10%左右，集中式長租公寓租金較周邊高20%甚至更多。

而2017年與2018年中國長租公寓數(shù)據(jù)分析顯示，分散式公寓占比超七成，也就是說實(shí)際租賃場景中，像大熊這樣的租客占比最高，他們典型的特點(diǎn)就是對價格極其敏感。

經(jīng)濟(jì)學(xué)博士楊現(xiàn)領(lǐng)此前有過非常精準(zhǔn)的分析，他認(rèn)為長租業(yè)務(wù)虧損的深層原因可能與中國人的居住文化有關(guān)。大部分流動人口儲蓄和回鄉(xiāng)購房的意愿極其強(qiáng)烈，包括白領(lǐng)階層，北京地區(qū)客單價平均不超2 500元，裝修較好的自如跟二房東的老破小相比溢價超過200元大部分租戶就會選擇老破小。