張賽貞

[摘要]我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了高速增長(zhǎng)之后，2018年下半年進(jìn)入深度調(diào)整期。大部分城市均出現(xiàn)量?jī)r(jià)齊跌的局面。嚴(yán)峻的環(huán)境，意味著房地產(chǎn)企業(yè)自身需要加快管理工作的升級(jí)，建立科學(xué)有效的成本管理體系，使房地產(chǎn)企業(yè)在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中持續(xù)保持競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。文章對(duì)精細(xì)化管理的重要性、成本控制管理中存在的問(wèn)題及對(duì)策進(jìn)行研究。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)企業(yè)；成本精細(xì)化管理；成本控制

[DOI]1013939/jcnkizgsc201915082

1房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施成本精細(xì)化管理的重要性

過(guò)去的十年，是樓市發(fā)展最輝煌的十年，房?jī)r(jià)幾乎是穩(wěn)漲不跌，早買(mǎi)房的人早就賺得盆滿缽滿，這種火熱的現(xiàn)象，也讓眾多買(mǎi)房者心中滋生一種默認(rèn)的理論：無(wú)論樓市是低迷還是火熱，早買(mǎi)早受益，越等越買(mǎi)不起。但是2018年，國(guó)家對(duì)房?jī)r(jià)調(diào)控力度明顯加大，各地紛紛頒布限價(jià)、限購(gòu)、限售等政策，許多城市的房?jī)r(jià)也著實(shí)受到政策的沖擊，呈現(xiàn)退潮的現(xiàn)象，大多數(shù)購(gòu)房者也都持觀望態(tài)度。從政策上看，國(guó)家對(duì)“不炒房”的定位已經(jīng)十分明確，在調(diào)控之下，樓市很可能會(huì)從局部降溫達(dá)到全面降溫，房?jī)r(jià)也在回歸理性。在此情況下，房地產(chǎn)告別暴利時(shí)代，企業(yè)只有實(shí)行精細(xì)化管理才能得以立足，而且房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目全過(guò)程進(jìn)行成本精細(xì)化管理，對(duì)提高房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的能力具有十分重要的現(xiàn)實(shí)意義。

2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在成本控制管理中存在的一些問(wèn)題

21未進(jìn)行科學(xué)的項(xiàng)目可行性分析

近幾年房地產(chǎn)業(yè)的火爆使得一些沒(méi)有開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)的企業(yè)也紛紛加入這個(gè)行業(yè)。如XY建筑企業(yè)覺(jué)得給房地產(chǎn)企業(yè)做工程，賺到的是趨于社會(huì)平均的利潤(rùn)，而建設(shè)方房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)卻是論億計(jì)算。以為是相關(guān)行業(yè)，自己也能開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)。剛巧遇到蘇北一個(gè)舊城改造項(xiàng)目，地皮非常便宜。但同政府簽訂的合同是建好的房子先安置拆遷戶。剩余房子按市場(chǎng)價(jià)出售。因?yàn)闆](méi)有開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，更沒(méi)有拆遷經(jīng)驗(yàn)，導(dǎo)致拆遷過(guò)程中一系列的問(wèn)題層出不窮。一是拆遷的難度，二是拆遷的面積遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出跟政府簽訂的面積，三是開(kāi)給拆遷戶的售房發(fā)票也是按正常納稅的。這些問(wèn)題都沒(méi)考慮周到。企業(yè)以為拿到超低的地皮就能輕而易舉地得到豐厚的利潤(rùn)。就這樣一塊毛地變?yōu)閮舻兀疬w工作時(shí)間延長(zhǎng)了三年，拆遷面積增長(zhǎng)導(dǎo)致企業(yè)損失四五千萬(wàn)，還未算其中的資金成本。這就是未進(jìn)行項(xiàng)目可行性分析所致。

22設(shè)計(jì)階段房地產(chǎn)行業(yè)普遍存在的粗放式成本管控問(wèn)題

房地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)方案設(shè)計(jì)階段，對(duì)成本控制影響約占 80%可見(jiàn)經(jīng)營(yíng)方案設(shè)計(jì)階段對(duì)成本控制十分重要。開(kāi)發(fā)企業(yè)的高層沒(méi)有充分認(rèn)識(shí)到設(shè)計(jì)階段的成本測(cè)算會(huì)嚴(yán)重影響到項(xiàng)目目標(biāo)成本的合理性。普遍存在的現(xiàn)象是建設(shè)單位在項(xiàng)目開(kāi)工之前沒(méi)有進(jìn)行預(yù)算審查，未正式實(shí)施招投標(biāo)，工程就倉(cāng)促上馬，不經(jīng)招標(biāo)就私拉施工隊(duì)伍，片面追求縮短建設(shè)周期、重視技術(shù)層面，忽略了經(jīng)濟(jì)設(shè)計(jì)及設(shè)計(jì)質(zhì)量，導(dǎo)致設(shè)計(jì)質(zhì)量上出現(xiàn)問(wèn)題，如設(shè)計(jì)的規(guī)格布局不合理、項(xiàng)目結(jié)構(gòu)不配套等，導(dǎo)致項(xiàng)目在建過(guò)程中頻繁更改現(xiàn)場(chǎng)簽證、設(shè)計(jì)計(jì)劃，或完工后要進(jìn)行返工、拆除等情況，這些都會(huì)對(duì)施工中成本的管理帶來(lái)不利影響。

23房地產(chǎn)企業(yè)施工階段成本管控不到位

大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)一經(jīng)中標(biāo)，搶到地后，迅速開(kāi)發(fā)建設(shè)和銷(xiāo)售，對(duì)內(nèi)部控制制度的建立不夠重視。如采購(gòu)過(guò)程中，涉及供應(yīng)商的選擇，因房地產(chǎn)項(xiàng)目金額大，所涉及的采購(gòu)項(xiàng)目的工程量和工程金額都是很可觀的。各供應(yīng)商可謂是削尖腦袋跟采購(gòu)部人員套近乎，私下開(kāi)出各種好處。如果企業(yè)沒(méi)有一套規(guī)范的招投標(biāo)制度，很容易出現(xiàn)舞弊現(xiàn)象。采購(gòu)人員為了個(gè)人利益，損害公司利益的情況是很常見(jiàn)的。還有比如施工方為了施工過(guò)程中偷工減料，減少成本投入。更有的是隱蔽工程申報(bào)時(shí)增加工程量，跟房地產(chǎn)企業(yè)的監(jiān)理搞好關(guān)系，給監(jiān)理直接的利益，順利取得監(jiān)理的簽字蓋章，相當(dāng)于成功地蒙混過(guò)關(guān)了。這種受利益的誘惑、相互串通、弄虛作假的結(jié)果降低了房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，還會(huì)讓工程存在安全隱患，后果堪憂。

24房地產(chǎn)竣工結(jié)算成本的問(wèn)題

房地產(chǎn)竣工結(jié)算中普遍存在的問(wèn)題如：建筑施工單位或材料供應(yīng)商多計(jì)算工程量、重復(fù)計(jì)算工程量、工程款多付現(xiàn)象、已付工程款一直掛賬未取得建安發(fā)票。工程變更聯(lián)系單手續(xù)未齊全等情況，如果負(fù)責(zé)工程結(jié)算的人員未認(rèn)真核對(duì)工程量、每一張工程變更聯(lián)系單或財(cái)務(wù)人員跟工程部未銜接好，都會(huì)使企業(yè)蒙受損失。

3房地產(chǎn)成本精細(xì)化管理對(duì)策

31項(xiàng)目可行性分析需重視開(kāi)發(fā)成本估算的結(jié)果

房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目可行性研究階段，需采用估算法，得出成本估算金額。房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)總成本主要包括：①土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)，最普遍的就是中標(biāo)的土地價(jià)款及相關(guān)的契稅，大致占總成本的40%，是開(kāi)發(fā)成本中的重要費(fèi)用。②前期工程費(fèi)，含基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、教育配套費(fèi)、白蟻防治費(fèi)、新墻體專(zhuān)項(xiàng)費(fèi)、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)等壟斷性企事業(yè)收費(fèi)，約占總成本的5%。③工程建設(shè)成本，含地質(zhì)勘探費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)、樁基工程費(fèi)、土建工程費(fèi)及安裝共建配套等，約占總成本的30%。④房屋銷(xiāo)售費(fèi)用，占總成本的2%～3%。⑤開(kāi)發(fā)管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用，占總成本的3%～4%。⑥不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用，約占總成本的1%。⑦稅費(fèi)。在目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本構(gòu)成中所占比例較大，一般在15%～20%。與房地產(chǎn)開(kāi)建設(shè)有關(guān)的稅收包括房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅、增值稅、城建稅和教育費(fèi)附加、契稅、企業(yè)所得稅、印花稅。通過(guò)對(duì)開(kāi)發(fā)成本估算的結(jié)果，可以作為判定項(xiàng)目是否可行的重要依據(jù)。

32設(shè)計(jì)階段的成本管理

設(shè)計(jì)階段即從合同簽訂階段到施工后評(píng)估階段，此階段的工作是要做好成本估算，對(duì)工程質(zhì)量、工程時(shí)間及工程成本全方位考慮。不僅依靠設(shè)計(jì)人員努力，還需要相關(guān)部門(mén)的配合。通過(guò)好的方法和成本數(shù)據(jù)的積累，建立目標(biāo)成本。通過(guò)招標(biāo)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)首先可以選擇合適的項(xiàng)目承包商，以確保工程投資不超過(guò)預(yù)算、質(zhì)量符合設(shè)計(jì)要求，工期達(dá)到預(yù)期目標(biāo)。強(qiáng)化設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析，在保證性能、質(zhì)量的前提下，降低項(xiàng)目投資費(fèi)用，如不必追求過(guò)剩功能和質(zhì)量等。充分運(yùn)用新科技、新技術(shù)、既提高功能，又降低項(xiàng)目投資。推行限額設(shè)計(jì)，減少設(shè)計(jì)費(fèi)用。增強(qiáng)設(shè)計(jì)人員的經(jīng)濟(jì)觀念，促使他們?cè)诠ぷ髦邪鸭夹g(shù)與經(jīng)濟(jì)、設(shè)計(jì)與概算有機(jī)地結(jié)合——達(dá)到最佳的經(jīng)濟(jì)效果和最優(yōu)的設(shè)計(jì)方案。提高設(shè)計(jì)人員的積級(jí)性和責(zé)任感。實(shí)行風(fēng)險(xiǎn)激勵(lì)機(jī)制。 在目標(biāo)推進(jìn)的過(guò)程中，要及時(shí)檢查目標(biāo)的落實(shí)情況。尤其對(duì)成本影響較大的重點(diǎn)指標(biāo)超出預(yù)控目標(biāo)，應(yīng)迅速反饋給相關(guān)部門(mén)進(jìn)行優(yōu)化。及時(shí)組織公司內(nèi)部相關(guān)部門(mén)的信息交流，從而制定出科學(xué)的目標(biāo)成本。

33施工階段的成本管理與控制

施工階段就是將目標(biāo)成本逐項(xiàng)分解，逐項(xiàng)落實(shí)的過(guò)程，此階段需要建立控制的標(biāo)準(zhǔn)，分解后的成本落實(shí)到各責(zé)任部門(mén)。由于市場(chǎng)是千變?nèi)f化的，而且開(kāi)發(fā)過(guò)程中有很多不可預(yù)見(jiàn)的因素，因此，必須對(duì)整個(gè)成本進(jìn)行動(dòng)態(tài)管理，首先必須在各部門(mén)建立起動(dòng)態(tài)成本臺(tái)賬，確保各部門(mén)發(fā)生的成本能及時(shí)反映出來(lái)。人工、材料、機(jī)械使用費(fèi)，尤其是材料費(fèi)，是建安成本中的主要成本支出，應(yīng)該按重點(diǎn)對(duì)象來(lái)管理。其次，要確保所有的變更能夠得到及時(shí)的管理，包括設(shè)計(jì)變更、簽證管理和顧客的變更， 在房地產(chǎn)施工階段，工程變更是直接導(dǎo)致現(xiàn)場(chǎng)工程量的變化，也就是直接影響至建造成本，一定要嚴(yán)格把關(guān)，不論哪家單位提出變更都需要報(bào)到工程部，經(jīng)成本部測(cè)算后決定是否同意變更。建立起完善的設(shè)計(jì)變更流程和簽證管理流程，這是嚴(yán)格執(zhí)行的基本保障。此外，工程款的及時(shí)支付是保證建筑工程是否順利完成的關(guān)鍵。工程款的支付時(shí)間、支付條件和支付金額都會(huì)對(duì)成本控制產(chǎn)生影響，所以要嚴(yán)格執(zhí)行工程款審批制度。特別是合同外追加的工程款，必須提供相關(guān)證據(jù)及資料，經(jīng)工程部、監(jiān)理方確認(rèn)在竣工結(jié)算時(shí)再支付。由于施工階段投入的資源最大、投入的資金也最大，所以，最要重視對(duì)動(dòng)態(tài)成本的分析和總結(jié)，及時(shí)調(diào)整目標(biāo)成本，真實(shí)反映成本控制現(xiàn)狀。

34竣工階段的成本管理與控制

竣工結(jié)算階段是項(xiàng)目建設(shè)完成并經(jīng)竣工驗(yàn)收后，需進(jìn)行工程結(jié)算的階段。也是工程結(jié)算最終把關(guān)的階段。這個(gè)階段主要是根據(jù)協(xié)議書(shū)、合同、所收集的各種設(shè)計(jì)變更資料和修改圖紙，以及現(xiàn)場(chǎng)簽證、工程量核定單、索賠等資料進(jìn)行合同價(jià)款的增減調(diào)整計(jì)算。

為更仔細(xì)地做好審價(jià)結(jié)算，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以引用市場(chǎng)機(jī)制，與建設(shè)咨詢公司簽訂協(xié)議，聘用造價(jià)工程師長(zhǎng)期駐守，專(zhuān)門(mén)協(xié)助房地產(chǎn)企業(yè)復(fù)審復(fù)核各竣工房地產(chǎn)項(xiàng)目的決算資料。對(duì)涉及工程價(jià)款結(jié)算的下列事項(xiàng)進(jìn)行重點(diǎn)核實(shí)：①工程竣工結(jié)算審查期限，要求承包人應(yīng)在提交竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告的同時(shí)，向發(fā)包人按規(guī)定時(shí)限進(jìn)行核對(duì)并提出審查意見(jiàn)。②工程竣工價(jià)款結(jié)算，發(fā)包人根據(jù)確認(rèn)的竣工結(jié)算報(bào)告向承包人支付工程竣工結(jié)算價(jià)款，保留5%左右的質(zhì)保金。③索賠價(jià)款結(jié)算，索賠金額按合同約定支付。④合同以外零星項(xiàng)目工程價(jià)款結(jié)算。按承、發(fā)包人簽的補(bǔ)充協(xié)議或經(jīng)發(fā)包人簽證的金額。

4結(jié)論

房地產(chǎn)企業(yè)要想在這個(gè)行業(yè)長(zhǎng)久持續(xù)地生存，必須在房地產(chǎn)項(xiàng)目各階段做好成本精細(xì)化管理，嚴(yán)格成本的控制，使企業(yè)在未來(lái)的發(fā)展中具有足夠的競(jìng)爭(zhēng)力。

參考文獻(xiàn)：

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