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      對促進物業(yè)服務市場化經(jīng)營與發(fā)展的思考

      2019-06-11 11:00:38胡斌
      商情 2019年11期
      關鍵詞:物業(yè)服務經(jīng)營管理

      胡斌

      【摘要】分析了物業(yè)服務市場化經(jīng)營的潛力與優(yōu)勢以及存在的突出問題,重點就如何促進物業(yè)服務市場化經(jīng)營與發(fā)展提出了對策,以期為促進物業(yè)服務企業(yè)發(fā)展提供參考。

      【關鍵詞】物業(yè)服務 經(jīng)營管理 市場化發(fā)展

      隨著物業(yè)服務專業(yè)化改革的逐步到位,物業(yè)服務企業(yè)化經(jīng)營市場化運作已經(jīng)迫在眉睫,亟待進一步進行探索,這對增強物業(yè)企業(yè)的自立生存能力具有重要意義。

      一、物業(yè)服務市場化經(jīng)營的潛力與優(yōu)勢

      市場潛力。物業(yè)服務經(jīng)過幾年的實踐與探索,已經(jīng)初步形成了比較規(guī)范的體系,功能實現(xiàn)了由單一型向綜合型、粗放型向集約型、被動應付型向主動創(chuàng)造型的轉變。隨著工作節(jié)奏的加快和生活質量的不斷提高,物業(yè)服務與服務市場化已經(jīng)成為社會發(fā)展的大趨勢,“家務勞動社會化、市場化”觀念也為越來越多的人所認同??梢韵嘈?,隨著社會進步和生活水平的不斷提高,改革的逐步到位,以及人們思想認識和觀念的變化,物業(yè)服務必定會有著良好的前景。

      信譽優(yōu)勢。油田物業(yè)服務企業(yè)經(jīng)過不斷的發(fā)展,已經(jīng)建立了較為完善的網(wǎng)絡體系。物業(yè)服務以其可靠的質量和良好的服務態(tài)度已經(jīng)得到了居民的認可,有了一定的市場基礎。油田小區(qū)居民主要是油田的廣大職工家屬,對物業(yè)服務從心理上有一種親近感和安全感,而且,部分項目已經(jīng)形成了“品牌”優(yōu)勢。如“440”維修服務等,已經(jīng)在居民中形成了區(qū)域品牌,占領了市場。人才優(yōu)勢。物業(yè)服務擁有較雄厚的人才資源,經(jīng)過多年的摸索,積累了比較豐富的實踐經(jīng)驗。

      二、物業(yè)服務市場化經(jīng)營面臨的問題

      (一)市場面狹窄。市場化必須有市場。目前的油田物業(yè)市場僅僅是行政區(qū)劃下的區(qū)域內部市場,畫地為牢,市場小,難以形成規(guī)模優(yōu)勢。尤其是目前的機制,物業(yè)機構不斷壓縮精簡后,內部反而形成壟斷性,考核、監(jiān)督等,容易出現(xiàn)感情色彩,難以進一步提高物業(yè)服務水平。因此,要立足于物業(yè)市場社會化,依據(jù)管理范圍核定費用后,打破物業(yè)服務界限,實行招標,形成一個相對比較大的市場鏈,既有利于鍛煉隊伍,也有利于提高工作水平,為將來的物業(yè)市場社會化奠定基礎。

      (二)人工成本過高。由于歷史原因,物業(yè)服務人員大多是從主業(yè)下來的老弱病殘傷,以及就業(yè)有困難人員,與社會目前的物業(yè)服務市場相比,在同等規(guī)模的情況下,油田物業(yè)服務人工成本無法與之比擬,參加社會市場競爭是毫無競爭力可言的,必須不斷加大分配制度改革力度,逐步淡化身份,逐步實行市場價,真正實行崗位與收入掛鉤。

      (三)物業(yè)服務受居民結構的影響。油田物業(yè)服務和一般意義上的城市物業(yè)服務的一個重要的區(qū)別就是居民構成的不同。城市小區(qū)的居民來自不同的單位,從事不同的工作,彼此之間并不熟識,子女可能也相距很遠,小區(qū)在某種意義上來說只是休息和居住的地方,這在客觀上決定了有事情就很容易地想到物業(yè)服務服務。而油田小區(qū)居住的絕大部分是本單位或相鄰單位職工,彼此之間大都熟悉。受長期企業(yè)辦社會和福利思想的影響,企業(yè)將物業(yè)服務服務、物業(yè)服務當成一種福利事業(yè),企業(yè)化、市場化、社會化改革進展不大,與加快物業(yè)經(jīng)營管理、收費標準社會化、市場化要求很不適應。另外,由于機制、體制等方面的因素,服務價格難以市場化,也成為影響物業(yè)服務服務的一個重要方面。

      三、物業(yè)服務企業(yè)化經(jīng)營市場化發(fā)展對策

      物業(yè)服務總的發(fā)展方向,就是要由單純?yōu)槠髽I(yè)服務、為油田職工服務轉為面向社會服務,抓住重點做精,結合自身做優(yōu),發(fā)揮優(yōu)勢做特,全力提升綜合競爭力,使物業(yè)服務機構逐步成為獨立核算、自主經(jīng)營、自負盈虧的經(jīng)濟實體。

      一是加強對物業(yè)服務的系統(tǒng)研究。油田已將提高和改善職工的生活質量作為了三大工作目標之一,充分體現(xiàn)了以人為本的科學發(fā)展觀,油田應加大對物業(yè)服務的優(yōu)惠扶持和引導力度,制定和完善相應的配套政策,積極推進物業(yè)服務業(yè)健康發(fā)展。但目前油田物業(yè)服務沒有形成較為系統(tǒng)的理論,缺乏理論指導,都是在摸著石頭過河,因此,油田應加強對物業(yè)服務的系統(tǒng)研究,盡快制定物業(yè)服務市場化的整體發(fā)展規(guī)劃,出臺發(fā)展思路、發(fā)展目標、發(fā)展方向和相關的配套、優(yōu)惠措施,特別是在管理體制、運行機制方面要賦予更加靈活的政策。

      二是優(yōu)化機構做大。實施跨區(qū)域、跨行業(yè)資源優(yōu)化的經(jīng)營方略,實現(xiàn)物業(yè)服務職業(yè)化、規(guī)?;?、專業(yè)化的目標,形成覆蓋整個轄區(qū)的放射狀的組織體系,信息共享,工作聯(lián)動,為物業(yè)服務業(yè)的發(fā)展奠定良好的組織基礎。

      三是抓住重點做精。市場是公平的,機會也是均等的。但同時市場競爭又是激烈甚至是殘酷的,物業(yè)服務不去占領,別人就會去搶占。因此,要抓住重點,加強對市場的調查分析和細分、定位,找出適合物業(yè)服務發(fā)展、具有市場潛力的項目,多渠道、多形式探索發(fā)展物業(yè)服務的新路子,通過自營、聯(lián)營、中介、代理等形式,逐步達到精致化、精品化。

      四是結合自身優(yōu)勢做優(yōu)。在認真分析自身特點和地域消費特點的前提下,揚長避短,在做優(yōu)和人性化、人文化管理上下功夫。對物業(yè)服務業(yè)已發(fā)展成熟,并為市場所認可的項目,要重點扶持,精益求精,精耕細作,形成真正過硬的品牌。對一些現(xiàn)在發(fā)展還不成熟,但市場潛力巨大的項目,也要進行重點培養(yǎng),加快產(chǎn)業(yè)化、規(guī)?;ㄔO,逐步形成“龍頭”產(chǎn)業(yè)。

      五是必須加快人才隊伍建設。一是加強管理人才的建設。物業(yè)服務作為一項新興產(chǎn)業(yè),具有一定的科技含量,其組織理論與管理學、經(jīng)濟學、統(tǒng)計學等學科都有著密切的聯(lián)系。因此,搞好物業(yè)服務,必須擁有一批既懂得市場營銷和現(xiàn)代企業(yè)管理,又具有組織能力和應變能力的管理人才。鑒于目前物業(yè)服務這方面的人才比較短缺,必須加快這方面的人才建設。二是加快技工人才隊伍建設。隨著人們生活質量的提高,知識含量和技術含量較高的高檔次服務將會越來越為人們所青睞。一般性的家庭服務會退居次要地位,取而代之的是具有相當專業(yè)背景的“文化型保姆”、“高級家政員”正在走俏市場。因此,要加強職業(yè)培訓,提高職工隊伍的整體素質,實現(xiàn)物業(yè)服務的高效率、高質量,以適應將來發(fā)展的需要。

      七是完善物業(yè)收費體系。包括收費范圍、標準等,依據(jù)社會市場情況,進一步進行明確,以利于結算。加強與地方政府的銜接協(xié)調,落實國家和山東省的有關優(yōu)惠政策。推進福利貨幣化步伐,加快培育物業(yè)服務市場,加快物業(yè)服務的發(fā)展。

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