湟中縣房地產(chǎn)領(lǐng)域影響社會穩(wěn)定的主要問題及對策研究

韓芳

摘要：隨著湟中縣房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，矛盾糾紛也時有發(fā)生，集中表現(xiàn)在征地拆遷問題、項目管理問題、物業(yè)管理問題、勞務(wù)糾紛問題上。本文根據(jù)當?shù)貙嶋H情況，就此提出了統(tǒng)籌謀劃、加強監(jiān)督、健全制度、化解糾紛四條建議。

近幾年，湟中縣房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，縣域內(nèi)城鎮(zhèn)面貌日新月異。然而，房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域矛盾糾紛也時有發(fā)生，特別是近幾年因征地拆遷、物業(yè)管理不善等引發(fā)的矛盾糾紛和群體性事件不斷出現(xiàn)，不僅嚴重損害了老百姓的切身利益，也在某種程度上阻礙了經(jīng)濟發(fā)展，嚴重影響到社會和諧穩(wěn)定。

一、湟中縣房地產(chǎn)領(lǐng)域存在的主要社會問題

目前，湟中縣房地產(chǎn)領(lǐng)域信訪問題較為普遍，房地產(chǎn)管理部門處置此類信訪問題難度大、任務(wù)重，存在群體性時間和極端行為的風(fēng)險，主要問題有以下幾方面：

（一）征地拆遷問題。征地拆遷是一項涉及面廣、政策性強、關(guān)系拆遷居民切身利益、容易引發(fā)社會矛盾的工作。征地拆遷過程中易受房屋征遷戶漫天要價、安置要求過高等因素影響，嚴重影響工作進度。

（二）項目管理問題。因房地產(chǎn)開發(fā)及建設(shè)項目企業(yè)在開發(fā)建設(shè)過程中，因前期手續(xù)資質(zhì)不全、未辦理施工許可證以及存在安全質(zhì)量隱患等問題導(dǎo)致施工中斷或者滯后，影響房屋正常交付，從而導(dǎo)致購房者對開發(fā)商產(chǎn)生不滿?；蛘哂捎诜康禺a(chǎn)開發(fā)商與購房者對房屋面積、出售價格等產(chǎn)生異議，從而導(dǎo)致群眾產(chǎn)生對開發(fā)商進行信訪舉報等行為。

（三）物業(yè)管理問題。湟中縣物業(yè)管理問題主要包括以下幾個方面：一是因開發(fā)商在小區(qū)項目規(guī)劃設(shè)計不合理、工程質(zhì)量低劣、配套設(shè)施不完善等遺留問題，業(yè)主入住發(fā)現(xiàn)上述問題后對開發(fā)商產(chǎn)生不滿情緒。二是物業(yè)服務(wù)不到位，服務(wù)意識不強，物業(yè)管理在一定程度上造成了物業(yè)管理糾紛不斷。三是部分小區(qū)業(yè)主為了自身利益利用公共用地亂搭亂建，侵占大部分業(yè)主利益，影響別的業(yè)主正常生活，業(yè)主網(wǎng)上投訴舉報較多。四是由于部分業(yè)主委員會成員有熱情，但是處理問題較主觀，程序不到位，沒充分征求大部分業(yè)主意愿就決定處理方式，造成業(yè)主對業(yè)委會有意見和誤解。

（四）勞務(wù)糾紛問題。當前導(dǎo)致拖欠農(nóng)民工工資問題的原因主要有：一是房地產(chǎn)建設(shè)領(lǐng)域市場秩序不規(guī)范。工程項目違法分包、層層轉(zhuǎn)包、掛靠承包、墊資施工和拖欠工程款等問題仍大量存在，無用工主體資格的“包工頭”帶隊伍參加施工的現(xiàn)象比較普遍，導(dǎo)致建設(shè)單位與農(nóng)民工之間形成了很長的“債務(wù)鏈”，工資支付的責任主體難以落實。二是建設(shè)領(lǐng)域用工管理和工資支付行為不規(guī)范。施工企業(yè)普遍采取平時只給農(nóng)民工發(fā)基本生活費，工程竣工后或春節(jié)前結(jié)清工資等做法，將農(nóng)民工工資與工程款捆綁在一起，一旦工程款不到位極易導(dǎo)致欠薪。三是缺乏正規(guī)的勞務(wù)合同和工資證明。施工企業(yè)疏于管理，勞動合同簽訂率較低，部分建筑企業(yè)未與勞動者簽訂勞動合同，無正規(guī)工資表，在發(fā)生勞動爭議的時候，沒有相應(yīng)的工資證明與用人單位存在勞動關(guān)系，致使勞動者自身的合法權(quán)益得不到保護。四是企業(yè)和勞動者的勞動法制意識和觀念仍然十分淡薄，企業(yè)和管理人員對勞動法的內(nèi)容了解較少，職工對勞動法的內(nèi)容了解也很少，不知道法律賦予的權(quán)利與義務(wù)，導(dǎo)致解決農(nóng)民工工資存在一定的難度。

三、對策及建議

（一）統(tǒng)籌謀劃，征地拆遷要科學(xué)。一是從科學(xué)、長遠的角度謀劃建設(shè)用地儲備工作，堅持凈地出讓，避免項目建設(shè)土地急用急征，緩解征、用土地壓力，防止因征地進度影響建設(shè)進度的次生矛盾糾紛。二是結(jié)合以前征地工作存在的問題和好的經(jīng)驗做法認真做好土地征用的前期準備工作，包括風(fēng)險評估、土地報批、群眾摸底、拆遷安置、宣傳發(fā)動等工作，應(yīng)在正式開展征地拆遷之前做好謀劃和統(tǒng)籌安排。三是要堅決依法打擊非法買賣土地，治理土地交易市場價格混亂現(xiàn)象，在土地交易市場沒有完全放開的情況下，做到土地只能通過政府統(tǒng)一征用和交易，達到補償標準一致的原則和目的，避免因補償標準不一致而產(chǎn)生的矛盾糾紛。

（二）加強監(jiān)督，項目管理要規(guī)范。一是全面加強對房地產(chǎn)業(yè)的監(jiān)督管理。房地產(chǎn)管理企業(yè)務(wù)必高度重視從初期的規(guī)劃許可、到施工許可證的辦理，再到房地產(chǎn)施工、竣工的檢查、驗收及房屋銷售等工作的全程監(jiān)督。二是規(guī)范推進房地產(chǎn)工程招投標工作。通過備案管理、過程監(jiān)督等手段，房地產(chǎn)工程項目杜絕違法分包、層層轉(zhuǎn)包、掛靠承包、墊資施工和拖欠工程款等問題，保障項目資金鏈的完整性和可持續(xù)性。三是加強對房產(chǎn)交易過程的監(jiān)督。房地產(chǎn)管理部門要加大對房地產(chǎn)交易過程的監(jiān)督和控制，監(jiān)督開發(fā)商和購房者如實填寫購房合同，明確房屋面積、出售價格等因素，避免后續(xù)出現(xiàn)因面積、價格不明產(chǎn)生的異議與糾紛。

（三）健全制度，物業(yè)管理要加強。一是要全面了解物業(yè)管理的現(xiàn)狀、存在的問題、業(yè)主的期望和了解發(fā)達地區(qū)的先進經(jīng)驗，成立業(yè)委會并組織業(yè)務(wù)定期溝通交流物業(yè)問題，找到科學(xué)的管理辦法，提升管理水平，最終才能達到管好物業(yè)小區(qū)的目的。二是明確任務(wù)分工。只有通過明確的責任分工，不斷完善管理措施，才能有效的將物業(yè)管理工作落到實處。三是嚴把物業(yè)配套公共設(shè)施建設(shè)關(guān)口。建議在項目前期規(guī)劃和規(guī)劃驗收時邀請物業(yè)管理部門一起規(guī)劃和驗收并簽字認可，確保物業(yè)配套公共設(shè)施建設(shè)保質(zhì)保量的完成，預(yù)防后發(fā)矛盾糾紛。四是要加強監(jiān)督檢查和業(yè)務(wù)培訓(xùn)。房地產(chǎn)管理部門要強化對物業(yè)企業(yè)的監(jiān)督管理力度，通過日常檢查查找存在的問題并及時加以整改，確保將苗頭性、傾向性物業(yè)矛盾糾紛及時化解。

（四）標本兼治，勞務(wù)糾紛要化解。一是加強綜合執(zhí)法檢查和專項督查。重點排查農(nóng)民工工資支付情況及農(nóng)民工住宿條件、飲食衛(wèi)生狀況。積極發(fā)揮職能作用，在發(fā)放建筑工程施工許可證之前，把施工企業(yè)繳存農(nóng)民工工資保證金作為首要前置條件，要求施工企業(yè)在開工前必須按照工程造價2%的標準，將農(nóng)民工工資保證金預(yù)存至人社部門指定的賬戶，否則不予發(fā)放建筑工程施工許可證。二是強化法律法規(guī)宣傳。結(jié)合安全生產(chǎn)月活動，向房地產(chǎn)業(yè)廣大施工人員廣泛宣傳《勞動法》《工資支付暫行規(guī)定》《最低工資規(guī)定》等勞動保障法律、法規(guī)和有關(guān)政策，提高項目單位和勞動者特別是廣大農(nóng)民工的法律意識。三是規(guī)范建筑市場行為，對施工企業(yè)發(fā)生拖欠農(nóng)民工工資問題的，要堅決予以懲處，一律打入“黑名單”，招標辦等部門暫?；蛉∠鋮⒓诱型稑嘶顒淤Y格。加強從源頭上規(guī)范企業(yè)勞動用工和工資支付行為，及時督促所有用人單位必須與農(nóng)民工簽訂勞動合同。四是進一步完善農(nóng)民工工資投訴受理機制。通過宣傳冊、橫幅、展板及授課等形式加大力度宣傳和引導(dǎo)農(nóng)民工利用正常途徑維權(quán)申訴，一旦出現(xiàn)勞務(wù)糾紛可依法投訴、上訪，依法維權(quán)。五是跨部門協(xié)調(diào)合作保障。房地產(chǎn)業(yè)主管單位要加強與勞動就業(yè)、法院等部門間的協(xié)調(diào)合作，以便施工企業(yè)一旦發(fā)生勞動用工結(jié)算分歧時，通過司法程序予以快速裁決和處理，預(yù)防和減少勞資糾紛，維護勞務(wù)市場秩序。（作者單位：青海民族大學(xué)政治與公共管理學(xué)院）