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      論不動產(chǎn)錯誤登記的防范和救濟

      2019-06-19 09:02:06江曉華
      關(guān)鍵詞:不動產(chǎn)防范救濟

      【摘要】隨著我國社會主義市場經(jīng)濟的快速發(fā)展和經(jīng)濟體制的日益完善,產(chǎn)權(quán)保護在日常生活中受到越來越多的重視。其中,不動產(chǎn)作為最根本的財產(chǎn),其物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓、消滅,經(jīng)依法登記,發(fā)生效力;未經(jīng)登記,不發(fā)生效力;因此,對其進行物權(quán)保護的基礎(chǔ)就是進行產(chǎn)權(quán)登記。通過對不動產(chǎn)進行產(chǎn)權(quán)登記來明確不動產(chǎn)的權(quán)利歸屬,對防范與調(diào)解不動產(chǎn)引起的系列糾紛有積極意義。如果登記錯誤,無疑對權(quán)利人造成影響。在登記工作中,由于登記人員的筆誤、登記系統(tǒng)不完善、登記申請人存在假人假材料、登記原因證明材料被司法機關(guān)判定無效等情形在所難免,導致不動產(chǎn)錯誤登記。所以需要完善對不動產(chǎn)錯誤登記的防范與救濟,保證不動產(chǎn)登記信息的真實性與準確性。本文就不動產(chǎn)錯誤登記的防范與救濟展開研究分析。

      【關(guān)鍵詞】不動產(chǎn);錯誤登記;防范;救濟

      不動產(chǎn)登記作為《中華人民共和國物權(quán)法》確立的物權(quán)制度,指的是由權(quán)利人或利害關(guān)系人申請,不動產(chǎn)登記機構(gòu)將有關(guān)不動產(chǎn)物權(quán)及其變動事項在不動產(chǎn)登記簿進行記載的行為。作為物權(quán)公示手段,不動產(chǎn)登記在本質(zhì)上將產(chǎn)生司法效果。不動產(chǎn)作為恒產(chǎn),真實準確的產(chǎn)權(quán)登記信息對于健全市場經(jīng)濟、維護個人正當利益、解決后期可能出現(xiàn)的房產(chǎn)、土地權(quán)屬糾紛等有重要意義。因此,對不動產(chǎn)錯誤登記的防范與救濟,是不動產(chǎn)確權(quán)登記道理上的必經(jīng)之路。

      1、完善行政審查機制,做好預防工作

      針對不動產(chǎn)錯誤登記的預防和糾錯,預防是第一步。做好不動產(chǎn)登記過程中的預防工作,保證登記信息的真實性和準確性,對不動產(chǎn)后續(xù)工作的順利開展有積極意義。放眼世界,各國鑒于自身的文化傳統(tǒng)和法律規(guī)定,雖然在不動產(chǎn)登記中所選用的審查方式各不相同,但是都順利地解決了不動產(chǎn)登記問題[1]。如:法國的是形式審查主義,德國的“窗口”審查制度。而在我國,由于《物權(quán)法》對不動產(chǎn)登記的審查標準并不統(tǒng)一明確,導致各級登記機關(guān)在不動產(chǎn)登記過程中要求各異,法院在審理相關(guān)案件中呢標準也五花八門。所以我國需要建立配套統(tǒng)一的審查機制,從而保證不動產(chǎn)登記的真實性與準確性。我國可以參考他國在不動產(chǎn)登記中的可取部分,結(jié)合實際我國國情,選用形式審查與實質(zhì)審查相結(jié)合的審查模式。換句話講,也就是在一般情況下,選擇進行不動產(chǎn)登記的形式審查。形式審查,顧名思義,也就是不動產(chǎn)登記機構(gòu)只需要審查登記申請的相關(guān)手續(xù)、申請材料等是否齊備、合法、有效,負責管理的審查登記申請有沒有與實體法上的權(quán)利義務(wù)關(guān)系保持一致;特殊情況下,要求不動產(chǎn)登記機構(gòu)在進行形式審查的同時,還要積極行使調(diào)查核實的權(quán)利,切實履行合理審慎義務(wù)。對于該問清當事人相關(guān)信息的情況,應(yīng)該對當事人耐心細心詢問;對于當事人材料不完整的,應(yīng)該按要求讓當事人補充完整;對于需要登記機關(guān)實地查看的,應(yīng)該用心到實地考察??偟膩碚f,登記機關(guān)工作人員在不動產(chǎn)登記工作中要盡到合理審慎的審查義務(wù)[2]。

      2、通過異議登記保障權(quán)利得以順利進行及時救濟

      當不動產(chǎn)登記已經(jīng)發(fā)生錯誤的時候,可以通過異議登記來對不動產(chǎn)錯誤登記進行及時救濟。異議登記是鑒于不動產(chǎn)登記爭議發(fā)生后,在行政復議之前進行的,它可以在不動產(chǎn)登記發(fā)生爭議之后對實際權(quán)利人的進行臨時保護。當異議登記申請人在提出異議登記申請的時候,不會強制要求異議登記申請人拿出充分的證據(jù)來證明其權(quán)利的確受到損害。就這點而言,異議登記的關(guān)鍵作用在于:防止在不動產(chǎn)登記爭議的解決過程中發(fā)生不動產(chǎn)物權(quán)的轉(zhuǎn)移[3]。所以,可以將異議登記的適用原則進行具體規(guī)定:在進行不動產(chǎn)登記行政復議的前置程序時,只要異議登記一經(jīng)申請,不動產(chǎn)登記機構(gòu)就必須及時對其進行登記。也就是說,針對不動產(chǎn)錯誤登記,當事人在主動或者被動尋求法律救濟之前,必須首先到相關(guān)部門進行申請異議登記,而不動產(chǎn)登記機構(gòu)對當事人的異議登記申請要進行直接登記,不用考慮其審查理由成立與否、證據(jù)充分與否,直接登記即可,不能拖延或者拒絕。需要注意的是,一個當事人只能申請一次異議登記。一旦進行異議登記,當事人就要在法定期限內(nèi)通過行政復議去尋求進一步救濟,否則異議登記就會失效,而且當事人不可以重復申請異議登記。

      3、健全行政訴訟與國家賠償機制

      要想在行政訴訟程序中最大程度保障登記的公信力,國家應(yīng)該完善相關(guān)法律法規(guī)。在不動產(chǎn)登記過程過程,出現(xiàn)由于登記機關(guān)自身的原因而導致的當事人不動產(chǎn)錯誤登記并造成一定的損失時,當事人可以將相關(guān)登記機關(guān)作為被告向法院提起行政訴訟,從而維護自身的合法權(quán)益[4]。如果相關(guān)登記機關(guān)在沒有正當理由的情況下拖延或者拒絕登記,也就是說相關(guān)登記機關(guān)濫用行政權(quán)力去侵害權(quán)利人的合法利益時,國家要采取相應(yīng)措施對登記機關(guān)行政權(quán)力進行監(jiān)督,并給予相應(yīng)程度的行政處罰。另外,應(yīng)該建立健全國家賠償機制。現(xiàn)有的只賠償?shù)怯涃M對權(quán)利人已經(jīng)造成的損失來說于事無補為。所以在登記查詢的過程中,可以要求不動產(chǎn)登記機關(guān)的相關(guān)部門從收取的費用中抽出部分費用作為登記賠償基金,用來專項進行不動產(chǎn)錯誤登記的賠償。另外可以引入保險賠償相關(guān)制度。也就是說,從當事人手里收取的登記費中,抽取一定比例的費用投入保險公司作為保險費,一旦不動產(chǎn)錯誤登記造成相應(yīng)的損害,由保險公司負責對權(quán)利人進行賠償。最后還可以進行追償制度[5]。在涉及到由于不動產(chǎn)登記機關(guān)相關(guān)工作人員、當事人或者第三方故意或者過失而造成損失時,保險公司在賠償當事人損失后,可以依法向這些造成損失的責任人進行追償。

      結(jié)語:

      不動產(chǎn)登記和每個人的切身利益息息相關(guān)。不動產(chǎn)登記作為一種行政確認工作,保障其登記信息的真實性與準確性是非常重要的。因此,在不動產(chǎn)登記的日常工作中,登記人員要把握登記機構(gòu)審查職責的邊界,嚴格按照法律賦予的權(quán)限和規(guī)定的程序進行登記,對程序問題進行從嚴審查,對實體問題適度審查,盡量有效防范和減少登記風險。總之,做好不動產(chǎn)錯誤登記的防范與救濟,建立高效的審查和糾錯機制,從源頭保證不動產(chǎn)登記的真實、準確性,將推動我國不動產(chǎn)登記制度日趨完善成熟。

      參考文獻:

      [1]郭建霞.論不動產(chǎn)登記錯誤的賠償責任[J].企業(yè)科技與發(fā)展,2018(2):264-265,268.

      [2]張德新.不動產(chǎn)登記案件適格被告若干問題初探[J].住宅與房地產(chǎn),2016(5):66-69.

      [3]李盛,趙新政.這些內(nèi)容影響你我生活[J].工會博覽,2016(9):29-32.

      [4]羅帥,高圣平.不動產(chǎn)異議登記的適用及其效力[J].法律適用,2017(21):25-32.

      [5]翟明1.不動產(chǎn)登記錯誤的防范與救濟[J].華東科技(綜合),2018,000 (005):P.378-378.

      作者簡介:

      江曉華,瀘州市國土資源局龍馬潭區(qū)分局綜合服務(wù)中心,四川瀘州。

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