論不動產(chǎn)錯誤登記的防范和救濟

【摘要】隨著我國社會主義市場經(jīng)濟的快速發(fā)展和經(jīng)濟體制的日益完善，產(chǎn)權(quán)保護在日常生活中受到越來越多的重視。其中，不動產(chǎn)作為最根本的財產(chǎn)，其物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓、消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力；因此，對其進行物權(quán)保護的基礎(chǔ)就是進行產(chǎn)權(quán)登記。通過對不動產(chǎn)進行產(chǎn)權(quán)登記來明確不動產(chǎn)的權(quán)利歸屬，對防范與調(diào)解不動產(chǎn)引起的系列糾紛有積極意義。如果登記錯誤，無疑對權(quán)利人造成影響。在登記工作中，由于登記人員的筆誤、登記系統(tǒng)不完善、登記申請人存在假人假材料、登記原因證明材料被司法機關(guān)判定無效等情形在所難免，導致不動產(chǎn)錯誤登記。所以需要完善對不動產(chǎn)錯誤登記的防范與救濟，保證不動產(chǎn)登記信息的真實性與準確性。本文就不動產(chǎn)錯誤登記的防范與救濟展開研究分析。

【關(guān)鍵詞】不動產(chǎn)；錯誤登記；防范；救濟

不動產(chǎn)登記作為《中華人民共和國物權(quán)法》確立的物權(quán)制度，指的是由權(quán)利人或利害關(guān)系人申請，不動產(chǎn)登記機構(gòu)將有關(guān)不動產(chǎn)物權(quán)及其變動事項在不動產(chǎn)登記簿進行記載的行為。作為物權(quán)公示手段，不動產(chǎn)登記在本質(zhì)上將產(chǎn)生司法效果。不動產(chǎn)作為恒產(chǎn)，真實準確的產(chǎn)權(quán)登記信息對于健全市場經(jīng)濟、維護個人正當利益、解決后期可能出現(xiàn)的房產(chǎn)、土地權(quán)屬糾紛等有重要意義。因此，對不動產(chǎn)錯誤登記的防范與救濟，是不動產(chǎn)確權(quán)登記道理上的必經(jīng)之路。

1、完善行政審查機制，做好預防工作

針對不動產(chǎn)錯誤登記的預防和糾錯，預防是第一步。做好不動產(chǎn)登記過程中的預防工作，保證登記信息的真實性和準確性，對不動產(chǎn)后續(xù)工作的順利開展有積極意義。放眼世界，各國鑒于自身的文化傳統(tǒng)和法律規(guī)定，雖然在不動產(chǎn)登記中所選用的審查方式各不相同，但是都順利地解決了不動產(chǎn)登記問題[1]。如：法國的是形式審查主義，德國的“窗口”審查制度。而在我國，由于《物權(quán)法》對不動產(chǎn)登記的審查標準并不統(tǒng)一明確，導致各級登記機關(guān)在不動產(chǎn)登記過程中要求各異，法院在審理相關(guān)案件中呢標準也五花八門。所以我國需要建立配套統(tǒng)一的審查機制，從而保證不動產(chǎn)登記的真實性與準確性。我國可以參考他國在不動產(chǎn)登記中的可取部分，結(jié)合實際我國國情，選用形式審查與實質(zhì)審查相結(jié)合的審查模式。換句話講，也就是在一般情況下，選擇進行不動產(chǎn)登記的形式審查。形式審查，顧名思義，也就是不動產(chǎn)登記機構(gòu)只需要審查登記申請的相關(guān)手續(xù)、申請材料等是否齊備、合法、有效，負責管理的審查登記申請有沒有與實體法上的權(quán)利義務(wù)關(guān)系保持一致；特殊情況下，要求不動產(chǎn)登記機構(gòu)在進行形式審查的同時，還要積極行使調(diào)查核實的權(quán)利，切實履行合理審慎義務(wù)。對于該問清當事人相關(guān)信息的情況，應(yīng)該對當事人耐心細心詢問；對于當事人材料不完整的，應(yīng)該按要求讓當事人補充完整；對于需要登記機關(guān)實地查看的，應(yīng)該用心到實地考察?？偟膩碚f，登記機關(guān)工作人員在不動產(chǎn)登記工作中要盡到合理審慎的審查義務(wù)[2]。

2、通過異議登記保障權(quán)利得以順利進行及時救濟

當不動產(chǎn)登記已經(jīng)發(fā)生錯誤的時候，可以通過異議登記來對不動產(chǎn)錯誤登記進行及時救濟。異議登記是鑒于不動產(chǎn)登記爭議發(fā)生后，在行政復議之前進行的，它可以在不動產(chǎn)登記發(fā)生爭議之后對實際權(quán)利人的進行臨時保護。當異議登記申請人在提出異議登記申請的時候，不會強制要求異議登記申請人拿出充分的證據(jù)來證明其權(quán)利的確受到損害。就這點而言，異議登記的關(guān)鍵作用在于：防止在不動產(chǎn)登記爭議的解決過程中發(fā)生不動產(chǎn)物權(quán)的轉(zhuǎn)移[3]。所以，可以將異議登記的適用原則進行具體規(guī)定：在進行不動產(chǎn)登記行政復議的前置程序時，只要異議登記一經(jīng)申請，不動產(chǎn)登記機構(gòu)就必須及時對其進行登記。也就是說，針對不動產(chǎn)錯誤登記，當事人在主動或者被動尋求法律救濟之前，必須首先到相關(guān)部門進行申請異議登記，而不動產(chǎn)登記機構(gòu)對當事人的異議登記申請要進行直接登記，不用考慮其審查理由成立與否、證據(jù)充分與否，直接登記即可，不能拖延或者拒絕。需要注意的是，一個當事人只能申請一次異議登記。一旦進行異議登記，當事人就要在法定期限內(nèi)通過行政復議去尋求進一步救濟，否則異議登記就會失效，而且當事人不可以重復申請異議登記。

3、健全行政訴訟與國家賠償機制

要想在行政訴訟程序中最大程度保障登記的公信力，國家應(yīng)該完善相關(guān)法律法規(guī)。在不動產(chǎn)登記過程過程，出現(xiàn)由于登記機關(guān)自身的原因而導致的當事人不動產(chǎn)錯誤登記并造成一定的損失時，當事人可以將相關(guān)登記機關(guān)作為被告向法院提起行政訴訟，從而維護自身的合法權(quán)益[4]。如果相關(guān)登記機關(guān)在沒有正當理由的情況下拖延或者拒絕登記，也就是說相關(guān)登記機關(guān)濫用行政權(quán)力去侵害權(quán)利人的合法利益時，國家要采取相應(yīng)措施對登記機關(guān)行政權(quán)力進行監(jiān)督，并給予相應(yīng)程度的行政處罰。另外，應(yīng)該建立健全國家賠償機制。現(xiàn)有的只賠償?shù)怯涃M對權(quán)利人已經(jīng)造成的損失來說于事無補為。所以在登記查詢的過程中，可以要求不動產(chǎn)登記機關(guān)的相關(guān)部門從收取的費用中抽出部分費用作為登記賠償基金，用來專項進行不動產(chǎn)錯誤登記的賠償。另外可以引入保險賠償相關(guān)制度。也就是說，從當事人手里收取的登記費中，抽取一定比例的費用投入保險公司作為保險費，一旦不動產(chǎn)錯誤登記造成相應(yīng)的損害，由保險公司負責對權(quán)利人進行賠償。最后還可以進行追償制度[5]。在涉及到由于不動產(chǎn)登記機關(guān)相關(guān)工作人員、當事人或者第三方故意或者過失而造成損失時，保險公司在賠償當事人損失后，可以依法向這些造成損失的責任人進行追償。

結(jié)語：

不動產(chǎn)登記和每個人的切身利益息息相關(guān)。不動產(chǎn)登記作為一種行政確認工作，保障其登記信息的真實性與準確性是非常重要的。因此，在不動產(chǎn)登記的日常工作中，登記人員要把握登記機構(gòu)審查職責的邊界，嚴格按照法律賦予的權(quán)限和規(guī)定的程序進行登記，對程序問題進行從嚴審查，對實體問題適度審查，盡量有效防范和減少登記風險。總之，做好不動產(chǎn)錯誤登記的防范與救濟，建立高效的審查和糾錯機制，從源頭保證不動產(chǎn)登記的真實、準確性，將推動我國不動產(chǎn)登記制度日趨完善成熟。

參考文獻：

[1]郭建霞.論不動產(chǎn)登記錯誤的賠償責任[J].企業(yè)科技與發(fā)展，2018（2）：264-265，268.

[2]張德新.不動產(chǎn)登記案件適格被告若干問題初探[J].住宅與房地產(chǎn)，2016（5）：66-69.

[3]李盛，趙新政.這些內(nèi)容影響你我生活[J].工會博覽，2016（9）：29-32.

[4]羅帥，高圣平.不動產(chǎn)異議登記的適用及其效力[J].法律適用，2017（21）：25-32.

[5]翟明1.不動產(chǎn)登記錯誤的防范與救濟[J].華東科技（綜合），2018，000 （005）：P.378-378.

作者簡介：

江曉華，瀘州市國土資源局龍馬潭區(qū)分局綜合服務(wù)中心，四川瀘州。