探究房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程管理中的難點(diǎn)與解決方法

【摘要】房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為一項(xiàng)系統(tǒng)性的工程管理項(xiàng)目，項(xiàng)目施工管理是其管理核心，做好工程管理，可以強(qiáng)化整體工程管理能力，達(dá)到項(xiàng)目建設(shè)質(zhì)量要求，提升業(yè)主滿意度，實(shí)現(xiàn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益和品質(zhì)效益。房地產(chǎn)項(xiàng)目工程管理受到各種環(huán)境條件的制約，工程進(jìn)展過(guò)程中出現(xiàn)各種問(wèn)題，進(jìn)度、質(zhì)量、成本、安全矛盾相互交叉，往往難以達(dá)到項(xiàng)目最初設(shè)定的管理目標(biāo)。如何解決這些管理難點(diǎn)，確保地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程管理目標(biāo)實(shí)現(xiàn)，是作者所思考的問(wèn)題。本文旨在通過(guò)分析房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程管理時(shí)出現(xiàn)的各種難點(diǎn)問(wèn)題，找出解決、處理問(wèn)題的方法，提高項(xiàng)目工程管理水平。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；業(yè)主滿意度；工程管理；管理難點(diǎn)；管理水平

大家都知道，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)繁雜而復(fù)雜，牽扯社會(huì)管理的各個(gè)方面，手續(xù)多、資金投入大、建設(shè)周期長(zhǎng)。隨著國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)政策的調(diào)整，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)已經(jīng)從黃金時(shí)代進(jìn)入到白銀時(shí)代，隨著居住功能的基本滿足，人們對(duì)居住質(zhì)量提出了更高的要求，地產(chǎn)公司只要去不斷的滿足業(yè)主日益增長(zhǎng)的要求，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益和市場(chǎng)效益，才能獲得生存和發(fā)展。項(xiàng)目工程管理是實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品目標(biāo)的核心環(huán)節(jié)，必須要得到足夠的重視和加強(qiáng)。通過(guò)對(duì)影響工程管理的進(jìn)度、質(zhì)量、安全、成本問(wèn)題進(jìn)行分析，利用合同、技術(shù)、經(jīng)濟(jì)等管控手段，協(xié)調(diào)資金、人力、戰(zhàn)略合作、材料設(shè)備供應(yīng)等資源，強(qiáng)化項(xiàng)目從籌備到施工、竣工、交付、后期服務(wù)的整體管控能力，達(dá)到項(xiàng)目建設(shè)目標(biāo)。

1、對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程管理的思考

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是一項(xiàng)復(fù)雜性的工程，隨著市場(chǎng)變化而產(chǎn)生較多風(fēng)險(xiǎn)，結(jié)合當(dāng)前的房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)現(xiàn)狀，如何在確保安全的前提下，提高工程質(zhì)量，縮短建設(shè)周期，優(yōu)化成本投入，提高經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益，是項(xiàng)目建設(shè)的重點(diǎn)和難點(diǎn)，也是廣大地產(chǎn)戰(zhàn)線工程管理者需要考慮的問(wèn)題，行業(yè)內(nèi)各個(gè)企業(yè)都對(duì)此進(jìn)行了大量的、認(rèn)真的探索，并根據(jù)自己企業(yè)的特點(diǎn)，建立了相關(guān)的制度體系和工程管理程序，推動(dòng)了項(xiàng)目工程管理整體水平的提升；但各項(xiàng)目所面對(duì)的具體環(huán)境不同，面對(duì)的問(wèn)題也千差萬(wàn)別，在追求進(jìn)度的條件下，質(zhì)量問(wèn)題還是把控困難，成本突破限額更是家常便飯，安全問(wèn)題時(shí)有發(fā)生，項(xiàng)目管理目標(biāo)常常無(wú)法實(shí)現(xiàn)；怎么樣在平衡各種矛盾的基礎(chǔ)上，把相關(guān)工作前置，抓住過(guò)程管理的重點(diǎn)和難點(diǎn)呢，本文想通過(guò)作者在實(shí)際工作中的一些經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)，來(lái)對(duì)工程項(xiàng)目工程管理的難點(diǎn)和解決辦法，提出一些建議，供各位同行參考。

2、房地產(chǎn)項(xiàng)目施工管理時(shí)的難點(diǎn)問(wèn)題

2.1工程進(jìn)度拖后，工期目標(biāo)無(wú)法完成

進(jìn)度是地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的效益保證，加快施工進(jìn)度，可以減少管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用的支出，加快資金周轉(zhuǎn)，規(guī)避政策變化的風(fēng)險(xiǎn)。但項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度常常難以保證，計(jì)劃趕不上變化；首先表現(xiàn)在前期不認(rèn)真開(kāi)展可行性研究，決策不全面，產(chǎn)品難以滿足市場(chǎng)需要和功能需要，施工過(guò)程中進(jìn)行大量的完善，直接影響工程進(jìn)度；二是前期準(zhǔn)備不充分，設(shè)計(jì)周期短，方案設(shè)計(jì)、初步設(shè)計(jì)及擴(kuò)初設(shè)計(jì)未經(jīng)過(guò)認(rèn)真論證，邊設(shè)計(jì)邊施工，施工圖紙?jiān)O(shè)計(jì)粗糙、設(shè)計(jì)深度達(dá)不到施工需求，無(wú)法進(jìn)行正常施工；三是建筑市場(chǎng)胡亂，掛靠現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，承包單位能力和現(xiàn)場(chǎng)管理人員素質(zhì)難以保證要求，勞務(wù)和材料供應(yīng)不能按時(shí)保證，各分包單位能力存在差異，配合時(shí)常發(fā)生困難；四是開(kāi)發(fā)商不考慮客觀條件，計(jì)劃制定不科學(xué)，施工前各項(xiàng)工作拖后，無(wú)原則壓縮合理施工工期來(lái)確保最終交房時(shí)間，致使進(jìn)度計(jì)劃常常無(wú)法實(shí)施；五是施工單位現(xiàn)場(chǎng)質(zhì)量及安全管理不善，發(fā)生質(zhì)量、安全問(wèn)題，導(dǎo)致停工、返工，影響進(jìn)度實(shí)施；六是開(kāi)發(fā)商和施工單位未協(xié)調(diào)好與周邊居民、單位和當(dāng)?shù)卣块T(mén)的關(guān)系，出現(xiàn)擾民和民擾及政府相關(guān)指令性停工。

2.2質(zhì)量控制問(wèn)題多、通病無(wú)法消除

從質(zhì)量的定義上來(lái)講，質(zhì)量是滿足需求的程度，對(duì)地產(chǎn)行業(yè)來(lái)講，質(zhì)量是房地產(chǎn)商的生命，也是業(yè)主關(guān)心的重點(diǎn)，直接影響業(yè)主的使用和企業(yè)的品牌形象。在當(dāng)前白銀時(shí)代，開(kāi)發(fā)商主要關(guān)注進(jìn)度和成本情況下，產(chǎn)品質(zhì)量更是需要關(guān)注；現(xiàn)在一些地產(chǎn)商受資金的壓力，要求拿地即開(kāi)工，對(duì)周邊環(huán)境和產(chǎn)品需求、地質(zhì)情況未進(jìn)行認(rèn)真調(diào)查，致使地勘報(bào)告質(zhì)量較差，周邊環(huán)境問(wèn)題設(shè)計(jì)考慮不完善，對(duì)潛在業(yè)主需求研究不細(xì)致，在基礎(chǔ)選型和基礎(chǔ)處理上，問(wèn)題百出，甚至返工，在功能設(shè)計(jì)上，不能滿足需求，后期需進(jìn)行大量的完善修改；在選擇相關(guān)合作單位時(shí)，未進(jìn)行認(rèn)真考察，招標(biāo)文件要求不細(xì)致，最低價(jià)中標(biāo)，總分包單位管理水平難以達(dá)到產(chǎn)品品質(zhì)要求，材料設(shè)備質(zhì)量難以保證；勞務(wù)市場(chǎng)混亂，施工單位沒(méi)有自己的固有工人，勞務(wù)單位技術(shù)水平參差不齊，專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員少，層層分包，施工質(zhì)量難以保障；地產(chǎn)商對(duì)質(zhì)量管理認(rèn)識(shí)不到位，專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員配置不到位，依靠監(jiān)理和施工單位自身管理，致使質(zhì)量管理缺失；地產(chǎn)商、監(jiān)理、施工單位未根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)進(jìn)行認(rèn)真分析，找出項(xiàng)目的關(guān)鍵質(zhì)量管控點(diǎn)，工程管理未抓住重點(diǎn)；現(xiàn)場(chǎng)各級(jí)管理人員責(zé)任心不到位，受進(jìn)度和成本壓力，現(xiàn)場(chǎng)管理不嚴(yán)，過(guò)程管理不到位，驗(yàn)收管理不認(rèn)真，致使技術(shù)要求得不到執(zhí)行，通病措施落實(shí)不到位，工程質(zhì)量得不到保證。

2.3成本問(wèn)題難控，工程造價(jià)超限

地產(chǎn)開(kāi)發(fā)追求的是效益，在當(dāng)前國(guó)家對(duì)地產(chǎn)進(jìn)行價(jià)格管控的基礎(chǔ)上，如何在確保質(zhì)量、安全的前提下，降低開(kāi)發(fā)成本，是每個(gè)地產(chǎn)商都在關(guān)心的問(wèn)題，可是在工程具體實(shí)施時(shí)，成本超支問(wèn)題屢禁不絕。首先體現(xiàn)在，項(xiàng)目招標(biāo)階段，施工圖紙?jiān)O(shè)計(jì)深度不到位，實(shí)施模擬清單招標(biāo)，施工單位不平衡報(bào)價(jià)，低價(jià)中標(biāo)高價(jià)索賠，工程開(kāi)展過(guò)程中，出現(xiàn)施工范圍超清單的現(xiàn)象，致使成本無(wú)法控制；二是設(shè)計(jì)變更多，由于設(shè)計(jì)缺失和后期功能改變，對(duì)變更控制管理不強(qiáng)，導(dǎo)致大量變更出現(xiàn)實(shí)施過(guò)程中出現(xiàn)大量變更，增加工程承包；三是對(duì)總分包之間、專(zhuān)業(yè)分包之間界面劃分不清，具體實(shí)施時(shí)，出現(xiàn)無(wú)法銜接的問(wèn)題，發(fā)生工程簽證，增加成本；四是編寫(xiě)成本指標(biāo)時(shí)，經(jīng)驗(yàn)不足，對(duì)市場(chǎng)調(diào)研深度不夠，未進(jìn)行成本優(yōu)化，實(shí)際實(shí)施時(shí)，材料、設(shè)備價(jià)格超限。

2.4安全事故頻出，企業(yè)信譽(yù)受損

安全是企業(yè)發(fā)展的保障，沒(méi)有安全，企業(yè)就無(wú)法發(fā)展。近一段時(shí)期，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的進(jìn)度和成本壓力較大，沒(méi)有較好把握好進(jìn)度、成本、安全的關(guān)系，弱化了安全的管理，致使監(jiān)理、施工企業(yè)在確保進(jìn)度目標(biāo)的同時(shí)，放松了安全管理，致使項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)事故頻發(fā)；另外，在當(dāng)前的市場(chǎng)環(huán)境下，勞務(wù)作業(yè)人員安全素質(zhì)低，施工單位進(jìn)場(chǎng)安全培訓(xùn)走形式，操作人員保護(hù)自己的能力不足；再者，開(kāi)發(fā)企業(yè)為確保進(jìn)度目標(biāo)，不顧客觀規(guī)律，片面壓縮合理工期，致使施工單位違章施工，造成事故的發(fā)生。

3、解決地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)管理問(wèn)題的方法

3.1注重工作前置，科學(xué)制定工期

通過(guò)多年的實(shí)踐和調(diào)研，作者認(rèn)為要想實(shí)現(xiàn)進(jìn)度目標(biāo)，必先制定科學(xué)合理的進(jìn)度計(jì)劃，要認(rèn)真做好前期的調(diào)查和論證，決策要慢，行動(dòng)可快，減少前期決策失誤對(duì)后期工程實(shí)施的影響，計(jì)劃編制要注意合理性和可實(shí)施性，要留有不可預(yù)見(jiàn)事件影響的時(shí)間；工程管理部門(mén)不能只關(guān)注施工階段工程管理，要關(guān)注設(shè)計(jì)進(jìn)度和設(shè)計(jì)深度，積極參與合約規(guī)劃的編制，發(fā)揮施工單位設(shè)計(jì)優(yōu)化能力，使之提前介入；招標(biāo)時(shí)要考察施工單位的勞務(wù)、設(shè)備、材料組織能力和現(xiàn)場(chǎng)管控能力，注重質(zhì)量管理，加強(qiáng)安全管控，積極主動(dòng)協(xié)調(diào)周邊和政府的關(guān)系，為項(xiàng)目進(jìn)展創(chuàng)造良好的外部關(guān)系。

3.2嚴(yán)格質(zhì)量管控，消除質(zhì)量通病

如何滿足項(xiàng)目質(zhì)量目標(biāo)和業(yè)主需求，我認(rèn)為首先要關(guān)注業(yè)主需求和管控項(xiàng)目質(zhì)量管控難點(diǎn)，實(shí)施事前規(guī)劃，從設(shè)計(jì)階段入手，做好過(guò)程管理，嚴(yán)格驗(yàn)收，做好售后服務(wù)；要制定全面的管控制度，嚴(yán)格的進(jìn)行落實(shí)，要對(duì)質(zhì)量通病進(jìn)行認(rèn)真的分析，制定可行的實(shí)施方案，切實(shí)的加以落實(shí)；要注重施工單位的選擇，選擇一個(gè)能實(shí)現(xiàn)本工程管控目標(biāo)的項(xiàng)目班子，要對(duì)勞務(wù)單位進(jìn)行考察，把握勞務(wù)選擇的主動(dòng)性；要加強(qiáng)材料設(shè)備管理，注重材料設(shè)備的選擇，做好進(jìn)場(chǎng)驗(yàn)收和設(shè)備的安裝與驗(yàn)收；要注重新技術(shù)的應(yīng)用，以新技術(shù)推動(dòng)產(chǎn)品的質(zhì)量提升；要加強(qiáng)施工方案的審查管理，注重施工方案的落實(shí)，強(qiáng)化對(duì)施工單位技術(shù)交底的管理，發(fā)揮監(jiān)理單位的積極性，以樣板推動(dòng)實(shí)體的管理；要強(qiáng)化過(guò)程管理，設(shè)置停止點(diǎn)，嚴(yán)格驗(yàn)收管理，確保工程質(zhì)量；要加強(qiáng)售后回訪管理，積極做好維修服務(wù)，提升業(yè)主滿意度。

3.3注重成本管理，做好事前控制

成本管理雜而繁，涉及到工程管理的方方面面；如何管好工程成本呢，我不建議純粹的壓縮工程成本，成本管理要體現(xiàn)價(jià)值管理，要堅(jiān)持事前控制和優(yōu)化管理。成本控制要從方案設(shè)計(jì)抓起，堅(jiān)持預(yù)算不突破概算，認(rèn)真組織設(shè)計(jì)方案論證和設(shè)計(jì)優(yōu)化，把錢(qián)花在體現(xiàn)產(chǎn)品價(jià)值的功能上，減少設(shè)計(jì)變更；制定限額目標(biāo)時(shí)，要用好成本數(shù)據(jù)庫(kù)做好市場(chǎng)調(diào)研，增加工程限額的科學(xué)性；招標(biāo)時(shí)，要做好招標(biāo)文件編寫(xiě)工作，認(rèn)真清標(biāo)，消除施工單位不平衡報(bào)價(jià)；要做好合約規(guī)劃，科學(xué)合理的進(jìn)行施工界面劃分，減低招標(biāo)成本和管理成本；嚴(yán)控設(shè)計(jì)變更，減少變更費(fèi)用；設(shè)立費(fèi)用審核制度，及時(shí)進(jìn)行成本確認(rèn)，制止施工單位虛報(bào)費(fèi)用。

3.4嚴(yán)格責(zé)任管理，杜絕安全事故

開(kāi)發(fā)商要加強(qiáng)安全管理，落實(shí)好安全責(zé)任。開(kāi)發(fā)商要把安全管理提升到“施工單位的安全就是建設(shè)單位的安全”高度上來(lái)，認(rèn)真落實(shí)安全責(zé)任，在與施工單位的合同中，明確相互的安全責(zé)任和義務(wù)；主動(dòng)與施工單位簽訂安全責(zé)任協(xié)議書(shū)，明確總包單位的安全管理責(zé)任和專(zhuān)業(yè)分包服從總包管理的義務(wù) ，明確施工單位接受監(jiān)理單位管理的義務(wù)，設(shè)立專(zhuān)兼職安全管理人員，負(fù)責(zé)安全管理工作，對(duì)監(jiān)理單位、施工單位的安全管理人員實(shí)施準(zhǔn)入制度，加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)管理，督促各參建單位落實(shí)各自義務(wù)，推動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)安全問(wèn)題處理；推動(dòng)隱患排查和治理，強(qiáng)化現(xiàn)場(chǎng)應(yīng)急管理，督促落實(shí)應(yīng)急預(yù)案。

結(jié)論：

項(xiàng)目工程管理是一項(xiàng)綜合性的工作，只有對(duì)整個(gè)工程從籌備到交付認(rèn)真的進(jìn)行規(guī)劃和計(jì)劃，平衡好項(xiàng)目的進(jìn)度、質(zhì)量、安全、成本之間的矛盾，抓住項(xiàng)目管理的難點(diǎn)，采用科學(xué)合理的解決辦法，才能實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的管理目標(biāo)。

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作者簡(jiǎn)介：

李擁軍，中核房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，北京。