李書東

[摘?要]近年來我國市場經(jīng)濟取得了較快的發(fā)展，這也促進了房地產(chǎn)開發(fā)的步伐。由于房地產(chǎn)開發(fā)項目具有較強的完整性和復合性特點，對于資金需求量較大，但當前房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道過于單一，這也導致房地產(chǎn)企業(yè)面臨較高的財務風險。在實際財務管理工作中，需要加大對財務風險防控的力度，提高房地產(chǎn)企業(yè)財務風險防控能力，以此來推動房地產(chǎn)企業(yè)的健康、持續(xù)發(fā)展。

[關鍵詞]房地產(chǎn)企業(yè);財務風險;特征;表現(xiàn)形式;防控策略

[中圖分類號]F275

目前房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展速度較快，但在實際發(fā)展過程中對資金需求量較大，但資金只是單純依靠銀行存款來解決，不僅融資渠道較為單一，而且一旦利率調(diào)控，必然會導致企業(yè)面臨嚴峻的財務危機。當前房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)資金短缺時，多會采用高利貸來進行資金籌措，一旦后續(xù)資金回收出現(xiàn)問題，必然會對企業(yè)帶來嚴重的影響。因此房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展過程中需要基于自身的財務風險進行分析，并基于導致財務風險的原因來積極采取有效策略，防控財務風險的發(fā)生，進一步壯大房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。

1?房地產(chǎn)企業(yè)財務風險的特征及表現(xiàn)形式

1.1?房地產(chǎn)企業(yè)財務風險的特征

房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動的開展通過融資渠道來進行資金的籌措，這也導致一旦資金管理出現(xiàn)問題，必然會導致融資風險發(fā)生。同時，房地產(chǎn)企業(yè)在項目投資中還存在潛在的投資風險，日常經(jīng)營過程中還會發(fā)生經(jīng)營財務風險。因此，房地產(chǎn)企業(yè)財務風險存在投資周期長、投資金額及追求高收益的特點。由于房地產(chǎn)企業(yè)從獲取項目至建設和銷售整個流程需要幾年的時間，這也導致在實際運行過程中容易出現(xiàn)資金周轉問題，導致財務風險發(fā)生。另外，房地產(chǎn)企業(yè)投資對于收益具有較高的要求，其投資金額較大，要求較高的投資回報率，這也增加了投資風險。

1.2?房地產(chǎn)企業(yè)財務風險的主要表現(xiàn)形式

房地產(chǎn)企業(yè)投資項目多為商品項目，這也使其容易受到社會、經(jīng)濟、政治和消費水平等因素的影響，因此在房地產(chǎn)項目運營過程中財務風險始終貫穿其中。同時，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的項目投資金額較大，資金回收期長，這也導致其財力風險增加。目前一些大型的房地產(chǎn)企業(yè)存在凈負債率較大的問題，這多是源于存貨—土地的增加，因此需要通過加快去庫存和加速銷售，以此來消化債務，降低凈負債率。另外，社會經(jīng)濟的通貨膨脹也帶來了財務風險。如銀行存貸款利率的調(diào)整、房產(chǎn)企業(yè)再籌資難度增加、政府稅率調(diào)整、資金回收及國家宏觀調(diào)控等諸多因素都會帶來財務風險。

2?房地產(chǎn)企業(yè)財務風險的形成原因

2.1?企業(yè)進行財務管理決策時所產(chǎn)生的財務風險

房產(chǎn)項目的成功與否與財務管理決策活動的科學性和準確性息息相關，通常情況下房地產(chǎn)企業(yè)財務管理決策時產(chǎn)生的財務風險多發(fā)生在項目開始的初期。當項目開發(fā)可行性研究階段，一旦市場調(diào)研和技術總結工作不到位，沒有科學評估項目的預期效益，則會導致財務風險發(fā)生。同時，在項目投資估算階段也容易出現(xiàn)財務風險，即當項目立項并進行投資規(guī)劃后，針對于準備開發(fā)的項目財務部門會進行投資金額預算，一旦財務預算出現(xiàn)錯誤，必然會導致后續(xù)企業(yè)資金周轉出現(xiàn)問題，從而影響項目的效益。

2.2?企業(yè)的外部環(huán)境變化所產(chǎn)生的財務風險

房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中還容易受到外部環(huán)境變化的影響，從而導致財務風險發(fā)生。房地產(chǎn)商品以廣大消費者作為主要群體，人們生活水平提高，消費需求也會增加，因此房地產(chǎn)企業(yè)要基于市場需求導向來制訂具體的開發(fā)計劃。而且，土地作為不可再生資源，土地政策和土地市場供求關系也會影響到房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，容易引發(fā)財務風險。另外，國家針對于房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控，這些調(diào)控政策導致企業(yè)經(jīng)營現(xiàn)金流回款慢，導致財務風險增加。

3?房地產(chǎn)企業(yè)財務風險的防控策略

3.1?加強事前控制

在實際房地產(chǎn)企業(yè)日常運營過程中，需要引入全面預算管理，通過對開發(fā)項目所需要的經(jīng)濟成本進行有效掌握，進一步提高企業(yè)財務管理水平，增強企業(yè)對財務風險的抵御能力。房地產(chǎn)行業(yè)屬于資金密集型行業(yè)，在房地產(chǎn)企業(yè)生存和發(fā)展過程中，離不開資金的支持，因此企業(yè)在實際經(jīng)營過程中需要做好財務風險的規(guī)避。企業(yè)在基于自身的實際情況來制定切實可行的質(zhì)量管理標準，對于建筑物的性能和質(zhì)量嚴格控制。在實際運營過程中，還要做好市場調(diào)研工作，制訂科學的營銷方案，以此來提高企業(yè)的運行效益。另外，針對于房地產(chǎn)企業(yè)的銷售回款問題，需要制定管理細則，確保預收款項的及時回收，以此來降低企業(yè)財務風險問題的發(fā)生。

3.2?更新財務管理觀念，提高財務管理水平

當前房地產(chǎn)企業(yè)財務管理工作中，要求管理人員積極轉變自身的管理理念，強化風險管理意識，并對財務管理風險防范的重視度要提高。在實際工作中，財務管理人員需要積極對企業(yè)財務管理制度進行宣傳，使全體員工對企業(yè)財務管理的重要性有一個深入的認識，強化企業(yè)風險防范意識。同時，房地產(chǎn)企業(yè)還要強化對財務人員的監(jiān)督，采用全程動態(tài)監(jiān)督，以此來規(guī)范財務管理工作，全面提高企業(yè)財務管理水平，促進企業(yè)資金的高效運轉，進一步提高企業(yè)資金利用率，確保企業(yè)經(jīng)濟效益的提高?；诋斍胺康禺a(chǎn)企業(yè)的實際情況，為了實現(xiàn)對財務風險的有效防范，需要強化財務管理，并要積極了解國家相關政策，構建完善的風險辨識機制和規(guī)避機制，并通過事前預防和事中化解等來提高企業(yè)風險抵御能力。對于房地產(chǎn)企業(yè)財務管理人員而言，要樹立管理與服務相結合的理念，不斷對財務管理理念進行優(yōu)化，確保企業(yè)各項經(jīng)濟活動能夠有序開展。

3.3?加強房地產(chǎn)企業(yè)償債風險和資本結構控制

當前房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在債務負擔重、現(xiàn)金缺乏等問題，這也導致房地產(chǎn)企業(yè)負債率一直居高不下，企業(yè)債務償還風險較高。因此在實際財務風險防范工作中，需要合理控制償債風險。針對于融資難問題，可以引入股權來降低融資風險。企業(yè)還要保證資金籌集量的合理性，即在日常工作中需要加強對融資風險的監(jiān)控，實現(xiàn)資金的高效利用。

在實際房地產(chǎn)企業(yè)債務管理工作中，其對企業(yè)帶來了較好的杠桿效應，但同時也導致企業(yè)財務風險增加，嚴重的債務累積還容易造成企業(yè)破產(chǎn)。這就要求房地產(chǎn)企業(yè)要立足于實際，充分地考慮環(huán)境、社會、經(jīng)濟及自身等因素，對股本和債務比率進行合理安排，確保資本結構的合理性。

3.4?加強成本管理

在房地產(chǎn)企業(yè)成本管理工作中，其涉及范圍較廣，要合理進行房地產(chǎn)項目的成本預算，并制訂科學的成本管理計劃。在實際房地產(chǎn)項目實施過程中，成本管理作為項目管理的難點內(nèi)容，在項目實施過程中，每一環(huán)節(jié)都離不開資金的支持，因此加強成本管理至關重要。在當前房地產(chǎn)項目開展過程中，規(guī)劃管理、設計階段和施工階段等都會涉及成本管理內(nèi)容，特別是在規(guī)劃和設計階段成本管理影響較大。這就需要房地產(chǎn)企業(yè)在項目規(guī)劃和設計前期需要對成本管理給予充分的重視，嚴格控制開發(fā)成本，構建完善的成本管控體系。針對于項目實施過程中任何一個異常的成本信息都需要深入分析和研究，并積極找出原因加以處理，以此來實現(xiàn)對項目成本的有效控制。

4?結?論

房地產(chǎn)行業(yè)無論是對于國民經(jīng)濟的發(fā)展還是社會經(jīng)濟的進步都具有極為重要的作用?；诜康禺a(chǎn)業(yè)自身的特殊性，在具體房地產(chǎn)項目實施過程中對于資金需求量較大，再加之項目周期較長，這也導致具體運營過程中存在較高的財務風險。因此房地產(chǎn)企業(yè)需要針對自身的風險特征來積極采取有效的措施降低財務風險，提高企業(yè)可持續(xù)發(fā)展能力，為企業(yè)的健康、穩(wěn)定發(fā)展奠定良好的基礎。

參考文獻：

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