侯文麗 尹潤(rùn)秋
摘要:科學(xué)合理的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)可行性研究是控制投資風(fēng)險(xiǎn)、保證適度發(fā)展的關(guān)鍵。通過(guò)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行SWOT分析,在整體經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀基礎(chǔ)上,分析安吉縣附近的房地產(chǎn)市場(chǎng)供給和需求,以及項(xiàng)目的財(cái)務(wù)能力,預(yù)測(cè)未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì);從項(xiàng)目的發(fā)展戰(zhàn)略和規(guī)劃布局角度,用綜合分析的方法來(lái)評(píng)價(jià)和選擇項(xiàng)目發(fā)展計(jì)劃。
關(guān)鍵詞:可行性研究;SWOT;投資決策
中圖分類號(hào):F830 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:A
文章編號(hào):1005-913X(2019)05-0141-02
一、引言
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商越來(lái)越意識(shí)到可行性研究的重要性,為了降低損失,避免風(fēng)險(xiǎn),保證項(xiàng)目的成功運(yùn)行,可行性研究已成為房地產(chǎn)項(xiàng)目管理過(guò)程中最重要的環(huán)節(jié)。
房地產(chǎn)項(xiàng)目投資巨大,項(xiàng)目建設(shè)周期長(zhǎng),不確定因素多等特點(diǎn),其成功取決于決策的正確性。 經(jīng)科學(xué)分析和預(yù)測(cè)結(jié)論的項(xiàng)目可行性研究后,獲得決策的重要依據(jù),可行性研究的目的是制定科學(xué)的決策程序,提高決策的可靠性,并為項(xiàng)目的實(shí)施和控制提供依據(jù)或參考。實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目決策更加科學(xué)民主,減少或避免錯(cuò)誤投資決策,提高項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益。因此,可行性研究在項(xiàng)目投資實(shí)踐中的作用主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面。
第一,可行性研究是投資決策的重要基礎(chǔ)。
第二,該項(xiàng)目的可行性研究是該項(xiàng)目的基礎(chǔ)。在中國(guó),投資項(xiàng)目必須納入國(guó)家投資計(jì)劃。 根據(jù)項(xiàng)目審批可行性研究,尤其是房地產(chǎn)項(xiàng)目需要政府有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)。
第三,可行性研究是基于項(xiàng)目融資。
第四,可行性研究是編制下一階段規(guī)劃,設(shè)計(jì)和施工計(jì)劃的基礎(chǔ)。
第五,可行性研究是建立在開(kāi)發(fā)商和當(dāng)事人之間的合同基礎(chǔ)上的。
二、安吉龍山公館項(xiàng)目SWOT分析
(一)優(yōu)勢(shì)(S)
地理位置的優(yōu)越性。坐落在安吉縣迎賓大道上,東面為天荒坪南路,南面為獨(dú)松關(guān)路,主要由市政府在南部興建,東南方向是著名景區(qū)龍山南公園,西面臨近安吉省道靈峰南路,北面臨近昌高路,靠近昌碩高級(jí)中學(xué)。駕車(chē)到上海僅需90分鐘,駕車(chē)到杭州僅需60分鐘,距離安吉客運(yùn)中心約6公里,距離杭長(zhǎng)高速入口(長(zhǎng)興/杭州方向)約7公里,距離安吉北(江蘇、安微方向)高速入口約24公里,地理位置非常優(yōu)越。
(二)劣勢(shì)(W)
在規(guī)劃區(qū)域內(nèi)有很多的住戶需要拆遷安置,協(xié)調(diào)工作難以開(kāi)展,在開(kāi)發(fā)初期需要投入大量的時(shí)間和資金,對(duì)工期的影響非常大。這個(gè)項(xiàng)目在前期曾因施工質(zhì)量不合格成為爛尾樓,對(duì)未來(lái)影響非常大,營(yíng)銷(xiāo)策略需要做大幅的改變。
(三)機(jī)會(huì)(O)
安吉縣屬于湖州市中小城市之一。2019年杭安輕軌的開(kāi)通直接與杭州地鐵無(wú)縫對(duì)接,安吉到杭州只需15分鐘。2018年商合杭高鐵的開(kāi)通,到杭州東站只需20分鐘,到上海只需1小時(shí)。高鐵的開(kāi)通運(yùn)營(yíng)也預(yù)示房?jī)r(jià)的上漲。2022年全國(guó)矚目亞運(yùn)會(huì)·安吉龍山體育場(chǎng)分賽場(chǎng)離本項(xiàng)目700米觀看亞運(yùn)會(huì)就在家門(mén)口。
(四)威脅(T)
作為土地的一部分抵押的浙江某房地產(chǎn)有限公司,銀行已償還銀行債務(wù)盡快得到的土地使用證抵押貸款。拆除爆破的密度過(guò)大,拆除工程的造價(jià)和風(fēng)險(xiǎn)是工程成敗的關(guān)鍵。拆除難度大,工程建設(shè)工期有延誤的可能。
(五)SWOT分析結(jié)論
無(wú)論是東部地區(qū)大面積開(kāi)發(fā)理念的轉(zhuǎn)變,還是整個(gè)區(qū)域的轉(zhuǎn)型,都是利大于弊。我們要抓住區(qū)域發(fā)展和市場(chǎng)機(jī)遇,首先要挖掘社會(huì)的良好形象,加大宣傳力度,樹(shù)立品牌。
三、安吉龍山公館項(xiàng)目總體市場(chǎng)分析
(一)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r
2016年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值增長(zhǎng)率達(dá)到3 248.7億元,比上年增長(zhǎng)7.1%,雖然近年來(lái)增長(zhǎng)率已創(chuàng)下新低,但在過(guò)去四年中,綜合長(zhǎng)期利率相對(duì)穩(wěn)定,經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)良好;安吉人均GDP達(dá)到69 835元,約合10 100美元,已達(dá)中等發(fā)達(dá)國(guó)家的標(biāo)準(zhǔn)。
(二)居民消費(fèi)水平
2017年底全縣年末戶籍人口46.61萬(wàn)人,常住人口47.1萬(wàn)人,外來(lái)人口極少,屬典型的內(nèi)生型市場(chǎng),市區(qū)人口在以年均1.5萬(wàn)人的速度增長(zhǎng),按規(guī)劃至2020年市區(qū)人口將達(dá)到25萬(wàn)人,按目前增長(zhǎng)速度來(lái)看至少超過(guò)20萬(wàn)人。安吉消費(fèi)品零售總額增長(zhǎng)率要明顯高于GDP漲幅,但受宏觀經(jīng)濟(jì)減緩影響,增長(zhǎng)率也呈現(xiàn)下降趨勢(shì),但仍可表明安吉市場(chǎng)較為強(qiáng)大的消費(fèi)力。
(三)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展
安吉產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)以第二產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo),且其比重呈逐年下降態(tài)勢(shì);第三產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)穩(wěn)步增長(zhǎng),產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化,安吉城市活力進(jìn)一步釋放。2017年安吉完成固定資產(chǎn)投資186.71億元,近幾年保持15%左右的增長(zhǎng);完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資29.28億元,同比增長(zhǎng)3.9%,相較于前期年增速稍有減緩,占固定資產(chǎn)投資的15.68%,占GDP的9%,占比結(jié)構(gòu)比較合理,說(shuō)明安吉房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展較為健康。安吉特色產(chǎn)業(yè)鮮明,有效拉動(dòng)了當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展,充足的產(chǎn)業(yè)人口也帶來(lái)了投資需求的旺盛。
(四)城市發(fā)展規(guī)劃
安吉城市發(fā)展定位為“中國(guó)生態(tài)竹鄉(xiāng)、旅游休閑勝地、美麗鄉(xiāng)村”。打造以中國(guó)竹鄉(xiāng)、黃浦江源、昌碩故里為特色的長(zhǎng)三角滬杭大都市圈生態(tài)腹地和旅游休閑度假目的地;成為長(zhǎng)三角重要的先進(jìn)特色產(chǎn)業(yè)制造基地。構(gòu)筑“一中心、五重鎮(zhèn)、六十中心村”城鄉(xiāng)體系框架。安吉整體規(guī)劃和發(fā)展定位與資源特征、經(jīng)濟(jì)自然發(fā)展規(guī)律相吻合,將重點(diǎn)打造旅游休閑城市及特色產(chǎn)業(yè)制造基地。
綜上所述,安吉商品房成交高峰已出現(xiàn)在2011年,剛性需求得到有效釋放;年人均成交面積在1平方米左右,屬正常水平;商業(yè)物業(yè)銷(xiāo)售供給影響較顯著,隨著安吉商業(yè)設(shè)施的開(kāi)發(fā),成交量較前幾年有所上升,年均成交面積在10萬(wàn)平方米左右。由此可見(jiàn),在這樣的市場(chǎng)環(huán)境下,龍山公館項(xiàng)目的籌建是很必要的。
四、安吉龍山公館項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)
(一)安吉龍山公館開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資金投資估算
根據(jù)測(cè)算,項(xiàng)目開(kāi)發(fā)投資估算為13245萬(wàn)元,見(jiàn)表1所示
(二)安吉龍山公館項(xiàng)目資金籌措
項(xiàng)目投資的資金來(lái)源包括籌措資金、對(duì)外融資及銷(xiāo)售回款。本項(xiàng)目擬對(duì)外融資3 480萬(wàn)元,采用債權(quán)融資、股權(quán)融資兩種方式。具體指標(biāo)如下表2。
(三)安吉龍山公館項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)
1.計(jì)算報(bào)告期內(nèi)的各項(xiàng)平均指標(biāo)
稅前投資利潤(rùn)率:38805÷13245=292.9%
稅前銷(xiāo)售利潤(rùn)率:38805÷52050=74.6%
稅后投資凈利率:27376÷13245=206.7%
稅后銷(xiāo)售凈利率:27376÷52050=52.6%
2.計(jì)算并取得以下指標(biāo)
項(xiàng)目投資回收期Pt:Pt=5個(gè)月(含建設(shè)期)
項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值NPV:
NPV=-1102.6/1.03-2112.6/1.032+……-2065/1.038=31221.26萬(wàn)元
3.財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率
IRR=36%
4.加權(quán)平均資產(chǎn)成本:
本項(xiàng)目資金E為4 200萬(wàn)元,融資D為3 480萬(wàn)元,銀行及非銀行金融單位融資利率Kd取綜合利率20%,公司股東期待項(xiàng)目回報(bào)率為Ke25%
WACC=Kd[D/(D+E)]+Ke[E/(D+E)]
=20%[3480/(3480+4200)]+25%[4200/(4200+3480)]
=23.29%
5.綜合分析
在本可行性相關(guān)條件下,投資本項(xiàng)目,可獲取凈利潤(rùn)27 376萬(wàn)元,財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值NPV為31 221.26萬(wàn)(折現(xiàn)率為20%),內(nèi)部收益率36%,IRR-WACC=
12.705%>0,從上述財(cái)務(wù)指標(biāo)分析,該項(xiàng)目可行。
五、結(jié)論
鑒于區(qū)域和地方房地產(chǎn)宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展,安吉宏觀經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展階段,該項(xiàng)目得到了強(qiáng)有力的財(cái)政支持。房地產(chǎn)項(xiàng)目以質(zhì)量、數(shù)量和質(zhì)量為導(dǎo)向,因此,如果項(xiàng)目質(zhì)量保證,在規(guī)劃創(chuàng)新方面,將會(huì)有更大的發(fā)展機(jī)遇?;谏鲜鰞?nèi)容的歸納和梳理,安吉龍山公館投資籌建有著良好的市場(chǎng)前景和強(qiáng)有力的財(cái)政支持,也有著以下兩項(xiàng)良好的社會(huì)效益。
(一)推動(dòng)城市經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步發(fā)展
該項(xiàng)目將成為安吉縣新的景觀線,推動(dòng)了城市經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步發(fā)展,提高了人們的生活水平。隨著安吉人民生活水平的提高,消費(fèi)結(jié)構(gòu)也會(huì)發(fā)生很大的改變,這對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展會(huì)起到重要的推動(dòng)作用,對(duì)改善城市環(huán)境有非常重要的作業(yè),同時(shí)也吸引了外來(lái)的商家等,使得城市的經(jīng)濟(jì)得以穩(wěn)定可持續(xù)發(fā)展。
(二)為社會(huì)提供勞動(dòng)就業(yè)機(jī)會(huì)
該項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)將創(chuàng)造許多行業(yè),如:建筑行業(yè)的就業(yè)機(jī)會(huì),建設(shè)材料、金融、廣告行業(yè),以及施工完成后,小區(qū)內(nèi)物業(yè)方面可以提供很多的就業(yè)崗位,這將推動(dòng)勞動(dòng)力的合理流動(dòng),間接為下崗工人提供再就業(yè)機(jī)會(huì),起到對(duì)社會(huì)保障一定的穩(wěn)定作用。由于房地產(chǎn)行業(yè)屬于基礎(chǔ)性的行業(yè),在學(xué)歷要求方面沒(méi)有特別高的要求,使文化水平不高的勞動(dòng)人民有一份職業(yè),生活得以保障。
因此,如果項(xiàng)目質(zhì)量保證,完善規(guī)劃創(chuàng)新,該項(xiàng)目將會(huì)有更大的發(fā)展機(jī)遇,對(duì)這一項(xiàng)目的投資決策應(yīng)該予以肯定。
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[責(zé)任編輯:王 旸]