李尚勇

【摘要】房地產(chǎn)交易中經(jīng)常存在法律風(fēng)險(xiǎn)，售房者在房屋交易中會鉆各種法律漏洞，而購房者如果在交易時(shí)沒有對這些法律漏洞引起重視，會威脅到自身的合法權(quán)益。所以，對于購房者來說，房地產(chǎn)教育中的法律風(fēng)險(xiǎn)非常重要，購房者應(yīng)對房產(chǎn)各個(gè)交易流程嚴(yán)格把控，合理的規(guī)避各法律風(fēng)險(xiǎn)。本文分析了房地產(chǎn)交易中幾個(gè)重要的法律問題及防范，僅供參考。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)交易;法律問題;風(fēng)險(xiǎn)防范

1、無效的房屋買賣合同

房屋買賣合同是房地產(chǎn)交易的基本條件，對無效的買賣合同進(jìn)行規(guī)避可保障買賣雙方弱勢群體的合法權(quán)益。所以各房產(chǎn)商和買家應(yīng)該重視房屋買賣合同的有效性，無效合同原因和后果聯(lián)系緊密。我國《民法通則》明確的規(guī)定了無效的房屋買賣合同主要有：（1）一方當(dāng)事人采取隱瞞真相或捏造事實(shí)等欺騙手段，使當(dāng)事人認(rèn)識錯(cuò)誤，進(jìn)而簽訂和其真實(shí)意志相違背的房屋買賣合同;（2）一方當(dāng)事人對對方提出財(cái)產(chǎn)、肉體、精神等的威脅，使其因恐怖被迫簽訂的合同;（3）一方當(dāng)事人利用對方迫切需求或所處為難，使對方被迫接受不利條件而簽訂的合同;（4）雙方當(dāng)事人惡意串通，以對國家、集體或他人利益的損害為基礎(chǔ)而簽訂的或當(dāng)事人之間缺乏書面的買賣房屋合同而且無法查證的也是無效房屋買賣合同。

2、商品房預(yù)售合同條款的法律陷阱

商品房預(yù)售是房產(chǎn)行業(yè)中重要的問題，而且當(dāng)前常見在商品房預(yù)售合同中通過對某些法律手段的利用達(dá)到規(guī)律法律或風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移的目的的情況。本文只探討《商品房預(yù)售合同》中的法律責(zé)任條款和日期條款。在《商品房預(yù)售合同》中交樓的日期的格式應(yīng)該為“某年某月某日”，但一些房地產(chǎn)開發(fā)商為了達(dá)到風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移的目的在該條款中運(yùn)用了文字手段，如把交房日期寫成“房屋竣工后一個(gè)月”或其他不確定的日期之后。但房屋竣工的日期就是未知數(shù)，如果交房日期這樣規(guī)定的話，開發(fā)商任何時(shí)間交房都不屬于違約。房產(chǎn)開發(fā)商對于文字的的各種不同的運(yùn)用，便在無形之中轉(zhuǎn)移了商品房的預(yù)售風(fēng)險(xiǎn)，也使其無法按時(shí)交房的法律責(zé)任暗中進(jìn)行了轉(zhuǎn)移。只是從不同的角度進(jìn)行了文字說明，其中的法律責(zé)任承擔(dān)人便得以轉(zhuǎn)嫁。這種情況下房產(chǎn)開發(fā)商利用法律文字轉(zhuǎn)嫁法律后果的意圖便能實(shí)現(xiàn)。但我們又不能認(rèn)定這種合同不成立，只能說明這樣的法律合同有一部分是無效的。

開發(fā)商交樓延遲的法律責(zé)任有支付違約金和購房者解除合同權(quán)。通常在違約條款中會有如下規(guī)定：開發(fā)商逾期交樓，每日應(yīng)向購房者支付購房款的千分之五的違約金;而在購房者的合同解除權(quán)條款中也會有如下規(guī)定：無論是因不可抗力（或歸責(zé)于開發(fā)商），逾期60天交房（或其他具體時(shí)限），購房者有單方通知開發(fā)商解除合同的權(quán)利，同時(shí)具有要求開發(fā)商退還購房款的權(quán)利，而且可要求開發(fā)商每日加付購房款千分之五的違約金（應(yīng)比銀行貸款利益高），從購房款交付之日起至購買款全部退還之日為止。但開發(fā)商在買賣合同中條款中去掉“無論”二字，改成“因不可抗力等原因……”結(jié)果就會大不相同，如果因房產(chǎn)商不能按期交房而產(chǎn)生糾紛，房產(chǎn)商便可根據(jù)該條款推卸責(zé)任，所以只能是房地產(chǎn)無法按期交房是事實(shí)，但是卻因合同的幾個(gè)字便轉(zhuǎn)移了這種風(fēng)險(xiǎn)。所購房者在房屋交易中應(yīng)認(rèn)真的斟酌其中的條款，并對這種用語的法律效力問題高度重視。而房產(chǎn)商也應(yīng)該保證商業(yè)信譽(yù)，按期交房，和購買者建立和睦關(guān)系。

3、所有權(quán)的轉(zhuǎn)移與風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)

最高人民法院相關(guān)規(guī)定指出“尚未辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)但已向買方交付的財(cái)產(chǎn)”不是破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)。所以假如房產(chǎn)開發(fā)商破產(chǎn)，但購房者已經(jīng)購買而且已經(jīng)收到了交付的房屋，即使購房者沒有獲得房屋產(chǎn)權(quán)證，房屋也不是破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)，業(yè)主仍然享有擁有房屋的權(quán)利。物權(quán)指的是權(quán)利人直接對特定的物進(jìn)行支配并把他人干涉排除的權(quán)利，一個(gè)特定的房屋只有一個(gè)所有權(quán)，不能有兩個(gè)以上的所有權(quán)并存。我國相關(guān)法律規(guī)定，動(dòng)產(chǎn)買賣合同成立、生效的必要條件是交付。而且我國法律也進(jìn)一步研究了不動(dòng)產(chǎn)交易領(lǐng)域的交付問題，即在房地產(chǎn)買賣合同尤其是商品房預(yù)售買賣合同中加大了交付的作用，交付的時(shí)間對標(biāo)的物的所有權(quán)轉(zhuǎn)移和風(fēng)險(xiǎn)起著決定性的作用。

我國法律對所有權(quán)轉(zhuǎn)移的規(guī)則是：（1）根據(jù)合同約定的時(shí)間。當(dāng)事人可以在合同中對標(biāo)的物所有權(quán)轉(zhuǎn)移的時(shí)間進(jìn)行約定?？梢砸阅骋粫r(shí)間點(diǎn)或轉(zhuǎn)移條件為約定的時(shí)間;（2）完成交付的時(shí)間。如果在合同中沒有對標(biāo)的物所有權(quán)轉(zhuǎn)移的時(shí)間進(jìn)行約定，那么應(yīng)從標(biāo)的物交付時(shí)轉(zhuǎn)移其所有權(quán)，即完成交付時(shí)間便是轉(zhuǎn)移所有權(quán)的時(shí)間;（3）法律規(guī)定的時(shí)間。所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)必須依照法律法規(guī)規(guī)定通過特殊手續(xù)辦理的，那么辦理完該特殊手續(xù)的時(shí)間便是轉(zhuǎn)移所有權(quán)的時(shí)間。

另外我國法律規(guī)定的買賣合同的風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)指把標(biāo)的物滅失、毀損等風(fēng)險(xiǎn)向哪方當(dāng)事人分配進(jìn)行負(fù)擔(dān)。在此過程中應(yīng)注意，善意取得制度對不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域不適用，但在遇到房屋預(yù)售合同的交付相關(guān)問題時(shí)，可以對我國法律規(guī)定的相關(guān)動(dòng)產(chǎn)交付的問題進(jìn)行充分的考慮。在買賣房屋尤其是預(yù)售商品房的過程中存在各種各樣的問題，想要保證所有的問題都得到有效的解決，應(yīng)該先處理好所有權(quán)的歸屬問題。

4、開發(fā)商無權(quán)對物業(yè)承諾

依照我國法律相關(guān)規(guī)定對于物業(yè)管理方面的問題開發(fā)商是物權(quán)做出任何承諾的。房屋買賣和物業(yè)管理兩種法律關(guān)系是完全相互獨(dú)立的。開發(fā)商和購買客戶是房屋買賣的雙方當(dāng)事人，兩者之間是合同買賣的關(guān)系;而在物業(yè)管理中物業(yè)公司和住戶是雙方當(dāng)事人，兩者之間是合同服務(wù)的關(guān)系。這兩種不同的關(guān)系中的主體可能會發(fā)生重合，如住戶就是購買客戶，開發(fā)商也可能是物業(yè)管理。但盡管他們在主體上可能存在一定的重合性，這兩種合同關(guān)系仍然是獨(dú)立和有區(qū)別的。房屋買賣法律關(guān)系中的權(quán)利、責(zé)任和義務(wù)和物業(yè)管理法律關(guān)系中的各部分存在較大的差別。所以開發(fā)商無權(quán)直接在售樓合同中規(guī)定相關(guān)物業(yè)管理的內(nèi)容，否則就可能使部分房屋買賣合同失效。而針對開發(fā)商承諾物業(yè)管理而引起的法律后果，相關(guān)法律責(zé)任開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)。如果在購房合同中開發(fā)商對物業(yè)管理的內(nèi)容、條款做了相關(guān)承諾，購買者認(rèn)為是因?yàn)殚_發(fā)商的誤導(dǎo)才簽約進(jìn)而導(dǎo)致遭受的損失較大的，購買者可以提出把該購房合同撤銷的要求。如果因此使購房者遭受較大的損失，如裝修費(fèi)等的，購房者可以提出相關(guān)索賠要求。

結(jié)語：

綜上所述，房地產(chǎn)行業(yè)中許多都把物業(yè)管理水平作為銷售房屋的重要組成部分，部分房產(chǎn)開發(fā)商甚至在買賣房屋的合同中承諾了物業(yè)管理方面的內(nèi)容，這種做法為自己增加了各種風(fēng)險(xiǎn)，使合同關(guān)系顯得更加混亂，所以雙方在房屋交易的過程中一定要告訴重視各種法律漏洞問題，為雙方權(quán)益提供良好的保障。

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