喬 貝，吳義東，王先柱

(1.安徽工業(yè)大學(xué)商學(xué)院，安徽馬鞍山243032；2.上海財(cái)經(jīng)大學(xué)公共經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院，上海200433)

隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快，無房群體越來越多，其購房意愿隨著自身及外在因素影響卻越發(fā)強(qiáng)烈。首先，隨著財(cái)產(chǎn)性收入的增加，農(nóng)民工購房意愿明顯提高[1]；且社會保障參與度、工作所需專業(yè)技能越高及對城市認(rèn)同感或歸屬感越強(qiáng)的農(nóng)民工越希望在城鎮(zhèn)購房[2-3]。其次，隨著學(xué)歷和居住時(shí)間的增加，年齡越小的流動人口購房意愿越強(qiáng)烈，且深受城市融入程度、購房地所在城市規(guī)模的影響[4-5]。實(shí)際上，由于我國房地產(chǎn)市場發(fā)展迅猛[6]，稅賦較重、地皮炒作及房地產(chǎn)商的暴利傾向?qū)е路績r(jià)不斷上行[7]，住房消費(fèi)的軟環(huán)境支持不足，無房者個(gè)人特征及其他因素的限制，這一層次的流動人口雖然有購房意愿但尚且只能望而止步，住房剛性需求得不到滿足，對地產(chǎn)市場潛在住房需求向現(xiàn)實(shí)住房消費(fèi)的轉(zhuǎn)變難以起到積極作用。

隨著社會保障制度的不斷完善，特別是作為住房保障的住房公積金制度在民眾購房方面扮演的重要角色[8-9]。但住房公積金普惠功能尚未得到充分發(fā)揮，一方面其提高有房無貸并繳存公積金家庭的住房消費(fèi)水平[10]，增強(qiáng)了其進(jìn)行過度住房消費(fèi)的意愿。另一方面，對于未購房者這類社會潛在住房消費(fèi)群體來說，由于自身原因、購買力不足或供給結(jié)構(gòu)滯后等因素的影響，其對住房消費(fèi)貢獻(xiàn)十分不足。其潛在住房消費(fèi)會隨購房意愿、個(gè)人特征、經(jīng)濟(jì)狀況及相關(guān)政策制度等外在因素的變動而變動，最終可能轉(zhuǎn)化為實(shí)際住房消費(fèi)者，促進(jìn)房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展。而住房公積金并未有效改善這類群體住房狀況，且公積金的存在一定程度上促進(jìn)了房價(jià)上漲[11]。因此，探討公積金是否會加劇這些群體的購房負(fù)擔(dān)，進(jìn)而對購房計(jì)劃存在負(fù)向影響，抑制潛在住房消費(fèi)需求向?qū)嶋H住房消費(fèi)的轉(zhuǎn)變具有重要現(xiàn)實(shí)意義。

本文從無房者購房愿意、購房期限、購房用途、購房壓力四個(gè)維度出發(fā)，探究住房公積金對無房者潛在住房消費(fèi)行為的影響，并通過比較分析在一、二、三線及以下城市來凸顯公積金制度對其購房計(jì)劃的影響區(qū)域差異性[12-13]，以期為住房公積金制度的改革、解決潛在住房消費(fèi)者住房剛需問題提出政策建議。

1 研究設(shè)計(jì)

1.1 數(shù)據(jù)來源與描述性統(tǒng)計(jì)

本文所用數(shù)據(jù)來源于2016年中國住房公積金制度研究的問卷調(diào)查，其中樣本調(diào)查地點(diǎn)包含了北京市、上海市、合肥市等十六個(gè)城市，涵蓋了一、二、三線及以下的部分城市。根據(jù)問卷設(shè)計(jì)與本文研究的需要，考慮到受訪者中未購房群體性別、年齡、工作單位類型以及稅后工資等因素的有效性，從1831個(gè)總樣本中篩選了418個(gè)未購房群體作為樣本進(jìn)行分析。

本文旨在實(shí)證研究住房公積金制度對未購房者的購房意愿、購房時(shí)間、購房用途和購房壓力的影響及城市差異，從而了解住房公積金對潛在住房消費(fèi)的影響，所涉及的變量如表1所示。應(yīng)變量分別為“購房意愿”、“購房時(shí)間”、“購房用途”及“購房壓力”。前兩個(gè)應(yīng)變量在問卷中對應(yīng)的問題是未來買房計(jì)劃，后兩個(gè)應(yīng)變量在問卷中對應(yīng)的問題分別是買房用途和購房壓力。本文的解釋變量是“住房公積金”。另外，將未購房者的性別、年齡、文化程度、戶籍、工作單位類型和稅后工資作為控制變量。

在購房方面，不同城市之間存在一定差異。一、二、三線及以下城市中分別有35.96%、26.99%、38.57%的受訪者愿意購房。篩選出有購房愿意的樣本中有38.60%、71.43%、59.30%的欲購房受訪者愿意短期內(nèi)買房，16.85%、14.72%、17.14%的受訪者有購房投資傾向。各線城市無房群體擁有公積金的比例分別為88.76%、57.06%、50.71%，相對于二線以下城市而言，一線城市住房公積金擁有率相對較高。

在個(gè)人特征方面，一線城市無房者中男性占比60.67%，未婚占比76.19%；60.67%為大學(xué)以上的學(xué)歷；二線城市無房者中男性、未婚、大學(xué)以上的學(xué)歷占比分別為51.53%、56.98%、57.67%；三線及以下城市無房者中男性占比50.00%，未婚占比60.00%，64.29%為大學(xué)以上的學(xué)歷。且各線城市無房者均較年輕，表明目前存在住房問題的群體趨于年輕化，剛步入社會還未結(jié)婚生子的人所占比重會較大。各線城市未購房者中城鎮(zhèn)戶籍占比分別為70.79%、51.53%、67.14%。上述變量在城市之間均在存在著一定差異。

在工作性質(zhì)與經(jīng)濟(jì)方面，一線城市中有47.19%的無房者就職于政府、事業(yè)或企業(yè)單位，且有62.92%的受訪者稅后年收入在10萬元以下。二線城市中無房者在政府、事業(yè)或企業(yè)單位工作且稅后年收入在10萬元以下的分別占比34.97%、66.87%。三線及以下城市中未購房者中相應(yīng)的比例分別為35.71%、69.29%。大部分無房者工資普遍較低。

表1 變量界定及描述性統(tǒng)計(jì)，%Tab.1_ Variable definition and descriptive statistics,%

1.2 模型設(shè)計(jì)

Logit模型是一種多變量分析方法，考察若干影響因素(自變量)與分類結(jié)果(因變量)的作用關(guān)系，可以預(yù)測一個(gè)分類變量中每一分類所發(fā)生的概率[14-15]。鑒于本文因變量的二分類性質(zhì)，采用logit回歸模型來探討住房公積金制度對未購房者的購房意愿與欲購房者的未來購房時(shí)間、購房用途和購房壓力的影響及城市差異。文中因變量均是二值變量，選取“不愿買房”、“3年內(nèi)買房”、“購房投資”及“購房壓力小”作為參照組，采用最大似然估計(jì)對參數(shù)值進(jìn)行估計(jì)，構(gòu)建模型如下：

將上述logit模型經(jīng)過線性變換后得

其中：Yi是因變量；Pi表示Yi=1的概率，即“愿意買房”、“未來三年以上買房”、“買房消費(fèi)”及“買房壓力大”的發(fā)生概率；xi是自變量，表示影響因變量發(fā)生概率的因素，包括是否擁有住房公積金F、公積金繳存比例Fp、性別N、婚姻M、年齡A、文化程度E、戶籍R、工作單位類型T及稅后工資W；αi表示的是自變量對概率的反應(yīng)系數(shù)；α0代表誤差項(xiàng)，表示可能對因變量產(chǎn)生影響的其他因素。

難怪識別不過來。我在達(dá)里諾爾濕地拍攝的多張草地照片中，均被“識花君”在一張里認(rèn)出了至少五種植物。達(dá)里濕地并不大，但柳杞葦茅等長草當(dāng)風(fēng)雨一過也顯著一股莽蕩氣，一種叫“杉葉藻”的密集植物在濕地群草之上苑若是隆草長墻，成片成片的毒芹（真有毒）則花白可喜，在滿目濕綠的暗調(diào)中反襯著清新亮色。在看到密草叢間真有水時(shí)，才知這濕地果然未必簡單，雖然它周邊旱地環(huán)繞，南面還緊鄰著大片的“渾善達(dá)克”疏林沙地。

2 實(shí)證結(jié)果與分析

2.1 住房公積金對未購房者購房意愿的影響

根據(jù)本文構(gòu)建的logit回歸模型，分析住房公積金對未購房群體購房意愿的影響，結(jié)果如表2所示。在全樣本模型中，控制其他變量后，住房公積金對未購房群體購房意愿在10%的顯著水平下有正向影響。對于沒有住房公積金的人，有住房公積金的無房群體購房愿意更強(qiáng)烈，其愿意買房的發(fā)生概率是沒有參與公積金者的1.59(e0.465)倍。住房公積金本身就是一種長期住房儲金，參與住房公積金制度者不僅可以通過優(yōu)惠貸款購買、建造自住住房，在滿足特定條件下還可以在申請組合貸款，即在申請住房公積金貸款同時(shí)又向受托銀行商業(yè)性個(gè)人住房貸款。這種制度雖然沒有降低所購住房價(jià)格，但其明顯降低了擁有住房公積金無房者的購房貸款成本，使其購房意愿更高，提升了參與公積金的群體購房概率。進(jìn)一步探究，從調(diào)查問卷統(tǒng)計(jì)了解到超過80%的未購房者的公積金繳存比例均為10%～12%，且對其購房意愿正向影響并不顯著(表2)。所以，相對于未購房者住房公積金繳存比例來說，住房公積金的擁有情況對其購房意愿作用較大，對購房意愿分析更具意義。

表2 住房公積金對未購房者購房意愿的影響Tab.2 Influence of housing provident fund on the willingness of non-buyers of purchase housing

不同層次城市購房愿意與住房公積金擁有情況的統(tǒng)計(jì)如圖1?？梢钥闯?，不同層次城市未購房者的購房意愿都較為熱切，之間的差距并不大。但各線城市未購房者住房公積金的擁有情況之間的差距卻較為明顯，一線城市擁有公積金未購房者高達(dá)90%，二線城市擁有公積金的未購房群體占比接近60%，三線及以下城市擁有住房公積金的未購房者幾乎各占一半。從表2的分樣本來看，在一線城市和二線城市中，住房公積金對無房群體的購房意愿是有正向影響的，但并不顯著。這可能是源于一線城市的房價(jià)較高，長速較快。從中原地產(chǎn)調(diào)查數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)了解到，從2006至2016年這10年，北京、上海、廣州、深圳一線城市住宅房價(jià)格，分別上升了474%、346%、495%和526%。部分熱點(diǎn)二線城市房價(jià)漲幅亦明顯。盡管一線和部分二線熱點(diǎn)城市的未購房者公積金擁有率較高，但這些城市的高房價(jià)會攫取了住房公積金的住房福利[16]，使住房公積金并不能為無房者購房提供明顯的優(yōu)惠。在三線及以下城市中，住房公積金對未購房者的正向影響在5%的水平下顯著，擁有公積金者愿意買房的發(fā)生概率是沒有參與公積金者的2.48(e0.909)倍。三線及以下城市房價(jià)不及一、二線城市，住房公積金對三線城市相對優(yōu)惠力度高于一、二線城市，能夠發(fā)揮更大的效用，明顯增強(qiáng)了其未購房者購房意愿，促進(jìn)住房消費(fèi)。因此，政府需合理掌控住房公積金對各線城市的支持力度，正確引導(dǎo)各線城市房地產(chǎn)市場發(fā)展。

圖1 各線城市未購房者購房意愿與住房公積金擁有情況Fig.1 The willingness of the non-home buyers in each line and the ownership of the housing accumulationfund

在不同城市規(guī)模未購房群體中，控制變量對其購房意愿的影響也不同。性別、文化程度、戶籍、工作單位類型及稅后工資對無房者購房計(jì)劃有顯著影響。一、二線城市影響較為明顯，但三線及以下城市，性別的影響并不顯著。相對于低學(xué)歷者，高學(xué)歷的無房者更愿意在一線城市購房。在一線城市中，戶籍對購房意愿的影響最為顯著；在二、三線及以下城市，其影響并不強(qiáng)烈。對于一線城市中不在政府、企業(yè)、事業(yè)單位工作的個(gè)體戶等而言，可能由于沒有單位分配的免費(fèi)住房，其會更傾向于購買自有住房。當(dāng)然，稅后工資越高的無房者，對購房也是存在較強(qiáng)的欲望，但在三線及以下城市中，工資的影響效果并不強(qiáng)烈。

2.2 住房公積金對欲購房者未來購房時(shí)間的影響

購房意愿是無房者考慮未來購房時(shí)間長短的前提，在剔除沒有購房意愿的受訪者樣本的基礎(chǔ)上，針對有購房意愿的無房者，基于logit回歸模型，住房公積金對欲購房群體未來購房期限的影響如表3所示。在全樣本中，控制其他變量后，住房公積金在1%水平下能夠顯著縮短欲購房者未來購房時(shí)間。擁有住房公積金者在3年之后購房的發(fā)生概率是無公積金者的0.37(e-1.006)倍，即有住房公積金的欲購房者計(jì)劃在3年內(nèi)買房的可能性更大。由于住房公積金能夠在一定程度上降低購房者貸款成本，對于有購房意向的人而言，長期與短期購房所需要的額外支出是在可接受范圍的，所以會更傾向于短期內(nèi)買房，提前享受住房利益。

表3 住房公積金對欲購房者購房未來購房時(shí)間的影響Tab.3_ Iinfluence of housing provident fund on the future purchase time of prospective buyers

從表3的分樣本模型來看，控制其他變量后，在住房公積金的影響下，相對于三線及以下城市，一、二線城市中有購房愿意者未來短期內(nèi)購房的概率較大，其中二線城市中住房公積金的作用效果最顯著。從各線城市擁有住房公積金的欲購房者購房時(shí)間占比情況來進(jìn)一步分析(圖2)，一線城市與二、三線及以下城市中欲購房者未來長短期購房存在明顯差距。一線城市3年以上購房的欲購房者群體占大多數(shù)，達(dá)58.49%；而二、三線及以下城市大多數(shù)未購房群體選擇短期內(nèi)購房，其中二線城市擁有公積金的欲購房群體短期內(nèi)購房的比例高達(dá)89.33%。上述結(jié)果表明在各線城市房價(jià)與區(qū)域優(yōu)勢的雙重影響下，房價(jià)與區(qū)域優(yōu)勢均適中的二線城市中的欲購房群體對購房成本及城市滿意度較高，會更傾向于短期內(nèi)購房。

圖2 各線城市購房時(shí)間占比情況Fig.2 Proportion of purchase time in all cities

2.3 住房公積金對未購房者購房用途的影響

就住房公積金對欲購房者購房用途的影響而言，同樣利用logit回歸模型，其回歸結(jié)果如表4所示。在全樣本中，住房公積金對欲購房者購房用于消費(fèi)的目的在1%的水平下存在顯著的正向影響，有住房公積金者購房用于消費(fèi)是無公積金者的3.02(e1.105)倍。

表4 住房公積金對欲購房者購房用途的影響Tab.4 Influence of housing provident fund on the use of housing purchasing by prospective buyers

圖3 各線城市購房用途占比情況Fig.3 Proportion of Housing purchase in different cities

2.4 住房公積金對欲購房者購房壓力的影響

同樣針對欲購房者而言，構(gòu)建logit回歸模型，考察住房公積金對欲購房者購房壓力的影響，結(jié)果如表5所示。在全樣本模型，住房公積金對欲購房者購房壓力在10%的水平上存在明顯負(fù)向影響，即住房公積金能夠顯著的降低有公積金者購房壓力。住房公積金為欲購房者提供優(yōu)惠貸款和資金支持，在一定程度上降低欲購房者的買方成本，因而參加住房公積金制度的欲購房者購房壓力能夠得到緩解。

表5 住房公積金對欲購房者購房壓力的影響Tab.5 Influence of housing provident fund on the pressure of housing purchasing

由表5的城市分樣本來看，在一、二線城市中，雖然住房公積金在一定程度對欲購房者購房壓力有負(fù)向影響，但并不顯著。在三線及以下城市中住房公積金在5%的水平下對欲購房者購房壓力存在顯著的負(fù)向影響，即相對沒有參與住房公積金者，有住房公積金者購房壓力能得到一定的緩解。從各線城市擁有住房公積金的欲購房者購房壓力占比情況來考察(圖4)，可以發(fā)現(xiàn)一線城市中有63.53%的擁有公積金的欲購房者仍覺得自身購房壓力大，二線城市接近半數(shù)該類群體認(rèn)為購房壓力大，而三線及以下城市擁有公積金的欲購房者認(rèn)為購房壓力小的占大多數(shù)。上述結(jié)果表明，由于近些年來一線城市和部分熱點(diǎn)城市房價(jià)居高不下并持續(xù)攀升，住房公積金對這兩類城市所帶來的優(yōu)惠就高房價(jià)而言只是杯水車薪。并且三線及以下城市房價(jià)相對較低，住房公積金給該線城市的欲購房者帶來的經(jīng)濟(jì)效益也相對明顯，更能體現(xiàn)住房公積金的作用。因此，應(yīng)該適當(dāng)調(diào)整各線城市住房公積金繳存、提取和貸款額度與條件，平衡公積金的作用效果與支持力度。

圖4 各線城市購房壓力占比情況Fig.4 Proportion of pressure on housing purchase in all cities

3 研究結(jié)論與政策建議

運(yùn)用2016年中國住房公積金制度研究問卷調(diào)查數(shù)據(jù)，采用logit模型，分析住房公積金制度對未購房者的購房意愿與欲購房者的未來購房期限、購房用途及購房壓力的影響及地區(qū)差異，從而反映住房公積金對社會潛在住房消費(fèi)的影響，促進(jìn)“住有所居”的實(shí)現(xiàn)。經(jīng)研究，得到如下結(jié)論：

1)針對全體未購房者而言，購房意愿十分強(qiáng)烈。住房公積金增強(qiáng)了購房意愿，促進(jìn)短期買房，提高購房消費(fèi)意圖，緩解購房壓力。表明住房公積金作為一項(xiàng)住房福利政策，有助于實(shí)現(xiàn)未購房者潛在住房需求。

2)住房公積金對不同層次城市的購房意愿與行為存在著明顯城市差異。在一、二線城市中，住房公積金并不能進(jìn)一步加強(qiáng)其購房意愿，無法緩解購房壓力，但對短期購房有顯著正向影響，其中二線城市對購房消費(fèi)用途有明顯正向作用，一線城市購房投資目的比其他城市較為強(qiáng)烈。在三線及以下城市中，住房公積金對購房意愿與行為作用效果明顯。這與我國房地產(chǎn)市場城市特征是分不開的，在我國房價(jià)逐步分化的大背景下，住房公積金的福利難以與各線城市房價(jià)持平，導(dǎo)致公積金對各線城市的支持力度存在差異，特別是在一線和二線重點(diǎn)城市，三線及以下城市的住房公積金可能對未購房者未來的住房消費(fèi)作用效果更強(qiáng)。

在當(dāng)前房地產(chǎn)市場和住房制度不斷改革的過程中，住房公積金制度作為一項(xiàng)重要的住房保障制度，應(yīng)為未購房群體的“安居夢”的實(shí)現(xiàn)起積極作用。因此結(jié)合本文研究結(jié)果，給出以下建議：

1)突破住房公積金屬地化封閉經(jīng)營模式，實(shí)現(xiàn)資金流通。未購房群體流動性大，若允許其在非公積金繳存地提取以往繳存的公積金購房，能提高公積金使用效率，更有助于其解決住房問題。

2)執(zhí)行差別化住房公積金制度。依據(jù)房地產(chǎn)市場城市差異性特征，調(diào)整一線和二線重點(diǎn)城市住房公積金繳存、提取、貸款額度與條件，加大資金支持，減少公積金資金池大量沉淀，平衡各線城市住房公積金支持力度。

3)落實(shí)使用住房公積金租房的政策。在“租購并舉”的住房制度持續(xù)升溫的背景下，對于未購房群體來說，特別是一線和二線重點(diǎn)城市，需要在租賃市場發(fā)揮公積金的“互助性”與“保障性”，為其提供租房補(bǔ)貼，幫助一、二線城市未購房者先實(shí)現(xiàn)“租房而居”后“購房而居”，逐步完成“住有所居”；使用住房公積金優(yōu)惠力度刺激三線城市未購房者購房消費(fèi)，減少房地產(chǎn)庫存。

4)落實(shí)住房公積金擴(kuò)面政策?？傮w而言住房公積金對購房意愿與行為促進(jìn)效果明顯，提高住房公積金擁有率，讓無單位編制的未購房者也能享受公積金福利。