葛愛斌

近年來國家加大了對房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控力度，各地房地產(chǎn)調(diào)控政策相繼出臺(tái)，面對競爭日益激烈的市場環(huán)境，對于高投入、高風(fēng)險(xiǎn)的房地產(chǎn)企業(yè)來說，要想改變現(xiàn)階段的經(jīng)營狀況和盈利能力，企業(yè)要在不斷開拓市場、尋求新的利潤增長點(diǎn)的同時(shí)，制定切實(shí)可行的資金管理制度，提高企業(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)能力，全面有效的提升企業(yè)經(jīng)營管理水平，積極開展資金管理工作。

一、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的重要性

加強(qiáng)資金管理是企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作的重要組成部分，對企業(yè)的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)起著重要影響，資金管理工作貫穿于房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)、建設(shè)、運(yùn)營、銷售的全過程，是企業(yè)系統(tǒng)性較強(qiáng)的管理工作，房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)資金管理有助于提升企業(yè)資金的運(yùn)營水平，加速資金周轉(zhuǎn)速度，保障資金鏈的正常運(yùn)轉(zhuǎn)，有助于緩解企業(yè)的資金壓力；有助于防范房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，對實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)健康、有序發(fā)展起著重要作用。

二、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理中存在的主要問題

（一）融資渠道單一

我國大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模小，信用等級低，資金來源渠道比較單一，開發(fā)資金主要依賴銀行等金融機(jī)構(gòu)貸款來解決，無法有效滿足企業(yè)發(fā)展的資金需求。據(jù)有關(guān)部門數(shù)據(jù)顯示，銀行等金融機(jī)構(gòu)為房地產(chǎn)企業(yè)直接或間接提供了70%以上的開發(fā)資金，資金過渡依賴銀行對于房地產(chǎn)企業(yè)的資金運(yùn)作和自身發(fā)展非常不利，在國家宏觀調(diào)控、金融去杠桿的背景下，房地產(chǎn)信貸政策收緊，造成企業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)高，償債壓力大。

（二）資金周轉(zhuǎn)效率低

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)周期相對較長，從項(xiàng)目可行性研究、決策階段的市場調(diào)研、分析、選址、項(xiàng)目定位、概念設(shè)計(jì)、成本測算，前期準(zhǔn)備階段的獲取土地、規(guī)劃設(shè)計(jì)、項(xiàng)目報(bào)建、招標(biāo)、勘察，直至工程建設(shè)階段到預(yù)售等環(huán)節(jié)，一般需要經(jīng)歷1-2 年的時(shí)間，期間只有資金的投入，幾乎沒有資金流入。而且房地產(chǎn)項(xiàng)目作為一種特殊的商品，單套價(jià)格相對較高，少則幾十萬元，多則幾百萬上千萬元，對于中低收入的工薪階層來說并不是小數(shù)，購買時(shí)會(huì)比較慎重，這在一定程度上影響了商品的銷售速度，造成企業(yè)資金的回流周轉(zhuǎn)速度慢，周期較長。

（三）資金管理缺乏風(fēng)險(xiǎn)意識

很多房地產(chǎn)企業(yè)的資金管控意識薄弱，沒有防控經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)的意識，缺乏對市場的了解和國家宏觀政策研究，對項(xiàng)目的投資建設(shè)、經(jīng)營及利潤情況掌控不夠，不知道對企業(yè)如何進(jìn)行有效管理，對企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的把控能力不足，不能統(tǒng)籌運(yùn)作企業(yè)的資金，致使資金的管理能力不強(qiáng)。針對房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)特點(diǎn)，這就要求企業(yè)的決策者具備超強(qiáng)的資金管控能力與風(fēng)險(xiǎn)管理意識，合理安排每一筆資金投入，保證項(xiàng)目現(xiàn)金流安全，避免出現(xiàn)資金鏈斷裂的問題。

（四）預(yù)算管理制度不完善

資金管理工作在房地產(chǎn)企業(yè)的重視程度還不夠，沒有建立完善的資金預(yù)算管理制度，有些企業(yè)雖然制定了年度資金預(yù)算管理方案，但在實(shí)際執(zhí)行過程中，很難做到按計(jì)劃執(zhí)行，管理部門沒有定期對資金的使用情況及預(yù)算的執(zhí)行情況進(jìn)行跟蹤檢查，預(yù)算指標(biāo)與實(shí)際支出情況相差甚遠(yuǎn)，造成項(xiàng)目投資、建設(shè)、運(yùn)營等環(huán)節(jié)的成本費(fèi)用頻頻超支。

三、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理存在問題的原因分析

（一）資金需求量大，經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)高

房地產(chǎn)企業(yè)具有開發(fā)時(shí)間長、資金需求量大的特點(diǎn)。項(xiàng)目開發(fā)的全過程都離不開龐大的資金支持，一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目少則數(shù)億資金，多則百億資金，企業(yè)緊緊圍繞著資金鏈這條生命線在高速運(yùn)轉(zhuǎn)。然而面對不斷變化的市場環(huán)境，以及政府宏觀調(diào)控政策頻頻出臺(tái)，一旦投資決策略有偏差，項(xiàng)目的前期、開發(fā)、預(yù)售等階段的手續(xù)推遲辦理，預(yù)售不能預(yù)期實(shí)現(xiàn)，以及房產(chǎn)出現(xiàn)滯銷等，囤積的資金一時(shí)難以及時(shí)收回，很容易造成資金被套，從而加劇了企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。

（二）資本結(jié)構(gòu)不完善，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)高

房地產(chǎn)企業(yè)在快速發(fā)展的過程中，當(dāng)自有資金不能滿足企業(yè)發(fā)展的需要時(shí)，往往要通過多元化的融資方式來實(shí)現(xiàn)，一般情況，融資方式可分為權(quán)益融資和負(fù)債融資兩大類。資本結(jié)構(gòu)主要包括債務(wù)融資與股權(quán)融資，還包括內(nèi)部融資與外部融資；短期融資與長期融資。大多數(shù)企業(yè)在融資時(shí)，未能對公司的償債能力和風(fēng)險(xiǎn)承受能力進(jìn)行全面分析，沒有考慮管理層對企業(yè)的控制能力、企業(yè)的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、增長率、盈利能力以及有關(guān)的稅收成本等，此外，還有一些比較難以量化的因素，如企業(yè)未來戰(zhàn)略的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)、企業(yè)所處的行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)、企業(yè)對風(fēng)險(xiǎn)的態(tài)度等，經(jīng)常忽視企業(yè)短期融資與長期融資的結(jié)構(gòu)，負(fù)債融資與權(quán)益融資的資本成本，給企業(yè)帶來了巨大的到期兌付壓力，增加了企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

一般來說，企業(yè)資產(chǎn)越重，則經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)越高；負(fù)債越高，則財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)越大。在房地產(chǎn)行業(yè)中，由于內(nèi)部關(guān)系比較復(fù)雜，各大股東為了擴(kuò)大企業(yè)的規(guī)模和追求超額利潤，在經(jīng)營中較大比例的運(yùn)用了負(fù)債經(jīng)營的杠桿效應(yīng)，短期來看負(fù)債經(jīng)營確實(shí)給企業(yè)發(fā)展帶來了一定的優(yōu)勢，但是負(fù)債經(jīng)營又是一把“雙刃劍”，當(dāng)企業(yè)過度負(fù)債時(shí)，則會(huì)加大財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

四、完善房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的對策建議

（一）拓寬資金來源降低資金成本

改變現(xiàn)有的融資模式，拓寬融資渠道，結(jié)合上市融資、資產(chǎn)證券化、私募基金、組合式融資等多種方式籌集資金，融合權(quán)益融資與負(fù)債融資的優(yōu)勢，優(yōu)化企業(yè)的資金結(jié)構(gòu)。例如通過資產(chǎn)證券化形式，企業(yè)可以在不增加負(fù)債的前提下取得資金，從而優(yōu)化了財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)，降低了財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。針對房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展所處的不同時(shí)期、不同階段，我們可以選擇最適合的融資方式進(jìn)行籌資，使其能夠滿足企業(yè)發(fā)展的同時(shí)，又能最大程度上降低企業(yè)的資金成本。

（二）加速資金回流提高資金使用率

建立最佳的資金管理模式，提高資金的使用效率。通過預(yù)算管理、內(nèi)部控制等制度的建立，對項(xiàng)目的全周期資金進(jìn)行監(jiān)控，保證資金使用效率最大化。保證公司資金調(diào)度和使用的及時(shí)性與準(zhǔn)確性，縮短資金周轉(zhuǎn)期。嚴(yán)格控制工程付款的各個(gè)節(jié)點(diǎn)，統(tǒng)籌安排各項(xiàng)支出，仔細(xì)分析公司經(jīng)營、財(cái)務(wù)等狀況，按合同條款及工程推進(jìn)情況制定符合企業(yè)運(yùn)轉(zhuǎn)的現(xiàn)金流管理計(jì)劃；對于應(yīng)收賬款、預(yù)付賬款等，進(jìn)行動(dòng)態(tài)追蹤和監(jiān)控，并將相關(guān)負(fù)責(zé)人的績效與應(yīng)收賬款的回籠等結(jié)合起來，建立獎(jiǎng)懲措施，完善應(yīng)收賬款的管理，制定適應(yīng)行業(yè)的賒銷政策及相關(guān)措施，提高資金的回款速度。

（三）加強(qiáng)內(nèi)部控制制度強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)意識

房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過程中必須結(jié)合企業(yè)所處行業(yè)特點(diǎn)及外部環(huán)境，充分了解自身的實(shí)際情況，制定科學(xué)完善的內(nèi)部控制制度。同時(shí)，深入了解內(nèi)部控制內(nèi)涵，建立內(nèi)部控制執(zhí)行制度，內(nèi)部控制做到科學(xué)性、合理性與可執(zhí)行性，各環(huán)節(jié)業(yè)務(wù)流程與內(nèi)部控制制度緊密結(jié)合起來，使得風(fēng)險(xiǎn)控制前移。同時(shí)，保障內(nèi)控職能部門的獨(dú)立性，確保監(jiān)督職權(quán)有效行使，明確項(xiàng)目開發(fā)的業(yè)務(wù)流程及人員職責(zé)，嚴(yán)格執(zhí)行資金的使用管理規(guī)定，做好風(fēng)險(xiǎn)防范措施。企業(yè)內(nèi)部樹立風(fēng)險(xiǎn)防控理念，強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)防范意識，遵循全面、客觀、謹(jǐn)慎、獨(dú)立、有效的風(fēng)險(xiǎn)防控理念。內(nèi)部控制及風(fēng)險(xiǎn)防控工作要做到“橫向到邊，縱向到底”，項(xiàng)目開發(fā)全周期均需納入風(fēng)險(xiǎn)防控范圍，全周期每個(gè)環(huán)節(jié)的各個(gè)操作流程，均應(yīng)嚴(yán)格按照風(fēng)險(xiǎn)防控要求設(shè)置，從管理者到基層普通員工樹立風(fēng)險(xiǎn)防控理念，切實(shí)提高企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)防控能力。

（四）完善預(yù)算體系加強(qiáng)資金集中管理

加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理工作，保障資金運(yùn)作良性循環(huán)的前提和基礎(chǔ)是重點(diǎn)抓好資金預(yù)算管理工作。企業(yè)應(yīng)建立資金預(yù)算管理制度，制定科學(xué)、合理的預(yù)算方案，以及建立全面預(yù)算管理體系，制定適合企業(yè)的資金審批程序，對實(shí)際工作中資金管控的各個(gè)環(huán)節(jié)逐一分析，具體指導(dǎo)，細(xì)化具體指標(biāo)，責(zé)任明確，切實(shí)將預(yù)算管理工作落到實(shí)處。通過資金預(yù)算管理方案的實(shí)施，對企業(yè)的日常資金使用進(jìn)行跟蹤管理，嚴(yán)格控制超標(biāo)準(zhǔn)、超范圍資金的支付，以降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，確保企業(yè)經(jīng)營活動(dòng)有序進(jìn)行。

加強(qiáng)資金集中管理，將分散在各所屬企業(yè)、子公司的資金集中到總部，由總部統(tǒng)一調(diào)度、統(tǒng)一管理及統(tǒng)一運(yùn)用。由于房地產(chǎn)企業(yè)投資的項(xiàng)目多，地域分布廣，資金存放分散，會(huì)大大降低資金的周轉(zhuǎn)效率。通過資金的集中管理，從而能夠有效地降低融資成本，提高資金使用效率，確保企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的整體利益最大化。例如，企業(yè)集團(tuán)通過設(shè)立結(jié)算中心、內(nèi)部銀行及財(cái)務(wù)公司等管理模式；對企業(yè)規(guī)模較小的企業(yè)實(shí)行統(tǒng)收統(tǒng)支、撥付備用金管理模式等。

五、結(jié)論

由此可見，對于房地產(chǎn)企業(yè)在資金管理過程中存在的問題，企業(yè)應(yīng)通過積極有效的方法加以應(yīng)對，增強(qiáng)企業(yè)的核心競爭力，提高自身資金管理的綜合水平，加強(qiáng)資金預(yù)算管理及風(fēng)險(xiǎn)的管控能力，確保運(yùn)營資金的穩(wěn)定，以實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的健康、穩(wěn)定發(fā)展。