郭澤喆

(福建省廈門市思明區(qū)人民法院，福建 廈門 361000)

一、引言：我國居間合同立法的源流和特點(diǎn)

居間是為他方報(bào)告成交機(jī)會(huì)或?yàn)橛喖s提供媒介的行為，作為一種古老的職業(yè)早在古希臘時(shí)期便存在。在我國居間人古稱“互郎”，意指促成交易從中取酬者。近代市場經(jīng)濟(jì)走向繁榮刺激對交易媒介服務(wù)的需求不斷增加，居間隨著私法現(xiàn)代化進(jìn)入民商事立法視野，大多數(shù)成文法國家都承認(rèn)居間合同為獨(dú)立的典型合同[注]參見胡康生.《中華人民共和國合同法》釋義(第2版)[M].北京:法律出版社,2009.595.該書寫道：“采民商分立的國家，一般以商法調(diào)整媒介居間，以民法調(diào)整指示居間；在采取民商合一的國家，則不做媒介居間與指示居間的區(qū)分。”筆者檢索大陸法系諸國立法資料后認(rèn)為上述觀點(diǎn)值得商榷。其一，絕大多數(shù)民商分立國家在商法典中規(guī)定居間合同后，未再于民法典中規(guī)定居間合同，德國例外。其二，商法典國家于商法典中規(guī)定居間合同并非僅針對媒介居間，而是以攏括媒介居間和報(bào)告居間為主流立法例，如荷蘭、韓國、我國澳門等國家和地區(qū)的商法典對居間的定義均是概括性的，并未體現(xiàn)媒介居間與報(bào)告居間二元分立情形。即便獨(dú)特如德國，于民法典和商法典各自規(guī)定居間，也不是以居間行為類型即報(bào)告居間抑或媒介居間作為區(qū)分依據(jù)，而是按照居間主體類型以及是否以居間為日常經(jīng)營作為劃分標(biāo)準(zhǔn)。。從數(shù)量上看，將居間合同商法典有名化的國家是多數(shù)，民法典有名化的國家為少數(shù)?！斗▏穹ǖ洹芬约皩⑵渥鳛槟阜ǖ牡湣⒁獯罄?、希臘等國民法典未將居間合同納入[注]方新軍.關(guān)于民法典合同法分則的立法建議[J].交大法學(xué),2017,(1):90.，西班牙和葡萄牙及其曾經(jīng)的殖民地等拉丁語系國家、對法國和德國民法均有繼受的日本同樣未將居間合同民法典有名化。歐陸各國將居間合同民法典有名化的代表為德國[注]《德國民法典》第652條至656條對居間進(jìn)行規(guī)定：第652條“報(bào)酬請求權(quán)的產(chǎn)生”、第653條“居間人傭金”、第654條“報(bào)酬請求權(quán)的喪失”、第655條“居間人傭金的減少”、第656條“婚姻介紹”?！兜聡谭ǖ洹返诎苏隆吧淌戮娱g人”第93條明確區(qū)分商業(yè)居間與民事居間。參見杜景林,盧諶譯.德國商法典[M].北京:中國政法大學(xué)出版社,2000.42.，移植德國民法典體例的我國臺(tái)灣地區(qū)“民法典”[注]孫憲忠.中國民法繼受潘德克頓法學(xué)：引進(jìn)、衰落和復(fù)興[J].中國社會(huì)科學(xué),2008,(2):91.在繼受的基礎(chǔ)上對債法居間部分加以了改造和豐富[注]我國臺(tái)灣地區(qū)“民法典”第565條至第575條對居間進(jìn)行規(guī)定：第565條“居間之定義”、第566條“報(bào)酬及報(bào)酬額”、第567條“居間人據(jù)實(shí)報(bào)告及妥為媒介義務(wù)”、第568條“報(bào)酬請求之時(shí)期”、第569條“費(fèi)用償還請求之限制”、第570條“報(bào)酬之給付義務(wù)人”、第571條“違反忠實(shí)辦理義務(wù)之效力—報(bào)酬及費(fèi)用償還請求權(quán)之喪失”、第572條“報(bào)酬之酌減”、第573條“婚姻居間之報(bào)酬無請求權(quán)”、第574條“居間人無為給付或受領(lǐng)給付之權(quán)”、第575條“隱名居間之不告知與履行義務(wù)”。。一般認(rèn)為，我國居間合同立法所依托的《合同法》總則及分則買賣合同主要吸收《聯(lián)合國國際貨物銷售合同公約》(CISG)、《國際商事合同通則》(PICC)的成果[注]王利明.合同法分則研究(上卷)[M].北京:中國人民大學(xué)出版社,2012.34.，其余分則有名合同主要參考我國臺(tái)灣地區(qū)債法[注]陳自強(qiáng).合同法研究方法的感想/實(shí)錄(一) [EB/OL].(2018-07-12)[2019-04-26]http://www.360doc.com/content/18/0712/22/32260249_769942317.shtml.。居間合同在我國《合同法》中位列有名合同之末，條文數(shù)量為分則各章中最少，可謂“地位卑微”[注]黃健雄.房產(chǎn)買賣居間中“跳單”問題研究——“最高人民法院指導(dǎo)性案例第1號”評析[J].現(xiàn)代法治研究,2016,(1):143-150.。國內(nèi)現(xiàn)有居間合同研究著眼居間報(bào)酬請求權(quán)的較多，對居間人損害賠償關(guān)注較少。

與繼受對象比較，我國居間合同立法呈現(xiàn)以下特點(diǎn)：(1)采民商合一立法例。民事居間與商事居間的區(qū)分為學(xué)理研究范疇和社會(huì)經(jīng)驗(yàn)范疇，不因是否以居間為業(yè)或者是否以居間為商業(yè)經(jīng)營而在立法上區(qū)別對待。(2)報(bào)告居間與媒介居間的區(qū)分停留在概念層面。《合同法》定義居間合同區(qū)分報(bào)告居間和媒介居間，但未相應(yīng)地對兩種類型居間的內(nèi)涵和義務(wù)進(jìn)一步厘定。(3)沒有規(guī)定居間報(bào)酬酌減。為在極端情況下實(shí)現(xiàn)合同實(shí)質(zhì)公平，一些國家的民法存在“給付的均衡”制度，德國法上便有所謂禁止“暴利(Wucher)”原則[注]韓世遠(yuǎn).合同法總論(第四版)[M].北京:法律出版社,2018.51.。德國民法典規(guī)定顯失公平的畸高居間報(bào)酬可酌情減少，但已給付的為自然之債無須返還，我國臺(tái)灣地區(qū)“民法典”對此進(jìn)行了繼受，但我國《合同法》未有類似規(guī)定。(4)居間報(bào)酬求償權(quán)喪失的條件更為寬松。德國民法典和我國臺(tái)灣地區(qū)“民法典”均規(guī)定僅在居間人使交易相對人獲益并且主觀上有過錯(cuò)時(shí)喪失居間報(bào)酬求償權(quán)，而我國《合同法》第425條未將交易相對人獲益作為居間報(bào)酬喪失的必要條件，相比之下對委托人的保護(hù)更為充分。此外，德國民法典和我國臺(tái)灣地區(qū)“民法典”均規(guī)定婚姻居間報(bào)酬無請求權(quán)，我國《合同法》則無此規(guī)定。(5)法定居間人義務(wù)模糊。德國民法典對居間人義務(wù)未有專門規(guī)定，相較而言臺(tái)灣地區(qū)“民法典”規(guī)定的居間人義務(wù)具體而詳實(shí)，包括據(jù)實(shí)報(bào)告義務(wù)、妥為媒介義務(wù)、隱名義務(wù)、保密義務(wù)等。我國《合同法》僅在第425條規(guī)定“居間人應(yīng)當(dāng)就有關(guān)訂立合同的事項(xiàng)向委托人如實(shí)報(bào)告”。(6)專門規(guī)定居間人損害賠償責(zé)任。我國《合同法》第425條規(guī)定：“居間人故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)或者提供虛假情況，損害委托人利益的，不得要求支付報(bào)酬并應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任?！钡聡穹ǖ浜臀覈_(tái)灣地區(qū)“民法典”則沒有關(guān)于居間人損害賠償?shù)膶ｉT規(guī)定。

通過簡單梳理發(fā)現(xiàn)，我國居間合同立法的特殊性大多與《合同法》第425條直接或間接相關(guān)。《合同法》第425條不單規(guī)定居間人義務(wù)，還明確違反義務(wù)的后果包括居間報(bào)酬喪失，內(nèi)容和功能上相當(dāng)于《德國民法典》第654條【報(bào)酬請求權(quán)的喪失】、第655條【居間人傭金的減少】，抑或相當(dāng)于我國臺(tái)灣地區(qū)“民法典”第567條【居間人據(jù)實(shí)報(bào)告及妥為媒介義務(wù)】、第571條【違反忠實(shí)辦理義務(wù)之效力—報(bào)酬及費(fèi)用償還請求權(quán)之喪失】。同時(shí)該條規(guī)范還創(chuàng)設(shè)了專門的居間人損害賠償制度。

二、居間人損害賠償責(zé)任性質(zhì)辨析

居間人損害賠償責(zé)任在構(gòu)成要件上呈現(xiàn)與侵權(quán)責(zé)任的相似性，對其屬于違約責(zé)任性質(zhì)首先需要加以厘清[注]例如有學(xué)者指出，“居間人因故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)或者提供虛假情況損害委托人利益的賠償責(zé)任，確實(shí)很像侵權(quán)責(zé)任”。參見李永軍.合同法上賠償損失的請求權(quán)基礎(chǔ)規(guī)范分析[J].法學(xué)雜志,2018,(4):31.。我國《合同法》上各種賠償責(zé)任的規(guī)范基礎(chǔ)不盡相同，有的以違約責(zé)任為規(guī)范基礎(chǔ)，有的屬于締約過失責(zé)任、加害給付等獨(dú)立責(zé)任范疇，有的則呈現(xiàn)侵權(quán)責(zé)任與加害給付競合的特點(diǎn)[注]李永軍.合同法上賠償損失的請求權(quán)基礎(chǔ)規(guī)范分析[J].法學(xué)雜志,2018,(4):20.?！逗贤ā返?25條規(guī)定的居間人損害賠償責(zé)任具有如下特征：(1)居間人損害賠償責(zé)任為過錯(cuò)責(zé)任，且過錯(cuò)類型限定在故意，是我國《合同法》規(guī)定違約責(zé)任為嚴(yán)格責(zé)任的一般情形的例外[注]梁慧星.從過錯(cuò)責(zé)任到嚴(yán)格責(zé)任[A].民商法論叢(第8卷)[M].北京:法律出版社,1997:1-7.韓世遠(yuǎn)教授認(rèn)為采嚴(yán)格責(zé)任立法例下違約責(zé)任的教化功能將會(huì)剝?nèi)?，筆者對此贊同。防控道德風(fēng)險(xiǎn)是在居間合同這種對誠信要求較高的領(lǐng)域仍采用過錯(cuò)責(zé)任的原因。。(2)委托人受損利益通常表現(xiàn)為居間合同以外的其他合同利益損失，欲將此種損失的賠償責(zé)任歸結(jié)于并非合同當(dāng)事人的居間人，至少在表面上面臨與合同相對性理論的沖突。(3)引發(fā)居間人損害賠償責(zé)任的不法居間行為[注]通說認(rèn)為違約行為是一種不法(違法)行為。參見佟柔.中國民法學(xué)·民法總則[M].北京:中國人民公安大學(xué)出版社,1990.62.梁慧星.民法總論(第3版)[M].北京:法律出版社,2007.64.李宜琛.民法總則[M].北京:中國方正出版社,2004.148.具有侵權(quán)行為的特點(diǎn)[注]例如王利明教授對該問題持違約責(zé)任和侵權(quán)責(zé)任競合的觀點(diǎn)。他認(rèn)為《合同法》第425條沒有明確規(guī)定損害賠償責(zé)任的性質(zhì)，其可以是違約責(zé)任，也可以是侵權(quán)責(zé)任，居間人承擔(dān)何種責(zé)任要結(jié)合具體案情來認(rèn)定。參見王利明.合同法分則研究(上卷)[M].北京:中國人民大學(xué)出版社,2012.700.，居間人違反的義務(wù)經(jīng)常不是來源于合同約定而來源于法律規(guī)定?？梢娋娱g人損害賠償責(zé)任的主觀要件、損害性質(zhì)、行為屬性與典型違約責(zé)任要件存在差異，按照傳統(tǒng)民法理論呈現(xiàn)與侵權(quán)責(zé)任的相似性[注]關(guān)于違約和侵權(quán)的界分，傳統(tǒng)上主要從被違反義務(wù)的來源、被侵害權(quán)益的絕對性以及損害范圍的利益屬性等三個(gè)方面去辨析。參見張家勇.合同法與侵權(quán)法中間領(lǐng)域調(diào)整模式研究[M].北京:北京大學(xué)出版社,2016.11.葉名怡.再談違約與侵權(quán)的區(qū)分與競合[J].交大法學(xué),2018,(1):12-22.，對其性質(zhì)存在違約責(zé)任說和侵權(quán)責(zé)任說之爭。

筆者認(rèn)為，居間人損害賠償責(zé)任屬于違約責(zé)任性質(zhì)，但存在與侵權(quán)責(zé)任競合的可能。首先，嚴(yán)格責(zé)任是違約責(zé)任歸責(zé)原則的一般情形，不排除法律對特定違約作出例外規(guī)定，除《合同法》第425條本身為例外，《合同法》第 406 條規(guī)定的受托人賠償責(zé)任亦為一例。并且從歷史上看，《合同法》實(shí)施之前三大合同法是以過錯(cuò)責(zé)任為違約責(zé)任歸責(zé)原則，違約責(zé)任規(guī)定為過錯(cuò)責(zé)任并非沒有立法上的傳統(tǒng)。其次，《合同法》第425條所保護(hù)的委托人利益是一種純粹經(jīng)濟(jì)利益，并非侵權(quán)法所保護(hù)的固有利益。再者，如實(shí)說明情況和忠誠履行義務(wù)在居間關(guān)系中至關(guān)重要，即使合同沒有明確約定，按照誠實(shí)信用原則也應(yīng)屬于“默示義務(wù)”[注]李永軍.合同法上賠償損失的請求權(quán)基礎(chǔ)規(guī)范分析[J].法學(xué)雜志,2018,(4):29.合同義務(wù)包含法定義務(wù)的觀點(diǎn)得到了大多數(shù)民法學(xué)者的認(rèn)同。，違反即屬違約?？梢姡娱g人損害賠償責(zé)任外觀上的特殊性并不改變其違約損害賠償責(zé)任的本質(zhì)，當(dāng)屬違約責(zé)任體系，《合同法》第425條應(yīng)認(rèn)為是《合同法》第113條的特別法[注]《合同法》第113條規(guī)定：“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時(shí)預(yù)見到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見到的因違反合同可能造成的損失?！?。據(jù)此可以明確以下幾點(diǎn)結(jié)論：一是《合同法》第425條并非對侵權(quán)法的引致條款，二是《合同法》第425條是對違約損害賠償責(zé)任之于居間人某些特定違約情形下的特殊規(guī)定，三是居間人損害賠償責(zé)任較之一般違約損害賠償責(zé)任的構(gòu)成要件更為嚴(yán)格。上述結(jié)論的實(shí)踐指導(dǎo)意義在于：在沒有發(fā)生侵權(quán)責(zé)任競合的前提下，認(rèn)定居間人損害賠償責(zé)任應(yīng)排除侵權(quán)責(zé)任法的適用；由于“合同法分則是合同法總則的具體性規(guī)定”“確定性規(guī)定”“補(bǔ)充性規(guī)定”以及“優(yōu)先性規(guī)定”[注]王利明.合同法分則研究(上卷)[M].北京:中國人民大學(xué)出版社,2012.22.，應(yīng)優(yōu)先考慮適用《合同法》第425條認(rèn)定責(zé)任，而不宜直接適用《合同法》第113條。

三、《合同法》第425條的理解與適用分歧

《合同法》第425條內(nèi)容和功能上的豐富性決定了其是審理居間合同糾紛案件所要適用的重要規(guī)范，然而學(xué)理上和實(shí)踐中對其理解和適用存在若干困惑，該條規(guī)范呈現(xiàn)法律漏洞特征。

(一)法定義務(wù)單調(diào)性與學(xué)說義務(wù)豐富性的乖離導(dǎo)致居間人損害賠償責(zé)任來源之惑

居間人義務(wù)是一種合同債務(wù)，既包括合同約定的義務(wù)，也包括法律直接規(guī)定的義務(wù)，還包括根據(jù)法律原則和精神當(dāng)事人必須遵守的義務(wù)[注]崔建遠(yuǎn).合同法(第六版)[M].北京:法律出版社,2016.238.。約定義務(wù)是合同自治的產(chǎn)物，多樣性顯著，具有一定彈性。法定義務(wù)直接來源于法律規(guī)定，若合同沒有約定或者約定不明，可徑直依其認(rèn)定當(dāng)事人義務(wù)，呈剛性特點(diǎn)?！逗贤ā分袑娱g人義務(wù)明確規(guī)定的僅第425條第1款“居間人應(yīng)當(dāng)就有關(guān)訂立合同的事項(xiàng)向委托人如實(shí)報(bào)告”。實(shí)定法上的居間人義務(wù)單調(diào)且具體，那么學(xué)理上的情況又如何？研讀我國主流民法學(xué)者論著不難發(fā)現(xiàn)，大部分有關(guān)居間人義務(wù)的論述是以我國臺(tái)灣地區(qū)“民法典”為藍(lán)本闡釋的[注]王家福.民法債權(quán)[M].北京:中國社會(huì)出版社,2015.623.王利明.民法(第五版)[M].北京:中國人民大學(xué)出版社,2010.489.王利明.合同法分則研究(上卷)[M].北京:中國人民大學(xué)出版社,2012.688-692.崔建遠(yuǎn).合同法(第六版)[M].北京:法律出版社,2016.462.，學(xué)說上的義務(wù)體系顯得豐滿且具有層次，但卻難以從實(shí)定法中找到詮釋入口。于是出現(xiàn)一種奇怪局面：在居間合同領(lǐng)域，本國學(xué)說與其他地區(qū)立法高度耦合，卻與本國立法兼容不足。認(rèn)定民事責(zé)任首先須明確與之對應(yīng)的特定民事義務(wù)作為責(zé)任來源[注]我國立法在民事責(zé)任構(gòu)成論上采義務(wù)違反說。參見陳甦.民法總則評注(下冊)[M].北京:法律出版社,2017.1256-1257.，居間人損害賠償責(zé)任的認(rèn)定亦遵循此種邏輯。但由于立法內(nèi)容簡單且學(xué)說上義務(wù)與實(shí)定法義務(wù)乖離，實(shí)務(wù)中認(rèn)定觸發(fā)居間人損害賠償責(zé)任的居間人義務(wù)存在困難，法官既無法直接從法律文本中找到依據(jù)，也難以獲得理論學(xué)說的有效支持。

(二)居間“三角關(guān)系”致使居間人損害賠償范圍和限度爭議

從違約責(zé)任立法路徑的視角，《合同法》第425條是“原因進(jìn)路”和“救濟(jì)進(jìn)路”混合的產(chǎn)物[注]我國違約責(zé)任立法以“救濟(jì)進(jìn)路”為主、“原因進(jìn)路”為輔，采二者混合體系。參見韓世遠(yuǎn).合同法總論(第四版)[M].北京:法律出版社,2018.477.。如上所述，該條中作為“原因”的責(zé)任義務(wù)來源存在法定和學(xué)說乖離之惑。另一方面，針對作為“救濟(jì)進(jìn)路”的損害賠償，該條未作出與居間行為特點(diǎn)相匹配的、具有現(xiàn)實(shí)操作性的安排，單憑規(guī)范文義難以清晰認(rèn)定居間人損害所致法律后果。眾所周知，居間合同涉及主體包括居間人、委托人、交易相對人三方，媒介居間的交易相對人通常還具有委托人身份。居間的“三角關(guān)系”決定其不同于典型合同行為，也有別于其他提供勞務(wù)行為：其一，居間行為作用于委托人的另一項(xiàng)交易，對交易的成敗及效果影響顯著，有很強(qiáng)的合同外部性；其二，居間人提供的核心對價(jià)是促成交易的信息，但此種信息的價(jià)值較為隱性，難以用直接等價(jià)物衡量。因居間的外部性特點(diǎn)，委托人所受損失往往不在居間合同本身，而發(fā)生在居間促成的另一項(xiàng)交易之中。因居間價(jià)值隱性的特點(diǎn)，居間行為與委托人損失的因果關(guān)系、原因參與度較難判斷。故此，就居間人損害賠償范圍是否及于另項(xiàng)交易、賠償限度為何存在爭議。

(三)居間報(bào)酬求償權(quán)喪失的性質(zhì)認(rèn)識模糊

《合同法》第425條規(guī)范構(gòu)造上的另一個(gè)特別之處在于，在居間人損害賠償責(zé)任之前還規(guī)定“不得要求支付報(bào)酬”，亦即居間報(bào)酬求償權(quán)之喪失。居間人喪失報(bào)酬求償權(quán)的構(gòu)成要件與居間人損害賠償責(zé)任構(gòu)成要件完全相同、部分相同還是各自不同，值得探討。居間報(bào)酬求償權(quán)喪失的法律后果表現(xiàn)為一部分喪失、全部喪失還是二者皆有可能，該條規(guī)范沒有給明答案。居間報(bào)酬求償權(quán)喪失與居間人損害賠償責(zé)任兩種法律后果置于同一規(guī)范下規(guī)定，二者為并列關(guān)系、條件關(guān)系、互補(bǔ)關(guān)系抑或其他關(guān)系存在不同理解。上述模糊認(rèn)識造成實(shí)踐中法官裁量減少居間報(bào)酬存在不同做法，是居間合同糾紛案件中同案不同判的顯著來源點(diǎn)。

四、居間人損害賠償責(zé)任來源的外延

學(xué)說與立法的背離造成對《合同法》第425條所規(guī)定的居間人義務(wù)的外延存在不同理解，亦即對居間人損害賠償責(zé)任的義務(wù)來源范圍存在認(rèn)識差異。對此主要存在三種觀點(diǎn)：(1)如實(shí)報(bào)告義務(wù)觀點(diǎn)。此種觀點(diǎn)認(rèn)為，《合同法》第425條開宗明義規(guī)定居間人應(yīng)如實(shí)報(bào)告，并緊緊圍繞如實(shí)報(bào)告構(gòu)造規(guī)范內(nèi)容，該條規(guī)定的居間人義務(wù)精確指向如實(shí)報(bào)告，不宜任意擴(kuò)張解釋[注]例如王利明教授認(rèn)為“雖然根據(jù)居間合同的性質(zhì)和目的可以推斷出居間人負(fù)有如實(shí)報(bào)告的義務(wù)，但既然《合同法》對這項(xiàng)義務(wù)作出了明確的規(guī)定，就意味著該項(xiàng)義務(wù)已經(jīng)從合同義務(wù)上升為法定義務(wù)?！眳⒁娡趵?合同法分則研究(上卷)[M].北京:中國人民大學(xué)出版社，2012.690.又如崔建遠(yuǎn)、申衛(wèi)星、韓世遠(yuǎn)等學(xué)者聯(lián)合編撰的合同法教科書在闡述居間人如實(shí)報(bào)告義務(wù)時(shí)是援引《合同法》第425條原文作為例子。參見崔建遠(yuǎn).合同法(第六版)[J].北京：法律出版社，2016.462.還有研究者直接將違反如實(shí)報(bào)告義務(wù)作為居間人損害賠償責(zé)任的唯一義務(wù)來源。參見曹亞萍.居間人損害賠償責(zé)任探討[J].山東審判,2006,(3):114.。(2)忠實(shí)義務(wù)觀點(diǎn)。此種觀點(diǎn)認(rèn)為，如實(shí)報(bào)告義務(wù)與禁止損害委托人利益義務(wù)是等位概念，均涵攝于忠實(shí)義務(wù)[注]例如王家福教授認(rèn)為忠實(shí)義務(wù)包括如實(shí)告知義務(wù)、禁止損害委托人利益義務(wù)、保密義務(wù)。參見王家福.民法債權(quán)[M].北京:中國社會(huì)出版社,2015.623.?！逗贤ā返?25條規(guī)定居間人如實(shí)報(bào)告，目的是禁止損害委托人利益，居間人只要違反忠實(shí)義務(wù)則須承擔(dān)賠償責(zé)任。(3)概括義務(wù)觀點(diǎn)。此種觀點(diǎn)認(rèn)為，《合同法》第425條所指的居間人義務(wù)應(yīng)當(dāng)是概括性的，否則大量合同沒有約定、法律沒有規(guī)定的不法居間行為無法得到規(guī)制，委托人缺乏有效救濟(jì)途徑。筆者認(rèn)為，法律學(xué)說的科學(xué)性應(yīng)以是否反映并解決現(xiàn)實(shí)問題為判斷依據(jù)，法教義并非拘泥法文義，更不應(yīng)異化為法教條。在學(xué)說與立法背離、立法尚欠周延的情況下，對《合同法》第425條上的居間人義務(wù)的解釋在不違反基本文義的前提下，應(yīng)以是否能夠?qū)崿F(xiàn)有效規(guī)制不法居間行為、充分救濟(jì)委托人受損利益的立法目的為主要考量。唯有如此，單調(diào)之法、紕漏之法方可“形塑”為良善之法，從而使該條規(guī)范回歸至“具體秩序之手段”的本元[注]卡爾·施密特認(rèn)為，每一個(gè)法律人都必然要將“法”理解為一項(xiàng)規(guī)則(Regel)、一個(gè)決定(Entscheidung)，或者是一套具體的秩序和形塑(eine konkrete Ordung und Gestal-tung)。徹底的唯名論有害于、甚至?xí)輾Х▽W(xué)，而真正的法學(xué)思維在概念上必須是唯實(shí)論的。在具體秩序的思維里，法學(xué)上的“秩序”并不是規(guī)則或者規(guī)則的加總；反之，規(guī)則只是構(gòu)成秩序的一部分，或只是秩序的一種手段。參見[德]卡爾·施密特.論法學(xué)思維的三種模式[M].蘇慧婕譯.北京:中國法制出版社,2012.45-49.。筆者持一種如實(shí)報(bào)告表征的廣義忠實(shí)義務(wù)觀點(diǎn)。

(一)如實(shí)報(bào)告義務(wù)觀點(diǎn)無法實(shí)現(xiàn)規(guī)范目的

如實(shí)報(bào)告義務(wù)觀點(diǎn)是文義解釋的產(chǎn)物，但司法實(shí)踐的效果并不理想。以福建廈門地區(qū)的二手房買賣居間習(xí)慣為例，房屋買賣雙方通常不與居間人單獨(dú)簽訂居間合同，而是在房屋交易時(shí)簽訂附有格式居間條款的三方協(xié)議，此種“房產(chǎn)買賣居間協(xié)議”是兼具房屋買賣和房屋居間性質(zhì)的混合合同。此種合同中居間條款十分簡單，只對居間報(bào)酬的金額、負(fù)擔(dān)主體和逾期付款違約責(zé)任等委托人義務(wù)進(jìn)行約定，對居間人義務(wù)幾無約定，這對依據(jù)合同認(rèn)定居間人義務(wù)造成了障礙。囿于信息不對稱和專業(yè)知識欠缺，委托人在交易中處于弱勢地位，極易受不法居間行為侵害，進(jìn)而在維權(quán)上往往面臨困境?；氐綄Α逗贤ā返?25條的理解上來，如果在委托人明顯弱勢的市場環(huán)境下以嚴(yán)格文義的視角認(rèn)識居間人義務(wù)，那么該條規(guī)范將對很大部分居間亂象束手無策，更遑論發(fā)揮指引、規(guī)范、強(qiáng)制等作用?？梢娢牧x解釋《合同法》第425條項(xiàng)下居間人義務(wù)將導(dǎo)致規(guī)范不完整的結(jié)果，以致與立法計(jì)劃和規(guī)范目的產(chǎn)生背離。

(二)忠實(shí)義務(wù)觀點(diǎn)與概括義務(wù)觀點(diǎn)邊界模糊

為彌補(bǔ)法律漏洞，忠實(shí)義務(wù)觀點(diǎn)與概括義務(wù)觀點(diǎn)均力圖擺脫文義解釋的束縛，通過目的論擴(kuò)張的解釋方法實(shí)現(xiàn)更加理想的規(guī)制效果。概括義務(wù)觀點(diǎn)的規(guī)制力度最強(qiáng)，但在解釋上不加謙抑，脫離基本文義，必然導(dǎo)致規(guī)范喪失可預(yù)期性，以至于當(dāng)事人無所適從以及法官擅斷。忠實(shí)義務(wù)觀點(diǎn)借助概念解析方法，將規(guī)制范圍限定在通說的居間人忠實(shí)義務(wù)，條件具備時(shí)可以接近或達(dá)到概括義務(wù)觀點(diǎn)的規(guī)制效果。具體而言，雖然通說認(rèn)為忠實(shí)義務(wù)為居間人首要義務(wù)、核心義務(wù)、底線義務(wù)[注]本文所引用的崔建遠(yuǎn)、王家福等學(xué)者著述在介紹忠實(shí)義務(wù)時(shí)均安排在各居間人義務(wù)的前列。最高人民法院奚曉明、韓延斌、王林清等亦認(rèn)為“中介機(jī)構(gòu)在居間合同中最大的義務(wù)之一是忠誠義務(wù)”，參見奚曉明,韓延斌,王林清.房地產(chǎn)糾紛裁判思路與規(guī)范指引(下)[M].北京:人民法院出版社,2014.858.，然而哪些居間人義務(wù)可被忠實(shí)義務(wù)吸收為項(xiàng)下子義務(wù)從而喪失獨(dú)立性并無定論[注]以上文列舉的崔建遠(yuǎn)和王家福的各自觀點(diǎn)為例，崔建遠(yuǎn)教授將忠實(shí)義務(wù)與保密義務(wù)并列為同層次的居間人義務(wù)，但王家福教授則將保密義務(wù)視為忠實(shí)義務(wù)項(xiàng)下子義務(wù)?，F(xiàn)實(shí)生活中一旦居間人違反保密義務(wù)的，按照崔建遠(yuǎn)對忠實(shí)義務(wù)內(nèi)涵的認(rèn)識(不含括保密義務(wù))僅在采概括義務(wù)說適用《合同法》第425條時(shí)居間人方須承擔(dān)損害賠償責(zé)任，按照王家福對忠實(shí)義務(wù)內(nèi)涵的認(rèn)識(含括保密義務(wù))則采忠實(shí)義務(wù)說或采概括義務(wù)說適用《合同法》第425條時(shí)居間人均須承擔(dān)損害賠償責(zé)任。。如果認(rèn)為任何類型的居間人義務(wù)均包含忠于委托人的因素，那么忠實(shí)義務(wù)觀點(diǎn)和概括義務(wù)觀點(diǎn)二者的界限在某種程度上是模糊的。當(dāng)認(rèn)為忠實(shí)義務(wù)是其他居間人義務(wù)的上位義務(wù)時(shí)，采忠實(shí)義務(wù)觀點(diǎn)適用《合同法》第425條能夠達(dá)到等同于采概括義務(wù)觀點(diǎn)對不法居間行為的規(guī)制力度。

(三)引入體系解釋后“如實(shí)報(bào)告”文義內(nèi)涵的變化

《合同法》第425條規(guī)定的“如實(shí)報(bào)告”可以理解為學(xué)理上的一種居間人義務(wù)類型(以下稱之為義務(wù)說)，也可理解為居間人履行義務(wù)的一種表現(xiàn)形式[注]譬如居間人履行盡職調(diào)查義務(wù)必然要把調(diào)查結(jié)果向委托人如實(shí)報(bào)告，又如居間人履行媒介妥適相對人義務(wù)也要把相關(guān)結(jié)果如實(shí)報(bào)告委托人。(以下稱之為表征說)。在我國《合同法》沒有像我國臺(tái)灣地區(qū)“民法典”那樣對居間人義務(wù)全面規(guī)定的立法例下，若按義務(wù)說理解，如實(shí)報(bào)告義務(wù)會(huì)成為居間合同一章中法定居間人義務(wù)的“孤例”，出現(xiàn)與該章體系的明顯違和。若按表征說理解，《合同法》第425條第1款規(guī)定的“如實(shí)報(bào)告”與第2款規(guī)定的“故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)”“提供虛假情況”是相同立法技術(shù)的產(chǎn)物，它們并非意指居間人義務(wù)和不法居間類型本身，而是指代遵守和違反法定居間人義務(wù)的具體表現(xiàn)形式。表征說對《合同法》第425條中“如實(shí)報(bào)告”文義內(nèi)涵的解釋更有利于形成章節(jié)內(nèi)部的協(xié)調(diào)性。

(四)忠實(shí)義務(wù)廣義和狹義二分下居間人損害賠償責(zé)任要件的構(gòu)建

通過以上梳理筆者認(rèn)為，忠實(shí)義務(wù)是誠實(shí)信用原則在居間關(guān)系中的具體表現(xiàn)形式，是居間人的“元義務(wù)”。其他細(xì)分居間人義務(wù)無不包含忠于委托人的因素，皆可視為忠實(shí)義務(wù)的派生。在承認(rèn)居間人義務(wù)細(xì)分的基礎(chǔ)上，忠實(shí)義務(wù)存在廣義和狹義兩種理解。廣義的忠實(shí)義務(wù)外延幾乎可等同于居間人義務(wù)外延，涵括如實(shí)報(bào)告義務(wù)、媒介妥適相對人義務(wù)、調(diào)查義務(wù)等衍生義務(wù)。狹義的忠實(shí)義務(wù)則指除如實(shí)報(bào)告義務(wù)、媒介妥適相對人義務(wù)、調(diào)查義務(wù)等衍生義務(wù)以外的居間人義務(wù)，作為兜底義務(wù)與上述衍生義務(wù)為并列概念。另一方面，“如實(shí)報(bào)告”這一語詞既可作居間人各義務(wù)中一種獨(dú)立類型之意，亦可作居間人履行義務(wù)過程中的具體表現(xiàn)形式之意，前一種詞義主要用于學(xué)理上的分類，后一種詞義可用于我國實(shí)定法的理解與適用。對《合同法》第425條第1款規(guī)定的“如實(shí)報(bào)告”宜解釋為居間人履行廣義忠實(shí)義務(wù)的表現(xiàn)形式，正如該條第2款規(guī)定的“故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)”“提供虛假情況”是居間人違反廣義忠實(shí)義務(wù)的表現(xiàn)形式。《合同法》第425條作為居間合同一章中唯一體現(xiàn)規(guī)定居間人義務(wù)的規(guī)范，在該條沒有詳盡列舉居間人義務(wù)的情況下，應(yīng)當(dāng)結(jié)合上述對“如實(shí)報(bào)告”一詞的理解，將能夠觸發(fā)損害賠償責(zé)任的居間人義務(wù)理解為廣義的忠實(shí)義務(wù)。觸發(fā)居間人損害賠償責(zé)任對應(yīng)的違反居間人義務(wù)行為可具體描述為：居間人具有未向委托人如實(shí)報(bào)告(表現(xiàn)為故意隱瞞事實(shí)、提供虛假情況)的違反廣義忠實(shí)義務(wù)(可以是狹義忠實(shí)義務(wù)、作為義務(wù)類型的如實(shí)報(bào)告義務(wù)、媒介妥適相對人義務(wù)、調(diào)查義務(wù)等)的行為。除此之外，主觀要件為故意，結(jié)果要件是委托人利益受損，因果關(guān)系要件則可認(rèn)為是未如實(shí)報(bào)告內(nèi)容與利益受損有相當(dāng)因果關(guān)系[注]相當(dāng)因果關(guān)系學(xué)說認(rèn)為，如果一個(gè)事件顯著增加了另一事件發(fā)生的幾率，兩個(gè)事件之間就認(rèn)為存在相當(dāng)因果關(guān)系。參見葉金強(qiáng).相當(dāng)因果關(guān)系理論的展開[J].中國法學(xué),2008,(1):34-51.。

圖1 各類居間人義務(wù)邏輯關(guān)系

五、居間人損害賠償?shù)姆秶拖薅?/h2>

居間人損害賠償?shù)呢?zé)任來源明確后，下一層次的法律適用問題是根據(jù)過錯(cuò)程度和因果關(guān)系確定賠償范圍和限度。居間人違反《合同法》第425條規(guī)定義務(wù)既是違約行為，也是欺詐行為[注]〔31〕韓世遠(yuǎn).合同法總論(第四版)[M].北京:法律出版社,2018.698.776.?！逗贤ā返?25條作為《合同法》第113條的特別法，所規(guī)定的居間人損害賠償責(zé)任屬于特別法定賠償〔31〕，在加害給付場合還可能是單純賠償。在不存在與侵權(quán)責(zé)任競合的情形下，居間人損害賠償?shù)膶ο髴?yīng)為履行利益，也就是假設(shè)居間合同得到完全履行時(shí)委托人從中可獲得的利益。有一些學(xué)者認(rèn)為，違約損害賠償?shù)膶ο筮€包括信賴?yán)鎇注]韓世遠(yuǎn).合同法總論(第四版)[M].北京:法律出版社,2018.784.最高人民法院民事審判第二庭編著.最高人民法院關(guān)于買賣合同司法解釋理解與適用[M].北京:人民法院出版社,2012.452-453.王利明.合同法研究(第二卷)[M].北京:中國人民大學(xué)出版社,2003.625.筆者贊同此種觀點(diǎn)。，這在解釋論和比較法上均有所依據(jù)。無論居間人損害賠償?shù)氖切刨嚴(yán)嬉只蚵男欣?，均無法回避以下問題：賠償?shù)降變H指向居間合同損失，還是也指向居間所促成交易合同上的損失？對此至少存在以下不同觀點(diǎn)：第一種認(rèn)為既指向居間合同上的損失，也指向居間促成交易合同上的損失；第二種認(rèn)為居間人不是其促成交易合同的當(dāng)事人，不能要求其賠償交易合同上的損失；第三種認(rèn)為可用居間報(bào)酬請求權(quán)的喪失替代居間人損害賠償責(zé)任[注]邱聰智.新訂債法各論(中)[M].北京:中國人民大學(xué)出版社,2002.239.這種觀點(diǎn)主要是我國臺(tái)灣地區(qū)學(xué)者基于我國臺(tái)灣地區(qū)“民法典”第571條規(guī)定而持有的，在我國《合同法》425條并列規(guī)定居間報(bào)酬求償權(quán)喪失與居間人損害賠償責(zé)任的情況下，該觀點(diǎn)沒有實(shí)務(wù)上的價(jià)值。。

對此筆者認(rèn)為，委托人從居間合同中能夠獲得的利益并非局限于享受居間勞務(wù)服務(wù)價(jià)值本身。居間人憑借匹配交易信息獲取報(bào)酬，對委托人最重要的居間合同履行利益應(yīng)當(dāng)是能夠?yàn)槠鋷砥渌罄娴慕灰仔畔?。在居間人提供的信息真實(shí)可靠、能夠?qū)灰灼鸬疥P(guān)鍵作用的情況下，居間報(bào)酬求償權(quán)成立取決于委托人對信息信任和滿意從而選擇使用信息進(jìn)行交易。由于信息使用決定權(quán)在委托人，居間人為獲取居間報(bào)酬會(huì)努力贏得委托人信任和滿意。有的居間人對委托人的公關(guān)和游說突破法律底線，采取欺詐手段使委托人做出使用信息進(jìn)行交易的決定。此時(shí)委托人選擇使用居間信息，屬于意志由居間人操弄下所作出的決定，若居間人無須承擔(dān)賠償責(zé)任有失公允。居間人違反《合同法》第425條義務(wù)所造成的委托人于居間促成交易合同中的損失本質(zhì)上是居間合同的履行利益損失，居間人應(yīng)當(dāng)賠償。至于賠償比例如何確定，可借鑒因果關(guān)系二分法中“責(zé)任范圍的因果關(guān)系”理論加以解決[注]王家福.中國民法學(xué)·民法債權(quán)[M].北京:法律出版社,1991.477.崔建遠(yuǎn).合同法(第六版)[M].北京:法律出版社,2016.264.韓世遠(yuǎn).合同法總論(第四版)[M].北京:法律出版社,2018.790.?！柏?zé)任范圍的因果關(guān)系”是一種事實(shí)認(rèn)定技術(shù)，具體如何做出存在不少分歧，受制于法官的認(rèn)知水平和自由心證，結(jié)果受法律政策的影響較大。如果委托人在居間促成交易合同中的損失原因既有居間人違反義務(wù)的因素，又有交易相對人過錯(cuò)的因素，那么便更有必要審慎認(rèn)定。在居間促成交易合同的相對人存在欺詐行為、甚至詐騙犯罪的極端情形下，居間人損害賠償責(zé)任的限度尤其值得討論[注]例如謝曉菁與眾家康物業(yè)居間合同糾紛一案中，居間人未盡職調(diào)查履行如實(shí)報(bào)告義務(wù)，導(dǎo)致交易相對人合同詐騙得手，委托人購買房屋目的落空，法院判令居間人除喪失居間報(bào)酬求償權(quán)外，還應(yīng)按過錯(cuò)程度賠償買受人的房屋增值損失。詳見“中國裁判文書網(wǎng)”福建省廈門市思明區(qū)人民法院(2016)閩0203民初3871號民事判決書。關(guān)于房屋增值損失的認(rèn)定，可參見郭澤喆.房屋買賣違約中增值損失賠償?shù)乃痉ㄕJ(rèn)定[J].山東法官培訓(xùn)學(xué)院學(xué)報(bào),2018,(3):10-22.。此種情形還涉及居間人賠償后是否可向相對人追償?shù)膯栴}。

六、居間人損害賠償責(zé)任與居間報(bào)酬求償權(quán)喪失的關(guān)系

在居間人損害賠償責(zé)任成立的前提下，還應(yīng)理順其與居間報(bào)酬求償權(quán)喪失的關(guān)系。筆者認(rèn)為，《合同法》第425條中居間報(bào)酬求償權(quán)喪失與居間人損害賠償責(zé)任用連詞“并”連接，置于同一法律規(guī)范之下，應(yīng)當(dāng)認(rèn)為二者責(zé)任構(gòu)成要件相同，即居間人違反廣義忠實(shí)義務(wù)。關(guān)于二者的關(guān)系，有必要明確居間報(bào)酬求償權(quán)的本質(zhì)后加以分析。如前述，居間不同于一般的勞務(wù)性活動(dòng)，居間人并不單純從事信息供給服務(wù)，也不是單純接受委托人的指示完成勞務(wù)，而是憑借匹配交易信息獲取報(bào)酬。委托人并沒有利用居間人媒介服務(wù)完成締約的義務(wù)，即委托人可以選擇不締約而使居間失敗，居間人亦不得以此主張可得利益損失。反之，如果委托人利用居間信息締約，報(bào)酬支付條件始得以成立。因此居間活動(dòng)中的信息價(jià)值并不是單純的供給價(jià)值，實(shí)際上是具有偶合性質(zhì)的匹配價(jià)值，這是居間行業(yè)中固有的特殊的收益和風(fēng)險(xiǎn)對等的經(jīng)營盈利模式[注]周峰,李興.房屋買賣居間合同糾紛中“跳中介”現(xiàn)象的法律問題研究——以居間合同的信息匹配屬性與復(fù)合型構(gòu)造為視角展開[J].法律適用,2011,(10):94-97.。也就是說，居間報(bào)酬求償權(quán)來源于居間人成功促成交易這一事實(shí)，居間人促成交易是居間報(bào)酬請求權(quán)成立的充分條件，即便居間人存在違反忠實(shí)義務(wù)行為造成委托人損失。

故此，居間促成交易合同成立且生效的，首先應(yīng)認(rèn)為居間人有權(quán)主張居間報(bào)酬，但居間人違反忠實(shí)義務(wù)造成損失的還應(yīng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。如果采取割裂居間報(bào)酬求償與違約損害賠償?shù)囊暯?，一方面委托人依約支付居間報(bào)酬，另一方面居間人據(jù)實(shí)賠償損害，雙方須各自主張兩個(gè)不同的訴，徒增訟累。若采取一種債務(wù)抵償?shù)囊暯牵瑢⒕娱g報(bào)酬給付之債與違約損害賠償之債在同一訴訟中相抵，便可一次性解決糾紛。應(yīng)當(dāng)認(rèn)為《合同法》第425條采取了一種獨(dú)特的立法技術(shù)：將兩種性質(zhì)雖然不同，但構(gòu)成要件一致、存在相抵可能，且法律后果恰好歸結(jié)于同一主體的民事責(zé)任糅合于一條規(guī)范，從而在一條規(guī)范的適用中實(shí)現(xiàn)對兩種法律關(guān)系的評價(jià)。這是一種便宜的、高效的立法技術(shù)，施用至《合同法》第425條還實(shí)現(xiàn)了實(shí)質(zhì)正義，無論在程序上還是實(shí)體上都值得給予正面評價(jià)?；谶@種理解，應(yīng)當(dāng)認(rèn)為居間報(bào)酬求償權(quán)喪失實(shí)為居間人違約損害賠償?shù)念A(yù)備，不同情形下法律適用后果亦不相同。假如居間人促成交易但違反忠實(shí)義務(wù)，則在所致?lián)p失范圍內(nèi)無權(quán)主張居間報(bào)酬，居間報(bào)酬表現(xiàn)為一部分喪失[注]例如鐘山公司與王騰騰居間合同糾紛一案中，房屋買賣居間中居間人未經(jīng)核實(shí)宣傳房屋“滿五唯一”(產(chǎn)權(quán)取得滿五年且為出賣方名下唯一房產(chǎn))，但房屋實(shí)際并非“滿五唯一”。根據(jù)稅收政策非“滿五唯一”房屋交易較之“滿五唯一”房屋交易應(yīng)多繳納的稅費(fèi)，系居間人提供虛假情況行為所造成的預(yù)期交易成本增加損失。居間人在上述損失范圍內(nèi)不得要求支付居間報(bào)酬，若居間報(bào)酬不足以抵扣委托人損失的居間人還應(yīng)另行據(jù)實(shí)賠償。詳見“中國裁判文書網(wǎng)”福建省廈門市思明區(qū)人民法院(2017)閩0203民初11805號民事判決書。；若造成損失大于居間報(bào)酬，則居間人還應(yīng)就超出部分進(jìn)行賠償，此時(shí)居間報(bào)酬表現(xiàn)為全部喪失[注]筆者該觀點(diǎn)與王利明觀點(diǎn)有所差異。王利明教授認(rèn)為“居間人應(yīng)當(dāng)基于誠信原則履行其合同義務(wù)，從而獲得報(bào)酬，如果其違反了這一義務(wù)仍然可以獲得報(bào)酬，則違反公平合理的要求?！币簿褪钦f他認(rèn)為居間報(bào)酬求償權(quán)喪失是全有或全無的，不存在喪失程度上的差別。從司法實(shí)踐的效果觀察，在居間人違反《合同法》第425條義務(wù)情節(jié)較為輕微、居間報(bào)酬數(shù)額甚巨、委托人損失不大的情形下，如果完全剝奪居間人的報(bào)酬求償權(quán)會(huì)導(dǎo)致利益明顯失衡。若按本文觀點(diǎn)，居間報(bào)酬的喪失可轉(zhuǎn)化為對委托人損失的補(bǔ)償，既彰顯誠實(shí)信用，又實(shí)現(xiàn)利益平衡，法律適用效果較好。；倘若居間人違反忠實(shí)義務(wù)導(dǎo)致交易締約失敗(合同未成立、未生效、無效、被撤銷等)則無權(quán)再主張居間報(bào)酬，居間報(bào)酬表現(xiàn)為全部喪失。締約失敗情形下的居間報(bào)酬喪失與委托人損失并無關(guān)聯(lián)，不附加除未促成交易以外的其他任何條件。此種情形下若委托人產(chǎn)生實(shí)際損失，居間人還應(yīng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任，居間報(bào)酬全部喪失與損害賠償責(zé)任并存。

表1 不同情形下居間報(bào)酬喪失與居間人損害賠償責(zé)任的關(guān)系

七、居間人損害賠償責(zé)任對應(yīng)的違約形態(tài)——以房地產(chǎn)居間為例

隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展，居間人的違約形態(tài)不斷升級變種，有的已突破民事責(zé)任范疇，構(gòu)成行政責(zé)任甚至刑事責(zé)任。以民眾較為熟悉的房地產(chǎn)居間為例，隨著近年房價(jià)上漲，該行業(yè)亂象迭出，社會(huì)反映強(qiáng)烈。早在2013年6月住建部等就發(fā)文專項(xiàng)治理房地產(chǎn)中介市場(建房[2013]94號)[注]該文件指出要嚴(yán)肅查處房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)和經(jīng)紀(jì)人員的以下違法違規(guī)行為：“(一)發(fā)布虛假房源信息，造謠、傳謠以及炒作不實(shí)信息誤導(dǎo)消費(fèi)者的行為；(二)誘導(dǎo)、教唆、協(xié)助購房人通過偽造證明材料等方式，騙取購房資格、騙提或騙貸住房公積金、規(guī)避限貸的行為；(三)采取內(nèi)部認(rèn)購或雇人排隊(duì)制造銷售旺盛的虛假氛圍以及通過炒賣房號非法牟利的行為；(四)協(xié)助當(dāng)事人簽訂“陰陽合同”規(guī)避交易稅費(fèi)的行為；(五)違反《商品房屋租賃管理辦法》規(guī)定，擅自改變房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)分割出租，為不符合安全、防災(zāi)標(biāo)準(zhǔn)的房屋提供租賃經(jīng)紀(jì)服務(wù)以及低價(jià)收進(jìn)高價(jià)租出賺取差價(jià)的行為；(六)侵占、挪用房地產(chǎn)交易資金的行為；(七)未履行書面告知義務(wù)，強(qiáng)制提供代辦貸款、擔(dān)保服務(wù)并額外收取費(fèi)用的行為；(八)泄露、出售或不當(dāng)使用委托人的個(gè)人信息，謀取不正當(dāng)利益的行為；(九)未取得營業(yè)執(zhí)照或未在房地產(chǎn)主管部門備案，擅自從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的行為；(十)借用冒用房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員名義簽署房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同，以及租借房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員資格或注冊證書的行為?！保?016年7月住建部等七部委[注]包括住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、國家發(fā)展和改革委員會(huì)、工業(yè)和信息化部、中國人民銀行、國家稅務(wù)總局、國家工商行政管理總局、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)。聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)中介管理促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展的意見》(建房[2016]168號)[注]該文件提出以下意見：規(guī)范中介機(jī)構(gòu)承接業(yè)務(wù)、加強(qiáng)房源信息盡職調(diào)查、加強(qiáng)房源信息發(fā)布管理、規(guī)范中介服務(wù)價(jià)格行為、規(guī)范中介機(jī)構(gòu)涉稅服務(wù)、規(guī)范中介機(jī)構(gòu)與金融機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)合作。，2018年6月新七部委[注]包括住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、中宣部、公安部、司法部、稅務(wù)總局、市場監(jiān)管總局、銀保監(jiān)會(huì)。又聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于在部分城市先行開展打擊侵害群眾利益違法違規(guī)行為 治理房地產(chǎn)市場亂象專項(xiàng)行動(dòng)的通知》(建房[2018]58號)。上述文件列舉的不法居間行為基本涵蓋了房地產(chǎn)居間中各種居間人違約形態(tài)，筆者對照本文主張的居間人損害賠償責(zé)任要件進(jìn)行梳理[注]三個(gè)文件指出的不法居間行為有很大程度的相似性，本文表格所列居間人不法行為以建房[2018]58號文件內(nèi)容為主，建房[2013]94號、建房[2016]168號文件內(nèi)容為補(bǔ)充。，以期對認(rèn)定各種居間人違約形態(tài)是否構(gòu)成損害賠償責(zé)任提供參考。

表2 建房[2013]94號、建房[2016]168號、建房[2018]58號文件列舉不法居間行為的居間人損害賠償責(zé)任要件分析

八、余論：民法典編撰中對《合同法》第425條的改造和完善思路

2018年9月5日，全國人大常委會(huì)網(wǎng)上公開征求《民法典各分編(草案)》的意見。與當(dāng)前《合同法》比較，其中第二編合同的第二十五章章名由“居間合同”修改為“中介合同”，法律規(guī)范中相應(yīng)內(nèi)容亦修改為“中介人”“中介報(bào)酬”[注]筆者不贊同將居間合同名稱修改為中介合同。從詞義上看，“中介”一詞作為群眾語言在日常生活交流中的確較為常用，但并不影響在簽訂書面合同時(shí)采用“居間”表述。以筆者從事民事審判的見聞，目前福建廈門地區(qū)存量房交易中絕大多數(shù)使用的是如《房屋買賣居間協(xié)議書》這種包含居間字樣的混合合同，居間合同的概念已被社會(huì)和市場廣泛接受，將法典語言口語化的做法并沒有十分的必要。另一方面，在行業(yè)行政管理以及學(xué)術(shù)研究中，“中介”一詞內(nèi)涵更為豐富，是“居間”的上位概念。例如《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》規(guī)定“本規(guī)定所稱房地產(chǎn)中介服務(wù)，是指房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價(jià)格評估、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)等活動(dòng)的總稱?！毕嚓P(guān)教科書、學(xué)術(shù)論著對“中介”詞義的理解也是與上述規(guī)定保持一致的。貿(mào)然修改名稱容易引起認(rèn)識混亂，已長期存在并有效發(fā)揮作用的交易習(xí)慣、政策規(guī)定、學(xué)術(shù)通說均須被動(dòng)調(diào)整適應(yīng)法律變動(dòng)，這顯然不是帕累托優(yōu)化。。除在名稱上進(jìn)行修改，草案還在第748條增加規(guī)定中介人主張必要費(fèi)用須“按照約定”，此外增設(shè)第749條“反跳中介”條款，但居間人損害賠償責(zé)任條文維持《合同法》第425條現(xiàn)有內(nèi)容。筆者建議，在當(dāng)前民法典合同編的編撰中有必要考慮對現(xiàn)行《合同法》第425條內(nèi)容加以改造和完善，具體思路為：(1)將學(xué)說上的居間人義務(wù)轉(zhuǎn)化為法定居間人義務(wù)，彌合學(xué)說與立法之間的裂痕。(2)明確居間人損害賠償責(zé)任為違約損害賠償性質(zhì)，但若侵犯委托人固有利益則與侵權(quán)責(zé)任競合。(3)明確居間人損害賠償責(zé)任的行為要件為違反法定義務(wù)或約定義務(wù)，加大約束居間人和保護(hù)委托人的力度。(4)明確居間人損害賠償責(zé)任在居間合同項(xiàng)下為嚴(yán)格責(zé)任、在居間促成交易合同項(xiàng)下為過錯(cuò)責(zé)任，對前者按違約責(zé)任通說認(rèn)定責(zé)任，對后者借鑒侵權(quán)法中補(bǔ)充責(zé)任加以改造。(5)明確居間人損害賠償范圍包括委托人在居間促成交易合同中因居間人過錯(cuò)導(dǎo)致的損害，以可能的高額賠償抑制居間人欺詐獲利沖動(dòng)。(6)明確若委托人的損害是由居間人行為和交易相對人行為共同造成時(shí)，居間人對委托人賠償后可向交易相對人追償，防止居間人承擔(dān)過重責(zé)任、交易相對人未承擔(dān)應(yīng)有責(zé)任。(7)明確居間報(bào)酬求償權(quán)喪失的性質(zhì)和功能為居間人損害賠償責(zé)任的預(yù)備。

綜上所述，建議《民法典各分編(草案)》第746條【居間人損害賠償責(zé)任】條文設(shè)計(jì)如下：

第一款【居間人義務(wù)】：“居間人在居間過程中應(yīng)忠實(shí)、勤勉、盡責(zé)，如實(shí)報(bào)告信息，依約保守秘密，不得損害委托人利益?！?/p>

第二款【居間報(bào)酬求償權(quán)喪失】【責(zé)任競合】：“居間人違反法定和約定義務(wù)損害委托人利益的，在所造成損失范圍內(nèi)不得要求支付報(bào)酬，報(bào)酬不足以彌補(bǔ)損失的應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任；侵害委托人人身、財(cái)產(chǎn)權(quán)益的，委托人有權(quán)選擇要求居間人承擔(dān)違約責(zé)任或者承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任?！?/p>

第三款【居間人的補(bǔ)充責(zé)任】：“委托人在居間促成交易合同中因交易相對人行為造成損失的，依法由交易相對人承擔(dān)責(zé)任；居間人對損失有過錯(cuò)的，承擔(dān)相應(yīng)的補(bǔ)充責(zé)任?！?/p>