李焱

作為建立“租售并舉”住房體系中的一項重要改革，農(nóng)村集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點正在加大探索力度。

今年1月，自然資源部、住建部聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于福州等5個城市利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點實施方案意見的函》，原則同意福州、南昌、青島、海門、貴陽等5個城市利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點實施方案。至此，加上第一批試點城市，全國利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點的城市已有18個。

集體建設(shè)用地在用地成本方面優(yōu)勢明顯，能夠有效降低企業(yè)獲地成本，供地規(guī)模和潛力較大，將為發(fā)展住房租賃提供充足的用地，有望在土地端極大推動住房租賃發(fā)展。

政策

為構(gòu)建購租并舉的住房體系，緩解住房供需矛盾，2017年4月，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、國土資源部在《關(guān)于加強近期住房及用地供應(yīng)管理和調(diào)控有關(guān)工作的通知》中提出：“在租賃住房供需矛盾突出的超大和特大城市開展集體建設(shè)用地上建設(shè)租賃住房試點?！?/p>

2017年8月28日，《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點方案》出臺，確定第一批在北京、上海、南京、杭州、廈門、武漢、合肥、鄭州、廣州、佛山、肇慶、沈陽、成都這13個城市開展試點。

國土資源部相關(guān)負(fù)責(zé)人向外界表示，通過改革試點，要在試點城市成功運營一批集體租賃住房項目，“開通農(nóng)民集體經(jīng)濟組織利用集體十地建設(shè)住房這一新的用途途徑，核心日標(biāo)是增加住房緊張的城市特別是特大和超大城市的住房供給，緩解住房供需矛盾。特別是能夠促進建立租購并舉的長效機制，對完善房地產(chǎn)健康穩(wěn)定的長效機制起到積極推動作用?！?/p>

從各地方案來看，13個試點城市中的北京、上海和廣州三個一線城市分別提出了建設(shè)目標(biāo)，北京公布的計劃為2017-2021五年問供應(yīng)租賃住房50萬套，上海計劃在“十三五”期間供應(yīng)租賃住房70萬套，廣州提出至2021年計劃利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房建筑面積300萬平方米，按90平方米/套計算將有3.3萬套。

在參與試點的二線城市中，合肥和南京也都提出了具體化的數(shù)字目標(biāo)，至2020年合肥將提供45萬平方米的集體建設(shè)用地，計劃建成5000套租賃住房;而同期南京則規(guī)劃供應(yīng)30萬平方米的集體建設(shè)用地，可建成租賃住房3300多套。

總體來看，一線城市租賃住房供應(yīng)規(guī)模更龐大，對市場影響更顯著。

從方案的內(nèi)容來看，試點城市供地的區(qū)域主要分布在近郊、遠(yuǎn)郊以及核心城市的外溢區(qū)域，特別是產(chǎn)業(yè)園區(qū)周邊，成為試點城市重點選擇區(qū)域。其中北京提出要結(jié)合“三城區(qū)”和產(chǎn)業(yè)功能區(qū)，堅持毗鄰產(chǎn)業(yè)同區(qū)、毗鄰交通樞紐和毗鄰新城的原則。佛山也提出優(yōu)先在工業(yè)園區(qū)、大學(xué)園區(qū)、產(chǎn)業(yè)保護區(qū)、產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)等產(chǎn)業(yè)比較完善、住房配套相對不足的區(qū)域布局。業(yè)內(nèi)分析人士認(rèn)為，試點布局選擇瞄準(zhǔn)的正是租賃市場的剛需人群聚集區(qū)，未來項目建設(shè)入市后對穩(wěn)定當(dāng)?shù)氐淖赓U市場價格具有重要的平衡作用。

同時，集體租賃用房的建設(shè)、運營、管理的合作方，多以市區(qū)國有企業(yè)為主。如已先期試點的北京，擬出讓的集體土地建設(shè)租賃住房項目均要求申清人為全資國有或集體企業(yè)，或國有控（占）股公司。

中指研究院分析認(rèn)為，國有企業(yè)，特別是有建設(shè)運營過公共長租公寓項目、擁有自有品牌、并有控股的運營團隊，有已開業(yè)持有型項目且項目財務(wù)狀況健康的國有企業(yè)，在獲取集體土地方面，優(yōu)勢將更為明顯。而低成本土地的獲取對于企業(yè)未來開發(fā)、運營有先期的優(yōu)勢，同時也將對這些企業(yè)未來存一、二線熱點城市存量運營方面帶來更多的先發(fā)優(yōu)勢。

試點

北京成為探索試點集體建設(shè)川地建設(shè)租賃住房進程最快的城市。據(jù)2017年11月，北京市出臺的《關(guān)于進一步加強利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房工作的有關(guān)意見》提出，從2017年起的5年時問內(nèi)，北京將供應(yīng)1000公頃集體建設(shè)用地，用于建設(shè)集體租賃住房。

與此同時，按照同期北京計劃的總租賃住房（包括公租房）一共供地1300公頃的規(guī)劃，可發(fā)現(xiàn)集體建設(shè)用地的市場供應(yīng)占比達到了76.9%，成為北京未來發(fā)展租賃住房市場的主要支撐力量。

業(yè)內(nèi)專家表示，從當(dāng)前試點各城市發(fā)布的實施方案與實際落實情況來看，北京和上海等一線城市所面臨的人口集聚程度更高、土地成本高和居住矛盾更加突出等特點，使得其在推動探索利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房的意愿更加迫切，對政策的落地實施起到了很好的帶動作用。

截至2018年7月，全國13個試點地區(qū)已供應(yīng)集體土地用于建設(shè)租賃住房而積達330公頃。其中，北京已供應(yīng)集體土地204公頃，占全部13個試點地區(qū)已供應(yīng)土地面積的62%，規(guī)模大、進展快。

記者了解到，其實部分一線城市開展類似試點較早，北京、上海在2011年就開始了利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點，有試驗基礎(chǔ)和工作經(jīng)驗，兩地目前已有一些項H建成運營。其中，從2011年起，北京先后在朝陽區(qū)平房鄉(xiāng)、海淀區(qū)唐家?guī)X、溫泉鎮(zhèn)351、昌平區(qū)北七家鎮(zhèn)等集體土地地塊開展了租賃住房項目試點，并取得了成功經(jīng)驗。

各試點城市在試點過程中，為提高政府、土地權(quán)利人和社會資本參與建設(shè)的積極性，在土地利用等方面進行不斷探索，嘗試多樣化創(chuàng)新。如：在用地方面，沈陽對試點地區(qū)采取用地指標(biāo)獎勵措施，獎勵試點地區(qū)試點而積3倍至5倍的新增建設(shè)用地年度計劃指標(biāo)。在金融方面，以北京、鄭州、合肥為代表，支持網(wǎng)家政策性銀行和部分商業(yè)銀行提供一定年限內(nèi)無息或者低息建設(shè)貸款或相關(guān)金融產(chǎn)品。上海鼓勵拓寬融資渠道，允許區(qū)屬國企參股投資，允許向銀行貸款，并對土地供應(yīng)、運營管理、資金籌措和收益分配等方面政策進行綁化。權(quán)益保障方面，合肥提出保障承租人接受義務(wù)教育權(quán)利、享受基本公共衛(wèi)生服務(wù)、降低戶籍準(zhǔn)入門檻等要求。

進展

進入2019年，政策出臺節(jié)奏明顯加快。

1月29日，《進一步優(yōu)化供給推動消費平穩(wěn)增長促進形成強大國內(nèi)市場的實施方案（2019年）》提出，要將集體土地建設(shè)租賃住房作為重點支持的內(nèi)容。

2月19日，中央一號文件提出全面推開農(nóng)村土地征收制度改革和農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市改革，加快建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場。

集體經(jīng)營性建設(shè)用地的人市，一方面可以緩解城市土地供求矛盾，優(yōu)化土地供應(yīng)效率，為推動住房保障市場建設(shè)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級提供空間。另一方面也能增加村集體和農(nóng)民的財產(chǎn)性收入，助力鄉(xiāng)村振興。

一號文件指出要確保順利完成到2020年承諾的農(nóng)村改革發(fā)展目標(biāo)任務(wù)，可以預(yù)見，今年集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市改革將取得實質(zhì)性進展。

記者了解到，截至2月中旬，杭州市已落實2018-2021年人才專項租賃住房用地57宗，總面積2408畝，預(yù)計可建房源5.08萬套。

2月13日，上海市2019年住房和城鄉(xiāng)建設(shè)管理工作會議提出，要推進租賃住房建設(shè)形成有效供應(yīng)，引導(dǎo)和培育建設(shè)高品質(zhì)租賃住房，全年計劃新建和轉(zhuǎn)化租賃房源10萬套，新增代理經(jīng)租房源9萬套。

3月13日，北京市規(guī)自委發(fā)布消息顯示，北京201 8年度實現(xiàn)集體土地租賃住房用地供應(yīng)209.2公頃，完成率105%，超額完成供地任務(wù)。截至3月13日，2019年全市集體土地租賃住房項目已實現(xiàn)供地72.19公頃，主要位于通州區(qū)，占全年供地任務(wù)的36%。據(jù)廠解，已供地的項目，堅持毗鄰產(chǎn)業(yè)園區(qū)、毗鄰交通樞紐和毗鄰新城原則，做好職住平衡。通州區(qū)梨園鎮(zhèn)孫莊村集體土地租賃住房、宋莊鎮(zhèn)大龐村集體土地租賃住房（B地塊）、臺湖鎮(zhèn)集體土地租賃住房均位于城市副中心，主要對接文化創(chuàng)意和演藝產(chǎn)業(yè)人群。北京市規(guī)自委表示，下一步將進一步加強協(xié)調(diào)凋度，按照職住平衡要求，抓好工作落實，加快供地節(jié)奏，力爭提前完成2019年全市集體土地租賃住房供地任務(wù)。

集體用地制度的變化將使土地供給效率更高，與市場實際需求匹配更契合，是加快建立多主體供應(yīng)、多渠道保障、租購并舉的住房制度的重要保障。

中指研究院專家表示，隨著城市化進程小斷推進，我國城市尤其是特大城市的住房需求持續(xù)增長，農(nóng)村集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房，一是帶來更大規(guī)模的租賃房源供應(yīng)、更具市場適應(yīng)性的租金水平，能有效緩解短期市場供求壓力。二是從供需兩端穩(wěn)定市場預(yù)期，一方面從源頭上盤活了較大規(guī)模的土地存量，拓寬了住房用地供應(yīng)渠道，從供應(yīng)端穩(wěn)定市場預(yù)期，另一方面從消費端會帶來購房預(yù)期降溫，有利于穩(wěn)定房價。三是集體租賃住房作為村集體經(jīng)濟組織自持的租賃產(chǎn)業(yè)（物業(yè)），通過依法出租獲取收益，為失地農(nóng)民提供就業(yè)崗位和可永續(xù)利用的經(jīng)營性用地，將成為村集體和村民長久、穩(wěn)定、可持續(xù)收入的重要經(jīng)濟來源。四是這項改革以滿足產(chǎn)業(yè)園區(qū)對租賃住房的需求、實現(xiàn)園區(qū)周邊“職住平衡”作為重點，有利于城市區(qū)域格局重塑及功能優(yōu)化。同時，通過集體租賃住房的建設(shè)和運營，特定區(qū)域的城市面貌也將發(fā)生較大改變，將進一步推動城鄉(xiāng)融合。