張麗 孫潔 張洋

摘要：近年來(lái)，隨著存量房的不斷增加，北京等一線城市租房市場(chǎng)蓬勃發(fā)展。目前北京市租房市場(chǎng)需求旺盛，租金價(jià)格不斷上漲，并且租客群體以年輕白領(lǐng)階層為主，合租需求要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于整租需求，合租市場(chǎng)已經(jīng)成為北京市租房市場(chǎng)的主體部分。研究中以北京市合租市場(chǎng)作為背景進(jìn)行研究，發(fā)現(xiàn)目前合租市場(chǎng)上存在著忽視租客需求等諸多問(wèn)題，企業(yè)并不了解租客在房源搜尋過(guò)程中關(guān)注的因素。因此研究中通過(guò)問(wèn)卷調(diào)查量化分析租客在合租房源信息搜尋過(guò)程中關(guān)注的影響因素，進(jìn)而以此為出發(fā)點(diǎn)為相關(guān)企業(yè)提出優(yōu)化建議，使企業(yè)關(guān)注租客需求，進(jìn)而提升合租成交量。

關(guān)鍵詞：北京市合租市場(chǎng);租客行為;量化分析;影響因子

中圖分類號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：B

文章編號(hào)：1001-9138-（2019）07-0014-23 收稿日期：2019-05-21

1引言

近年來(lái)，隨著可開發(fā)土地量不斷減少，北京等大城市已經(jīng)由增量房市場(chǎng)轉(zhuǎn)向了存量房市場(chǎng)。據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2018年底，北京樓市庫(kù)存增加至5.66萬(wàn)套，相比2018年初上漲了2萬(wàn)套，上漲幅度高達(dá)57%，增幅為近4年之最。隨著買房熱度的下降，商品房租賃需求反而迅速增加。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)顯示，我國(guó)目前流動(dòng)人口近2.5億，其中以租住商品房為主要居住模式的人口占總流動(dòng)人口的67.3%，租房需求量大，因此商品房租賃市場(chǎng)近年來(lái)迅速發(fā)展。

2北京市租房市場(chǎng)特征

2.1住房合租模式成為北京市租房市場(chǎng)主要形式

北京市房屋租賃需求也在不斷擴(kuò)大，使得租金價(jià)格表現(xiàn)出明顯的上升趨勢(shì)。根據(jù)安居客在2019年3月發(fā)布的最新數(shù)據(jù)來(lái)看，截止到3月29日，北京市租房均價(jià)為4800元，較2月份上漲290元，環(huán)比增幅6.43%，北京市租金價(jià)格呈現(xiàn)波動(dòng)式上升的趨勢(shì)。越來(lái)越高的租金價(jià)格使得許多年輕白領(lǐng)階層，尤其是應(yīng)屆畢業(yè)生群體逐漸拋棄整租模式，反而更加傾向于進(jìn)行房屋合租，租房市場(chǎng)上的合租需求迅速增長(zhǎng)。北京市租房市場(chǎng)也呈現(xiàn)出房屋租賃合租模式占比高于整租模式、合租價(jià)格高于整租價(jià)格的趨勢(shì)。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，北京市租房市場(chǎng)合租比例早在2013年就達(dá)到了60%（來(lái)源：中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊），并且近年來(lái)不斷擴(kuò)大，在2017年艾普大數(shù)據(jù)的最新調(diào)查中發(fā)現(xiàn)北京市租房市場(chǎng)中合租占比已經(jīng)將近80%。所以，在北京市租房市場(chǎng)中商品房合租模式已經(jīng)成為主流的房屋租賃形式。

2.2住房合租市場(chǎng)主要群體年輕化

此外，關(guān)于北京市住房租賃市場(chǎng)特征方面，通過(guò)禤文昊、張杰等學(xué)者通過(guò)網(wǎng)絡(luò)實(shí)證調(diào)查詳細(xì)分析了當(dāng)前北京市租賃市場(chǎng)上的租客特征，發(fā)現(xiàn)北京租客具有以下特征：大齡青年，近90%在35歲以下;受過(guò)高等教育租客群體占93%;大多處于職業(yè)生涯的初期階段;具有偏好合租的意愿。即受過(guò)高等教育的年輕白領(lǐng)階層是當(dāng)前北京市租房市場(chǎng)的主要客戶群體，并且大部分租客會(huì)選擇合租模式作為自己的租房選擇。

2.3對(duì)租客需求關(guān)注不足成為合租市場(chǎng)重要問(wèn)題

從上述資料中可以得出北京市居民租房需求旺盛，商品房合租市場(chǎng)迅速發(fā)展，且市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿薮蟆?/p>

然而，隨著近年來(lái)北京市合租市場(chǎng)的快速發(fā)展，合租市場(chǎng)上也出現(xiàn)了諸多問(wèn)題，例如：租房市場(chǎng)不規(guī)范，相關(guān)法律法規(guī)仍待完善;企業(yè)經(jīng)營(yíng)策略同質(zhì)，彼此競(jìng)爭(zhēng)激烈等問(wèn)題。其中大多問(wèn)題的根源就在于租房企業(yè)不能針對(duì)租客需求來(lái)進(jìn)行房源信息的傳遞，因而會(huì)導(dǎo)致企業(yè)間信息同質(zhì)，只能通過(guò)夸大信息或者惡意競(jìng)爭(zhēng)房源等方式來(lái)保持自身競(jìng)爭(zhēng)力，進(jìn)而會(huì)影響到租房市場(chǎng)的秩序和規(guī)則。對(duì)租客需求關(guān)注不足成為了北京市合租市場(chǎng)上的一個(gè)重要問(wèn)題。所以，想要解決租房市場(chǎng)存在的種種問(wèn)題，就必須使企業(yè)了解租客在合租過(guò)程中所關(guān)注的影響因素，并且以此為出發(fā)點(diǎn)進(jìn)行信息傳遞方式的優(yōu)化和企業(yè)策略的改進(jìn)，進(jìn)而滿足租客個(gè)性化需求，提升自身競(jìng)爭(zhēng)力。

本研究以了解租客在合租過(guò)程中關(guān)注的因素為主要出發(fā)點(diǎn)進(jìn)行研究，設(shè)計(jì)了李克特量表對(duì)租客合租關(guān)注因素進(jìn)行了量化分析，將租客在合租中關(guān)注的因素進(jìn)行了評(píng)分和相對(duì)排序，從而引導(dǎo)和幫助企業(yè)了解租客在合租中關(guān)注的因素。

3數(shù)據(jù)收集與研究方法

租客是否進(jìn)行合租的決策是由內(nèi)因和外因的共同作用決定的，在合租決策中內(nèi)因主要是由于租客自身的特征所決定，而外因主要是由被租賃房屋的條件所組成。本研究從內(nèi)外因兩方面考慮進(jìn)行了問(wèn)卷的設(shè)計(jì)，問(wèn)卷內(nèi)容分為三大部分：第一部分是租客基本情況調(diào)查;第二部分是合租行為與意愿調(diào)查;第三部分是合租影響因素調(diào)查。問(wèn)卷于北京地區(qū)進(jìn)行隨機(jī)發(fā)放，主要通過(guò)線上問(wèn)卷的方式進(jìn)行發(fā)放和回收統(tǒng)計(jì)。于2018年11月-2019年2月期間累計(jì)發(fā)放問(wèn)卷218份，其中有效問(wèn)卷為208份，回收有效率達(dá)到95%以上。問(wèn)卷回收后根據(jù)答題時(shí)間來(lái)進(jìn)行數(shù)據(jù)篩選，答題時(shí)間小于100秒的問(wèn)卷一律刪除，不計(jì)入計(jì)算，共刪除問(wèn)卷結(jié)果10份。

3.1從租客特征出發(fā)的內(nèi)部關(guān)注因素分析

數(shù)據(jù)回收后，為研究租客自身特征對(duì)住房合租決策的影響，本研究對(duì)租客特征進(jìn)行了頻率描述分析，觀察回收樣本的基本特征，結(jié)果如表1。

在頻率分析表中，我們可以明顯看出被調(diào)查者在性別、年齡、學(xué)歷、職業(yè)、月薪、婚姻與家庭狀況以及租房經(jīng)驗(yàn)上都具有顯著差異，并且各細(xì)分部分占比不均，為了解各項(xiàng)因素對(duì)被調(diào)查者的租房決策是否具有影響，研究中進(jìn)一步進(jìn)行了獨(dú)立樣本T檢驗(yàn)和相關(guān)性檢驗(yàn)。

研究中對(duì)被調(diào)查者的性別、年齡、學(xué)歷、職業(yè)、月薪、婚姻與家庭狀況與是否有租房經(jīng)驗(yàn)分別進(jìn)行了獨(dú)立樣本T檢驗(yàn)，結(jié)果表示：被調(diào)查者的性別、年齡、學(xué)歷和租房經(jīng)歷等因素對(duì)租房者的租房偏好沒(méi)有顯著性影響，而被調(diào)查者的職業(yè)、月薪水平和婚姻與家庭狀況則對(duì)租房者是否選擇合租模式有顯著性影響。即對(duì)租客進(jìn)行合租決策具有顯著影響的內(nèi)部因素為：租客職業(yè)、租客月薪水平和租客家庭與婚姻狀況。

為進(jìn)一步驗(yàn)證影響租客合租決策的租客特征相關(guān)因素，研究中進(jìn)一步對(duì)各因素間相關(guān)性進(jìn)行了驗(yàn)證，結(jié)果如表2。

在相關(guān)性檢驗(yàn)中，當(dāng)顯著性水平P<0.05時(shí)，我們則認(rèn)為兩個(gè)變量具有顯著性相關(guān)關(guān)系。在對(duì)租客特征的相關(guān)因素進(jìn)行相關(guān)性檢驗(yàn)時(shí)，我們可以明顯看出租客的職業(yè)、租客的月薪水平、租客的婚姻與家庭狀況均與租客的租房偏好之間具有顯著的相關(guān)關(guān)系，即租客的職業(yè)、月薪水平、婚姻與家庭狀況會(huì)對(duì)租客合租決策產(chǎn)生顯著性影響。

3.2從房屋條件出發(fā)的外部關(guān)注因素分析

在針對(duì)租客在互聯(lián)網(wǎng)合租中關(guān)注的影響因素的調(diào)查中，本研究根據(jù)文獻(xiàn)調(diào)研以及預(yù)調(diào)研的結(jié)果，將影響因素分為五大類別，并在問(wèn)卷調(diào)查中以李克特量表的形式進(jìn)行呈現(xiàn)，讓被調(diào)查者對(duì)相關(guān)因素進(jìn)行打分，并以此為依據(jù)進(jìn)行數(shù)據(jù)分析，得到關(guān)于互聯(lián)網(wǎng)合租中租客關(guān)注因素的相對(duì)排序。影響因素細(xì)分表，如表3。

并且，本研究為保證問(wèn)卷結(jié)果的準(zhǔn)確性和可用性，針對(duì)此項(xiàng)表格進(jìn)行了信度和效度的檢驗(yàn)，從而保證外部影響因素細(xì)分表的可靠性和合理性。在信度檢驗(yàn)中，克朗巴哈系數(shù)為a=0.926，結(jié)果良好，表格具有可靠性;在效度檢驗(yàn)中，KMO系數(shù)為B=0.852，結(jié)果可接受，表格具有合理性。因此，本研究所設(shè)計(jì)的影響因素細(xì)分表通過(guò)信效度檢驗(yàn)，其結(jié)果可以可靠地反映租客在合租中關(guān)注的影響因素。

在表格通過(guò)信度效度檢驗(yàn)后，對(duì)所獲得數(shù)據(jù)進(jìn)行進(jìn)一步研究，對(duì)租客在合租中所關(guān)注因素的相關(guān)量表進(jìn)行了描述性統(tǒng)計(jì)，描述內(nèi)容為：個(gè)案數(shù)、最小值、最大值、平均值、標(biāo)準(zhǔn)差和以平均值為依據(jù)的相對(duì)排序。通過(guò)李克特量表評(píng)級(jí)打分結(jié)果獲得各項(xiàng)細(xì)分指標(biāo)的平均值，進(jìn)而以平均值為參考進(jìn)行相對(duì)排序。表格賦值情況為“1=非常不重要，2=不重要，3=一般，4=重要，5=非常重要”，結(jié)果如表4。

在描述性統(tǒng)計(jì)表中，我們可以看出每項(xiàng)因素個(gè)案數(shù)均為208個(gè)，均有最大值5和最小值1。并且從表4中，我們可以根據(jù)相對(duì)排序看出，租客在合租中最為關(guān)注的前十位因素分別為：交通便利程度、空房與入住情況、房屋所處地理位置、租金價(jià)格、房屋基本設(shè)施、合租人情況、合租人性別、租房時(shí)長(zhǎng)、房屋功能、租金走勢(shì)和預(yù)測(cè)。

在描述性統(tǒng)計(jì)結(jié)果的基礎(chǔ)上，為進(jìn)一步歸納和精簡(jiǎn)租客在合租中關(guān)注的因素，研究對(duì)所得數(shù)據(jù)進(jìn)行了因子分析，從而歸納出其主成分。經(jīng)過(guò)對(duì)量表的因子分析，在總方差解釋表格中我們可以看出：前七位因素特征值較大，可以較好地解釋表格，因此可以將量表因素總結(jié)為7個(gè)公因子，結(jié)果如表5。

如總方差解釋表格所示，7個(gè)公因子方差百分比累計(jì)達(dá)到65%，可以較大程度地解釋表格內(nèi)因素。其中，公因子1的特征值最大，方差占比達(dá)到約32%，表明租客在合租中對(duì)公因子1中的因素最為關(guān)注，其次是公因子2和公因子3。為進(jìn)一步分析公因子內(nèi)部的解釋因素，研究中對(duì)成分矩陣進(jìn)行了旋轉(zhuǎn)，旋轉(zhuǎn)后得到新的旋轉(zhuǎn)后的成分矩陣，結(jié)果如表6。

通常，當(dāng)旋轉(zhuǎn)后的成分的系數(shù)絕對(duì)值大于0.6時(shí)，我們就認(rèn)為其可以解釋該公因子。

因此，公因子1的解釋變量為：合租人學(xué)歷，合租人工作情況，合租人婚姻與子女情況，合租人年齡，合租人經(jīng)濟(jì)狀況;公因子2的解釋變量為：交通便利程度，所處地理位置，房屋基礎(chǔ)設(shè)施，空房與入住情況，租金價(jià)格;成分3的解釋變量為：房屋局勢(shì)與戶型，房屋面積，房屋所處位置，房屋設(shè)計(jì)與裝修;成分4的解釋變量為：押金價(jià)格，租金走勢(shì)與預(yù)測(cè)，租房時(shí)長(zhǎng)，付款方式;成分5的解釋變量為：周圍綠地、公園分布狀況，周圍是否有健身場(chǎng)所，周圍學(xué)校、教育機(jī)構(gòu)分布狀況;成分6的解釋變量為：小區(qū)口碑與知名度，郊區(qū)物業(yè)服務(wù)水平，開盤時(shí)間與房齡;成分7的解釋變量為：周圍是否有大型購(gòu)物中心。

從因子分析的結(jié)果中，我們可以看出，租客在住房合租對(duì)房源信息的搜尋中重點(diǎn)關(guān)注的幾項(xiàng)因素為：合租人基本情況，包括合租人的年齡、學(xué)歷、工作、婚姻、經(jīng)濟(jì)狀況等;房屋租金價(jià)格;交通便利程度;房屋功能與配套，包括所處地理位置、房屋基礎(chǔ)設(shè)施、空房與入住情況、戶型、面積、房屋設(shè)計(jì)與裝修。這些因素是影響租客合租決策的外部性因素。

4研究結(jié)論及建議

租客進(jìn)行合租決策是由內(nèi)外部因素共同作用的結(jié)果，本研究中通過(guò)問(wèn)卷調(diào)查得到了對(duì)租客合租決策影響較大的內(nèi)外部因素。內(nèi)部因素主要為租客自身特征：租客職業(yè)、租客月薪水平和租客家庭與婚姻狀況。外部因素主要為房源條件：合租人基本情況;房屋租金價(jià)格;交通便利程度;房屋所處地理位置;房屋功能與配套。企業(yè)可以從本文中了解租客在合租中關(guān)注的因素，以此為出發(fā)點(diǎn)進(jìn)行相關(guān)業(yè)務(wù)的優(yōu)化與管理。

此外，研究結(jié)合調(diào)研中發(fā)現(xiàn)的目前合租市場(chǎng)上的問(wèn)題及調(diào)研所得的影響租客合租決策因素的相關(guān)結(jié)論，對(duì)目前合租市場(chǎng)的問(wèn)題提出相關(guān)建議：

第一，國(guó)家及行業(yè)內(nèi)應(yīng)加強(qiáng)對(duì)租房市場(chǎng)的監(jiān)督和管理，完善相應(yīng)法律法規(guī)，遏止市場(chǎng)內(nèi)的惡意競(jìng)爭(zhēng)現(xiàn)象，使得交易過(guò)程更加透明化。

第二，行業(yè)內(nèi)進(jìn)行市場(chǎng)細(xì)分，企業(yè)可針對(duì)合租市場(chǎng)走專業(yè)化道路，增強(qiáng)自身競(jìng)爭(zhēng)力。目前合租市場(chǎng)迅速擴(kuò)張的市場(chǎng)已經(jīng)呼吁專門化的住房合租企業(yè)的出現(xiàn)，目前租房市場(chǎng)上的企業(yè)間競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)同質(zhì)，企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)策略同質(zhì)，專業(yè)化的道路更有利于企業(yè)提升自身競(jìng)爭(zhēng)力，獲得獨(dú)特的市場(chǎng)地位。

第三，企業(yè)應(yīng)該加強(qiáng)對(duì)租客需求的關(guān)注，針對(duì)租客不同的特征提供個(gè)性化服務(wù)。企業(yè)在提供住房合租業(yè)務(wù)服務(wù)時(shí)，尤其要注意區(qū)別租客職業(yè)、租客月薪水平和租客家庭與婚姻狀況，針對(duì)租客不同的情況提供具有差異化的服務(wù)，使得租客需求得到更好的滿足。

第四，企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)房源信息展示方式和內(nèi)容進(jìn)行進(jìn)一步優(yōu)化。企業(yè)在房源信息的展示中應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)關(guān)注合租人基本情況、房屋租金價(jià)格、交通便利程度、房屋所處地理位置和房屋功能與配套方面的表達(dá)，使得房源信息內(nèi)容展示上具有完整性和科學(xué)性;并且在房源展示過(guò)程中可以嘗試多種形式的宣傳方式，采用多種新媒體手段進(jìn)行展示，例如采用互聯(lián)網(wǎng)合租網(wǎng)頁(yè)展示等。