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      “以房養(yǎng)老”:在波折中前行

      2019-08-06 17:34:22老樹
      老友 2019年7期
      關(guān)鍵詞:以房養(yǎng)老騙局抵押

      老樹

      尷尬遇冷

      5月28日搜狐網(wǎng)的文章《打著“以房養(yǎng)老”的旗號,騙局重重》稱,北京一家資產(chǎn)管理公司通過開展一些大型宣傳活動,打著民政部、全國老齡委、中國老齡事業(yè)發(fā)展基金會等官方機構(gòu)名義,向老人們兜售“以房養(yǎng)老”項目。公司承諾,如果老人們把房產(chǎn)在他們公司抵押,會比在其他公司抵押出更多的資金,并且公司會按照年息4%~6%,按時給老人們發(fā)放養(yǎng)老金。實際上,這家公司是將老人的房子抵押給沒有資質(zhì)的小額貸款公司,這些老人也因此背上了高額貸款。

      5月4日新華網(wǎng)的文章《“以房養(yǎng)老”李鬼頻出真保險5年僅賣出194單》提到,“以房養(yǎng)老”開展5年來,共有4家保險公司獲得開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險的資格,僅兩家保險公司推出住房反向抵押養(yǎng)老保險產(chǎn)品,實際開展業(yè)務(wù)的僅有幸福人壽保險股份公司一家。截至2019年3月底,幸福人壽保險股份公司反向抵押養(yǎng)老保險業(yè)務(wù)在北京、上海、廣州、武漢、南京、蘇州、大連、杭州8個城市累計承保133戶(194單),平均投保年齡71歲,無子女家庭占據(jù)總數(shù)一半。

      5月5日中國法院網(wǎng)的文章《痛心“以房養(yǎng)老”淪為“以房坑老”》指出,對于“以房養(yǎng)老”這種新型的養(yǎng)老模式,國家做出了制度安排,公眾也寄予厚望。但從實施情況來看,效果不盡如人意,甚至陷入了“叫好不叫座”的尷尬境地。一方面,老年人參與率之低,超乎人的想象。另一方面,一些不法之徒打著“以房養(yǎng)老”幌子,騙取老年人房產(chǎn),讓受害者房財兩空、老無所依,使“以房養(yǎng)老”淪為“以房坑老”。調(diào)查顯示,超過五成受訪者不看好這一政策,這也是對老年人參與率不高的一個真實的印證。再者,超過三成受訪者擔心,房子抵押后升值老人會吃虧,表明“以房養(yǎng)老”還存在一定的缺陷。

      騙局困擾

      5月27日新華網(wǎng)的文章《“以房養(yǎng)老”騙局,何以讓老人頻頻中招》認為,“以房養(yǎng)老”騙局,折射出老人們風(fēng)險意識和法律意識的匱乏。涉及房屋處置這一重大問題,老年人既不和兒女商量,也不求教于法律專業(yè)人士,而是只聽一面之詞,懵懵懂懂之下,就輕率地在合同上簽了字,幾乎弄得房財兩空。這對于當事者乃至所有老年人而言,都是刻骨銘心的一課。不過,也不能全怪老人們的輕信和無知,要怪就怪騙子們的騙術(shù)太高明。上述北京那家公司的宣講活動,不僅公開進行,規(guī)模也非常之大,最多達上千人。老人們怎么會知道,騙子們會如此大膽,如此招搖。騙子們的膽大和招搖,反襯出基層治理的松懈。他們在基層社區(qū)大規(guī)模組織宣講活動,基層相關(guān)部門不可能一點都看不到。近年來,很多城市都在大力推動網(wǎng)格化管理,就是意在改善基層治理的粗放,實現(xiàn)社會管理的全覆蓋、全感知。如果基層相關(guān)部門能秉持這樣的理念并付諸行動,那些針對老年人群體的騙局,自然無處遁形。

      5月6日光明網(wǎng)的文章《嚴查以房養(yǎng)老騙局背后的“套路”》提到,一些“以房養(yǎng)老”欺詐案例表明,部分“以房養(yǎng)老”騙局背后都有套路,甚至具有明顯的“套路貸”犯罪特征。不法分子精心設(shè)計出“借款+委托售房”的模式,存在著規(guī)避國家法律的明顯意圖。同時,一些案件存在著若隱若現(xiàn)的公證機構(gòu)、放貸者、委托代理人、買房人共謀勾結(jié)的痕跡。這些“以房養(yǎng)老”騙局包含多個法律關(guān)系,有老人與放貸者之間的借貸合同糾紛,還有房屋被委托代理人出售的房屋買賣民事糾紛。因此,即使行騙者被依法制裁,老人們也難以討回公道、要回房產(chǎn)。在一些“以房養(yǎng)老”騙局中,還存在明顯的暴力行為,許多案件都是多個壯漢采取打砸方式硬闖入受害老人家中,一些老人甚至是連人帶物被掃地出門、扔進樓道。在“以房養(yǎng)老”欺詐案中,往往隱約可見分工明確的犯罪集團,同時還有專業(yè)的財務(wù)、法律人士各司其職。這些人主觀上以非法占有他人財產(chǎn)性利益為目的,由不同的犯罪分子分階段實施物色被害人選、誘騙簽訂合同,犯罪后期主要以威脅、脅迫等暴力手段驅(qū)趕被害人并占有其房產(chǎn)。有關(guān)部門應(yīng)厘清“以房養(yǎng)老”騙局的犯罪特征,以法律武器脫去犯罪分子身上披著的“合法”外衣,迅速關(guān)閉騙子攫取老人房產(chǎn)的方便之門。

      5月30日《經(jīng)濟日報》發(fā)表文章《莫讓“以房養(yǎng)老”變了味》指出,向老年人伸手的詐騙行為令人痛恨,老人陷入“以房養(yǎng)老”詐騙陷阱更讓人痛心。讓人痛恨痛心的是,一撥又一撥的老人不斷落入騙子們設(shè)計好的陷阱。眾所周知,老年人缺乏對風(fēng)險的辨識能力。目前,針對老年人的各類騙局非常多,有的從保健品下手,有的從理財產(chǎn)品下手??墒牵瑹o論是保健品騙局,還是理財騙局,對老人而言,損失的只是部分錢財,并未傷及根本。“以房養(yǎng)老”騙局,偷走的是老人的主要積蓄,其危害程度遠遠超過其他騙局,關(guān)乎社會穩(wěn)定。

      重在提質(zhì)

      3月27日光明網(wǎng)的文章《謹防“以房養(yǎng)老”被用來詐騙》提醒,要防范“以房養(yǎng)老”騙局發(fā)生。一方面,相關(guān)部門必須對開展“以房養(yǎng)老”業(yè)務(wù)公司的資質(zhì)嚴格把控。雖然相關(guān)政策已經(jīng)強調(diào)正規(guī)保險公司是開展此類業(yè)務(wù)試點的主體單位,但對非保險類公司并未設(shè)限。即便如此,合法、正規(guī)、信息透明等要求,依然是審核一家公司是否有能力、有誠信開展這一業(yè)務(wù)的基本前提。與此同時,對那些打著“以房養(yǎng)老”旗號從事欺詐活動的個人和企業(yè),司法機關(guān)必須依法嚴懲,加大違法成本,使其得不償失。另一方面,老年人應(yīng)提高防范意識,抵制高息誘惑。在金融領(lǐng)域中,高收益往往伴隨著高風(fēng)險。作為風(fēng)險承受能力較低的群體,老人們不應(yīng)盲目聽信各種高額回報蠱惑,尤其是對于家庭主要財產(chǎn)的住房,更不應(yīng)該輕易交給非正規(guī)機構(gòu)去隨意抵押。子女們應(yīng)多給老人一些關(guān)愛,在家里老人選擇“以房養(yǎng)老”模式時要多多參謀,盡可能避免老人上當受騙。

      5月27日人民網(wǎng)的文章《遏制“以房坑老”,還須激活“以房養(yǎng)老”》建議,“以房養(yǎng)老”目前只是個小眾產(chǎn)品,需要走出小眾格局,向“以房養(yǎng)家”擴展,才能承載更多利益保障。遏制“以房坑老”,還須制度激活“以房養(yǎng)老”。首先,政府部門應(yīng)完善相關(guān)政策規(guī)定和配套措施,并做好監(jiān)管,使“以房養(yǎng)老”成為公共養(yǎng)老的有力補充;再者,應(yīng)提高受益面,實行“以房養(yǎng)老”向“以房養(yǎng)家”轉(zhuǎn)變,房屋變現(xiàn)后,不僅可用于養(yǎng)老,還可用于子女創(chuàng)業(yè)、孫輩就學(xué)等;最后,逐步擴大抵押房產(chǎn)的范圍,將其他類型的不動產(chǎn),如商業(yè)類房產(chǎn)、共有產(chǎn)權(quán)住房、農(nóng)村宅基地房產(chǎn)、農(nóng)村家庭承包的土地使用權(quán)等列入抵押范圍,從而更好解決老年人的養(yǎng)老問題。

      4月22日《人民日報》刊發(fā)文章《“以房養(yǎng)老”重在提質(zhì)》認為,發(fā)展“以房養(yǎng)老”對完善多層次社會保障體系、豐富養(yǎng)老保障資源而言,具有積極意義。展望未來,讓真正的“以房養(yǎng)老”發(fā)揮作用,還有很多工作要做。與其他一些國家相比,我國開展“以房養(yǎng)老”還面臨基層法律環(huán)境、社會誠信體系、中介服務(wù)機構(gòu)質(zhì)量等環(huán)境和政策短板。在國家政策層面,我國需要將老年人住房反向抵押納入養(yǎng)老保障體系的制度安排之中,并提供相應(yīng)的政策支持。在法律環(huán)境層面,《繼承法》《物權(quán)法》《擔保法》等相關(guān)法律還存在一些法律銜接的空白點,亟須修訂相關(guān)法律條文。如果相關(guān)公司未來開發(fā)出更多的產(chǎn)品,也可能會遇到更多的法律難題,尤其是如果未來進入的保險公司數(shù)量增加、產(chǎn)品種類繁多,就有可能遇到很多其他法律問題。在輿論層面,媒體需要正確引導(dǎo),對“以房養(yǎng)老”這個新生事物,既不要擴大它的適用人群范圍,模糊其作為“小眾產(chǎn)品”的面目,也不可因噎廢食,將部分詐騙案件混同于正規(guī)的“以房養(yǎng)老”項目,嚇壞了真正有需求的老年人。

      鏈接:國外如何運作“以房養(yǎng)老”

      美國:約九成按揭貸款由美國聯(lián)邦住房管理局提供

      20世紀60年代,美國開始嘗試“以房養(yǎng)老”模式,經(jīng)過幾十年的發(fā)展,目前最為普遍的一種模式是:由美國聯(lián)邦住房管理局提供倒按揭貸款。在這種模式下,貸款的申請人需年滿62周歲,辦理倒按揭的房屋為老人所有并用于日常居住。按規(guī)定,老人在申請該貸款前需聘請專業(yè)顧問,接受相關(guān)知識培訓(xùn)。提供該類貸款的金融機構(gòu)都經(jīng)過聯(lián)邦住房管理局核準,同時,該貸款模式基本免除了老人的后顧之憂,貸款期間,若老人出現(xiàn)違約情況,由美國聯(lián)邦住房管理局下屬的共同抵押基金負責(zé)賠付。

      英國:房子無使用年限養(yǎng)老多借助保險

      英國的“以房養(yǎng)老”主要有兩種形式:一是把房產(chǎn)抵押給銀行、保險公司等機構(gòu),每月取得貸款作為養(yǎng)老金,老人繼續(xù)在原房屋居住,直至去世或搬進養(yǎng)老院后用該住房償還貸款。另一種方式就是出售大房,換購小房,用差價款養(yǎng)老。由于英國的房子不存在使用年限的問題,而且相關(guān)金融服務(wù)機構(gòu)在這一領(lǐng)域運作了很多年,操作規(guī)范,因此老年人的權(quán)益還是有保障的。

      日本:長期生活支援資金貸款

      日本的“以房養(yǎng)老”模式大體可以分為政府主導(dǎo)型和民間參與型。政府主導(dǎo)的以房養(yǎng)老條件比較寬松。一種辦法是直接融資方式。提出申請的老人可以將房產(chǎn)或地產(chǎn)抵押,然后從政府機構(gòu)獲得養(yǎng)老金。但養(yǎng)老金領(lǐng)取總額不能超過抵押房地產(chǎn)時價的80%。另一種辦法是間接融資方式。政府接受申請者的申請并予以審查,然后政府作為中介介紹給金融機構(gòu),再辦理房地產(chǎn)抵押和領(lǐng)取養(yǎng)老金的手續(xù)。民間參與的方式是由民間金融機構(gòu)直接經(jīng)營“以房養(yǎng)老”的抵押和融資,但條件比較嚴格。申請者必須在65歲以上,并擁有完全獨立的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán),不能與子女同住,擔保人必須是法定繼承人,而且房地產(chǎn)用于抵押時必須經(jīng)過所有法定繼承人的同意。

      新加坡:政府主導(dǎo)型和民間參與型以房養(yǎng)老模式

      在新加坡,約有82%的人口都是居住在政府組屋里(其中80%擁有自己購買的住房,2%是租賃住房),退休者可以將自己的住房抵押給金融機構(gòu),并按月從該金融機構(gòu)獲得現(xiàn)金收入,而退休者本人仍可居住在自己的住房。新加坡的以房養(yǎng)老屬于公益性質(zhì),其所有產(chǎn)品幾乎都與政府密切相關(guān)。屋主可出租部分或整套住宅換取養(yǎng)老收入,也能以大換小獲得差價,但不允許出售或抵押。因此,實施效果比較好。

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