張宸

[摘? ? 要] 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目具有資金投入較大，建設(shè)周期較長(zhǎng)，成本核算流程較多，投資風(fēng)險(xiǎn)較高等一系列的特點(diǎn)。因此，就更有必要精心規(guī)劃，進(jìn)而來(lái)避免風(fēng)險(xiǎn)，力圖用更少的成本消耗獲得更多的經(jīng)濟(jì)利益。文章以分析房屋開發(fā)項(xiàng)目成本核算的賬戶設(shè)置以及成本項(xiàng)目為基礎(chǔ)，進(jìn)而分析房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程中的六種費(fèi)用，然后對(duì)這六種費(fèi)用的會(huì)計(jì)處理進(jìn)行分析。

[關(guān)鍵詞] 房地產(chǎn)開發(fā);成本核算;會(huì)計(jì)處理;成本控制

doi ： 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2019. 11. 011

[中圖分類號(hào)] F234? ? [文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼]? A? ? ? [文章編號(hào)]? 1673 - 0194（2019）11- 0025- 02

1? ? ? 引? ? 言

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目一般可以分成四大類：代建工程、房屋、配套設(shè)施、土地。房屋是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要項(xiàng)目，而且房屋的開發(fā)從最初的項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)到征地拆遷、房屋實(shí)體的建筑安裝工程、相關(guān)配套設(shè)施的開發(fā)，一直到最后的房屋對(duì)外銷售或交付使用，項(xiàng)目的開發(fā)周期較長(zhǎng)，導(dǎo)致會(huì)計(jì)核算的周期也較長(zhǎng)。在開發(fā)過(guò)程中房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要與多方進(jìn)行溝通交流，而且房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的開發(fā)費(fèi)用比較復(fù)雜，所以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要項(xiàng)目房屋開發(fā)的成本核算的有著較強(qiáng)的特殊性。房地產(chǎn)開發(fā)相應(yīng)的政策越來(lái)越完善，規(guī)范成本核算工作，發(fā)現(xiàn)并且解決企業(yè)成本核算的問題，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)是一項(xiàng)十分重要工作。

2? ? ? 產(chǎn)品成本的內(nèi)容

產(chǎn)品成本對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，指的是其企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)過(guò)程中所產(chǎn)生的各種類型的費(fèi)用以及支出，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)過(guò)程中耗用的全部物化勞動(dòng)與活勞動(dòng)是其反映的重要內(nèi)容。產(chǎn)品成本是考核房地產(chǎn)開發(fā)工作質(zhì)量的一項(xiàng)綜合指標(biāo)，也是制定其產(chǎn)品銷售價(jià)格的基礎(chǔ)。按照產(chǎn)品內(nèi)容，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的產(chǎn)品成本一般來(lái)說(shuō)可以分四大類：

2.1? ?土地開發(fā)成本

土地開發(fā)成本一般來(lái)說(shuō)是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行開發(fā)土地時(shí)產(chǎn)生的各項(xiàng)支出以及費(fèi)用。

2.2? ?房屋開發(fā)成本

房屋開發(fā)成本是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行房屋項(xiàng)目開發(fā)時(shí)（包括商品房、出租房、周轉(zhuǎn)房、代建房等）所產(chǎn)生的各項(xiàng)支出及費(fèi)用。

2.3? ?配套設(shè)施開發(fā)成本

配套設(shè)施開發(fā)成本是指項(xiàng)目開發(fā)完成時(shí)可以進(jìn)行有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施。一般來(lái)說(shuō)不可以直接計(jì)入成本、不可以有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施開發(fā)完成時(shí)所產(chǎn)生的各項(xiàng)支出也計(jì)入配套設(shè)施開發(fā)成本中。

2.4? ?代建工程開發(fā)成本

代建工程開發(fā)成本是指除了房屋和土地以外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代替客戶進(jìn)行代替開發(fā)的項(xiàng)目繼而產(chǎn)生的各項(xiàng)費(fèi)用和支出。

3? ? ? 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本的核算

3.1? ?賬戶設(shè)置和成本項(xiàng)目

3.1.1? ?賬戶設(shè)置

為全面地歸集房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)房屋過(guò)程中發(fā)生的費(fèi)用，最后匯總計(jì)算房屋開發(fā)總成本，需要專門設(shè)置“開發(fā)成本—房屋開發(fā)”和“開發(fā)間接費(fèi)用”兩個(gè)賬戶。

3.1.2? ?成本項(xiàng)目

房屋開發(fā)過(guò)程中發(fā)生的費(fèi)用較多，為方便開發(fā)費(fèi)用的歸集，可以將開發(fā)費(fèi)用分為六個(gè)類別，因此對(duì)應(yīng)的成本項(xiàng)目也就可以設(shè)置六個(gè)，分別是土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)?！伴_發(fā)成本—房屋開發(fā)”明細(xì)賬中相應(yīng)地按六個(gè)成本項(xiàng)目設(shè)六個(gè)專欄，用于詳細(xì)地登記開發(fā)過(guò)程中發(fā)生的各項(xiàng)開發(fā)費(fèi)用。

3.2? ?房屋開發(fā)成本的核算

開發(fā)成本指的是可以直接計(jì)入產(chǎn)品成本的，直接為了開發(fā)產(chǎn)品所耗用的各種費(fèi)用。按照一定的分配方法，把開發(fā)所有產(chǎn)品公共耗用費(fèi)用，分別計(jì)入各類產(chǎn)品的開發(fā)成本。在日常核算中，企業(yè)可依據(jù)成本核算對(duì)象，在取得發(fā)票或滿足預(yù)提成本條件的前提下，根據(jù)以下明細(xì)，計(jì)入開發(fā)成本中。

3.2.1? ?土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)的核算

土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)指的是因?yàn)橐勒粘鞘薪ㄔO(shè)總體規(guī)劃而對(duì)土地進(jìn)行開發(fā)所造成的各種相關(guān)費(fèi)用。根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》（財(cái)法字[1995]號(hào)）規(guī)定，土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)包括征用土地的費(fèi)用、占用耕地所支付的稅費(fèi)、安置相關(guān)勞動(dòng)力的費(fèi)用以及拆遷附著土地的有關(guān)物體所給予的補(bǔ)償?shù)膬糁С龊桶仓脛?dòng)遷用房支出等。針對(duì)房屋開發(fā)帶來(lái)的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)用，成本核算對(duì)象可以準(zhǔn)確定位的，可以在“土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)”成本項(xiàng)目中直接計(jì)入該成本核算對(duì)象，借記“開發(fā)成本—房屋開發(fā)”，貸記“銀行存款”等。如果分不清成本核算對(duì)象或者沒有明確受益對(duì)象的，可以先把相關(guān)費(fèi)用計(jì)入“開發(fā)成本—土地開發(fā)”賬戶，在土地開發(fā)完工之后再按照一定的標(biāo)準(zhǔn)重新計(jì)入相關(guān)受益對(duì)象的賬戶之下，借記“開發(fā)成本—房屋開發(fā)”，貸記“開發(fā)成本—土地開發(fā)”。針對(duì)房屋開發(fā)過(guò)程中沒有明確用途就被占用的土地，在核算的時(shí)候應(yīng)該把相關(guān)費(fèi)用先計(jì)入“開發(fā)成本—土地開發(fā)”賬戶之中，待土地開發(fā)完成時(shí)再按照相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)重新計(jì)入有關(guān)成本核算對(duì)象的賬戶之下。假設(shè)開發(fā)的土地后期被用作房屋開發(fā)，則應(yīng)借記“開發(fā)成本—房屋開發(fā)”，貸記“開發(fā)成本—土地開發(fā)”;假設(shè)該土地后期作為商品對(duì)外銷售，則應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)完工的土地開發(fā)成本，借記“開發(fā)產(chǎn)品—土地”，貸記“開發(fā)成本—土地開發(fā)”。

3.2.2? ?前期工程費(fèi)的核算

房產(chǎn)開發(fā)在完成了前期的土地征用和拆遷之后，就會(huì)對(duì)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行可行性分析，做項(xiàng)目設(shè)計(jì)規(guī)劃、水文地質(zhì)勘查和測(cè)繪、“三通一平”（通水、通電、通路，場(chǎng)地平整）等后續(xù)項(xiàng)目，這些項(xiàng)目都會(huì)產(chǎn)生各種費(fèi)用。針對(duì)此項(xiàng)費(fèi)用的核算，成本核算對(duì)象可以明確地，直接借記“開發(fā)成本—房屋開發(fā)（前期工程費(fèi)）”，貸記“銀行存款”等。如果分不清成本核算對(duì)象或者有多個(gè)成本核算對(duì)象，則應(yīng)當(dāng)按照一定的標(biāo)準(zhǔn)將其分配結(jié)轉(zhuǎn)記入有關(guān)成本核算對(duì)象相應(yīng)賬戶的“前期工程費(fèi)”專欄，借“開發(fā)成本—房屋開發(fā)（前期工程費(fèi)）”，貸記“銀行存款”等。

3.2.3? ?建筑安裝工程費(fèi)的核算

房屋開發(fā)過(guò)程中進(jìn)行的建筑安裝工程，有不同的施工方式。有的企業(yè)采用外包方式，有的企業(yè)用自營(yíng)方式。如果采用外包方式，只需要在工程完工時(shí)，將應(yīng)向承包單位支付的工程價(jià)款記入房屋開發(fā)成本，借記“開發(fā)成本—房屋開發(fā)（建筑安裝工程費(fèi)）”，貸記“應(yīng)付賬款—應(yīng)付出包工程款”。如果采用自營(yíng)方式的，工程規(guī)模比較小，可以直接將建筑安裝工程中的建筑安裝費(fèi)用歸集在開發(fā)成本賬戶，借記“開發(fā)成本—房屋開發(fā)（建筑安裝工程費(fèi)）”，貸記“銀行存款”、“應(yīng)付賬款”等賬戶。如果工程規(guī)模較大，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以與施工企業(yè)樣，增設(shè)“工程施工”、“施工間接費(fèi)用”賬戶，用于歸集建筑安裝工程費(fèi)用，并將其定期結(jié)轉(zhuǎn)到“開發(fā)成本—房屋開發(fā)（建筑安裝工程費(fèi)）”中。

3.2.4? ?基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)的核算

房屋開發(fā)建設(shè)過(guò)程中必然會(huì)存在水電供應(yīng)、環(huán)境衛(wèi)生、道路建設(shè)以及綠化等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，針對(duì)這些設(shè)施建設(shè)產(chǎn)生的費(fèi)用，在成本核算時(shí)一般直接記入或分配結(jié)轉(zhuǎn)后記入相應(yīng)賬戶的“基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)”專欄，借記“開發(fā)成本—房屋開發(fā)”，貸記“銀行存款”等。如果原來(lái)開發(fā)的商品性建設(shè)場(chǎng)地在土地開發(fā)完工時(shí)已轉(zhuǎn)入“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶，則應(yīng)在將其用于開發(fā)房屋等項(xiàng)目時(shí)，將其負(fù)擔(dān)的基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)記入房屋開發(fā)成本，借記“開發(fā)成本—房屋開發(fā)（基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)）”，貸記“開發(fā)產(chǎn)品—土地”。

3.2.5? ?公共配套設(shè)施費(fèi)的核算

針對(duì)像小區(qū)內(nèi)的居委會(huì)、警衛(wèi)室、消防設(shè)施以及公廁等配套設(shè)施的費(fèi)用具體核算時(shí)，應(yīng)該參照此類設(shè)施的具體建設(shè)情況進(jìn)行分類核算。

（1）建設(shè)房屋的同時(shí)也進(jìn)行配套設(shè)施的建設(shè)時(shí)，如果能夠分清受益對(duì)象，那么可以將產(chǎn)生的費(fèi)用直接計(jì)入有關(guān)受益對(duì)象的開發(fā)成本賬戶，借記“開發(fā)成本—房屋開發(fā)（公共配套設(shè)施費(fèi)）”，貸記“銀行存款”、“應(yīng)付賬款”等。如分不清受益對(duì)象或沒有明確受益對(duì)象的配套設(shè)施費(fèi)用，要先將這部分費(fèi)用算進(jìn)“開發(fā)成本—配套設(shè)施開發(fā)”賬戶中，等到配套設(shè)施的建設(shè)完成之后，再在涉及房屋等成本核算對(duì)象的開發(fā)成本賬戶里面根據(jù)相關(guān)的標(biāo)準(zhǔn)分配結(jié)轉(zhuǎn)記入，借記“開發(fā)成本—房屋開發(fā)（公共配套設(shè)施費(fèi)）”等賬戶，貸記“開發(fā)成本—配套設(shè)施開發(fā)”。

（2）先修建房屋再建設(shè)配套設(shè)施的情況，即房屋先建好再對(duì)外出售、出租或交付使用，而相關(guān)的配套設(shè)施還沒有建設(shè)或尚在建設(shè)之中。此時(shí)，房屋即將對(duì)外出售、出租或交付使用，一方面，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)相應(yīng)地取得一定的收入，根據(jù)收入與費(fèi)用相配比的原則，應(yīng)及時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)房屋開發(fā)總成本。另一方面，房屋對(duì)外銷售時(shí)定價(jià)及進(jìn)行利潤(rùn)預(yù)測(cè)時(shí)，應(yīng)綜合考慮房屋開發(fā)總成本。因此，可以先預(yù)提公共配套設(shè)施費(fèi)用，然后計(jì)入房屋開發(fā)成本，等配套設(shè)施完工后，再將實(shí)際的費(fèi)用與預(yù)提的費(fèi)用進(jìn)行沖銷，相應(yīng)的也要對(duì)成本核算對(duì)象的開發(fā)成本進(jìn)行調(diào)整。

3.2.6? ?開發(fā)間接費(fèi)用的核算

應(yīng)該先在“開發(fā)間接費(fèi)用”的賬戶中將開發(fā)土地、房屋、配套設(shè)施以及代建工程等各種產(chǎn)品的過(guò)程中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所屬二級(jí)管理機(jī)構(gòu)所產(chǎn)生的各種間接費(fèi)用計(jì)入其中，等到月底的時(shí)候再根據(jù)相關(guān)的標(biāo)準(zhǔn)將費(fèi)用分別計(jì)算到各開發(fā)項(xiàng)目的開發(fā)成本之中。有此開發(fā)間接費(fèi)用需要由房屋開發(fā)成本負(fù)擔(dān)，應(yīng)借記“開發(fā)成本—房屋開發(fā)（開發(fā)間接費(fèi)用）”，貸記“開發(fā)間接費(fèi)用”。

3.3? ?期間費(fèi)用的核算

3.3.1? ?管理費(fèi)用

按照開發(fā)項(xiàng)目的開發(fā)成本中，前面第一項(xiàng)至第六項(xiàng)之和作為基數(shù)，按照大約3%計(jì)算。

3.3.2? ?銷售費(fèi)用

在銷售主要產(chǎn)品、設(shè)立銷售機(jī)構(gòu)以及委托代理銷售過(guò)程中，發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。下面三項(xiàng)是銷售費(fèi)用的主要內(nèi)容。

廣告宣傳費(fèi)用：約占銷售收入2%～3%;

銷售代理費(fèi)用：約占銷售收入1.5%～2%;

其他銷售費(fèi)用：約占銷售收入0.5%～1%。

3.3.3? ?財(cái)務(wù)費(fèi)用

指的是企業(yè)在籌集資金時(shí)產(chǎn)生的各項(xiàng)費(fèi)用，財(cái)務(wù)費(fèi)用和借款產(chǎn)生的利息是其主要內(nèi)容（例如匯兌損失等）。

4? ? ? 結(jié)? ? 語(yǔ)

綜上所述，計(jì)劃性、系統(tǒng)性、綜合性是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的特點(diǎn)，因?yàn)槠浒溯^多的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，所以成本核算工作比較復(fù)雜。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中，成本核算是十分重要的一個(gè)環(huán)節(jié)。提高開發(fā)項(xiàng)目成本核算的質(zhì)量是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的當(dāng)務(wù)之急，也是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中獲取經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)的必要途徑。